ראשי » בלוג » משכנתא שמפרקת משפחה

משכנתא שמפרקת משפחה

 

 

כתבתי בעבר על כך שהבנקאי מראה לכם את ההחזר החודשי הנוכחי של המשכנתא כאילו הוא יהיה ההחזר שתשלמו במשך כל שנות המשכנתא. אך מה קורה כאשר המשכנתא אינה מתוכננת היטב וההחזר עולה משמעותית עד כדי הכפלה שלו?

סיפור שהיה באמת, התקשרה אלי אשה וביקשה לדעת אם אפשר לקבל משכנתא של 930,000 שקלים עם החזר של 3,500 שקלים. בדרך כלל איני עונה לשאלות כאלו בטלפון כיוון שאני אוהב לחשב ולבדוק לפני שאני עונה. במקרה זה הנתונים היו כל כך קיצוניים שמיד עניתי שלא ניתן לבצע את המשכנתא המבוקשת.

לא עברו יומיים וקיבלתי מהאשה את המשכנתא שבנה לה הבנק ובה הפלא ופלא ניתן להחזיר 3,500 למשכנתא של 930,000.

אישור הבנק:

הצעת הבנק משכנתא 930K, החזר 3500

כדי להקל את הקריאה שמתי את הצעת הבנק כאן:

משכנתא 930 החזר 3500

למרות שבלבי ידעתי את התשובה, שאלתי את האשה האם הבנקאית אמרה לה משהו על החזר בעוד נניח 10 שנים. האשה אמרה שלא. שלחתי אליה את תחזית ההחזר החודשי כפי שחישבתי אותו:

930 משכנתא 3500 החזר גרף

הגרף לעיל מבוסס על תחזית שמרנית של מדד בטווח 1%-3% בלבד. מדד גבוה יותר יגרום להחזרים חודשיים אפילו גבוהים יותר כיוון ש- 100% מהלוואה הינה הלוואה בהחזרים משתנים. עם עליית מדד עולה גם הפריים. אפשר לראות בגרף שההלוואה תתחיל אמנם עם החזר של כ- 3,500 שקלים כפי שהבטיחה הבנקאית. אך כעבור כעשור, החזר ההלוואה יגיע ל- 4,500 שקלים ובסופו של דבר המשפחה תצטרך להתמודד עם החזר חודשי של כ- 6,000 שקלים, משמעותית יותר גבוה מה- 3,500 שקלים שהגדירה הלקוחה כגבול עליון שלהם.

בשלב זה למשפחה יכולים לקרות כמה דברים:

  1. הם מסוגלים לשלם את ההחזר הגבוה יותר ולכן לכאורה הכל תקין אך כמה מאות אלפי שקלים שולמו סתם לבנק, לעומת מצב בו היו בוחרים מלכתחילה החזר חודשי גבוה יותר.[spacer height="20px" id="2"]
  2. הם יבינו בזמן שקנו דירה אשר מעל יכולתם וימכרו אותה.[spacer height="20px" id="2"]
  3. המשפחה תתרסק. קניית דירה היא סוג של שיא בחיי המשפחה. ברם, כשליש מהמשפחות בישראל מתפרקות במהלך השנים. אני חושב שבמגזר היהודי חילוני האחוזים גבוהים בהרבה. מחקרים רבים הראו שלחץ כלכלי הוא גורם מרכזי בגירושין כך כאשר החזר המשכנתא מזנק בצורה כל כך משמעותית, המשפחה מתרסקת.

ההחזר הממוצע בהלוואה שביקשה האשה יהיה על פי חישוביי כ- 4,700 שקלים. להחזר זה ראינו שתגיע המשפחה בערך בשליש הראשון של ההלוואה כלומר לאחר כעשר שנים מתוך שלושים.

החזר ממוצע של 4700 למשכנתה זו

 

אם המשפחה מסוגלת להחזיר 4,700 שקלים אזי אפשר לבנות הלוואה יציבה יותר אשר לא רק תשאיר את ההחזר החודשי ברמה של בערך 4,700 שקלים אלא גם תחסוך למשפחה כ- (תחזיקו חזק) 400,000 שקלים במונחי סך תשלומים לבנק.

כאשר אני מציג דוגמה זו ללקוחות אני מקבל בדרך כלל שתי תגובות:

זו ממש הטעיה מה שעושה הבנק

אם להיות עדין יותר, זה כמו שסוחר רכב משומש ימכור לכם את הרכב מבלי לומר במפורש שיש מאחוריו למעלה ממאה אלף קילומטרים. אם תסתכלו במד האוץ (קילמוטראז') תוכלו לראות זאת בקלות אך לא נאמר לכם במפורש. האם זוהי הטעיה? תרמית? לא יודע, מקובל במסחר המונח יזהר הקונה. כלומר, על הקונה לבדוק את המוצר שהוא רוכש. כל עוד לא בוצע זיוף או הטעיה מכוונת זו בעיית הרוכש. גם במשכנתא. הבנק לא אמר בשום שלב שההחזר לא יעלה. הוא רק לא אמר כלום על ההחזר בעתיד.

הבנק אינו מעמיד לרשות הפקידים מחשבון משכנתא אשר מאפשר לעשות תחזית החזרים עתידיים. זה הרי יפגע במכירות המשכנתא. אחריותו של הלקוח היא ללמוד לבצע הערכה עתידית או להתייעץ עם מי שאמור לייצג את הצד שלו בעסקה כדי שיעשה תחשיב זה.

בעת החתימה על המשכנתא בפועל, אחד מעשרות הדפים עליהם תחתמו הוא הצהרה שהוסבר לכם על ידי הבנקאי שההחזר יעלה בפועל. העובדה שלא הסבירו לכם שההחזר יכול לעלות מ- 3,500 ל- 6000 (ויותר) הינה כאמור כיוון שלבנקאי אין נתון זה, אין לו דרך לחשבו וזה גם לא מאד מעניין את הבנק.

מדובר על העתיד, אינך יכול לדעת מה יהיה המדד בעתיד

זוהי כמובן טענה מדויקת. איני יכול לדעת מה יהיה גובה המדד או הריבית המשתנה בעתיד. אני יכול לבצע הערכת עבודה. לצורך החישובים לעיל הנחתי מדד משתנה בצורה מחזורית בטווחים של 1% – 3% אשר מוגדרים על ידי בנק ישראל כטווחי היעד של המדד בישראל. אבל, כל מי שאומר שאיני יכול לדעת מה יהיה המדד ולכן הערכת החזר של 6000 אינה בהכרח משהו שיקרה, ראוי שייקח בחשבון גם אפשרות למדד של 5% ולא רק 3%. אז ההחזר יהיה מעל 6,000. שנים רצופות עם מדד של 5% היו בישראל הרבה יותר פעמים מאשר מדד של 1% או פחות מכך:

דרך אגב, גם הבנק יודע שהמדד והריבית ככל הנראה יעלו בעתיד. איך אני יודע זאת? פשוט ההפרש בריבית בין הלוואה צמודה ללא צמודה הוא פחות או יותר שיעור עליית המדד הממוצעת שחוזה הבנק. אם הלוואה לא צמודה ניתנת בריבית 4.3% והלוואה צמודה בריבית 2.8% אז ההפרשה בינהן הוא פחות או יותר המדד הממוצע שחוזה בנק ישראל למשך חיי ההלוואה. תחזית זו אין הבנק מראה לפקידיו ולקוחותיו.

לסיכום

הלווה הוא זה שיצטרך לחיות עם תוצאות ההחלטות שלו בנושא המשכנתא ולכן הוא גם זה שנושא באחריות. 

על הלווה לוודא באמצעות הנחות עבודה סבירות שיוכל לשלם את המשכנתא לא רק בחודש הראשון אלא גם בשנה העשירית ולאחר 20 שנים. אף בנקאי לא ישלם את המשכנתא במקום הלווה והקשיים העתידיים של הלווה לא ממש חשובים לבנק. במקרה הגרוע הוא ימכור את הדירה ויקבל את כספו חזרה. בחלק גדול מהמקרים הדירה תימכר לא בגלל אי תשלום משכנתא אלא בגלל שהלחץ יפורר את המשפחה והדירה תימכר כחלק מהליך גירושין, אשר על פי מחקרים רבים, לחץ כלכלי הנו זרז משמעותי לבעיות במשפחה. 

לא יודעים לבצע תחזית החזר עתידי? קחו איש מקצוע שיעשה זאת עבורכם עוד לפני החתימה על חוזה רכישת הדירה או אפילו לפני חיפוש הדירה כדי שתדעו באיזה תקציב לחפש. הקפידו לבדוק תחת אלו הנחות עבודה למדד ושינויי ריבית עשה היועץ שלכם את תחזיותיו. 

למאמר נוסף בנושא זה: איני יודע מה יהיה המדד ולכן איני מתייחסת אליו

תגובות על: “משכנתא שמפרקת משפחה

    1. תודה רבה רבה, רועי.
      וכמו שכתבתי לבועז, אני מזמין אותך להיות שותף לחזון צמצום פער הידע בין התאגיד הבנקאי לבין
      הלקוח על ידי הפצת מאמר זה לאנשים שלפני רכישת דירה.
      בהצלחות רבות,
      רימון

  1. אני מסכים עם הרעיון אבל יש להתחשב בהחזר ה*ריאלי* של ההלוואה ולא רק בהחזר הנומינלי שעולה על המדד, מכיוון שאפשר להניח שיש מתאם חיובי בין המשכורות לבין העליה במדד.
    אם האלטרנטיבה של משפחה זו היא לגור בשכירות כל החיים ולא להשקיע כסף בכלום אז כנראה זה גם לא כל כך מועיל, נכון?

    בכל אופן כתבה מועילה, תודה! (:

    1. שלום מיכאל,
      תודה רבה על הקריאה.
      מתאם חיובי בין המשכורת למדד יש בספרי הכלכלה אך לצערי לא במציאות.
      תוספת היוקר האחרונה שניתנה בארץ בגין המדד הייתה בשנת 2003.
      אז גם נקבע שתוספת יוקר תשולם אם המדד יהיה יותר מ- 8% בשנה.
      לא רוצה לדמיין משכנתא זו עם מדד של 8%.

      בפועל, המצב הפוך:
      ברמת המאקרו – מחירי המוצרים עולים יותר מהשכר או במילים אחרות, המדד עולה יותר מהשכר הממוצע
      וגם ללא עליית החזרי המשכנתא, הלחץ על המשפחה היה עולה.

      ברמת המיקרו, אם אנשים רוכשים דירה בגיל 35 נניח. אז במקצועות רבים, הם בשיא ההכנסה שלהם ויש סיכוי שהשכר
      אף יירד בעתיד.

      1. תודה על התגובה לתגובה,
        לא מכיר את נושא תוספת היוקר אבל האם השכר הממוצע במשק, שכר חציוני ושכר המינימום לא עולים בצורה משמעותית עם השנים? בפרט, בשנים שבהן היה מדד גבוהה ולא סביב האפס כמו שיש בשנים האחרונות?
        סובייקטיבית תמיד נראה לנו שהמחירים עולים יותר מהמשכורות שלנו אבל האם זה נכון מבחינה אובייקטיבית שיכולת הקנייה שלנו נשחקת עם השנים ושרמת החיים רק יורדת?

        לגבי הדוגמה שהבאת במרמת המיקרו – במקרה כזה אני מסכים!

  2. לא הגיוני בעליל שהפריים ישאר על כנו לאורך 30 שנה ולא לאורך 10 שנים
    ולכן ההחזר יעלה יותר ממה שהצגת

    1. שלום שמעון,
      תודה על הערתך.
      אכן, הפריים קרוב לודאי לא יישאר אותו דבר 30 שנה.
      שים לב שבמסלול הפריים בטבלת הנתונים לעיל מוגדר החזר התחלתי של 904 שקלים והחזר
      מירבי של 1,108 שקלים. זה מבטא שינויים מחזוריים של הפריים מכ- 1.6^ ועד 3.5%.
      כמובן ששינויים גדולים יותר באמת יחמירו את מצב המשפחה עוד יותר.
      בברכה,
      רימון

      1. אתה מניח שהממוצע של הפריים ישאר זהה לאורך 30שנה, פלוס מינוס.
        מדוע?
        בהנחה שהריבית תעלה והאינפלציה תעלה
        אז סביר שנראה טרנד עולה גם של הפריים, ולא רק גלים סביב אותו ממוצע
        הלא?

        1. הגלים במודל שלי אינם סביב הערך הנוכחי.
          הערך הנוכחי הוא 1.6% שהינו הסף התחתון של ה"גל" במודל.

          מעבר לכך, ברור שאם הפריים יעלה יותר אז המסקנה העולה ממאמר
          זה תהיה אפילו עגומה יותר עבור המשפחה.

          1. רימון
            בפריים אתה צופה עליה של עד כ11% בלבד בהחזר החודשי
            בשאר המסלולים אתה צופה עליה של עד כ32% בהחזר
            מדוע בפריים אתה צופה שההחזר יגדל רק בכשליש מאשר בשאר המסלולים?

            בברכה

          2. לא בדקתי את החישובים שלך אבל בכל מקרה מסלול
            שחשוף גם לשינויים במדד וגם לשינויים בריבית יעלה יותר
            ממסלול שאינו צמוד.

          3. ריבית הפריים אינה צמודה בתאוריה
            אך מעשית היא מושפעת בקשר ישר מעליית המדד והריבית. גם אם לא 1:1

            בברכה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *


תגובות מפייסבוק: