עלויות נסתרות ברכישת דירה מקבלן

אחת הטעויות הנפוצות של רוכשי דירה בכלל ודירה מקבלן בפרט הינה חישוב לא נכון של עלות הדירה. רוכשים בלתי מנוסים עלולים לטעות ולחשוב שאם למשל כתוב בחוזה הרכישה מיליון וחצי שקלים אזי הם ישלמו לקבלן מיליון וחצי שקלים. ובכן, האמת כמובן רחוקה מכך. ברכישת דירה מקבלן ישנן עלויות נסתרות רבות. הסתמכות על המחיר הרשום בחוזה הרכישה כסכום הכסף שייצא מכיסנו עד הכניסה לדירה עלול להביא למשבר כלכלי חמור במידה ולקחנו משכנתא תוך הסתמכות על הסכום הכתוב בחוזה.

לצורך הדוגמה נניח שלזוג ישראלי אשר רוצה לקנות את הדירה לעיל יש חצי מיליון שקלים הון עצמי והוא תכנן לקחת משכנתא של מיליון שקלים ובאופן טבעי זה מה שהזוג ישראלי ביקש מהבנק.

בפועל יצטרך הזוג לשלם כספים נוספים אשר אי לקיחתם במסגרת מחיר הדירה תעלה לו ביוקר רב כיוון שהוא לא הכין מקורות לתשלומים אלו.

עלויות נוספות לקבלן

• תשלום עבור עורך הדין של הקבלן. קבלנים רבים נוהגים להעמיס את עלות עורך הדין שלהם על הרוכשים. בעבר תשלום זה היה באחוזים ממחיר הדירה (0.5% – 2%). כיום מגביל החוק תשלום זה ל- 5,000 שקלים. חשוב לזכור שעורך הדין של הקבלן מייצג רק את הקבלן גם אם התשלום עליו מוטל עליכם. חובה לקחת גם עורך דין מטעמכם וזאת אף אם עורך הדין של הקבלן או הקבלן עצמו הוא בן דוד של אבא שלכם.
• עלויות שינויים ותוספות: לצורך הדיון נניח 15,000 שקלים למרות שכמובן שיכול להיות גם הרבה יותר.
• הצמדה למדד תשומות הבניה. נניח שהקבלן דורש 500,000 בחתימת החוזה ועוד מיליון בעוד שנתיים. על מיליון זה יחולו לצורך הדוגמה 3% בשנתיים ובשקלים זה יהיה: 30,000 שקלים. במאמר מוסגר אומר שסכום זה לא אמור לגרום לכם להקדים תשלומים לקבלן. כתבתי בהרחבה במאמר אחר על מדד תשומות הבנייה ומדד המחירים לצרכן.

סך עלויות נוספות לקבלן: 50,000 שקלים.

עלויות משכנתא

• פתיחת תיק משכנתא – רבע אחוז מסכום המשכנתא – 1,000,000 * 0.25% = 2,500 שקלים.
• עלויות נוספות – שמאי, נוטריון, רישום בטאבו, רישום ברשם המשכונות וכו' – כ- 1,000 שקלים

סה"כ עלויות משכנתא – 3,500 שקלים.

מס רכישה

מס רכישה תלוי במחיר הדירה ובשאלה האם זו דירה ראשונה של שני בני הזוג או של אחד מבני הזוג (כלומר לאשה למשל יש דירה נוספת בבעלותה ולבעלה אין).

במקרה שלנו אם לשני בני הזוג זו דירה יחידה אזי לא ישלמו מס רכישה. אבל, אם לאחד מבני הזוג יש דירה נוספת באחוז שעולה על שליש אזי הם ישלמו 60,000 שקלים. אם לשניהם יש דירה נוספת הם ישלמו 120,000 שקלים מס רכישה.

את מחשבון מס רכישה המלא ניתן לראות באתר רשות המיסים

עלויות אישיות

• עורך דין – כאמור, חובה לקחת עורך דין מטעמכם. חיסכון בסעיף זה עלול לעלות הרבה יותר בעקבות חוזה גרוע. עלות עורך דין הינה בדרך כלל חצי אחוז ממחיר הדירה – 0.5% * 1,500,000 = 7,500 שקלים.
• הובלה, ריהוט וכו' – זה כמובן עניין אישי אבל לצורך הדוגמה נניח 20,000 שקלים.

סה"כ עלויות אישיות: 27,500 שקלים.

 סה"כ עלויות

סעיף	סכום
קבלן	50,000
משכנתא	3,500
אישיות	27,500
סה"כ	81,000

סיכום

הזוג ישראלי בבעיה קשה. הוא קנה דירה במיליון וחצי עם הון עצמי של חצי מיליון ואישור למשכנתא של מיליון. בסופו של יום נוצרו לו הוצאות נוספות של כ- 80,000 שקלים ללא מקורות למימון הוצאות אלו. הזוג יתחיל את חייו המשותפים בדירה החדשה עם משכנתא בצירוף הלוואות מפה ומשם למימון סכום גדול זה (80,000 שקלים) – קצת מחברת האשראי, קצת מהבנק כהלוואה רגילה, מינוס בחשבון העו"ש, תחנונים להורים וכו'.

זהו מפתח רע מאד לכניסה אל דירה חדשה. שימו לב לכך שההוצאות שצוינו למעלה הינן הוצאות מינימליות. אם למשל לאחד מבני הזוג יש 50% בדירה אחרת, יצורף לסכום זה מס רכישה של 60,000 שקלים.

מה ניתן לעשות?

ראשית כל לתכנן. לימוד, תכנון והסתמכות רק על מי שרווחתכם הכלכלית לנגד עיניו בעת שהוא נותן לכם עצות. הבנק למשל ירוויח אם בנוסף למשכנתא תיקחו גם הלוואות נוספות יקרות. הקבלן ירוויח מביצוע העסקה ללא קשר למצבכם לאחר הביצוע. על על בחירת היועץ המתאים לכם אפשר לקרוא כאן.

אפשר לבקש משכנאת גדולה יותר ולבסוף לא להוציא מהבנק את הסכום המלא. את הריבית תשלמו בפועל רק על הסכום שמשכתם בפועל ולא על מלוא סכום המשכנתא.