האם כדאי לקנות דירה עכשיו?

רבים שואלים אותי האם כדאי לרכוש דירה עכשיו. במאמר זה השתדלתי לתת תשובה ברורה | על תחזיות, חזאים, תקשורת וקבלת החלטות כלכליות ובכלל

עת פלשו הגרמנים לפולין, ביום הראשון ללימודים של שנת 1939, היה לצרפת את הצבא הקרקעי הגדול באירופה. יותר מזה, כיוון שהצבא הגרמני היה כולו כמעט בפולין, הייתה למעשה לצרפתים דרך כמעט פנויה כדי להגיע עד ברלין עם צבאה הגדול וחיל המשלוח הבריטי שהגיע לתגבר אותו. להשקפת הצרפתים לא הייתה להם סיבה טובה לעשות זאת למרות שהכריזו מלחמה על גרמניה.

לאחר שבנו קו הגנה מפלצתי בין גרמניה לצרפת הרגישו בטוחים מפלישה ולא ממש רצו שבניהם ימותו בגלל הסכם עם מדינה שכבר נכבשה. חצי שנה חיכו הצרפתים לראות מה יהיה במה שנקרא המלחמה המדומה. ב- 10/5/1940 נסעו הגרמנים מסביב לקו ההגנה הצרפתי ופלשו בדרך בלתי עבירה לחלוטין (לא עבירה לסוסים, וכן עבירה למלך כלי המלחמה החדש – הטנק). חודש וחצי בלבד לקח לגרמנים למוטט את הצבא הגדול באירופה ולהיכנס לפאריס.

61 שנים לאחר מכן, ב- 11/9/2001, 19 מחבלים חמושים בסכינים הרגו אלפי אנשים עת כיוונו מטוסי נוסעים לפנטגון ולמגדלי התאומים. טיסה מספר 93 הייתה האחרונה שנחטפה, לאחר שמטוסים כבר פגעו במגדלי התאומים. לכן ידע חיל האויר האמריקאי שלא מדובר בחטיפה למטרת כופר ורצה להזניק מטוסי קרב כדי להפיל את מטוס הנוסעים שהפך לטיל מונחה. לא היה לחיל האויר האמריקאי אף מטוס קרב חמוש בסביבה.  טייסת ה-F16 הת'יר פני הוזנקה על מטוס ללא חימוש כדי להתנגש במטוס הנוסעים במשימת התאבדות. היא לא היססה למרות שעל פי המידע שבידה היה סיכוי שאבא שלה מטיס את מטוס הנוסעים. בסופו של דבר לא נדרשה פני להתאבד. נוסעי הטיסה כבר שמעו בטלפונים הניידים מה קרה לטיסות האחרות. הם מרדו בחוטפים וריסקו את המטוס לקרקע במקום שיתרסק על הבית הלבן כמתוכנן.

לאמריקאים לא היה מידע שיכין אותם לאפשרות של השתלטות על מטוס והפיכתו לטיל מונחה.

לישראלים של אוקטובר 1973 היה דוקא שפע של מידע אשר יכין אותם לאפשרות של מלחמה קשה. אבל הם היו שבויים בהתבוננות על "המגמות" ולזכר הניצחון הקל ב- 1967 צפו שזה מה שיקרה שוב. המזל הגדול שלנו לצד עמידתם האיתנה של חיילי צה"ל היא שגם הערבים היו שבויים בתפיסה שגויה – ביום כיפור היהודים לא אוכלים ולכן חלשים. אילו במקום בכיפור היו תוקפים כמה ימים קודם, בראש השנה, המצב היה גרוע בהרבה. יום כיפור אינו חג של נופש מחוץ לבית. חישבו על מתקפה בה חלק גדול מחיילי המילואים שאמורים לצאת מביתם בתל אביב לגולן בכלל נמצאים בנופש בכינרת, באילת (שנות השבעים) או אצל החותנת בחיפה? הבלאגן היה יכול להיות גדול בהרבה.

יועצים, אנליסטים, פרשנים ומומחים

כשיש לנו שאלות אנו רגילים לפנות ליועצים. היועצים (או בתקשורת פרשנים) הם אלו שמכירים טוב מאיתנו את ההיסטוריה – "את המגמות" וכך אמורים לחזות את העתיד טוב מאיתנו. ק­ֹהלת אמר זאת כבר מזמן ”מַה שֶּׁהָיָה הוּא שֶׁיִּהְיֶה … וְאֵין כָּל חָדָשׁ תַּחַת הַשָּׁמֶשׁ“ (קֹהלת א' פסוק 9).

אני חושב שלא בהכרח מה שהיה הוא שיהיה אלא אם אנו מתייחסים למה ש"היה"  כעצם אי הוודאות. לא חזינו את פיגוע התאומים, את נפילת הבורסה ב- 2008 (או ב- 1987)  והדבר היחיד שאפשר לומר לגבי אין חדש תחת השמש הוא שכנראה לא נחזה גם את הדבר הגדול הבא. ראינו כי קֹהלת מציע שהאי ודאות (בתקופתו) קטנה אך בכל זאת הוא מציע בהחלט דרכים טובות להתמודד עם אי וודאות זו ובין השאר "שַׁלַּח לַחְמְךָ עַל פְּנֵי הַמָּיִם, כִּי בְרֹב הַיָּמִים תִּמְצָאֶנּוּ. ב תֶּן חֵלֶק לְשִׁבְעָה וְגַם לִשְׁמוֹנָה, כִּי לֹא תֵדַע מַה יִּהְיֶה רָעָה עַל הָאָרֶץ" (קהלת יא פסוק 1). את החלק הראשון של הפסוק אפשר לפרש כעשה טוב. עזור לאחרים ותהיה לך רשת שתסייע לך בעת הצורך או לחילופין פשוט גדר את הסיכונים שלך על ידי זריעת החיטה ליד הנחל וכך תוכל להקטין את התלות בגשם. החלק השני של הפסוק – חלק לשבעה וגם לשמונה הוא פשוט – פזר סיכונים. תוכל להתמודד עם אי הוודאות למשל על ידי השקעה בתחומים שונים אשר אם אחד מהם יפול יש סיכוי שהשני יצמח. על פיזור סיכונים נכון לעומת פיזור סיכונים שגוי אכתוב בהזדמנות אחרת.

כאשר אנו מנסים ללמוד מהעבר אל העתיד אנו עלולים להגיע לתוצאות רעות מאד. למשל, אנשים רבים שואלים אותי מה לדעתי יקרה עם המדד או הריבית בשנים הבאות? אני אומר את דעתי אך מציין שהיא בגדר דעה בלבד. השאלה הבאה הינה בדרך כלל, אבל לפי המגמה הרב שנתית מה יקרה? ובכן המגמה הרב שנתית היא של ירידה אבל אם היא תימשך אז יהיו ריביות הרבה מתחת לאפס וזה כנראה לא יקרה. הבנק לא ייתן כסף נוסף למי שייקח משכנתה (עם כי אירועים נקודתיים כאלו כן התרחשו באירופה בשנים האחרונות).

הבעיה הינה שגם מומחים הינם בני אדם המסתכלים על מרחב אפשרויות על פי הדברים שהם מכירים מהעבר. הצרפתים של 1940, הישראלים של 1973, האמריקאים של 2001 לא היו טיפשים. הם היו אנושיים. האנושות לומדת מניסיון וחלשה בלחשוב על דברים שלא קרו אף פעם. המומחים הינם כאלו שבעיקר טובים בלהסביר בצורה מלומדת מה היה צריך לעשות טוב יותר לאחר מעשה(לפלוש לגרמניה ב- 1936 לאחר שזו הפרה את הסכמי ורסאי או ב- 1940 לאחר שנפתחה המלחמה, לגייס את המילואים ב- 1973 או לשים דלתות נעולות בתאי הטייס של מטוסי נוסעים בארה"ב ולהפסיק למכור סכינים בדיוטי פרי).

האם כדאי לרכוש דירה עכשיו?

ראינו שמומחים, פרשנים, אנליסטים ויועצים לא יודעים באמת לומר מה יהיה בעתיד. הם והמוסדות בהם הם עובדים מקבלים מיליארדים ובסוף מקבלים החלטות גרועות פעם אחר פעם.

רוצים עוד כמה דוגמאות?

• האביב הערבי לא הביאו דמוקרטיה לאף מדינה ערבית למרות שלל מומחים ופוליטיקאים שחשבו שזה מה שיקרה (לא סתם נקראו אירועים אלו "אביב").
• הוצאות ספרים רבות דחו את הספר הארי פוטר. גם ההוצאה שבסוף הסכימה להדפיס את הספר שהפך את רולינג לסופרת העשירה בעולם עשתה זאת רק בגלל חוות הדעת של בתו של מי שקיבל את הספר לקריאה ורצה לדחות אותו. בתו בת ה- 10 אהבה את כתב היד ולכן הספר יצא לאור לבסוף. חישבו על זה שוב. אחד הספרים הנמכרים בעולם נדחה על ידי כל המומחים ויצא לאור בגלל חוות דעת של ילדה.
• הביטלס נדחו על ידי כמה חברות תקליטים ורק חברה קטנה הסכימה להוציא תקליט שלהם (מאוחר יותר אותן חברות גדולות ייצרו את התקליטים עצמם כקבלניות משנה כי לחברה הקטנה לא היה כושר ייצור מספיק).
• אלכסנדר בל לא הצליח למכור את הפטנט על הטלפון לאחר שנגמר לו הכסף. הבעלים של חברת המברקים (מי שהשתמש באסימון כנראה גם קיבל מברק ברכה לחתונה) הגדולה בארה"ב ווסטרן יוניון לא הבין בשביל מה אנשים צריכים לדבר בטלפון במקום פשוט ללכת למשרד בקצה הרחוב, לשלם כסף למישהו שיעביר את ההודעה שלהם במורס לעיר אחרת שם היא תיכתב על דף ותועבר לנמען באמצעות סוס רענן.

מומחים טועים כל הזמן. קשה לומר מתי הם לא טועים כי הסיפור לא מתפרסם כשאין משהו דרמטי. חישבו על המחוקק האמריקאי שהיה לוקח כמשימת חייו לדאוג שתאי טייס במטוסים אמריקאים יהיו נעולים, במטוסים יהיה איש ביטחון חמוש ומכירת סכינים בדיוטי פרי תיאסר.  נניח שהחוק היה עובר בראשון לספטמבר. באחד עשרה לספטמבר לא היה קורה כלום וכל מה שהיו זוכרים מהמחוקק הזה, הוא את המאבק שניהלו מולו חברות התעופה שבגלל ה"היסטריה" של מחוקק נגרמו להן הוצאות רבות ובלתי נחוצות. המחוקק ה"היסטרי" היה לבסוף נשכח. אילו אף אחד לא היה מוציא לאור את הארי פוטר אפילו לא היינו יודעים על כך שכל ההוצאות דחו ספר זה וכן הלאה.

אבל המצב עוד גרוע יותר. במחקר שבוצע בעבר הראה פרופ' פיליפ טטלוק מאונב' ברקלי שהתקשורת מעדיפה להזמין מומחים שמוסרים תחזיות שגויות (זכור למשל אהוד ברק שקבע שאסד ייפול תוך כמה שבועות, צונאמי מדיני ועוד) מאשר מומחים או פרשנים אשר אומרים שאינם בטוחים. תחזית שגויה היא עדיין כותרת מביאה רייטינג (פעמיים, מאוחר יותר אפשר לנתח את הכישלון) מאשר מומחה שיאמר שאינו בטוח או שלא ניתן לקבוע. פרופ' נאסים טאלב העלה טענה מעניינת בעיני: אם העיתונות הייתה מעוניינת להועיל אז בחלק מהימים העיתון היה דף אחד כי לא קרה כמעט כלום ובחלק אחר מהימים היינו רואים עיתון של 50 עמודים.

אותו דבר בטלויזיה עם מהדורה של דקה ביום שלא קרה הרבה ומהדורה של שעה ביום שהיו התרחשויות משמעותיות. בפועל זה כמובן לא קורה (לפחות לא החלק של הקיצור). אף אחד לא ישלם על עיתון של עמוד ובמהדורה של דקה אין אפשרות למכור פרסומות. כך אנו נדונים בימים ללא אירועים מיוחדים לכותרות צעקניות בנוסח "פרשת גילה גמליאל" או לכותרות שעובדות תמיד "חשש ממתיחות בצפון" (ומסרטן, התקף לב וכו').

וה הייתי ממליץ למישהו שמתלבט האם לרכוש דירה כעת?

במקום לחשוב על השאלה "האם המחיר יירד?" אני מציע לחשוב על השאלה "מה יקרה אם קניתי בשני מיליון והמחיר ירד ל- 1.9 מיליון?" זה אולי יבאס אותי. באופן כללי אך חיי לא ישתנו מקצה לקצה. לא ייגרם לי או לאורך חיי נזק משמעותי.

בהזדמנות זו כדאי לשלול מיתוס נפוץ על פיו אם מחיר הדירה יורד מתחת לסכום חוב המשכנתה, הבנק יכול לנקוט בהליך כלשהו. זה לא נכון.

מה לא כדאי לעשות? לשאול בפייסבוק. המחשבה כאילו אם אקבל הרבה דעות או הרבה נתונים אז איכות התשובה שלי תשתפר הינה שגויה. אדון בנושא פייסבוק בהמשך. אם כבר כן רוצים את עזרת פייסבוק אז עדיף למקד את השאלה בסוגיית האדם איתו כדאי לשבת כדי ללבן את הדברים. עדיף שזה יהיה יועץ או מומחה שאינו בטוח בעצמו כאשר אתם דנים על נושא בו לא יכול להיות ביטחון כמו מחירי הדירות בעתיד.

מה עוד לא כדאי לעשות?

להכנס לשיתוק. לנוכח אי וודאות אנשים נוטים להתכנס בעצמם ולא לעשות כלום. אני רוצה להזכיר שהאי וודאות כעת באוגוסט 2020 היא נמוכה משמעותית מהאי וודאות שהייתה בשוק ב- נובמבר 2019. בנובמבר 2019 עד ינואר 2020 השוק היה בוודאות גדולה שהכל חיובי. הבורסה עלתה בעקביות, מצב התעסוקה היה מצוין ולכולם היה דבש. אנו יודעים בדיעבד שהכל היה אשליה אשר התנפצה כעבור שלושה חודשים בלבד במרץ 2020. היום לאחר ניפוץ האשליה אי הוודאות קטנה  יותר ולא גדולה יותר. פשוט מרחב האפשרויות כולל השבתה עולמית שאנו מסוגלים לדמיין הוא גדול יותר המציאות עצמה לא השתנתה.

בקיצור, רוצים בית, קנו בית. לא רוצים אל תקנו. ובכל מקרה זיכרו שעדיף לעשות הרבה פעולות ולהיכשל ב- 40% מהמקרים מאשר לא לעשות כלום.  

מדוע כן לשמוע יועץ

ליועצים אין כדור בדולח או כוס קפה ממנה הם יכולים לחזות את העתיד. מצד שני הם בסבירות רבה ראו מאות אנשים עם התלבטויות דומות. אם הם יועצים טובים, הנושא מעניין אותם והם קוראים ספרים ושומעים הרצאות על הנושא. אני חושב שיש כמה סיבות עיקריות להיוועצות עם יועצים:

1. פרספקטיבה – יועץ יאמר לך למשל, אתה חושש מירידת מחירי דירות של 30%? בוא ננתח מה יקרה לחייך אם סיכון זה יתממש במידה ותרכוש דירה וגם במידה ולא תרכוש.
2. טכנולוגיה וידע – קצת מזכיר את הסעיף הקודם ובכל זאת. ליועץ יש את היכולת לבצע חישובים ובתוך הנחות כאלו ואחרות לגבי העתיד, להציג תג מחיר אמיתי לכל החלטה. הרי זה לא רק סיכון אם נרכוש אלא גם סיכון אם לא נרכוש. יועץ אוחז בידע אשר יאפשר לו להראות לך שגם עסקה עם "רווח בטוח" כמו למשל רכישת נפט אחרי שמחירו ירד מ- 100$ לחבית אל 5$ לחבית בזמן הקורונה היא עסקה שבסבירות רבה נפסיד ממנה גם אם המחיר יחזור להיות 80$ לחבית.
3. זוית ראיה נטולת רגש וניגוד עניינים – בספר משכנתה יעילה יש פרק ובו הסבר מדוע לא כדאי לקבל המלצות כלליות מחברים, משפחה ופייסבוק. לא אחזור על כל ההסבר אך בקצרה: שלושת הגורמים שציינתי הינם מצד אחד "בעדינו" אך מצד שני ייתנו לנו בדרך כלל את התשובות שכבר היו לנו. אנו תוצר של בית גידול ההורים והחברים שלנו. את הדעה שלהם שמענו כבר 30 שנים. פייסבוק מציג את השאלה שלנו למי שלדעתו יעשה עליה לייק. התוצאה דומה – אנו מדברים עם המראה. הקפידו למנוע ניגוד עניינים בכך שהתשלום ליועץ לא ישתנה ולא משנה מה תשובתו (לרכוש / לא לרכוש). נקודה זו חשובה כשאנו צריכים לקבל החלטה בזוג. יועץ יידע ויקדיש זמן כדי לדובב את שני בני הזוג, לזהות גם את מה שבין השורות ולהציע תשובות שלדעתו ימקסמו לא רק את כמות ההון של המשפחה אלא גם את שביעות הרצון של שני בני הזוג. כי אחרת נהיה עם הון גדול יותר אולי, אבל נצטרך לחלקו לשניים והוא ייקטן.
4. הקטנת המחיר הרגשי של כישלון יכול להיות שיסתבר בעתיד שקיבלנו החלטה שגויה. החלטה כזו יכולה להשפיע לשנים רבות. זה יהיה נוח יותר לעיכול אם במקום להאשים את החותנת תוכלו לומר לעצמכם שעשיתם את המקסימום וגם השקעתם זמן וכסף בייעוץ עם חוות דעת מנומקת. בהקשר זה כדאי לזכור כי גם בעתיד עלינו לשפוט את ההחלטות שלנו לפי מה שידענו בעת קבלת ההחלטה ולא לפי מה שאנו יודעים בדיעבד(מזכיר לעצמי את זה כל פעם כשאני נזכר שלקחתי משכנתאות של 75% מימון ולא 90% כפי שהיה אפשר בעבר וכך יכולתי להכפיל את מספר הדירות שיש לי).
5. ליועץ יש לעתים כלים שבמהירות יוכלו להראות לך שמה שחשבת אינו אפשרי. למשל מישהו שאל אותי לדעתי על מסחר אלגוריתמי. לדבריו הבטיחו לו תשואה של 1% ביום אם "ישקיע" ברובוט למסחר בבורסה שחמוש באינטליגנציה מלאכותית, למידת מכונה ועוד כמה באזז וורדס. אמרתי לו שאיני מבין כלום ברובוטים ובאלגוריתמים אבל בכלכלה מעט. אם הוא ישקיע 1000 שקלים בתשואה של אחוז ליום אז אחרי 5 שנים יהיו לו 60,044,441,381 (60 מילארד) ואחרי 10 שנים יהיו לו 5,334,940,814,670,000. אין לי מושג איך קוראים למספר עם 16 ספרות אבל לשם השוואה השווי של אפל הוא "רק" 2 טרליון כלומר מספר עם 10 ספרות. אז הרובוט הזה לא יביא 1% תשואה ליום ומסיבה פשוטה, ערך כל המניות בבורסה ביחד לא מספיק בשביל זה.
6. יועץ שיראה כותרת מפוצצת כמו "שפל היסטורי במכירת דירות בתל אביב" עשוי להתרגש פחות מאחרים וגם להיזהר כשהוא מסיק מכך למשל שהמחירים יירדו. כשאנשים סגורים בבתים ואתרי המכירות סגורים זה די ברור שיהיה שפל במכירות. זה לא אומר כלום על מה יקרה כשאנשים ייצאו מהבתים. שנית, שינוי במחירים לא תלוי רק בביקוש אלא גם בהיצע ועל זה אין אף נתון בכתבה. יועץ ודאי יזכור שעיתונים לא נועדו להעברת מידע אלא להעברת סיפור. מידע הוא משעמם סיפור (או נרטיב) הוא זה שעושה את מכירת העיתונים.
7. באותו אופן מומחה לא צריך לדעת הרבה על עולם הביטוח כדי לדעת לא כדאי לאף אחד לעשות וגם לא לאופנוענים. אין שום סיבה לבטח נזק של 3500 שקלים ולא משנה כמה אגרסיבית המכירה של ביטוח זה. שביטוח תאונות אישיות לא כדאי לאף אחד לעשות וגם לא לאופנוענים. אין שום סיבה לבטח נזק של 3500 שקלים ולא משנה כמה אגרסיבית המכירה של ביטוח זה.

תודה על הקריאה. נהניתי לכתוב מאמר זה אני מקווה שאם אתם קוראים את שורת הסיכום הזו אז גם אתם נהניתם. מוזמנים בחום לכתוב למטה תגובות.

רוצים לדבר אתי? המייל שלי rimon@effm.co.il והטלפון 054-5232-799

נדל"ן חוקי המשחק – קורס השקעה בנדל"ן של עו"ד גיא מנדלסון ושלי

קורס יועצי מימון לדיור (משכנתאות) – לא רק למי שרוצה לעבוד בזה