ראשי » בלוג » שפיצר או קרן שווה

שפיצר או קרן שווה

שפיצר או קרן שווה, זו השאלה…

כאשר מתכננים משכנתא חדשה, יש לקבוע שני דברים:

  1. את המסלולים שירכיבו את המשכנתא ואורך כל מסלול.
  2. את שיטת ההחזר בכל מסלול: קרן שווה או שפיצר.

לוח החזרי משכנתא שפיצר וקרן שווה

החזר בשיטת שפיצר

החזר בשיטת שפיצר משמעו שתיאורטית אם הריבית והמדד לא ישתנו מעתה ועד תום המשכנתא, גם ההחזר החודשי לא ישתנה. מה שמשתנה הוא החלק מתוך התשלום החודשי המוקדש לתשלום ריבית לעומת החלק בהחזר החודשי המוקדש להקטנת החוב.

נניח הלוואה של 500,000 לעשר שנים בריבית של 3% לשנה או 0.0025 לחודש (0.03/12).

בחודש הראשון החוב שלנו הוא 500,000 ההחזר יורכב מתשלום של:

0.0025*500,000 = 1250 שקלים עבור ריבית + 3578 שקלים עבור הקטנת חוב = 4,828

בחודש השני החוב הוא 500,000 פחות 3578 שקלים ולכן הריבית שתשולם הינה 1,241 והקרן 3,587 כלומר התשלום נשאר זהה אך הריבית יורדת עם קיטון החוב ותשלום הקרן עולה.

בראשית השנה האחרונה להלוואה זו ייראה התשלום כך:

חוב של 61,680 * 0.0025 = 154 שקלים עבור ריבית + 4,674 שקלים עבור קרן וביחד 4,828 שקלים.

לגיקים בלבד – ממש אין צורך להתעכב על זה, אבל אם בכל זאת אתר רוצים לדעת מהיכן הגיע המספר 4828 בדוגמה שלמעלה או איך חושב החזר הקרן בכל תקופה, ההחזר החודשי בכל חודש מחושב על פי שפיצר באמצעות הנוסחא:

                R                                        500,000

————————-    =        ———————————       = 4,828

     1-1/ (1+R) ^ n                    1-1 / (1 + 0.0025) ^ 120

 משקל הריבית בהחזר החודשי הוא פשוט אחוז הריבית החודשי כפול החוב ומשקל הקרן הוא ההפרש בין מה ששילמנו על ריבית לבין התשלום החודשי שחושב באמצעות הנוסחא לעיל.

 החזר בשיטת קרן שווה

שמה של שיטת החזר זו מבלבל מעט. המשמעות של קרן שווה הינה שגודל ההחזר משתנה. ראינו קודם (החזר בשיטת שפיצר) שכדי שגודל ההחזר יישמר, הקרן צריכה להיות מוחזרת בהחזר הולך ועולה אך התשלום החודשי כולו = קרן+ריבית נשאר קבוע. בקרן שווה, החזר הקרן נשאר קבוע וההחזר החודשי הולך ויורד .

אדגים זאת באמצעות הדוגמה שלמעלה: הלוואה בסך 500,000 שקלים לעשר שנים בריבית 3% לשנה = 0.25% לחודש.

ההחזר הפעם מחושב בצורה פשוטה בהרבה:

החזרי הקרן הם פשוט 500,000 שקלים חלקי מספר החודשים:

500,000 לחלק ל- 120 = 4,167 שקלים לחודש.

החזרי הריבית הולכים ופוחתים ככל שהחוב יורד:

בחודש הראשון ההחזר הוא 500,000 * 0.25% = 1250 שקלים.

בחודש השני ההחזר הוא 495,833 * 0.25% = 1240 שקלים.

וכן הלאה…

כלומר סך התשלום הראשון היה 1250(ריבית)+4167(קרן) = 5,417 שקלים

סך התשלום השני היה 1240 + 4167                             = 5,407 שקלים

כלומר בגלל שהחזר הקרן נשאר זהה ותשלומי הריבית יורדים (אחוז זהה על גובה חוב פוחת), התשלום החודשי הכולל יורד.

מסקנות והמלצות

במסגרת תהליך לימוד עצמי שאנשים עושים לפני לקיחת משכנתא הם שואלים חברים, משפחה ובנקאים. שלושת אלו הם מקורות לימוד לא מספקים: חברים ומשפחה מספרים בעיקר על ה"כוויות" שלהם מהתהליך למשל שההחזר עלה תוך כדי המשכנתא וחנק אותם. בנקאים – עושים את עבודתם – מירב הרווח למקום העבודה שלהם, כמובן על חשבון הלווים.

כתוצאה מכך, אחד החששות הגדולים ביותר של הלווים הוא מזינוק בהחזר החודשי. איך נתגונן נגד זינוק בהחזר? אחת ההצעות של הבנק תהיה לקחת מסלול "קרן שווה" בו ההחזר דוקא יורד ולא עולה.

הבנקאי עשוי אף להסביר שבמונחי סך החזרים מסלול קרן שווה חסכוני יותר. זו טעות גדולה שחוזרת אצל לקוחות רבים שבאים ללמוד אצלי על משכנתא.

נבחן את שתי ההלוואות שתוארו למעלה (10 שנים, 3% ריבית, 500,000 הלוואה):

  1. החזר בשיטת שפיצר    –     סך התשלומים יהיה – 579,364 שקלים.
  2. החזר בשיטת קרן שווה –     סך התשלומים יהיה – 575,625 שקלים.

תגיד רימון, אתה לא יודע חשבון ? אתה לא רואה שבשפיצר משלמים כימעט 4000 שקלים יותר ?

על זה אמר פעם בנג'מין זה-יזראלי (כן, היה לאימפריה הבריטית ראש ממשלה בשם בנימין הישראלי), ישנם שלושה סוגי שקרים: שקר רגיל, שקר מתועב ושקר באמצעות סטטיסטיקה. למעלה רואים פחות או יותר מניפולציה שקרית במספרים ומדוע?

כיוון שאנו לא הולכים למכולת עם אחוזים ושנים, אנו הולכים עם שקלים. אין טעם להשוות שתי הלוואות עם החזר חודשי שונה רק בגלל שמספר השנים ואחוזי ההלוואה זהים. מה שצריך להשוות אלו שתי הלוואות עם תשלום חודשי זהה ואז לסדר את השנים כך שיתאימו. כלומר, אם לווה מסוגל לשלם בכל חודש  5417 שקלים כפי שקובעת הלוואת הקרן שווה שהוא שוקל, אז יש לראות מה יהיה התשלום הכולל בהלוואה השניה תחת אותו החזר.

ובכן בהלוואת שפיצר עם תנאים החזר של 5417 שקלים הורדנו למעלה משנה וההחזר הכולל הוא 574,202 כלומר חיסכון של יותר מאלף שקלים לעומת קרן שווה. בפועל החיסכון יהיה גדול יותר כיוון שהפחתת מספר השנים תשפיע גם על גובה הריבית.

מדוע בנקאים אוהבים קרן שווה? התשובה פשוטה לא בכל הבנקים מוצעת הלוואה זו, לכן בבנק בו היא כן מוצעת, הפקיד יודע שאם הלקוח יסכים להלוואה זו, התחרות של בנקים אחרים תהיה קטנה יותר.

מה נעשה אם אנו באמת רוצים החזר שיורד עם השנים? למשל כיום אנו ללא ילדים אך בעתיד עם הגדלת המשפחה נוכל לשלם פחות בכל חודש? תכנון משכנתא בהחלט אמור לענות על שינויים עתידיים ביכולת ההחזר החודשי. אך שינויים אלו אמורים להיות בשליטה שלנו ולא על פי נוסחה שקובעת ירידה לינאלרית בהחזרים. במקרה של רצון להפחית נניח 2,500 שקלים (עלות גן לצורך הדוגמה) עוד שלוש שנים, ניקח חלק מההלוואה לשלוש שנים בלבד ועם החזר של  2500 שקלים לחודש. כך, בעוד 3 שנים חלק סה יסתיים וההחזר יקטן ב- 2500 בדיוק.

לסיכום

קרן שווה ושפיצר הינן שיטות החזר שונות עם מאפיינים שונים. קרן שווה משרה בטחון מסוים על הלווה (שם עברי עם תחושת יציבות מובנית – "שווה"). בפועל הלוואת קרן שווה תגרום להגדלת התשלומים לבנק.

בנקאים אוהבים קרן שווה כי היא מקטינה תחרות ויכולת מיקוח. כמובן שגם התשלום העודף שגוררת קרן שווה אינו נעלם מעיני הבנקאים.

התייחסות לשינויים בחזר החודשי בעתיד הינה חיונית. הדרך לבצע זאת הינה על ידי תמהיל מתאים ומשחק עם תקופות ולא על ידי בחירה במסלול עם נוסחה להקטנה קבועה בהחזר.

 תוספת קטנה: 

כמה חודשים לאחר כתיבת המאמר ישב אצלי לקוח ושאל שאלה זו. עשינו ביחד סימולציית החזרי הלוואה בחודשיים הראשונים בקרן שווה ובשפיצר:

שפיצר או קרן שווה

אפשר לראות היטב איך בתשלום השני בקרן שווה ההחזר החודשי יורד ב- 6 שקלים. אז בניגוד לאינטואיציה, כקוראים של בלוג זה אתם כבר יודעים, שהחזר חודשי נמוך אינו מסמל חיסכון אלא דווקא הגדלה של סך התשלומים לבנק.

תוספת שניה – השם העברי של שיטל שפיצר הוא החזר שווה (בניגוד לקרן שווה בה ההחזר יורד). בנק הפועלים הוא היחיד שמשתמש בשם החזר שווה במסמכיו הרשמיים. השתמשו גם אתם בשם העברי ותחסכו מעצמכם הטיה מחשבתית.

Facebook Comments

תגובות על: “שפיצר או קרן שווה

  1. שלום רימון,

    רציתי לשאול מה קורה אם ההלוואה היא נניח ל 15 שנה, ובערך במחציתה או אפילו לפני ישנה אפשרות לפרוע את כל יתרת ההלוואה. האין יתרון אדיר במצב זה לקרן השווה, כי הרי לפי שפיצר עד עכשיו שולמה בעיקר הריבית?
    אני מודע לזה שזאת דוגמה מאד פרטנית ולא סטנדרטית, אבל מעבר למקרה הספציפי שאני מעלה היא גם עוזרת להבין יותר טוב את ההבדלים בין השיטות.

    1. שלום גולן ותודה על שאלתך.
      הנחת העבודה שלך "לפי שפיצר עד עכשיו שולמה בעיקר הריבית" שגויה.
      חזור בבקשה לצילום של לוח הכתיבה במשרד שלי.
      שפיצר: תשלום ראשון 333 ריבית, 1667 קרן.
      קרן שווה: תשלום ראשון: 333 ריבית, 1667 קרן.
      כלומר בתשלום הראשון שתי השיטות זהות. זה מתחיל להיות מעניין מהתשלום השני והלאה:

      שפיצר תשלום שני: 327 ריבית, 1672 (!) קרן.
      קרן שווה תשלום שני: 327 ריבית, 1667 קרן (זהה לתשלום הקודם בגלל זה השם קרן שווה).

      אתה יכול לראות שכבר בשתלום השני נפתח פער בין החוב בהלוואה לפי קרן שווה להלוואה
      לפי שפיצר כאשר בשפיצר נגסנו יותר בקרן והחוב קטן יותר.

  2. שלום רימון ותודה על התשובה.

    אכן, נפלתי בפח! השם מאד מטעה, וכנראה הבנתי ממנו שלא במודע שגם הריבית שווה, כלומר בחלוקה רב שנתית שווה ולא הולכת ויורדת כמו בשפיצר, ולא כך הוא כמובן! למען האמת הדוגמא עם שני התשלומים לא הייתה מספקת, אז הורדתי סימולציות ושם ניתן היה להבחין בבירור שהריבית לאורך כל התקופה נשארת בדיוק אותו דבר בשתי השיטות, ואז האסימון נפל… גם במקרה הפרטני שלי שפיצר עדיפה בכל מובן!

    יש לך אתר נהדר, אינפורמטיבי, אהבתי! המשך כך!

  3. רימון תודה על המאמר.
    אבל בעיני הנקודה העיקרית היא לא לוח שפיצר או לוח שווה – אלא מדוע אנחנו (הכוונה – כלל הציבור) מסכימים בשתיקה לאופן החישוב הזה, שבו רוב הריבית מוחזרת בתוך פרק זמן הרבה יותר קצר ממשך ההלוואה כולה?
    כפי שגולן כתב למעלה – גם אם יש פתאום כסף ורוצים להחזיר מגלים שזה כבר לא משתלם – כי את רוב הריבית כבר שילמת.
    כשהבנתי את הנקודה הזו (רציתי להחזיר הלוואה קטנה לפני הזמן) הרגשתי מאוד מרומה.

    1. מיכל שלום,
      לצערי את טועה בהנחת המוצע שלך.
      לא קיים בהלוואה איזשהו סכום ריבית שמסתיים עם הזמן ואז
      ניתן לומר "רוב הריבית כבר שולמה". אם כתבת זאת אז את צריכה
      להרגיש מרומה על ידי מי שגרם לך להאמין בכך. בנקאים משתמשים בטיעון
      זה כדי למנוע פירעון הלוואה למרות שזה משתלם ללקוח. זוהי התרמית האמתית.
      אני חוזר שוב, אין שחר לטענת ה"רוב הריבית כבר שולמה". בכל נקודת זמן , בכל חודש,
      את משלמת ריבית כאחוז מתוך הכסף שאת שוכרת מהבנק (זו למעשה משמעות ההלוואה –
      השכרת כסף מהבנק לשימושייך והחזרה שלו בתשלומים חודשיים).
      נניח שאת עושה עסקה להשכרת דירה בת 6 חדרים בסכום של 6000 שקלים
      עם הסכמה שבכל שנה המשכיר ייקח מהדירה חדר אחד נוסף לשימושו ושכר הדירה
      שלך יירד ב- 1000 שקלים לכל חדר שיורד. כלומר לאחר 3 שנים את בדירה
      של 3 חדרים ומשלמת רק 3000 שקלים לחודש.
      האם במידה ותמצאי דירת שלושה חדרים אחרת בה אפשר לשלם רק 2500
      שקלים לחודש לא תעברי אליה כי "רוב שכר הדירה כבר שולם"?
      מקווה שהצלחתי להסביר. בהצלחה.

  4. שלום רימון,
    שתי שאלות:
    1. כשהשוות את שתי ההלוואות לקחת החזר חודשי של 5417 שזה ההחזר החודשי הראשון בקרן שווה אבל הוא אח"כ יורד וזה לא הוגן להשוות את זה לשפיצר עם החזר חודשי קבוע של 5417.
    2. תוכל בבקשה להסביר אינטאיטיבית למה שפיצר משתלם יותר מקרן שווה?
    אני מחכים מאוד מהאתר שלך ומדרך החשיבה הישרה!
    תודה רבה!

    1. אבישי שלום,
      תודה על הקריאה והתגובה.
      1. זה לא עניין של "הגינות" אלא השוואה כלכלית. אם המשפחה מסוגלת להחזיר
      5417 שקלים בחודש, אז הפחתת התשלומים החודשיים משמעותה הגדלת התשלום הכולל.
      אחרי שהסכמנו על זה, כל משפחה יכולה לעשות את החשבון, האם שווה לה להפחית תשלום חודשי.
      הדבר נכון לגבי השוואה בין קרן שווה לשפיצר או באופן כללי בזמן קבלת ההחלטה האם להחזיר 5000 שקלים
      בחודש או 5400 שקלים בחודש (לא משנה באיזו שיטת פירעון).

      2. לא צריך אינטואיציה – בהחזר חודשי זהה, סל התשלומים בשיטת החזר שווה (השם העברי של שפיצר)
      נמוך יותר מסך התשלומים בקרן שווה.
      בדרך כלל משפחה מסוגלת להחזיר בחודש סכום נתון. אם מסוגלים להחזיר סכום מסוים בחודש, אין ברוב
      המקרים הגיון להפחית סכום זה ואז לשלם יותר בסך הכל.

      ובצורה אינטואיטיבית – אם אנו מסכימים למשפט, ככל שמשלמים פחות בחודש כך משלמים יותר בסך הכל,
      אזי החזר שבו מהחודש השני נחזיר פחות, יגרום לנו בסופו של דבר לשלם יותר.
      בהצלחה ושוב תודה.

      1. היי רימון,
        תודה על תשובתך המפורטת אבל עדיין אני חושב שזה לא הוגן:)
        אם ניקח לדוגמא הלוואת קרן שווה לשנתיים שהתשלום הראשון הוא 5000 שח והאחרון- 3000 שח כאשר התשלום יורד לינארית. בדוגמה פשוטה זו, ברור שאתה לא יכול להשוות את זה לשפיצר עם החזר חודשי של 5000 אלא היה ראוי שתשווה לשפיצר עם החזר חודשי של 4000 שזה ההחזר הממוצע בתוכנית הקרן השווה בדוגמה. אני מסכים לגמרי שככל שהתשלום החודשי גבוה יותר כך ההלוואה זולה יותר. במילים אחרות הייתי אומר שהחיסרון של קרן שווה הוא רק בזה שזה לא מציאותי שהיא תתאים למישהו (לאף אחד מאיתנו משכורת שיורדת עם השנים) . אני פשוט קיבלתי את הרושם שיש בה חיסרון אינהרנטי. הנקודה הובנה, תודה רבה שוב!

        1. בדרך כלל משפחה מגיעה ואומרת – אני מסוגלת לשלם 4000 שקלים, לכמה שנים לקחת הלוואה? אין משפחות שאומרות אני רוצה לשלם דוקא 10 שנים ולא אכפת לי כמה יעלה בחודש.
          השוואה מסוג זה עושים אמנם באקדמיה וזהו לב השגיאה שרבים כל כך מסתובבים איתה לצערי.

  5. תודה על המאמר, הבנתי הרבה.
    רציתי לשאול האם יש מצב מסויים אפשרי בו כן תהיה עדיפות לקרן שווה,
    מצב כזה, גם אם הוא מאד לא סביר יסביר לי יותר טוב את ההבדלים.

    1. המצב היחיד בו לדעתי עדיפה קרן שווה הוא אם את חייבת ירידה הדרגתית בתשלומים. למשל אם יש לך הלוואה קודמת בה את צופה שתהיה עליה הדרגתית בתשלומים ואינך יכולה לפרוע אותה אז תוכלי לקזז זאת עם ירידה בתשלומים על ידי קרן שווה.

  6. תודה רבה על ההסברים למדתי המון! רציתי לשאול: האם החישובים הללו לוקחים בחשבון את האופציה לפירעון מוקדם במסגרת לוחות הסילוקין השונים? (מה שיכול לתת לי את היתרון של קיצור תקופה בתוך לוח קרן שווה…)
    בנוסף היכן ניתן למצוא סימולטורים טובים לחישוב כל הדברים הללו?

    1. שלום בנימין ותודה רבה על המילים הטובות. שמחתי.
      בתשלום שווה (שפיצר) יש בכל נקודת זמן חוב יותר נמוך מאשר
      בקרן שווה עם תשלום ראשון זהה.
      קיצור תקופה הוא למעשה לקיחת הלוואה חדשה בתנאים שונים מהתנאים
      הראשוניים (החזר גדול יותר). כאמור, בכל שלב בו תעשה קיצור
      עם שפיצר החוב יהיה נמוך יותר וגם תקופת ההלוואה החדשה תהיה קצרה
      יותר ולכן עניין הקיצור לא משנה כלום.

      1. אולי לא הסברתי את עצמי טוב: התכוונתי לכך שבאם מבצעים סילוק מוקדם לחלק מההלוואה ומבקשים מהבנק שיקצר איתו תקופה ולא יקטין את ההחזר. לדוגמא: ראובן רוצה לקחת משכנתה בקרן שווה ל20 שנה, כאשר הוא יודע שתוך 4 שנים תשתחרר לו קרן השתלמות גדולה על סך כחמישית מההלוואה והוא רוצה לפרוע איתה חלק מהמשכנתה. במקרה כזה אם הוא יקח קרן שווה (ויבקש מהבנק לקצר תקופה בהתאם לסכום הסילוק החלקי) הרי שיצא שישלם פחות ריבית מאשר אם ייקח שפיצר, לא? הרי אם נשווה הלוואה בקרן שווה ובשפיצר בתחילת דרכן הרי שיתרת החוב בקרן שווה תהיה קטנה יותר, בהנחה שסכום ההלוואה זהה וניתן לעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר. בקיצור -לא הבנתי כיצד ייתכן שבכל נקודת זמן החוב בשפיצר יהיה קטן יותר?

  7. מחילה, כתבתי בהתחלה "ראובן רוצה לקחת משכנתה בקרן שווה ל20 שנה", כוונתי הייתה משכנתה לא בהכרח בקרן שווה.

  8. אני שם כרגע בצד את זה שתקופה קצרה יותר יהיה אפשר להשיג ריביות טובות יותר (אם כי אולי יהיה אפשר למחזר אחרי הסילוק החלקי) ואת העמלות האפשריות. אני שואל קונספטואלית. כי לא ממש הבנתי איך בכל נקודת זמן יהיה חוב יותר נמוך בשפיצר.

    1. בחודש הראשון תשלום הקרן בשתי השיטות: תשלום שווה (שפיצר) וקרן שווה יהיה זהה.
      בחודש השני תשלום הקרן בקרן שווה יהיה כמו בחודש הראשון ותשלום הקרן+ריבית יהיה נמוך יותר.
      לעומת זאת בתשלום שווה (שפיצר) תשלום הריבית ירד, תשלום הקרן עלה והתשלום החודשי יהיה זהה,
      לפיכך קצב "אכילת" הקרן יהיה גבוה יותר.

  9. בס"ד
    תודה על המאמר המחכים
    לויתי 100.000 ש"ח לפני ארבע שנים בהלוואה ל10 שנים בריבית של 3.8 קבוע.
    האם שוה לי למחזר את ההלוואה בזמן הקצר שנותר, או שההתחלה מחדש אפילו בריבית רשמית יותר נמוכה תגרום לי בפועל לשלם יותר?

    1. שלום לך,
      אין לי מספיק מידע כדי לומר אם כדאי לך למחזר או לא.
      אם נניח החיסכון בגלל החיסכון הוא 1000 שקלים
      ובשביל זה תצרך לעבוד שלוש שעות להגיע פעמיים לבנק –
      אחד יאמר שלעבוד ב- 300 שקלים לשעה (נטו) זה משתלם
      מאד והשני יאמר שלא.
      אני יכול לקבוע שאין בשום אופן מצב בו תשלם יותר למרות
      שהריבית נמוכה יותר. ישנם כל מיני מיתוסים בנוסח "עד עכשיו
      שילמת הריבית ועכשיו זו הקרן" וכו'. אלו מיתוסים שאין בינם
      לבין האמת דבר וחצי דבר. בהצלחה.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *


תגובות מפייסבוק: