מצאתם דירה. מזל טוב. לקחתם עורך דין ושילמתם לו כסף טוב על מנת להרוויח שקט נפשי בכל הכרוך בהליך רכישת הדירה.עצרו זוהי עסקה גדולה מידי מכדי לסמוך על מישהו אחר כדי שידאג לכם. כמו שבכאב בטן קל מספיק רופא משפחה אך לפני ניתוח מסובך כדאי לבקש חוות דעת שנייה, כך גם כאן, כיוון שמדובר על כסף כל כך גדול, כדאי לכם להיות מעורבים בבדיקת החוזה. החדשות הטובות: זה לא עולה לכם כסף. כל מה שתצטרכו זה להקדיש מעט זמן כדי לקרוא בעיון את החוזה.למה לבדוק את חוזה רכישת הדירה?דוגמה מאחת העסקאות שעשיתי: עורכי הדין (של המוכר ושלי) הסכימו על 3 תשלומים. לקחתי משכנתא של 75% מערך הדירה (בדירות להשקעה כדאי לקחת את מקסימום הכסף האפשרי מהבנק אך זה נושא למאמר נפרד). הבנק קובע שלפני שמשלמים בכסף של הבנק (משכנתא) יש לשלם את כל הכסף הפרטי (במקרה זה כאמור 25% מערך הדירה).ברם, החוזה קבע לוח זמנים לתשלומים שסתר את הנחיות הבנק. כלומר, על פי החוזה נקבע ש- 10% ממחיר הדירה ישולם בעת חתימת החוזה, 10% עם הכנסת הערת אזהרה בטאבו ו- 80% עם קבלת מפתח הדירה. לכאורה חוזה יותר טוב (לקונה) מהמקובל כיוון ש- 80% מהכסף נמסר רק בעת קבלת הדירה בפועל. למעשה, בתנאים אלו לא ניתן היה לקבל משכנתא בגלל החובה לשלם 25% (ההון העצמי) לפני קבלת המשכנתא.במקרה זה נדרשנו לבקש מהמוכרים להקדים להם חלק מהתשלום כדי להשלים ל- 75%. המוכרים הסכימו לקבל את הכסף מוקדם יותר והכל הסתדר.לא תמיד זה קל כל כך, מוכרים הינם לפעמים חשדנים, לא נחמדים משתמשים באמירות כמו "כתוב בחוזה אז ככה נבצע…" או שהם יכולים פשוט להיות בחו"ל או עסוקים. במקרה זה הייתם עלולים להתקע במצב שעלול לגרום לאיחור בתשלום למוכרים ולקנסות הנלווים לאיחור בתשלום.אני מציע לכם לקרוא את החוזה ולצייר לכם על נייר את ציר הזמן ואת האירועים המרכזיים על ציר הזמן כפי שרשום בחוזה. לדוגמא:תאריך חתימת חוזה 1.4.2022. תשלום ראשון על סך…על פי החוזה עד 14 יום לאחר מכן כתיבת הערת אזהרה: נרשום 14.4.2022 תשלום שני על סך…30 יום לאחר מכן קבלת מפתח לדירה: תשלום שלישי על סך….כמובן שעל ציר הזמן יש לרשום גם את כל הפעולות שעלינו לבצע כדי להגיע אל התשלום השלישי לאחר שקיבלנו משכנתא ויש לנו את הכסף ביד.את לוח הזמנים יש לבחון בעין ביקורתית עוד לפני חתימת החוזה כדי לוודא שיש מספיק זמן לקבל משכנתא על פי שיטת המשכנתא היעילה.
מדהיל, שהטיפ הזה הגיע אלי שבוע לפני שאנחנו עומדים לחתום חוזה רכישה… תבורך, מר חייט ותמשיך להעשיר אותנו. ועשה חייל בתחום הסבוך הזה.נ. ב. משרד השיכון שוקד לשנות את חוק המכר כדי לחסוך מהקונים את עמלת הרכישה שמשלמים בחוזה הרכישה לעורך-הדין של החברה הבונה) הקבלן(. מתי יתממש? והאם כדאי להמתין?הגב
יוחנן, תודה רבה רבה על תגובתך. שמח להביא תועלת.כיום, מוגבלת עמלת העו"ד של הקבלן ל- 5000 שקלים. כלומר, אם תתממש ההצעה והיא תבוטל, תיחסך לך הוצאה של 5000 שקלים. האם שווה להמתין בשביל זה? אני מניח שאם הייתי מוצא דירה שמתאימה לי, לא הייתי ממתין. איני יודע מתי זה יתממש.דרך אגב, חשיבותה של הוראה זו אינה בחיסכון של 5000 שקלים לרוכשים, החשיבות היא במסר. רוכשים רבים חושבים שאפ הפ שילמו פעם אחת לעו"ד (של הקבלן), אין להם שיבה לשכור עורך דין נוסף. או במילים אחרות, ישנם רוכשים המרגישים פריירים לשלם לשני עורכי דין שונים וכך משלמים רק לעורך דין אשר תפקידו לייצג את הקבלן. זו כמובן טעות קשה אשר הנחייה זו, כך אני מקווה, תשנה.הגב