איני יודעת מה יהיה המדד בעתיד ולכן איני מתייחסת אליו

האם תוכלו לשלם את המשכנתא גם בעוד מספר שנים?

מסמכי הייעוץ שלי אינם אהובים בלשון המעטה על הבנקאים. זה הגיוני, למסמך ייעוץ שלי יש קונפליקט מובנה עם הבנקאי. הבנקאי רוצה שהלקוח ישלם הרבה ככל האפשר, אני רוצה שהלקוח ישלם מעט ככל האפשר. עד כאן אין כל חידוש.

בדרך כלל לקוח שמחזיק בידו את מסמך הייעוץ שלי מתקשר אלי לאחר פגישה בבנק כדי לקבל חיזוקים לאחר שהבנקאי הציע "הצעות ייעול" כאלו ואחרות.

אחד הדברים שאני לא אוהב הוא שלקוח מתקשר כאשר הוא עדיין מול הפקיד. אין לי עניין גדול בכך שיתנו לי לדבר ישירות עם הפקיד מול הלקוח. אני לא אוהב "קרב תרנגולים" כאשר ברור שהגישות שלי ושל הפקיד פשוט הפוכות. מצד שני כאשר לקוחה עשתה זאת פעם אחרונה זה נתן לי חומר למחשבה ועל כך אני שמח.

אותה לקוחה רצתה הלוואה של מיליון ב- 4000 שקלים החזר חודשי. אני אמרתי שלא ניתן ומוכרת המשכנתאות של הבנק אמרה שאפשר ובנתה תמהיל מתאים. בשלב זה ביקשה הלקוחה שאיישב את "המחלוקת" עם מוכרת המשכנתאות של הבנק. שאלתי את המוכרת, מה לדעתה יהיה ההחזר החודשי של הלקוחה עוד 5 שנים.

היא ענתה לי תשובה מזעזעת לדעתי: "אני לא מתעסקת בזה. אין לי דרך לחזות את העתיד."

אמרתי לה: אם נתת הלוואה של 100% מסלולים בהחזרים משתנים, איך יתכן

שההחזרים לא ישתנו? אני לא חוזה עתידות ולא יודעת איך הם ישתנו, ענתה מוכרת המשכנתאות

ללא הנד עפעף.

שלא יהיו אי הבנות, גם אני לא חוזה עתידות.

אבל אני בניגוד לפקידה חושב שהאחריות שלי אינה למכור משכנתא אלא האחריות שלי הינה שהלקוח לא יפשוט רגל ב- 30 השנים בהם הוא משלם את המשכנתא שלו. בכל עסק כולל מפעל, בנק או משפחה יש אי וודאויות לגבי העתיד. אף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד אבל כולם יודעים שאם הגעת לריבית שפל מאז קום המדינה, ריבית בנק ישראל בגובה 0.1% ומדד שואף לאפס, אז פרמטרים אלו לא יישארו כמו שהם למשך 30 השנים הקרובות.

לכן כל עסק, כולל בנק עושה תרחישים ושואל את עצמו איך ישתנו ההכנסות אם המדד יהיה 2% וריבית בנק ישראל תהיה 3%? או תרחיש קיצוני יותר וכו'. בתרחישים אלו משתמש הבנק כאשר הוא מחליט שלתקופה מסויימת ייתן ריבית לא צמודה של 4.2% ולתקופה קצרה יותר הוא ייתן ריבית של 3.8% וכן הלאה. אם לאותה תקופה שלה הבנק נותן ריבית לא צמודה של 3.8% הוא נותן ריבית צמודה של 2%, אז חבויה כאן הנחת עבודה שהמדד יהיה בקירוב 1.8%.

אפשר להסתכל על הנושא מזווית אחרת ואולי פשוטה יותר, אם הפקידה "אינה יודעת" מה יהיה בעתיד מדוע היא בוחרת דוקא מדד אפס ופריים 1.6% ל- 30 השנים הבאות? הרי אפס הוא מספר כמו כל מספר והערכה של מדד אפס הינה בסבירות דומה להערכת מדד 10% בשנה בכל אחת מהשנים הבאות? מדוע דוקא אפס הוא המספר הזוכה? מסיבה פשוטה מאד, מדד אפס מאפשר למכור יותר משכנתאות.

הפקידה היא ה"קוסמת" המאפשרת למשפחה לקחת מיליון שקל משכנתא ולהחזיר רק 4,000 שקלים בחודש.

אבל אם נהיה רציניים יותר אפשר לומר בוודאות שמדד של 0% לא יהיה בשלושים השנים הבאות ליותר משנים ספורות ברצף. למעשה אם מסתכלים אחורה אפשר לראות שמשנת 1997 לא היו שתי שנים רצופות של מדד אפס אפילו פעם אחת. לעומת זאת מדדים של מעל 3% בהחלט היו מספר שנים ברצף. כלומר, אם אנו מסכימים להנחה שאפס הוא מספר ככל מספר, אזי מי שאינו יכול "לחזות מה יהיה בעתיד", יש לו סיכוי גדול יותר להיות קרוב ל"מה שיהיה בעתיד" אם יבחר מדד של 1.5% – 4% מאשר אם יבחר מדד של אפס אחוזים.

מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

כאשר אתם יושבים עם מוכר משכנתאות של הבנק הוא עושה את מה שכל מוכר עושה, מנסה לסגור עסקה במהירות כדי לעבור ללקוח הבא. יש מעט מגבלות של בנק ישראל ומעט מגבלות של הבנק עצמו אבל קל לדלג מעליהן ולסגור את העסקה ללקוח. לקוח זה יהיה מרוצה אולי ביום קבלן הדירה אבל כעבור כמה שנים כאשר יהיה לו קושי אמיתי לשלם את המשכנתא, הוא כבר יהיה במרחק רב מאותו מוכר שסגר לו מימון לדירה החדשה.

50% מהזוגות החילוניים המתחתנים יתגרשו בעתיד. לא נעים לחשוב על זה בתחילת הדרך אבל אי אפשר להתעלם מהסטטיסטיקה. מתוך ה- 50% שלא יתגרשו אני מניח שיש אחוז גבוה של זוגות שלא יהיו מאושרים. לדעתי לחץ כלכלי גורם להחמרה של כל בעיה אחרת בחיי המשפחה ולהגדלת הסיכון להתפרקותה.

מה צריך לעשות כדי להימנע מבעיות בהמשך המשכנתא? ראשית כל להבין ש"להצליח" לקבל את המשכנתא זו לא הצלחה. להצליח לשלם אותה משך 10-30 שנים זו הצלחה. יש לקחת משכנתא שעל פי תחזית של פריים ומדד עתידיים תוכלו לשלמה.

 השתמשו תמיד במחשבון משכנתא המתייחס למדד המחירים לצרכן ולשינויים אפשריים בריבית. אם אין לכם מחשבון שמסוגל לחשב שינויים בריבית ובמדד, הכניסו מדד וריבית הגבוהים בכ- 2% מהמדד והריבית הנוכחיים ובדקו מה יהיה ההחזר המירבי של ההלוואה שלכם.

אם אתם בוחרים להיוועץ ביועץ מקצועי, מה שאני באופן טבעי בהחלט ממליץ עליו, בחרו אחד שיודע לתת לכם תחזית החזרים בעתיד. דרשו לדעת תחת אלו הנחות עבודה (מדד וריבית) בוצעה התחזית של היועץ.

לקוח הפוגש אותי זוכה לתחזית באמצעות מערכת EFM הייחודית שלי. מערכת זו מייצרת תחזית מבוססת שינויי מדדים וריביות דינמיים ומחזוריים הדומים באופן מקורב כמובן, להתנהגות הרגילה של המשק. באופן זה ניתן לראות איך גם החזרי המשכנתא מתנהגים בעתיד:

בגרף למעלה מתוארת משכנתא אמיתית של זוג אשר בה להתייעץ לגבי מחזור משכנתא. המשכנתא המקורית עם חוב נוכחי של מעל מיליון שקלים והחזר של 4500 שקלים. הבנק כמובן נותן את התחושה שאפשר לקחת יותר ממיליון עם החזר של פחות מ- 5000. טעות גדולה !

בעוד מספר שנים לא גדול, ההחזר יזנק ויגיע בשיא לכ- 6,500 שקלים.  רע ועצוב מאד לזוג שלא יכול היה לשלם יותר מ- 4500.

עצה אחרונה, הניסיון שלי הראה שאנשי מקצוע נוטים לא לשים לב למידע שהשכר שלהם תלוי בכך שלא ישימו אליו לב. קחו תמיד יועץ אשר יקבל שכר גם אם ההמלצה שלו תהיה "אל תעיזו לקחת משכנתא זו". בכל מקרה בו שכר היועץ תלוי בכך שתקחו משכנתא, יש סיכוי שהתת מודע ישפיע גם על יועץ עם יושרה גבוהה.