החלטתם שהשקעה בנדל"ן היא מפתח חשוב לתמיכה ביציבות הכלכלית של משפחתכם היום ובגיל מבוגר יותר. יש לכם הון של מיליון וחצי שקלים ואתם צריכים לקבל החלטה איך להתקדם מכאן.האפשרויות בהן אדון במאמר זה הן:רכישת דירה אחת ללא משכנתא.רכישת שתי דירות זולות יותר ללא משכנתא.שימוש במשכנתא לרכישת מספר דירות זולות.לקחת משכנתא או לא לקחת משכנתא זו השאלהראשית נקבל החלטה האם לקחת משכנתא או לא. לטעמי אחד היתרונות הגדולים של השקעה בנדל"ן הוא היכולת לקבל אשראי זול למימון ההשקעה. משכנתה היא לא הדרך היחידה לממן רכישת נדל"ן, אבל אם אנו משלמים על האשראי הבנקאי (משכנתא) 3% בשנה ומקבלים מהדירה 5% תשואה אזי קיבלנו 2% על כסף שאינו שלנו. דבר זה לא ניתן לעשות עם שום השקעה אחרת. אבל, משכנתא אינה מתאימה לכל אחד.השאלה הראשונה שצריכה להישאל לפני ההחלטה אם להשתמש במשכנתא הינה: האם אנו רוצים הכנסה חודשית X היום או הכנסה חודשית 2 * X בעוד 20 שנים ? התשובה לשאלה זו תלויה בתזרים המזומנים שלנו (הכנסות פחות הוצאות) היום וכן בגיל שלנו.ענו על השאלה – אנו רוצים לשפר את רמת החיים שלנו היום בקצת או לשפר את רמת החיים שלנו בעתיד ביותר? אם אנו רוצים לשפר את רמת החיים שלנו היום – נקנה דירה ללא משכנתא ונהנה משכר הדירה שלה. אם אנו מוכנים לוותר על עלייה ברמת החיים בהווה אז ניקח משכנתא, שכר הדירה ישלם אותה ולא נהנה כיום משום הכנסה. אבל בזכות המשכנתא נוכל לקנות שתי דירות במקום דירה אחת (או דירה אחת יקרה) ואז להנות בעתיד משכר דירה כפול. רכישת דירה אחת יקרה או שתי דירות זולות?כאן העניין קצת מסתבך. אפשר לומר שיש סיבות טובות לבחור בכל אחת מהחלופות. אקדים את המאוחר ואציין שאני מעדיף את חלופת מספר דירות זולות על אחת יקרה.מס רכישהאם למשקיע אין דירה אחרת פרט לדירה שהוא קונה להשקעה או במילים אחרות, אם הדירה להשקעה הינה הדירה הראשונה שקונה המשקיע, אזי יש יתרון בקניית דירה אחת יקרה יותר מאשר שתי דירות זולות. על דירה ראשונה שקונה אדם, ישנו פטור ממס רכישה. ככל שהדירה הראשונה תהיה יקרה יותר (עד גבול של 1.6 מיליון שקלים בקירוב) כך הפטור שיקבל אותו אדם יהיה גדול יותר. מדרגות מס הרכישה המלאות.עבודה לכאורה התשובה פשוטה – אם אני יכול לקבל 4,000 שקלם בחודש מדירה אחת, זה טוב יותר מ- 2,000 שקלים מכל דירה ובסך הכל 4,000 שקלים בחודש. על דירה אחת יש פחות עבודה מאשר על שתי דירות ואם ההכנסה שווה אז עדיף לבחור בחלופה עם העבודה המיזערית (מינימלית).בפועל המצב מעט שונה:א. ההכנסה של שתי דירות קטנות בעלות של דירה אחת גדולה תהיה בדרך כלל גבוהה יותר. החדר הראשון בכל דירה הוא החדר שעליו משולמת עיקר השכירות. כלומר אנו אמורים לצפות ששתי דירות יניבו נניח 2,200 * 2 = 4,400 שקלים ולא 4,000 שקלים כמו דירה אחת.ב. אנשים שלא התנסו בהשכרת דירות ניזונים בדרך כלל מסיפורים של אחרים וממחשבות שליליות של עצמם: "שוכרים יבלבלו לי את המוח", "נזילות פה, נזילות שם", "בעיות חשמל" וכו'. כל הקוראים של מאמר זה גרים בדירות. כמה פעמים בשנה אתם מזמינים איש מקצוע לדירתכם? מדוע אתם חושבים שלשוכרים אין דברים טובים יותר לעשות מלהתקשר אליכם? מניסיון של כ- 60 שנות השכרה מצטברות (על כמה דירות ביחד) אני יכול לקבוע שהזמן הממוצע שאני משקיע בכל דירה הוא כ- שש שעות עבודה בשנה. אם מדובר על כל כך מעט זמן, שיקול זה הופך בעיני לזניח. ובכל מקרה אם תרצו לכמתו אז היתרון של 400 שקלים לחודש * 12 = 4,800 שקלים לחלק ל- 6 שעות עבודה נותן לנו מחיר שעה של 733 שקלים לשעה נטו. במחיר זה או אף מחצית ממנו (זיכרו שמדובר על נטו), העסקה כדאית מבחינתי.התנסות בהשקעותהאם השקעתם 300,000 שקלים באופן עצמאי בנייר ערך כלשהו? רוב המשקיעים לעתיד שאני פוגש עונים בשלילה לשאלה זו. כאשר היה להם 300,000 שקלים הם שמו אותם בקרן השתלמות, קרן נאמנות או קנו אינדקס כזה או אחר. ובכן, אם לא השקעתם באופן עצמאי סכום של 300,000 שהיה בידכם מדוע על סכום גדול פי שלוש ובתחום שיש לכם פחות ניסיון, אתם מוכנים להשקיע בבת אחת את הכל?אני ממליץ לקנות דירה זולה במחצית האמצעים שיש לנו על מנת פשוט להתנסות. לא שמים את כל הכסף שיש לנו (ובדרך כלל גם כסף שאין לנו) לפני שעושים ניסיון קטן יותר על מנת לבדוק האם העניין מתאים לנו. על ההשקעה הראשונה שלי הוצאתי מכיסי רק 50,000 שקלים. היה לי יותר אבל לצורך הניסיון זה נראה לי הסכום הנכון לסכן. באמצעות סכום זה יכולתי לקנות יחד עם שותף דירה בשווי 400,000 שקלים. היום כבר לא ניתן לקנות דירה שניה עם 75% משכנתא אבל העיקרון נשאר זהה – התחילו בקטן. סיכוניםכאמור, השקעה בדירה (כמו כל השקעה אחרת) כוללת מרכיב של סיכון. לדעתי זהו סיכון קטן אבל עדיין קיים. כאשר קונים דירה אחת עם שכר דירה גבוה, הסיכון שנגרם עקב שוכר בעייתי הוא גדול יותר מאשר יש לנו שתי דירות עם שני שוכרים שמשלמים כל אחד חצי מההכנסה הכוללת שלנו. או במילים אחרות – אם יש שוכר אחד אז יש לו שליטה מלאה על כל ברז ההכנסות שלנו.ישנה דעה שדירה יקרה במקום שנחשב טוב תביא לשם שוכרים טובים יותר ויהיו פחות בעיות. הניסיון שלי הראה ההיפך. אנשים חלשים פעמים רבות יודעים לתכנן צעדיהם היטב ומפחדים להיזרק לרחוב ולכן מקפידים על תשלומים. לכל אדם יכולה להיות בעיה בשלב כזה או אחר אבל דוקא שוכר חזק (עובד הייטק כדוגמה שאני מכיר) שנקלע לבעיה של כמה חודשים, יכול בנחת להפסיק לשלם שכר דירה בידיעה שלאחר מכן יהיה במקום אחראו אצל הוריו ויוכל להמשיך בחייו. שוכר חזק גם יודע להתגונן טוב יותר בבתי משפט ולמשוך את הדיון לשנים.סיכוייםדירה מביאה עמה סיכוי לשני סוגים של עליית ערך:א. עליית שכר דירה חודשי.ב. עליית מחיר הדירה עצמה.אתעלם מעליית שכר דירה או עליית ערך שחלה על כלל השוק ואתרכז בעליית ערך שתפקוד, אם ירצה השם, רק את הדירה שלכם או דירות שונות באזור שלכם.בדרך כלל עליית שכר דירה תגרום לכך שגם מחיר הדירה יעלה – יותר אנשים רוצים לגור בדירה אז גם יותר אנשים ירצו לקנות אותה. עליית שכר דירה תתקיים כאשר הדירה תהפוך למבוקשת יותר. סיבות אפשריות לכך הינן:החלת תכנית תמ"א 38 או פינוי בינוי – לא סביר בפריפריה בשנים הקרובות אם כי בעתיד בהחלט כן.הקמה של מוסד לימודים אקדמי או מוסד לימודים תיכוני מיוחד (תיכון לאמנויות למשל).שינויים תחבורתיים כגון כביש חדש או רכבת המגיעה לעיר.שיפור פני הרחוב לגבי הסעיף הראשון – תמ"א 38 וכו', בשלב זה פרוייקטים כאלו מבוצעים רק במרכז הארץ כיוון שרק במרכז מחיר הקרקע מספיק גבוה כדי להפוך פרוייקטים כאלו לכדאיים. אני מקווה שבשלב כלשהו יבינו קובעי המדיניות שיש טעם לפגם בכך שבבית שאן ובטבריה היושבות על השבר הסורי-אפריקני וככל הנראה יסבלו קשות ברעידת אדמה, אף אחד לא מחזק בתים בעוד שבתל אביב אם סיכוני נזק קטנים בהרבה, מחזקים בתים.לעומת זאת כל הסעיפים האחרים הינם לדעתי עם יתרון גדול לדירות קטנות בפריפריה:כאשר יש מספר נכסים יש סיכוי גבוה יותר לתפוס שינוי כלשהו.סיכוםכפי שכתבתי למעלה, אני מעדיף את חלופת שתי הדירות הזולות על דירה אחת יקרה. לדעתי מוטב להתחיל בקטן, לבדוק התאמה ואז להתקדם. החריג היחיד לעניין זה הוא במידה והדירה הנרכשת להשקעה הינה הדירה הראשונה של המשקיע. שיקולי מס צריכים להילקח בחשבון במקרה זה על מנת לקבל החלטה פרטנית.והעיקר – לא לפחד כלל בקשו תמיד המלצות רק מכאלו שביצעו ולא מכאלו שיסבירו מדוע הם לא ביצעו.
יש רק בעיה אחת , לא בטוח שבטווח הארוך מדינת ישראל תהיה קיימת במתכונתה הנוכחית, לכן ממליץ לקנות נדל"ן בחו"ל עדיף ארה"ב.הגב
אהוד שלום ותודה על תגובתך, אני חושב שמדינת ישראל אכן לא תהיה קיימת במתכונתה הנוכחית. הנה למשל היום פורסם מדד האיכות האנושית של מדינות העולם. ישראל עלתה שני מקומות לעומת שנה שעברה ומגמת העלייה שלה הינה עקבית. עברנו מדינות כמו צרפת, בלגיה, אוסטירה יוון ועוד. את צרפת עברנו גם מבחינת תוצר לאומי לנפש. כל זה עוד לפני מיצוי התועלות של אוצרות הטבע שלנו (גז).המגמה שלנו הינה עקבית וחיובית ב- 1977 היו בישראל 3.6 מיליון תושבים. אנו מגיעים כעת ל- 8 מיליון תושבים 6 מיליון מהם יהודים. לא עוד ניו יורק היא העיר היהודית הגדולה בעולם כפי שהיה כשהייתי צעיר. אין עוד מדינה אירופית אשר עמה המקורי צומח. ברוב מדינות אירופה יש קיטון בתושבים למרות הגירה מזרח תיכונית מסיבית.יותר מכך, כאשר הייתי חייל היו סופרים כל יום כמה טנקים כשירים יש ברמת הגולן. צה"ל שיקשק מהאפרות שצבא סוריה יפלוש. כעת כל צבאות אויבינו מתפרקים לתוך מערבולת של אלימות ממנה לא ייצאו בשנים הקרובות.אני מרגיש בטוח לקנות דירה בישראל הרבה יותר מאשר בפאריז, ברומא או במקום אחר באירופה. מדוע? כי גם אם אצילנו יהיה טרור תמיד, אנו יודעים לעמוד מולו טוב יותר.בארה"ב קיים מצב שלא התרחש מעולם בישראל – שכונות שלמות שננטשו. אני עוד זוכר איך ניסו למכור לי את דטרויט כעיר העתיד. זהו סיכון שאינו קיים בישראל.היה אופטימי. יש חיים מחוץ ל- YNET. :-).הגב
רמון היקר – לצערי אהוד צודק – הבעיה היא לא אם ישראל היא מדינה טובה או לא – הבעיה היא – NLOCATION LOCATION LOCATIO כלומר – השכונה שלנו והשכנים שלנו – ולכן השקעה בחו"ל עדיפההגב
אנונימי יקר, אם אתה חושב שהשכנים והשכונה גרועים בישראל מאשר בניו יורק, לוס אנג'לס, סידני וכו' ובכל זאת אינך עושה כל מאמץ שיש ביכולתך כדי להגר אז אתה עושה עוול גדול לילדיך. אני ממש לא חושב ככה.אבל כל האמור בפסקה הראשונה כלל אינו רלונטי בדירות להשקעה. נניח שיש שכונה מלוכלכת, עם שכנים שעושים מנגל במרפסת ומוסיקה מחרישת אוזניים. לא הייתי רוצה לגור שם. לקנות שם להשקעה? בשמחה, בתנאי שיש מספיק אנשים שהתיאור של השכונה עושה להם את זה והביקוש לדירה יהיה יציב.הגב
רימון שלום ראשית מבקש להביע הערכתי לפרסומים השונים באתר זה ובפלטפורומות אחרות שאתה מתייחס. ברשותך שאלה: בצד היתרונות שיש להשקעה בדירה, מיסוי נמוך (10%), הכנסה פאסיבית/מעט עבודה, הקרן נשארת אחרינו (ירושה), ומינוף – משקיעים כסף לא שלנו. אשמח להתייחסותך להעדפת השקעה בדירה לאור הדברים הבאים: נדל"ן בארץ באיזורים טובים נותן בדר"כ כ 2.5% תשואת שכירות, ריבית משכנתא נניח כ 4%. מה שמייצר תזרים שלילי. שוק ההון בממוצע ובהשקעה לטווח ארוך (נניח מדדים) ייצר יותר מ 2.5% עליית ערך הנכס – או שכן או שלא.הגב
שלום אילן ותודה רבה. בשמחה. מהי ההגדרה של "אזורים טובים"? בעיני מקום עם 2.5% אינו אזור טוב להשקעה. ובכל מקרה יש לזכור כי בנוסף לתשואה השכירות ישנה עליית ערך. אני מניח שלא נראה עוד עשור של 10% עליה בשנה אך 2% זה בהחלט סביר לטווח ארוך. ריבית המשכנתה אינה 4%. חלקה אולי 4% אך חלקה גם 1.5% ואף פחות מכך.זה נכון שערך דירה לא בהכרח יעלה אבל אני מתקשה לראות מצב בו שוק ההון כן יעלה בשעה שהנדל"ן יהיה במשבר כזה או אחר.ולבסוף, אין כל קשר בין אחוז התשואה, אחוז הריבית והתזרים. תזרים יכול להיות חיובי או שלילי גם כאשר ריבית המשכנתה 1% ותשואת השכירות 5%. ויכול להיות חיובי כשהאחוזים הפוכים. זה הכל עניין של אחוז מימון מצד אחד ומשך המשכנתה מצד שני. אחת הטעויות הנפוצות הינה התייחסות לשאולה האם "השכירות מכסה את המשכנתה" או לא כמדד לאיכות השקעה.הגב
רק רציתי לחלום אילו היה לי מליון וחצי מה הייתי עושה וזה האתר שנפתח לי מאד נהנתי מי יתן ובעזרת השם יהיה לי ,לקחתי את ההצעההגב
שלום, היום יש לי דירה בשווי 1M, נשארו כ 0.4M משכנתא. אני מתלבט האם למכור את דירתיני ולעבור לדירה יוקרתית וגדולה ולגור בה כמובן או לחכות שנתיים ולקנות עוד דירה יותר גדולה מהיום ולהשאר עם שתי דירות , האחת שאני גר בה היום (תהיה לשכירות) ועוד אחת קצת יותר גדולה (שאגור בה). מתלבט מאוד, האישה לוחצת שהדירה היום קטנה לנו. בנוסף יש לי הון עצמי בצד (ללא קשר למשכנתא) שהינו כ 15% מערך הדירה הגדולה והיוקרתית. השאלה מה עדיף לי לעשות?הגב
שלום אלירן, אני חושב שכדאי לך לשבת עם אשתך ולבדוק מה בכלל התכנית הכלכלית שלכם בחיים. מהן המטרות ארוכות הטווח שלכם. כיוון שלא ציינת זאת איני יודע אם יש מטרות כאלו ואם הרכישות שתיארת מקדמות דברים אלו. ככלל אוכל לומר שניסיון לעבור ליותר "גדול" ו"יוקרתי" כפי שנראה שאתם מנסים זו דרך שפעמים רבות הינה הפוכה מחיי רווחה, חופש ואושר. הזהרו!הגב
היי רימוןדבריך מאוד מעניינים יש לי דירת מגורים עם משכנתא של 5000 שח ל 15 שנה. עכשיו נכנס לי לחשבון מליון שקלים. מה חכם יותר לעשות? לכסות את המשכנתא ובעצם להרויח את ה 5000 שח בחודש ? או לקנות בכסף הזה במזומן דירה להשקעה ללא משכנתא ? לפצל את הכסף ולקנות שתי דירות נניח כל דירה בשווי 700-800 אלף שח עם עוד משכנתאות (בהנחה שזה אפשרי)?אשמח לתגובתך תודההגב
שלום שי ותודה. אין כא עניין של חכם או לא חכם / נכון ושגוי. תכנית עסקית הינה דבר משתנה מאדם לאדם וצריכה להתאים או לא להתאים לאותו אדם. חלק מהחלופות שהצעת היו כאלו שאציע לאדם מסוים ואחרות לאדם אחר. כיוון שאיני יודע עליך, תכניותיך ונתוניך כלום, איני יכול לקבוע מה מתאים לך. אם תרצה תוכל להגיע אלי לפגישת ייעוץ ולקבל המלצה ברורה על סמך נתוניך. בהצלחה.הגב
היי רימוןמה לדעתך היא תשואה טובה בשכירות? האם 3% נחשבת טובה? והאם לאור המצב במדינה כיום, ממש רגע לפני שנכנסים לסגר נוסף, מחירי הדירות יחלו לרדת? האם אנחנו ממש במקסימום מהבחינה הזו או שיש עוד לאן לעלות? תודההגב
שלום שי, תשואה של 3% הינה תשואה סבירה אם הדירה במקום בו יש יציבות גדולה בשכירות. בפריפריה למשל אני מחפש תשואות שהינן סביב ה- 4%. בהצלחה.הגב
שלום,האם נכון לקחת משכנתא על בית (משולם ללא ממשכתנא) בשביל לקנות עוד דירה להשקעה? הרעיון למנף.. מחיר 1.5 מיליון בית על שכד של 4000 למשל. יוצא שהמימון יותר יקר מהשכירות ויוצר תזרים שלילי.הגב
שלום לוס ותודה על השאלה. אין לדבר כזה "נכון". מה שנכון לאחד אינו נכון לאחר. לכל אחד מטרות שונות ויכולות שונות. יותר ראוי לדבר על מתאים. באופן כללי אין לי יכולת לדעת האם המהלך מתאים לך מלי לדעת את כל נתוניך. דבר אחד ברור. לא עשית תהליך לימוד מספק לפני כניסה למהלך כל כך משמעותי. אני יכול לקבוע זאת מתוך דבריך. אילו היית לומד את נושא ההשקעות (אפילו ללא קשר לנדל"ן) היית רואה שלשאלת התזרים החיובי / שלילי אין שום משקל בהסתכלות על כדאיות ההשקעה (ככל שאתה יכול לעמוד בזרים השלילי כמובן). לשם דוגמה, האם היית שם את הכסף היום בתכנית חיסכון לשלוש שנים עם ריבית 8%? שים לב שגם כאן יש תזרים שלילי – אתה רק משלם משך שלוש שנים. לפני כניסה להשקעה אני מציע לך לקרוא לפחות שלושה ספרים בנושא או לעבור קורס בצורה מסודרת (לא סרטוני חינם כאלו ואחרים). כגילוי נאות יש לציין שאני מוכר קורס כזה מתוצרתי. בהצלחה רבה.הגב
שלום וברכה, אנחנו זוג צעיא זכאי מחיר למשתכן, יש לנו התלבטות אם לקנות דירה גדולה במחיר למשתכן או באותו מחיר לקנות שתי דירות קטנות, נשמח לדעת מה אתה ממליץ מהנסיון שלך, תודה על הכתבה המחכימה!הגב
שלום ריקי, לכל משפחה מתאים דבר שונה ולכן מבלי לגעת את כל הצרכים, המטרות והרצונות שלכם, אין לי דרך לענות. בהצלחה בכל.הגב