מדוע לדעתי לא כדאי לקנות דירה מקבלן ודירה יד שנייה עדיפה

ישנה כמעט מוסכמה חברתית לכך שדרך ההתנהלות על המסלול "הנכון" של ניהול החיים הכלכליים של משפחה הינה:
א. חתונה.
ב. דירה.
ג. צבירת כסף.
ד. "התקדמות" על ידי "שדרוג" הדירה.
ה. חזרה לשלב ג'.

לתחושה של התקדמות על ידי שדרוג דירה אתייחס אולי במאמר אחר כיוון שזהו נושא מספיק גדול לדעתי.

מאמר זה ינסה לשכנע אתכם לקנות דירה משומשת במצב טוב במקום דירה מקבלן.

בבלוג זה דנתי מספר פעמים בהטיות מחשבה שיש לנו כציבור והדרך של אנשי שיווק מתוחכמים להפעיל אותנו באמצעות הטיות אלו לכיוונים שטובים עבור משלמי שכרם אך לאו דוקא לטובתינו. אתייחס הפעם לסיבות בגינם סבורים אנשים רבים שמוטב לקנות דירה מקבלן וכיצד לדעתי כדאי לכם לנהוג.

אלו הטיות נפוצות בגללן אנשים מעדיפים דירה מקבלן:

דירה מקבלן מגיעה במצב טוב יותר מדירה משומשת

או במילים אחרות "אני עובד נורא קשה. איני רוצה לשלם מעל מיליון שקלים על דירה ואז להתחיל להתעסק עם נזילות, חריקות ודליפות".

בבסיס הנחה זו נמצאת ההנחה שדירה כמו כל מוצר צריכה אחר מתיישנת ומתבלה בקו ישר. כלומר, כל שהיא חדשה יותר יש בה פחות בעיות.

נחשוב על מכונית כדוגמה: כל אחד יודע שמכונית חדשה יקרה יותר אך שיש בה פחות הוצאות תיקונים ממכונית בת חמש. הנחה זו לגבי דירות מוטעית לחלוטין. בניגוד לכל מוצר צריכה אחר המיוצר בכמויות על קו ייצור, דירה הינה במקרים רבים מוצר חד פעמי. הקבלן מקבל תכניות עבודה ומבצע אותן.

תכנית מסוימת הינה לעיתים קרובות תכנית שתבוצע פעם אחת בלבד או פעמים ספורות. בנייד בניגוד למכונית או מקרר לא ניתן לייצר בכמות קטנה לצרכי בדיקות ורק לאחר מכן להתחיל במכירה המונית. אפילו בתוך בניין משותף אחד יכולים הדיירים לדרוש שינויים שונים מהקבלן.

התוצאה הינה ליקויי בניה. דירות חדשות נמכרות כאשר יש בהם ליקויים רבים. כמה דירות חדשות נמכרות עם ליקויים? לדעת חוקרי הטכניון התשובה פשוטה: 100% מהדירות נמכרות עם ליקויי בניה! כלומר, אין אף דירה שנמכרת בישראל במצב תקין. זה נתון כל כך קיצוני עד שהוא נראה מופרך. אבל האם הוא באמת מופרך? דברו עם חברים ומשפחה שקנו דירה מקבלן. תוכלו לשמוע סיפורי אלף לילה ולילה על ליקויי בניה.

לקוח סיפר לי פעם שקבלן אמר לו שהמעלית ננתקעת מפעם לפעם כי היא צריכה "להתרגל לבניין". הפלא ופלא באמת אחרי מספר חודשים המעלית "התרגלה" לבניין והפסיקה להיתקע. האם הייתם מוכנים לקנות מכונית שצריכה "להתרגל" לחום הישראלי ולכן מידי פעם המזגן שלה לא מקרר או האורות שלה לא נדלקים בלילה. בתמונה שלמטה אפשר לראות תמונה של חברה שלנו מפייסבוק. דירה מקבלן בת פחות משנה:

ומה המצב בדירה משומשת?

בדירה משומשת בת מספר מועט של שנים אתם יודעים בדיוק איפה אתם עומדים. בדירה משומשת ישנה, אתם יכולים לבצע באמצעות שיפוץ החלפה של כל התשתית ולקבל משהו שיש לכם שליטה על איכותו. את עלות השיפוץ יש כמובן להוסיף למחיר הרכישה ולקבל החלטה אם הרכישה משתלמת.

רכישת דירה מקבלן משתלמת יותר

קניתי על הנייר דירה מקבלן שקרכשלהו במיליון וחצי שקלים ועכשיו בעת הכניסה לדירה היא שווה כבר 1.8 מיליון. שמעתם משפט כזה מחבר או בת משפחה ? אני מזמין אתכם לחשוב עליו יחד איתי.

הם "הרוויחו" בשלוש שנים 300,000 שקלים. 8,333 שקלים לחודש בלי תוספת של שעת עבודה אחת. כיף.  האמנם?

ראשית תוכלו לשאול אותם איך הם מתכוונים לנצל סכום נכבד זה של מעל רבע מיליון שקלים? אולי טיול בחו"ל? חיסכון לילדים? אף אחד מאלו? מדוע? אה הבנתי זה לא באמת שיש לכם יותר כסף. רק על הנייר יש לכם יותר כסף. אתם רק מרגישים יותר עשירים. אתם לא באמת כאלו. בשנים האחרונות מחירי הדיור עלו בחדות ולכן הייתה תחושה שכל מי שקנה דירה מקבלן הרוויח בשנים עד שקיבל את הדירה. בפועל זוהי כמובן טעות:

א. רוווח אינו נחשב כרווח עד למימושו. כיוון שאין המשפחה עוברת לרחוב כדי לממש את הרווח הוא חסר משמעות (גם דירה אחרת שירצו לקנות אם ימכרו את דירתם, תעלה יותר).

ב. למרות שבחוזה הרכישה מהקבלן כתוב מיליון וחצי שקלים זה לא באמת הסכום ששולם לקבלן. זה רק הסכום שנוח לזוג לזכור כמחיר הדירה. למחיר זה יש להוסיף עלויות שונות שאין בדירה משומשת:

• הצמדות למדד תשומות הבניה אם דחינו תשלומים או עלויות מימון אם שילמנו מראש (טעות אותה תארתי במאמר אחר).
• עלויות שינויים: טובי מומחי המכירות יסבירו לכם שדירתכם לא תהיה ראויה למגורים אם במטבח המגירות לא יכללו מנגנון סגירה שקט. גם אם מעולם לא שמעתם על מנגנון זה, לא תשלמו כולה 5,000 שקלים בשביל ההצלחה? אתם משוגעים, לחיות עם סתם ריצוף? ועוד לא דיברנו על שינויים באמת נחוצים כמו נקודות חשמל, איזה קיר שיש להוריד וכו'.
• מס רכישה בקניה, מס שבח במכירה (בהנחה שיש גם דירת מגורים לזוג).
• עלויות עו"ד בקניה ובמכירה, עלות תיווך.