לפני כחודש פרסמתי מאמר על רכישת דירה להשקעה בקרית גת. מאמר זה הפך לאחד המאמרים הנקראים באתר. רבים הגיבו למאמר. הייתה גם תגובה בנוסח, אם תקרא את החוזה רכישה של גינדי תבין שטעית.בדרך כלל איני מגיב לטוקבקים בלתי מנומקים. אבל, אם מציעים לי משהו כל כך מעניין ומאתגר כמו קריאה של חוזה רכישת דירה בן כ- 60 עמודים. מי אני שאסרב לכל הכיף הזה?אז ראשית כל תודה רבה ל- ד' (השם שמור אצלי) אשר התייעץ איתי על משכנתא לכרמי גת והסכים שאצלם את חוזה הרכישה.אולי בגלל שאיני עורך דין, לא מאד הופתעתי שאין בחוזה שום דבר שהופך השקעה בלתי כדאית לכדאית. אם לומר את האמת אז דעתי נגד רכישה, לפחות להשקעה, בכרמי גת התחזקה לאחר קריאת החוזה.אני שמח לשתף אתכם בכמה נקודות מתוך חוזה הרכישה. כאמור, איני עו"ד ואני ממש ממש ממליץ לשכור אחד כזה אם אתם מתכוונים לקנות דירה מקבלן. עורך הדין של הקבלן מייצג רק את הקבלן. כל כך הרבה "הואילים" ושום ציון לעובדת הבניה על פי היתר בניה. יש לדרוש תוספת הואיל אחד המציין שהבניה תהיה על פי היתר בניה כחוק. חושבים שזה ברור מאליו? חישבו שוב. לדוגמה מגדל בפתח תקווה שאכלוסו עוקב בגלל חריגה מהיתר הבניה (מעט מידי חניות). כאן אנו כבר מגיעים לשלב היצירתי במיוחד. במאמר על רכישת דירה מקבלן ציינתי שדירה מקבלן הינה מוצר לא ידוע במחיר לא ידוע. נתחיל ממוצר לא ידוע. שימו לב שטח הדירה יכול לקטון ב- 5% ללא פיצוי. חוק המכר מאפשר 2% אך לא ניתפס לקטנות כמו חוקי מדינת ישראל. עניין נוסף הוא הכללת השטחים הציבוריים (חדר מדרגות, לובי, מעלית) כחלק משטח הדירה על פי חלקם היחסי. כלומר אם מישהו קונה דירת 100 וחושב שהוא ישטוף 100 רצפות יש לי חדשות טובות עבורו. יתכן מאד שהוא יצטרך לשטוף רק 80 מטר. כמובן שהמשמעות היא שהוא גם יוכל להשתמש רק בשמונים מטרים. לשם המחשה גודלו של חדר רגיל בגודל 3 על 4 מטרים הוא 12 מטר. כלומר 20 מטרים הם שטח גדול שיורד מהדירה עבור אלו שלא מוכנים לישון בחדר המדרגות או בלובי. הקונה מתחייב להסכים לכך שיתקנו דברים הדדורשים תיקון בדירה לאחר מסירתה. זה חשוב. מה חסר? חלק גדול מהקוראים שוכרים דירות אני מניח. בכל חוזה שכירות ישנו סעיף לוח זמנים לתיקונים. סעדי במרומים שלא פעם ניהלתי שיחה לגבי החובה לתקן מזגן תוך 3 ימי עבודה ולא חמישה כפי שביקשתי. ניחא. גינדי לעומת זאת לא מתחייבים ללוח זמנים לתיקון. שינויים בדירה חסכתי מכם את צילום החלק המתאים בחוזה. בהרבה מאד מילים מציין הקבלן ששינויים ידחו את מועד מסירת הדירה בעד חודש ימים כאשר זמן זה גורר עלויות לקבלן בסך 0.5% ממחיר הדירה (5000 שקלים לדירה של מיליון).חשוב מאד להוסיף לסעיף זה את הקביעה שבזמן בקשת השינוי יציין הקבלן בכתב את משך העיכוב במסירה על מנת שהלקוח יוכל להחליט לבקש את השינוי או לא. כמובן שגינדי זו רק דוגמה. במקרה דוקא את החוזה שלהם קיבלתי. אישית לא קניתי מעולם דירה מקבלן אך קראתי כבר מספר חוזים של קבלנים. הנקודות שלעיל אינן ייחודיות לגינדי.
רימון שלומות,למען האמת אכזבת אותי במאמרך זה, אני עוקב אחריך באופן קבוע ומשכיל לא מעט בסוגיית המשכנתא. לטעמי, המאמר הזה נכתב מתוך מטרה "לשחרר" מאמר אל הקהל. במהותו המאמר שגוי ואף יוצר מסע הפחדה ללא הצדקה לקונים הפוטנציאלים, בין אם קנו דירה מגינדי ובין אם מקבלן אחר. אסביר את דבריי.לגבי ה"הואילים" קיים נספח רכישה מוקדמת בהסכם שהינו נספח י'. לגבי שטח הדירה: לקרוא הסכמים זה מצויין, אך לבוא ולכתוב על בסיס קריאת ההסכם באופן שגוי, זה דבר אחר (או אולי גם על סמך כתבה דומה ב- Ynet). אם תקרא את כל הפסקה תראה שכתוב במפורש "למעט אלו המצוינים בסעיף 5 ו6 למפרט הטכני", שם השטח מחושב ע"פ חוק המכר. כך שהדברים שכתבת הם חצי אמת, הנובעים מחוסר ראית מאקרו של ההסכם. לכן, יפה אמרת, חשוב ללכת לעו"ד, על מנת שלא יטעה ו/או יפחיד את הקונים הפוטנציאלים.בברכה, גיא העליון, עו"ד, מוסמך למשפטיםהגב
גיא שלום, ראשית תודה על המילים החמות בחלק היותר מחמיא של תגובתך. אני שמח מאד על הזכות שיש לי להעביר ידע לאחרים על מנת שיכלכלו צעדיהם בצורה טובה יותר ויזכו לרווחה כלכלית גבוהה יותר.לגופו של עניין, מה שאתה מציין במקום אחד כתוב ככה אך בנספח כתוב אחרת המבטל אל מה שכתוב בסעיף שלמעלה מזכיר לי את הפרסומות של גינדי (ציטוט מהזיכרוןן, אני עייף מכדי להביט בצילום המסך): דירה במחיר מטרה. בקצה העמוד בפונט בלתי נראה – כוכבית מובהר שהדירות אינן חלק מתכנית מחיר מטרה.זכורה לי הבדיחה על העיתון "העולם הזה" שהיה יוצא במקומותינו: כותרת ראשית: "האם שר הביטחון משתמש בסמים? המשך בעמוד 12". עמוד 12 למטה: "לא".אז אוקיי עורכי הדין שלהם מוכשרים ומצליחים לנסח כל דבר בצורה שיעבור משפטית עבר מה עם קצת אתיקה? האם לטעמך זה סביר שאדם ששפת האם שלו היא עברית שמאחוריו יותר מ- 12 שנות לימוד לא יצליח להבין את 60 עמודי החוזה? אני סבור שלא. ואני סבור שחלק גדול מהנושאים המפורטים מעלה כתובים בצורה שתקשה במתכוון את כוונת המשורר. יזהר הקונה.הגב
רימון שלומות,לא הבנתי את עניין "פרסומות גינדי" מכיוון שגודל הפונט הוא אותו גודל לכל אורך ההסכם. אם קריאת הסכם היתה מסתכמת ב-12 שנות לימוד לא היו צריכים עורכי דין. בכל מקרה, את ההסכם ניתן להבין מצוייו, עורך דין יעזור לך להבין את המשמעויות של כל משפט ומשפט בדיוק כמו שניסיתי להסביר בראשית דבריי.אמת, יזהר הקונה, אך אט אט מחלחלת לה גם מגמת יזהר המוכר.בברכה, גיאהגב
רימון, אני מאושר לראות שהכנסת מזמנך לברר וללבן את העניינים כאן. אני תמה על דבר אחד; קניתי דירה כאן בחו״ל לפני כעשור ואני זוכר איך שהקפידו הבאנקים כאן לא לתת משכנתא ללא ידיעה שמעל מספר חשוב של אחוזים של הדירות יתרכשו על ידי אלו שמתכוונים לגור שם בעצמם (owner occupied). לעניין כרמי גת; האמנם הסדר שם שמאפשרים אלו ה״משקיעים״ (אלו שלא ממש צריכים מקור מגורים) לבוא לרכוש יחד עם משפחה עם ילדים?בברכההגב
שלום פרץ ותודה על תגובתך. נעים לראות שגם במרחקים קוראים אותי.בישראל אין לבנקים יכולת לדעת מהו אחוז הרוכשים שמתכוונים לגור ומהו אחוז אלו שקונים כדי להשכיר. מן הסתם זה לא חלק מהשיקולים שלהם. אני חושב שהבדל נוסף הוא שקניה של דירה על הניר היא פטנט שנפוץ בישאל יותר מאשר בניכר.העדפת מחוסרי דירה על משקיעים מבוצעת בישראל על ידי מנגנון מס רכישה אשר גורם למשקיעים לשלם על אותה דירה יותר כסף מאשר אלו שקונים דירה ראשונה. לטעמי זו שיטה נכונה יותר. כמו שכאשר חסר מים , כל עוד לא מדובר במצב חירום, אנו לא אומרים לאנשים לא למלא בריכה אנו רק אומרים להם, מעל צריכה מסוימת תשלמו יותר על המים.הגב
תודה רימון אבל נס שלא ראיתי את כל מה שאתה כותב לפני 9 שנים. כי רכשתי בגינדי, ולהשקעה ב- 850,000, לקחתי עו"ד ב2000 ש"ח שצירף לי נספח ששיפר כמה סעיפים משמעותיים, וכך עשו עוד מאות מהרוכשים, לא היסטריההחברה עמדה בכל ההתחייבויות לאורך כל הבניה, הכל היה הכי חלק שבעולם הדירה הייתה מושכרת כל התקופה מאז האיכלוס בתחילה בשכירות נמוכה ואחרי שנתיים המחיר קפץכעת אני מוכר ב- 1,650,000, רווח של כ700000 ש"ח,תודה לה' שלא ראיתי את הכתבות שלך ושל עוד כמה מחוכמים בעיתונות שבעולם לא בוחנים את עצמם אחרי כמה שנים, שכתבו כתבות מאיימות על 'עיר רפאים בכרמי גת' ועל כמה שההשקעה גרועה.הגב
תודה על התגובה אבי, אני לא בטוח שמה שאתה מתאר הוא נס. שים לב שההמלצה לא היתה לא לקנות בקרית גת אלא, ההמלצה הייתה שאם בוחרים את קרית גת להשקעה אפשר להגיע לתוצאה טובה יותר ובסיכון קטן יותר על ידי כך שקונים יד שניה בקרית גת. כלומר, לא מספיק שתראה רווח גדול מקניה אלא עליך להראות שחלופה אחרת הייתה מביאה לרווח קטן יותר. בדקתי דירת 4 חדרים יד שניה בקרית גת בשכונת צה"ל לפני 9 שנים, 2014. המחירים סביב 600,000. מקור: https://www.gov.il/he/service/real_estate_information לפי מדל"ן המחירים היום סביב 1,500,000. מצד אחד הרווחת לדבריך 700,000(לא לגמרי מדוייק כי השמטת מעלויות הרכישה הוצאות שונות כמו עו"ד קבלן, תשומות בניה, חיבורים וכו') ומצד שני אילו היית קורא המאמר לפני 9 שנים היית מרוויח כמיליון. בפועל הפער גדול יותר כי בדירה יד שניה היית מקבל עוד שנתיים של שכירות וכאמור הסיכון בעסקה היה קטן יותר. אני שמח שהכל עבר חלק ברכישה שלך אבל זה עדיין לא אומר שאין סיכון. באותו אופן אני בטוח שאינך מבטל ביטוח לרכב אחרי כל שנה ללא תאונה כי אתה מבין שגם אם לא קרה כלום בשנה מסויימת הסיכון עדיין קיים. גם אם העסקה עברה חלק וטוב שכך, זה לא אומר שזו לא עסקה ברמת סיכון גדולה יותר. בכל מקרה המשך להצליח ולקרוא תכנים כלכליים אצלי, או בכל מקום אחר. אין ספק שידע משפר תוצאות.הגב
עוד דבר, אני מכיר את השוק בקרית גת, מה שאתה בדקת 600000 והיום 1500000 זה לא אותה דירה. אם תבדוק אותה רמת דירה תראה שהרווח קטן יותר.הגב
אני חושב שכדאי לך לברר *עם עצמך* שלושה דברים כדי שגם ההשקעה הבאה שלך תהיה מוצלחת מאד או אפילו מוצלחת יותר. אם תרצה, לשתף כאן זה יהיה נחמד. 1. אם ההשקעה הנוכחית הייתה כל כך טובה והמחירים עלו בצורה שסיפקה אותך, מדוע בחרת לצאת מהשקעה זו? ייתכן וזה בגלל שאתה זקוק לכסף אך אם הסיבה אחרת, אני מציע לך לברר אותה. אחת הטעויות של משקיעים היא המחשבה שלאחר עסקה מוצלחת יש להם "חוש" ואם יעשו יותר עסקאות ירוויחו יותר. המציאות בדרך כלל הפוכה. 2. מה הסיבה שלאחר שסיימת את העסקה בחרת לחפש חומר על השכונה ממנה החלטת לצאת? 3. למה כל כך חשוב לך להראות שמישהו זר שאין לך מושג מיהו טועה בשעה שאתה צודק? מה זה משנה לך? בהצלחה רבה בכל.הגב
אבי בוקר טוב לשאלותיך 1. מכרתי רק בגלל שאני לקראת שיפוץ נרחב בדירת המגורים שלי. מכרתי בקושי רב, יש לי שם שוכר פצצה, שומר לי על הדירה כמו על יהלומים, משלם בשיקים שנה מראש. שוכר מעולה מהרגע שהתחלתי להשכיר. 2. לא בחרתי לחפש חומר על השכונה, אני מכיר את האזור ככף ידי, ללא קשר למכירה הנוכחית. 3. מה לעשות אנשים טועים, הרבה שראו את הדברים שלך בזמנו לא רכשו והפסידו כסף, לא כולם הבינו את כל ההתנצלויות שלך כיום, בשעת הקריאה לפני 10 שנים "שהכוונה לרכוש דירה יד שניה", רובם מבינים את השלילה המפורשת ופחות את המשתמע לרכוש במקומות ומוצרים אחרים, והם חוזרים הביתה לעוד חצי שנה שהכסף שוכב להם מתחת לרצפות, ונמנעו מלרכוש בכלל, והפסידו, חשוב מאוד להדגיש שכל אלו *שכל היום* מזהירים אותנו מזה ומזה ומזה ומכל מה שזז שכולם גנבים ושודדים, יש להם הרבה טעויות , ושמי שלא משקיע בזהירות לא מרויח. אני זוכר את עצמי עם התחושות הנוראיות שאולי לא עשיתי די כדי לבטח את כספי באותה תקופה, אני זוכר את עצמי אחרי כתבה זולה ומשמיצה בביזפורטל על 'שכונת רפאים', כתבה שאחרי תקופה לא ארוכה התבררה ככלום. ועוד כתבות שקל להשמיץ עיר שלא יודעת מספיק להגיב בתקשורת. לכן חשוב לי בשביל להוציא את האמת והצדק לאור, וכדי לא לגרום נזקים כספיים לעוד אנשים, לומר את הדבר הבא: תיזהרו ותיזהרו מהשקעות מפוקפקות (ואני גם יודע להפסיד, כן זה קרה לי, אבל זה לא יעצור אותי), אבל תדעו גם מתי לוקחים סיכון מזערי ולא להתרגש מכל כותב כאילו הרגע אתם מניחים את כספכם על קרן הצבי וכו'. אחרת המזומנים שלכם ישכבו מתחת לבלטות וישחק הערך שלהם. ולך רימון אני אומר ומייעץ אם מותר לי, תכתוב בכל כתבת שלילה, יותר מילים שנותנות אלטרנטיבה מפורשת ולא רק משתמעת. תודה שאתה אוהב עוזר לאנשיםהגב
אם לא בחרת לחפש חומר, מתוך סקרנות, איך הגעת למאמר עתיק זה? יש לי תחושה שקראת רק את המאמר הזה שהוא המשך של מאמר קודם(קישור למעלה). מתוך אותו מאמר: אירועי עבר – כל אחד מכיר חבר שקנה דירה במקום שאף אחד לא חשב עליו ופתאום מחירה קפץ. כמובן שגם בגינדי מכירים מקומות כאלו ולכן מערך השיווק שלהם מזכיר את מודיעין. בפועל מי שקנה דירה במודיעין באמת נהנה מעלייה חדה בערך דירתו. האם זה בגלל ש"ידע לזהות הזדמנות"? ממש לא, כל השוק עלה בעשור האחרון בצורה חדה. גם במודיעין, גם בקרית אונו גם בחולון וגם בעפולה. באותה מידה אפשר לומר שמה שהיה לא בהכרח יהיה ולכן לפחות בהבט של השקעה הסבירות שערך דירה יגדל בקרית גת יותר מאשר בפתח תקווה אינו ברור כלל. תודה על המילים החמות ובהצלחה בכל.הגב