האם חשוב לקבל ריבית נמוכה למשכנתא?

האם כדאי לקחת משכנתא בריבית אפס? מאמר זה מראה שריבית אינה משמעותית לחיסכון במשכנתא. לפעמים דוקא הלוואה בריבית נמוכה או אפילו בריבית אפס היא ההלוואה היקרה

לכאורה שאלה פשוטה, אם התשלומים תלויים בריבית אזי ככל שנשיג הלוואה עם ריבית נמוכה יותר, כך נשלם פחות. נכון? לא ממש.

ראשית כל מבין שלושת הגורמים המשפיעים על סך התשלומים שלנו לבנק, הריבית הינה במקום האחרון. לפני הריבית נמצאים ההחזר החודשי ותמהיל המשכנתא. 

לא נתעכב הפעם על ההחזר החודשי ותמהיל המשכנתא אלא רק בריבית. נניח שקבענו החזר חודשי כלכלי ונכון וגם תמהיל משכנתא מסוים. האם יתכן שהפחתת ריבית תזיק לנו?

ודאי שכן. הבנק יודע שאנו לא מסוגלים לחשב בקלות את סך התשלומים לבנק אבל את הריבית קל לנו לראות מול העיניים. לכן הבנק כסוחר מיומן, מנסה למשוך אותנו לתוך הסופרמרקט שלו עם הצעה של מוצר אחד במחיר נמוך ביותר. לצורך העניין, בנק הפועלים יצא לפני כמה חודשים עם מבצע של 30,000 שקלים בריבית אפס. מה יכול להיות טוב יותר מהלוואה בריבית אפס? למשל הלוואה בריבית 3%.

 לקוח שלי היה צריך 600,000 משכנתא. לאחר שקבע את התמהיל, הבנק הציע לו לשלב הלוואה באפס אחוזי ריבית. נפלא לא?

הנה השוואה של ההלוואה עם "מתנת הבנק" או אם תרצו "התפוח המורעל" לעומת ההלוואה ללא המתנה או כפי שאמרו חכמינו, שונא מתנות ישלם פחות:

 

אפשר לראות כי במשכנתא ללא ה"מתנה" למרות שלא קיבלנו אף חלק מההלוואה בריבית אפס, שילמנו לבנק כ- 40,000 שקלים פחות.

כלומר, ה"מתנה" שהעניק לנו הבנק יצרה לנו נזק של 40,000 שקלים. מדוע נוצר נזק זה? ההלוואה באפס אחוזי ריבית ניתנה למספר מועט של שנים. כתוצאה מכך, ההחזר החודשי שלה גבוה. כיוון שסך התשלומים החודשיים שלנו לא משתנים, אנו מסוגלים לשלם רק 4,000 שקלים בחודש, אז תשלום גבוה על חלק קטן מהמשכנתא מחייב הקטנת התשלומים בשאר המסלולים וכפועל יוצא, מסלולים אלו נמתחים לשנים רבות יותר.

נסתכל שוב על המשכנתא עם ה"מתנה": מסלול הקל"צ שבה נמתח לכמעט 17 שנים וסך ההחזרים במסלול זה הוא כ- 490,000 שקלים.

במסלול הקל"צ ללא "מתנה", מסלול הקל"צ נמשך לכ- 12 שנים וסך ההחזר במסלול זה הוא כ- 479,000 שקלים. כלומר, למרות שמסלול זה נלקחו 30,000 שקלים יותר, סך ההחזרים בו נמוך יותר, בגלל שמשך הלוואה זו קצר יותר.

בפועל הנזק של "מתנת" הבנק גדול יותר מאשר רק הפרש בסך התשלומים לבנק כפי שחושב לעיל. כאשר הבנק נותן לנו רכיב הלוואה באפס אחוז ריבית, לעתים קרובות הדבר מעוור אותנו ואנו מפסיקים לבדוק האם המסלולים האחרים מתאימים לנו והאם הריבית בשאר המסלולים היא ריבית מיטבית. דומה הדבר לעוף בשקל שהציע פעם רמי לוי. הלקוחות עמדו בתור בשביל "עוף בשקל" ולא שמו לב כלל למחירי שאר המוצרים.

אם אתם לפני לקיחת משכנתה, מוזמנים להוריד במתנה פרק מהספר שלי משכנתה יעילה: