אפשר להאזין או לגלול למטה כדי לקרוא.להאזנהבדרך כלל כאשר אנו נדרשים לשפוט מציאות מסוימת, הדבר הראשון שעושה המוח שלנו זה לקבוע האם להשקיע מאמץ רב בחשיבה על הסוגיה? או שיש פתרון אינטואיטיבי קל אשר יביא אותנו לפתרון מספק?זוכה פרס נובל כהנמן ושותפו טברסקי ז"ל כינו זאת מערכת א' ומערכת ב' בתוך המוח שלנו. מערכת א' שולפת פתרונות מהירים, אינטואיטיביים ללא מחשבה יתירה. מערכת ב' היא זו שנכנסת לפעולה כשיש צורך בחשיבה מעמיקה ובגללה אנו למשל מזיעים במבחנים או סתם עייפים בסופם למרות שלא עשינו שום פעילות גופנית. השאיפה האבולוציונית היא להשתמש רוב הזמן רק במערכת א' כדי לחסוך אנרגיה. בעולם בו אחד הסיכונים הגדולים ביותר היה מוות ברעב – חוסר אנרגיה, זה עבד טוב. זה עובד פחות טוב בעולם שלנו בו אין מחסור באנרגיה אך יש צורך לעתים הרבה יותר קרובות בחשיבה מעמיקה.במאמר זה אראה מדוע התשובה האינטואיטיבית לעליית מדד תשומות הבניה – הקדמת תשלומים לקבלן כדי למנוע התנפחות של החוב בעשרות אלפי שקלים עלולה להיות פעולה גרועה מאד מבחינה כלכלית.מהו מדד תשומות הבניהמדד תשומות הבניה נועד להציג את השינוי בעלות הכוללת של בניית דירה בישראל. את המדד יוצרת ומפרסמת מידי חודש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. חוקרי הלשכה קובעים מהו סל המוצרים הנדרש כדי לייצר דירה טיפוסית: X ק"ג מלט, Y ק"ג בלוקים, Z ליטרים של מים, A שעות עבודה של חשמלאי, B שעות עבודה של רצף וכן הלאה. לאחר שחושב סל המוצרים המלא, בודקים חוקרי הלשכה לסטטיסטיקה כל חודש מהו מחירו של כל אחד מהמוצרים לעיל בשוק בכל חודש. אם המחיר של הסל עולה אומרים שהמדד עלה, אם מחיר סל המוצרים יורד אומרים שהמדד ירד.כאשר קונים דירה מקבלן, החוב לקבלן צמוד בדרך כלל למדד תשומות הבניה. זהו שריד שנשאר מהתקופה בה הייתה אינפלציה גבוהה. כיום אין לכך הצדקה כלכלית ואופן ההצמדה הוא עוד פריט עליו אפשר ורצוי לנהל משא ומתן עם הקבלן לפני חתימת חוזה הרכישה.מה קרה למדד תשומות הבניה בשנה האחרונה ומדוע?לאחר שנים של מדדים נמוכים מאד, החל משנת 2020 מדד תשומות הבניה עלה משמעותית. הסיבה לכך היא שהתחזיות להתרסקות כלכלית בעקבות הקורונה התבדו. בתחילת 2020, עם פרוץ משבר הקורונה היו תחזיות אפוקליפטיות על פיהן אלפי משפחות לא יוכלו לשלם את המשכנתאות שלהן וימכרו את הדירות ומשפחות אחרות לא יוכלו לקבל משכנתה חדשה ובעקבות מחיר הדירות יתרסק. המציאות הייתה הפוכה. צעדים יעילים של ממשלת ישראל ובנק ישראל מצד אחד והעובדה שרוב האנשים שאיבדו את מקום עבודתם היו אנשים עם שכר נמוך מלכתחילה מצד שני, גרמו לתחזיות אלו להתבדות. לרבים לא הייתה ירידת הכנסה כלל בתקופת הקורונה אך הייתה ירידה משמעותית בהוצאות ולכן תחושה של רווחה. כל זאת לצד העובדה שעליה מתונה במחירי הדירות נתפסת בשנים האחרונות כדבר נורמלי, לעומת זאת עליה מתונה לאחר שמומחים חזו קריסת מחירים נתפסה כמשהו חריג ורבים מיהרו לקפוץ על הרכבת ועלה הביקוש לדירות. לקבלנים הבונים את הדירות יצרה הקורונה קושי אמתי. ההובלה הימית התייקרה מאד וכך גם המוצרים המיובאים. נוצר קושי להביא עובדים זרים נוספים ולכן שכר העבודה של העובדים הזרים הקיימים עלה. כל זאת דחף את מדד תשומות הבניה למעלה.איך משפיעה עליית מדד התשומות הבניה על מחיר הדירה שלכםאם רכשנו דירה מקבלן והחוב שלנו לקבלן צמוד למדד תשומות הבניה אז עליה במדד מגדילה את החוב. נניח ואנו חייבים לקבלן 1,500,000 שקלים והמדד עלה ב- 3%, בסוף השנה נהיה חייבים לקבלן 1,500,000 * 1.03 = 1,545,000 – עליה של 45,000 שקלים בחוב לקבלן. אם מועד התשלום שלכם לקבלן אינו כעבור שנה אלא כעבור שנתיים אז תהיה שנה נוספת של הצמדה. בשנה השנייה ההצמדה אינה פועלת על מיליון וחצי אלא על החוב הצמוד משנה א' כלומר – 1,545,000 * 1.03 = 1,591,350.זוכרים את מערכת א' ומערכת ב' במוח שלנו מתחילת המאמר? כל אחד מבין שאם החוב שלו לקבלן התנפח במעל 90,000 שקלים זה כואב מאד. זהו סכום גדול ואנשים יעשו הרבה כדי למנוע תשלום זה. הפתרון האינטואיטיבי והקל ביותר הוא לשלם לקבלן את החוב היום במקום בעוד שנתיים יחד עם ההצמדה. כלומר לשלם היום את ה- 1,500,000 שקלים במקום 1,591,350 עוד שנתיים. אבל… אם מערכת ב' שלנו תתחיל לפעול, היא אמורה לשאול אותנו כמה תעלה לנו הקדמת התשלום?אם הקדמת התשלום מבוצעת מתוך כסף מזומן שיש לכם אז בהנחה שעל פיקדון נקבל תשואה נמוכה מאשר עלות ההצמדה, אין עלות להקדמת התשלום ואפשר לבצע אותה. אם הקדמת התשלום מבוצעת באמצעות משכנתה הדברים הופכים למעניינים יותר.נמשיך עם אותה משפחה שהחוב שלהם בסך מיליון וחצי שקלים ישולם לקבלן באמצעות הקדמת לקיחת המשכנתה.המשמעות הכלכלית של הקדמת המשכנתההקדמת המשכנתה אפשרית אך ורק כשאנו מסוגלים לשלם לפחות את רכיב הריבית של המשכנתה. בשלב זה נניח שאנו מסוגלים לשלם את המשכנתה כרגיל כלומר 7,000 שקלים לחודש אשר ישולמו במקביל לשכר הדירה שאנו משלמים משך שנתיים אלו או במידה ואנו לא משלמים שכר דירה למשל כאשר אנו גרים אצל ההורים או בסידור דיור אחר ללא שכר דירה. אם אנו מסוגלים לשלם משך 24 החודשים (שנתיים) עד קבלת הדירה 7,000 שקלים לחודש במידה וניקח את המשכנתה, המשמעות היא שאם לא ניקח את המשכנתה נוכל לחסוך את אותם 7,000 שקלים. כלומר בסוף השנתיים יהיו לנו 7,000 * 24 = 168,000 שקלים. כלומר כבר אנו רואים שאותו סכום מפחיד של 91,000 שקלים שבגללו התחלנו לשלם 7,000 שקלים לחודש שנתיים קודם, אם לא נפחד ממנו ופשוט נחסוך 7,000 שקלים, יהיו לנו בעוד שנתיים, 168,000 שקלים אשר יאפשרו גם לשלם 91,000 שקלים של הצמדות וגם להשאיר לנו עודף של 81,570 שקלים (!).81,000 במזומן הוא סכום נאה שאנו יכולים לעשות איתו כל מיני דברים ואפשר בהחלט להסתכל על העובדה שלא נבהלנו והקדמנו תשלומים כמצב בו גם שילמנו את ההצמדה וגם יצאנו לטיול מפנק בחו"ל אבל זו לא חוכמה כי הגדלנו בשנתיים את מספר השנים שבהם גרענו 7,000 מהחשבון השוטף שלנו. לחילופין אפשר להשתמש בסכום זה כדי להקטין את סכום המשכנתה הנדרש. אם נקטין את סכום המשכנתה ונישאר באותם תשלומים חודשיים תתקצר המשכנתה שלנו. ובסך הכל גם נשלם פחות שנים וגם נשלם בסך הכל הרבה פחות.לשם פישוט הדברים לא אתייחס למסלולים השונים של המשכנתה אלא אקח את כל המשכנתה בריבית קבועה לא צמודה.נניח שהיום אנו מבצעים את התשלום לקבלן כדי לחסוך מדדים נוספים.הווה אומר, ב- 1/8/2021 אנו ניקח את המשכנתה בסך 1,500,000 שקלים ונשלם עליה משך 26 שנים:משכנתה לאחר שהקדמנו תשלום לקבלןסך הריביות שנשלם יהיה 686,674 שקלים.לעומת זאת אם במקום לקחת את המשכנתה היום ניקח אותה בעוד שנתיים ב- 1.8.2023 ובנתיים נחסוך בצד 7,000 שקלים אז לאחר תשלום מדד התשומות של 91,000 שקלים יישאר לנו עודף של 81,570 שקלים אשר יאפשר לנו לקחת משכנתה קטנה יותר: 1,500,000 – 81,570 = 1,418,430 שקלים. משכנתה זו תיראה כך:משכנתה שלקחנו מאוחר לאחר שגם שילמנו את מדד תשומות הבניה ונשאר לנו עודףכלומר, העובדה שבמקום להקדים תשלום לקבלן ולקחת את המשכנתה מוקדם יותר, דחינו את התשלום לקבלן, שילמנו את מדד תשומות הבניה ובכל זאת קרו שני דברים:בסך הכל סיימנו לשלם את המשכנתה כחצי שנה מוקדם יותר (המשכנתה הראשונה החלה ב- 1.8.2021 והסתיימה כעבור 26 שנים ב- 1.8.2047. בחלופה השניה התחלנו לשלם באותו מועד – 1.8.2021 אך למשך שנתיים שילמנו לפיקדון ואז לקחנו משכנתה קצרה בכשנתיים וחצי ובסך הכל סיימנו לשלם ב- 1.2.2047).סך תשלומי הריבית שלנו במידה ודחינו את התשלומים לקבלן היו קטנים ב- 129,602 שקלים (686,674-557,072).לאחר שאנו רואים את התוצאה הסופית קל להסביר אותה. כשאנו משלמים את המשכנתה אנו לא מקטינים את החוב במלוא התשלום אלא חלק מהתשלום (בתחילת ההלוואה חלק גדול מהתשלום) הולך לריבית ורק היתרה הולכת להקטנת החוב. נסתכל על החודשים הראשונים של המשכנתה:אופן ירידת החוב בהלוואה בשיטת תשלום חודשי שווה – שפיצרקל לראות שפחות מחצי מתוך אותם 7,000 ששילמנו בחודש באמת הקטינו את המשכנתה. כאשר אנו שמים את הכסף בחיסכון כל ה– 7,000 הולכים להקטנת הקרן (בניכוי הכח ה"נגדי" של ההצמדה אשר מגדיל את הקרן אך ראינו שבעוצמה קטנה יותר).אפשר לחשוב על זה גם אחרת. נניח שהחלטנו לשלם לקבלן ב- 1.8.2021 במקום שנתיים לאחר מכן. אנו לוקחים את המשכנתה למשך 26 שנים כפי שתואר למעלה ומסיימים אותה ב- 1.8.2047. לעומת זאת אם באותו אוגוסט 2021 נחל לחסוך במקום לקחת את המשכנתה, חסכנו שנתיים עד 1.8.2023 ואז לקחנו משכנתה למשך 23.6 שנים בלבד. כלומר בסופו של דבר סיימנו את סך התשלומים כחצי שנה קודם.מה קורה אם איננו יכולים לשלם את ה- 7,000 לחודש ועדיין רוצים להקדים תשלום? נניח שאותם 91,000 של הצמדות מפחידים אותנו ואיננו יכולים לשלם על המשכנתה 7,000 שקלים לחודש לפני שקיבלנו את הדירה. למשל בגלל שאנו משלמים גם שכירות. במקרה זה יציע לנו הבנק שנתיים גרייס. גרייס היא תקופה מוסכמת בה נשלם רק את הריבית בלי הקרן ולכן התשלום החודשי יהיה קטן יותר בתקופת הגרייס.הלוואת ה- 1,500,000 עם גרייס תיראה כך:משכנתה עם גרייס לשנתייםנדרשנו להאריך את ההלוואה בשנתיים כדי להישאר בהחזר חודשי של 7,000 שקלים.במהלך התקופה עד שנקבל את הדירה נשלם את הריבית בלבד – 3,938 שקלים. אם איננו מסוגלים לשלם אפילו את הסכום הזה אז ממילא אין לנו אפשרות להקדים את התשלומים לקבלן ונותר לנו להתפלל שמדד תשומות הבניה לא ימוטט אותנו. זה כבר קשור לתכנון כלכלי של הרכישה מראש. מקוצר היריעה מאמר זה לא יעסוק בכך.התשלומים לבנק עם הגרייס ייראו כך:גרף תשלומים עם גרייס חלקיאם יש בהלוואה רכיב צמוד למדד המחירים לצרכן אז בתקופת הגרייס החוב לא יישאר אותו דבר אלא עלול לגדול. בהחלט יכול להיות שכבר בשלב זה נפסיד על הגידול בחוב יותר ממה שהיינו מפסידים על מדד תשומות הבניה (אין באמת דרך לדעת אם מחיר החיטה יעלה יותר ממחיר המלט בשנה נתונה).בהלוואה עם הגרייס סך התשלומים שלנו הוא 792,000 שקלים.את הגרייס לקחנו כי אנו לא יכולים לשלם 7,000 שקלים בחודש, כלומר לא נוכל גם לחסוך 7,000 שקלים אלא רק 3,938 שקלים בחודש כלומר בסך הכל כ- 97,000 שקלים:במקרה הצבירה שלנו במידה ובמקום לקחת משכנתה עם גרייס אלא חיסכון של התשלום החודשי היא פחות או יותר מה שהיה עולה לנו מדד תשומות הבניה.נתעלם מהפער של 6,000 שקלים בין ה- 97,000 שצברנו לבין ה- 91,000 שהיה עולה המדד ופשוט ניקח שוב משכנתה של 1,500,000 שקלים. אשים שוב את המשכנתה המתאימה לאי הקדמת תשלומים אשר הופיעה בתחילת המאמר:משכנתה ללא הקדמת תשלום לקבלן אך עם חיסכון של תשלומי הריבית בתקופת הגרייסאפשר לראות שאם אקח הלוואה של 1.5 מיליון היא תעלה לי במונחי ריבית מצטברת 686,674 שקלים. אם לעומת זאת לקחתי הלוואה עם גרייס לשנתיים כי רציתי לחמוק ממדד תשומות הבניה זה עלה לי במונחי ריבית 792,000 שקלים. פער של כ- 105,000 שקלים. כדי להיות הגונים הם המציאות צריך לציין כי בשביל להגיע לפער גדול זה שילמתי עוד שנתיים לפני תחילת ההלוואה 3938*24 = 94,515. בניכוי סכום זה הרווח מכך שלא הקדמתי תשלום הוא כ- 11,000 שקלים. אז… האם להקדים תשלום לקבלן?כלכלה אינה חד משמעית כמעט בכלום. לצד החישובים יש גם מידה משתנה (תלויה באדם) של פסיכולוגיה. אני יכול להראות חיסכון של מעל מאה אלף שקלים עבור התנהגות מסוימת אך בסופו של דבר יבוא מישהו ובמקום לצבור את התשלום החודשי שהיה אמור לצבור כדי להגיע לאותו חיסכון הוא יילך ליותר מסעדות או יטוס לדובאי. אם אתה מאלו שצריכים סד של משכנתה כדי להיכנס למסגרת תקציבית, אני משער שהתעייפת עוד לפני שהגעת לכאן. אם בכל זאת אתה קורא שורה זאת ומזהה את עצמך אז יש לך כעת שתי אפשרויות: להבין שהתנהלותך גורמת לאובדן של כסף גדול ולנסות לשנותה או לעשות את את מה שאתה רוצה מתוך ידיעה של הדברים שתצטרך לוותר בגלל זה (סחורות ושירותים בשווי אלפי שקלים).יכולות להיות גם סיבות אחרות להקדים תשלומים כמו למשל חוסר וודאות לגבי העבודה בעתיד. לא התייחסתי לכל היתרונות והחסרונות של כל אחד מהיבטי ההחלטה אלא רק להשפעת מדד תשומות הבניה כי זה הדבר המטריד רבים בעת הזו. לעניין היציבות בעבודה אוכל להמליץ לחתום על משכנתה כעת אבל לקחת רק סכום קטן מתוכה. נניח 100,000 מיתוך מיליון וחצי. אם נעשה זאת לא נסבול מהנזק הכלכלי של ההקדמה מצד אחד והבנק לא יוכל למנוע מאיתנו לקחת את שאר המשכנתה בעוד שנתיים אפילו אם חס ושלום נהיה מובטלים.מענה לשאלות שאני מנחש שיגיעוהכל טוב ויפה למשכנתה של 1.5 מיליון עם תשלום של 7,000 שקלים אבל לי יש משכנתה של 850,000 עם תשלום של 4,000.במסגרת מאמר אני יכול לתת דוגמה בודדת. השתדלתי שהדוגמה תהיה מייצגת. מטרת המאמר היא להראות את האופן בו חושב כלכלן ולתת לכל אחת מכן כלים באמצעותם תוכלי להגיע למסקנות עבור המקרה הפרטי שלך.אם זה כל כך ברור, איך זה שכולם אומרים אחרת?בקצרה: כשאתם שומעים דעה כלכלית של מישהו תמיד בקשו לראות את החישוב עליו מבוססת דעה זו. תמיד אמור להיות מאחורי הדברים מספרים או נוסחאות אשר יתארו שני צדדים של משוואה. כלומר לא מספיק לחשב בקלות כמה תעלה לנו ההצמדה למדד התשומות אלא יש לבקש לראות גם החישוב הפחות קל – מה המחיר של עלויות המימון אם ניקח משכנתה שנתיים קודם.בהרחבה:קודם כל אם להיות מדויק אז לכל הפחות מדובר על "כולם" פחות אחד. מעבר לכך, הכלל של תשובה אינטואיטיבית אותה רבים לא טורחים לאתגר ולבדוק נכונה גם לציבור גדול של אנשים. אנו רואים מול העיניים 91,000 שקלים של הצמדות, פועלים באופן מסוים ואז אומרים גם בקבוצת הפייסבוק/ווטצאפ מה עשינו, זה נראה הגיוני לאחרים וכן הלאה. כשאתם שומעים דעה כלכלית של מישהו תמיד בקשו לראות את החישוב עליו מבוססת דעה זו. כלכלה היא אמנם ממדעי החברה אך תמיד אמור להיות מאחורי הדברים מספרים או נוסחאות אשר יתארו שני צדדים של משוואה. כלומר לא מספיק לחשב בקלות כמה תעלה לנו ההצמדה למדד התשומות אלא יש לבקש לראות גם החישוב הפחות קל – מה המחיר של עלויות המימון אם ניקח משכנתה שנתיים קודם.שמעתם על המחוקק האמריקאי שהיה אובססבי על נושא הגברת בטיחות הטיסה בארה"ב? הוא הציע למשל שבדיוטי-פרי לא ימכרו סכינים ושהטייסים יהיו מאחורי דלת נעולה חסינת כדורים. גם אני לא שמעתי עליו ובגלל זה התרחש הפיגוע הגדול בעולם – 11/9.אבל… אם חודש קודם היו מקבלים את כל ההמלצות שלו והפיגוע לא היה יוצא לפועל. יכול להיות שהוא היה זכור לנצח לא כזה שהציל למעלה מ- 3000 אנשים אלא כפסיכי שללא כל סיבה גרם וגורם להוצאות של מיליונים לחברות התעופה. כשמישהו אומר לכם עשיתי X וזה חסך לי Y, הוא בדרך כלל לא בודק כמה היה חוסך אם היה בוחר לבצע את A.
אם כספי צמוד לפריים מינוס 1.5%. האם עדיף לסלק חוב שצמוד למדד תשומות הבניה או להשאיר בפקדון עד מועד מסירת הדירה?הגב
שלום בת שבע ותודה רבה. אין תשובה שמתאימה לכולם עבור שאלתך. אנשים שונים מתייחסים לסיכויי רווח לעומת סיכנוי הפסד באופן שונה. כשאת שואלת מה עדיף אני אפילו לא יודע איך את מגדירה "עדיף"? האם למשל מצב בו בסבירות של 80% תשלמי פחות אבל בסבירות של 20% תשלמי יותר נקרא עדיף או לא עדיף? אני מציע שתשבי שוב עם מי שעזר לך לבצע את התכנון הכלכלי לפני הרכישה. אותה יועצת ודאי מכירה את כל העדפותייך, יכולותייך וכו' ותדע להתאים טוב ממני את התשובה. בהצלחה.הגב
זו בדיוק שאלה שאני מתלבטת לגביה בתקופה זו כאשר התשלומים לקבלן מתפרסים על פני תקופה של 5 שנים ומאידך גם המשכנתא שלנו היא בגרייס לתקופה דומה .מה התחזית לדעתך להמשך עליית מדד תשומות הבנייה שכן הערכה שהשנה יגיע אפילו ל-5% , השאלה מה יהיה בשנים הקרובות ? שכן כרגע שהריביות עומדות על כ-3% לעומת מדד של 5% נראה שהקדמה עדיפה , אבל אם בהמשך המדד יתייצב אז לא בטוח ששווה להקדים תשלומים ולשלם סכומים גבוהים יותר עבור הריבית .הגב
שלום שרון, תודה על התגובה. אני לא מכיר הערכות המדברות של 5%. פעמים רבות "הערכות" הן פשוט דעות של אנשים בקבוצות פייסבוק או מקומות אחרים. תמיד כדאי לשאול את אותו מעריך על איזה מסד נתונים מבוססת הערכתו. יש לנו נטיה להסתכל על המציאות בצורה לינארית – אם מתחילת השנה עד יולי עלה ב- 3.7% נניח אז עד סוף השנה הגיוני שיהיה 5%. הכלכלה מצד שני מתנהלת בצורה הרבה יותר מחזורית מאשר לינארית (לפחות בטווח הקצר). בהצלחה.הגב
אבל אם נשאר לי לשלם רק 400.000א"ש(מהמשכנתא כמובן) שאני לשלם אותם ממילא בעוד ארבעה חודשים לא שווה לשלם אותם כעת ולחסוןך את המדד?הגב
אהלן דביר, אני ממליץ לך לחשב ולהגיע לתוצאה. לסכום אין משמעות בקשר לתוצאה. מה שכן, ככל שהסכום נמוך יותר, גם מחיר הטעות נמוך יותר. בהצלחה.הגב
כרגיל, מעולה. כל כך מתודי, חכם ומדוייק. תודה על הנדיבות לחלוק איתנו את התובנות וללמד את דרך החשיבה הנכונה.הגב
רימון ראשית תודה רבה, מאמר מצוין (כהרגלך) המייצר חשיבה מחודשת לגבי תובנות שנראו ברורות. ברשותך שאלה: האם התובנה של המאמר נכונה לדעתך גם במקרה של דירה להשקעה ? כשהמטרה הינה למקסם מינוף (50%). האם הקדמת תשלומי הון עצמי בגובה 50% + הקדמת תשלומי משכנתא (עבור משכנתא של 50% בעלות ממוצעת של 2%~ ) לא יהיו נכונים יותר (נכונים במובן הפיננסי/מספרי). אציין כי כספי החיסכון המיועדים לדירה לא יושקעו באפיקי סיכון, קרי לא ידעו לייצר אלטרנטיבה של 2%~ + הקטנת החוב במשך שנות תשלום המשכנתא עד למוכנות הדירה (במקרה הספציפי 4.5 שנים) תודה רבה, ושוב יישר כוח !!הגב
אהלן, בשמחה. ראשית, אני לא רואה כל סיבה לרכוש דירה להשקעה מקבלן. בדירה להשקעה העלות של שנתיים נוספות ללא שכר דירה היא עלות גדולה ומתווספת לאי ודאויות נוספות. אולי למגורים אנו מוכנים לשלם על המון דברים כי דירה חדשה עושה לנו טוב או כי באזור מסוים אין דירות יד שניה למכירה אבל להשקעה זה נראה לי מהלך לא נכון. בהיבט של מדד תשומות הבניה והקדמת תשלומים אין לדעתי כל הבדל בין השקעה לבין מגורים. בהצלחה בכל.הגב
רימון היקר שלום תשובתך נכונה ולא נכונה ,התחיל בתשובה הנכונה אמת בדברך שיש סיכון בקניית דירה חדשה מקבלן בעיות למיניהן וכו" שבדירה יד שנייה אתה מקבל מפתח ומשכיר את הדירה מיידית דא עקא שבדירה חדשה שתאריך איכלוס בעוד שנתיים יש עליית ערך מכובדת ביום קבלת המפתח שמפצה על שנתיים שכירות פלוס רווח מאשר דירה יד שנייה . כל זה היה נכון עד שנת 2019 כיום היזמים משווקים דירות על הנייר במחיר של דירה מוכנה לאיכלוס . נו ואז אנשים לא ממהרים לקנות מה עושה היזם מחכה עם הדירות ריקות ומשלם ריביות לבנקים כלומר היזם מעדיף להעמיד את הדירה ריקה ולבנתיים מחירי הדיור עולים ולשלם ריביות לבנקים כי הוא יודע שיבוא בסוף קונה במחיר הנקוב בריטי או אמריקאי או צרפתי למסקנא תשובתך נכונה מאודהגב
היי רימון, מאמר מעולה כרגיל. חשוב להוסיף כמה הערות על אי ודאויות נוספות שמקשות עוד יותר על קבלת ההחלטה: א. מדד תשומות הבניה עלה בחצי השנה האחרונה ב- 3.8% (מאז דצמבר 2020) ואם תימשך המגמה, אף אחד לא יודע לנבא האם ומתי תיעצר עלייתו החדה והמהירה. כלומר, להסתפק בהנחה של עליית מדד תשומות הבניה ב- 3% לשנה בלבד לצורך התחשיב, זה כנראה מאד לא שמרני ביחס להתנהגות בחודשים האחרונים. ב. התחשיבים מניחים יציבות בריביות המשכנתא על פני הזמן. צריך לזכור שריביות המשכנתא הנוכחיות הן נמוכות היסטורית וכל התחזיות צופות עליה בריביות, עם אי ודאות לגבי מתי ובאיזה קצב הן תעלנה. כלומר, חשוב לציין כי קיים סיכון אמיתי ומשמעותי שהריבית של משכנתא שתילקח בעוד שנתיים תהיה גבוהה יותר מהריבית הקיימת כיום. ג. מצד שני, בתחשיבים שלך לא לקחת בחשבון שהכסף הנחסך מידי חודש במהלך השנתיים הראשונות, יכול וצפוי לגדול ולעשות תשואה של כמה אחוזים לשנה בהשקעה נבונה יותר מאשר להשאיר אותו בפקדונות בבנק.הגב
שלום רוני, תודה רבה רבה על התגובה המושקעת. א. אם תימשך המגמה. אנו נוטים לחשוב על המציאות בהיבט של מגמות בשעה שהכלכלה (לפחות בטווח הקצר) היא יותר מחזורית מאשר לינארית. העובדה שאני לא מעריך עליה גדולה יותר יכולה להתברר כטעות בעתיד ויכולה להתברר גם כטעות לצד החומרה (זה יהיה רק מזל טהור אם אפגע בדיוק ל- 3%). הרעיון לא היה לומר מה לעשות אלא להציג דרך חשיבה ולאפשר לכל אחד לבצע את אותו חישוב על פי הנחותיו.ב. לטעמי יש כאן סתירה עם סעיף א'. בסעיף א' אמרת שאם יש קו של עליית מדדים, סביר שהיא תימשך. לעומת זאת בהקשר של הריבית אתה טוען שאם אנו כבר (כמה שנים) עם ריבית מאד נמוכה אז קרוב לודאי שהיא תעלה. יכול להיות. ציינת "כל התחזיות" צופות. לפחות לטווך של שנתיים זה ממש לא נכון. בנק ישראל למשל קבע שלדעתו בטווח הקצר לא תהיה עליית ריבית. כל אלו שבחמש השנים האחרונות הקדימו תשלומים בגלל החשש מעליית ריבית, שילמו בסופו של דבר יותר כסף. אבל לא נסתפק בספקולציה ואזרום איתך למצב של עליית ריבית. ריבית גבוהה יותר על קרן נמוכה יותר זה עדיין פחות כסף לשלם (כמובן שכדאי לחשב כל מקרה לגופו, זוהי הכללה גסה). שנית, רבים מקדימים תשלומים מתוך חשש לעליית ריבית ואז לוקחים חלק גדול מהמשכנתה בריבית משתנה. זה כבר חסר היגיון. אם נניח שליש מהמשכנתה שלך הוא פריים, אתה אמור להיות לא רק אדיש מבחינת הקדמת תשלום של רכיב זה מחשש לעליית ריבית אלא להיפך, במצב של פריים = 4% כמו בעבר, הבנקים נתנו משכנתה של פריים מינוס 1% ואפילו נמוך מכך. היום נותנים סדר גודל של פריים מינוס חצי. כלומר, אם לקחת היום פריים מינוס חצי והריבית תעלה בחדות תמצא עצמך עם הלוואה יקרה יותר מאשר אם תדחה את לקיחתה.ג. האמת שכן לקחתי זאת בחשבון. ראה את התמונה המתארת את החיסכון שללא תשואה מניב 94,000 בערך ובתוספת תשואה יש בידינו 97,000. התשואה המדוברת הינה תשואה נמוכה עד אפסית של פיקדון ולא תשואה של שוק ההון כי לטווח של שנתיים אני לא חושב שנכון לשים כסף בשוק ההון. בכל מקרה הכוונה לא הייתה להראות את כל היתרונות והחסרונות (למשל סיכון שהקבלן לא יעמוד בהתחייבויות שלא) אלא רק את נקודת מדד תשומות הבניה המעניין כעת רבים מהקוראים. שוב תודה.הגב
היי רימון, חסר לי משהו בדוגמא שלך. במידה ולא לקחנו משכנתא כדי להקדים תשלומים, כעבור שנתיים נאלץ לקחת משכנתא של 1591K ונהייה ביד עם אקסטרא של 168K, זה ברור. במידה וכן לקחנו את המשכנתא המוקדמת, אנחנו נמצא את עצמינו עוד שנתיים בלי ה 168K ועם משכנתא שהקרן שלה ירדה לבערך 1425K. ז״א אומרת הפרש די דומה בהון הכללי. מה אני מפספס?אגב, ראיתי שהתמשת בשני התרחישים בריביות שונות – 3.1% ו 3%. זה מכוון?הגב
שלום אלי, לא הבנתי את שאלתך אז אומר משהו באופן כללי ובתקווה שזה יפגע בשאלה שלך. את המשכנתה בכל נקודת זמן רק לפי יתרת החוב על פי חוזה הרכישה. כספי המשכנתה לא מגיעים אליך אלא ישירות אל מוכר הדירה.לגבי הריביות השונות. זה מכוון. כאשר המשכנתה קצרה יותר הריבית נמוכה יותר. בהצלחה.הגב
יש לי כמה נקודות שרציתי להבין 1) האם יש פה גם הצעה לקחת משכנתא לפחות שנים עם יותר החזר חודשי ולשלם את ההפרש מהכסף שנכסך? או פשוט לפרוע חלק מהמשכנתא לפי כמה שהצליחו לחסוך בזמן עד התשלום לקבלן (כי אם כן חשוב לתכנן כשלוקחים את המשכנתא איזה חלק נרצה לפרוע אם יהיה אפשרות, אולי לשים עליו יותר ריביות?) 2)הכל בסדר כשיש אפשרות לשלם את כל הסכום בעוד שנתיים אבל הרי בכל פרויקט צריך לשלם כל כמה חודשים עוד 20 % ואז זה קצת יותר מסובך 3)רק הערה קטנה בדוגמה שהבאת עשית חשבון שעם המדד עולה ב 3 % צריך להוסיף 3% מתוך הסכום המוצמד אבל עד כמה שאני יודע שכל אחוז שהמדד עולה זה אחוז שלם כי המדד בסיס הוא כבר יותר ממאה, לדוגמא אצלי חתמתי חוזה לפי מדד 118.3 ועכשיו זה כבר 121.2 (נראה לי) אז החשבון שהמחשבון הצמדה באתר הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה חישב לי את זה ככה: הסכום המוצמד לחלק ל118.3 כפול 121.24) כתבת שבשנה השנייה הצמדות המדד מצטברות לקרן(שיש הצמדות גם על ההצמדות), מה זה חוק? כלל? כי אני לא מצאתי סעיף בחוזה שלי שאומר את זה (לגבי ריביות פיגורים אם לא שילמו לקבלן בזמן יש סעיף ברור מתי הוא מצטבר לקרן) 5) לגבי לקיחת משכנתא מאוחר יותר גם מסיימים אותה מאוחר יותר (אם לא עושים כמו במס, 1) ואז צריך לקחת בחשבון שיש שלא ירצו משכנתא בזמן ההוא לפעמים זה יוצא בתקופה שבו כנראה תחתן את הילדים שלך ולא תאהב שיורד לך כל חודש מהמשנתאבתודה מראשהגב
תודה על התנקודות החשובות שמריהו. את כל השאלות הבנתי. אענה על מה שכן: 1. כל מקרה לגופו. בעיקרון ככל שתשלם יותר בכל חודש, תשלם פחות בסך הכל.2. ממש לא בכל פרויקט. בכל פרויקט יש חוזה המבטא את ההסכמות שלנו עם הקבלן. בחוזים רבים משלמים 80% עם קבלת הדירה.4. הצגתי את האופן בו מחשבים מדד וכתבתי שקבלנים רבים לא פועלים בצורה זו. בכל אופן אין חוק. הכל הוא על פי הכתוב בחוזה הרכישה.5. כל אחד לפי התכנון שלו. בגדול אם סכום המשכנתה קטן יותר וההחזר החודשי זהה אז למרות שלוקחים את המשכנתה מאוחר יותר, ייתכן והיא תסתיים מוקדם יותר בגלל הסכום הקטן יותר שניקח. בהצלחה.הגב
תודה על התשובות ! לגבי חישוב המדד שהשבת לי שהכל לפי מה שכתוב בחוזה זה נכון לגבי הצטברות לקרן אבל לגבי אופן החישוב של האחוזים שעלו יש כלל אחד אפרט: בדוגמא שלך דיברת על 1,500,000 והמדד עלה ב 3% החשבון שעשית הוא 1,500,000לחלק ל 100 כפול 103=1,545,000 ועל החישוב הזה אמרתי שלעתי הוא לא נכון כי המדד לא מתאפס כל חודש אלא ממשיך מאיפה שהוא אחז קודם כמו בחודש האחרון הוא עלה מ 120.3 ל 121.2זאת אומרת שכל אחוז שהוא עולה זה ביחס למאה ולא ביחס לכל הסכום ולכן החישוב הוא כמו שכתבתי 1,500,000 לחלק ל118.3 כפול 121.2 (כל אחד לפי מדד הבסיס בחוזה שלו) גם מחשבון ההצמדה של הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה מחשבת ככה (העיניין הוא פשוט : אם היצדת למדד בניה שהלישכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת אז הכל ביחס למה שהם העלו ואם החישוב היה מתאפס כל חודש אז העליה באחוזים היתה קטנה יותר כי מדובר מקרן גדולה יותר ) נ.ב. הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה מאפסת כל כמה שנים את החישוב ובאמת מאז כל אחוז הוא גדול יותרבתודה מראש!הגב
שלום רימון, תודה על המאמר קניתי דירה והתשלומים לקבלן הם בפעימות כל חצי שנה בערך, כבר לקחתי משכנתא לפני עליות הריבית אבל הריבית היא עם עוגן לזמן שבו הכסף מועבר מהבנק לקבלן בכל פעימת תשלום, ככה שאני כן מושפע מעליות הריבית… עד עכשיו הקבלן לא הסכים להקדים את התשלומים, החודש קיבלתי הודעה שניתן להקדים את התשלומים, האם כדאי לי להקדים את התשלום (אני לא יודע כמה המדד יעלה) אבל לפחות לפני שהריבית תעלה עוד יותר?הגב
שלום יוסף, איני מכיר את כל נתוניך ולכן לצערי לא אוכל לחוות דעה. יש בהחלט שיקולים לכאן ולכאן בסוגיה.הגב
הי רימון, תודה רבה על הפוסט הזה, הצלחת לפתוח לי את הראש ולחסוך לי עשרות אלפי שקלים!אני נמצא בדיוק בתהליך של רכישת דירה מקבלן על סך 2.076M ש"ח, כאשר הצפי לקבלת טופס 4 הוא עוד 3 שנים ויש שני מסלולים אפשריים: א) 20/80 ללא הצמדה למדד (תשומות בנייה). ב) מסלול צמוד מדד, כולל פריסת תשלומים (מה שיחייב לקחת משכנתא בשנה הקרובה), כנגד יש הנחה של 90 אלף ש"ח על מחיר הדירה.סוכנת המכירות ניסתה לשכנע אותי ללכת על מסלול ב' כיוון ש: – יש הנחה של 90 אלף שח על מחיר הדירה במסלול זה – המדד היום הוא רק על 40% משווי הנכס, ועבור דירה של 2.076M שח, בהנחה של פריסה ל 3 תשלומים שווים, ובהנחה שהמדד יהיה באזור ה 3%, אני אשלם בערך 45 אלף ש"ח . – סה"כ חיסכון של כ 45 אלף ש"ח, לעומת מסלול א'בעקבות הפוסט שקראתי עכשיו אני מבין למה מסלול א' משתלם בפער! – מסלול ב' מחייב אותי לקחת משכנתא על סך 1.5M ש"ח בשנה הקרובה. -> כלומר אני אשלם את המשכנתא במשך לפחות שנתיים. -> נניח את נתוני המשכנתא שנעשו בפוסט, לאחר שנתיים החוב יהיה 1,421,452 – מנגד, מסלול א' מאפשר לי לחסוך 7k במשך שנתיים, כלומר 168K -> נניח שבהמלך השנתיים, בכל חודש אפקיד את הכסף לפיקדון אז בסוף השנתיים אצבור עוד 7,432 ש"ח -> סה"כ הרווח בתקופה זו הוא 175.5k – מסלול א' לא מקנה לי הנחה של 90 אלף ש"ח על מחיר הדירה ולכן יש במסלול זה "הפסד" של 90 אלף שחבשורה התחתונה – מסלול א' -> הרווח שלי הוא 85.5k =175.5 – 90 -> הרווח ודאי – מסלול ב' -> הרווח שלי הוא 45k -> הרווח *לא ודאי* ותלוי בכך שמדד תשומות הבנייה יהיה באזור ה 3% בשנה.על פניו מסלול ב' היה נראה מפתה בגלל ההנחה המשמעותית, אבל כשמפעילים את מערכת ב' במוח רואים שמסלול א' הוא האטרקטיבי יותר!הגב
יש שיקול נוסף בהקדמת משכנתא שצריך לקחת בחשבון והוא קיבוע ריבית המשכנתא. מי שקנה דירה מקבלן לפני 3 שנים ועכשיו מוציא משכנתא הוא יקבל עכשיו ריביות הרבה יותר גבוהות לכל תקופת המשכנתא. זה כבר הפסד מאוד משמעותי. במקרה הפוך תמיד אפשר לעשות מיחזור משכנתא וההפסד פחות משמעותי. אני לא חושב שהשיקול הזה נכון היום כשהריביות גבוהים ויש צפי לירידה בשנים הקרובות. אבל כשהריבית נמוכה זה בהחלט שיקול נוסף.הגב
אין לך כל דרך לדעת האם הקדמת תשלום תהיה רווחית בהיבט של קיבוע ריבית או תזיק לך. אם נסתכל על הדוגמה שלך מלפני 3 שנים אז בדיעבד אנו יודעים שהריבית הייתה נמוכה ולאחר מכן עלתה. בזמן אמת אנשים רבים לקחו אחוז מאד גבוה מההלוואה שלהם באותן שנים עם רכיב הפריים. כלומר: 1. הם לא חשבו שהריבית תעלה. 2. עבורם לא הייתה כל משמעות לקיבוע הריבית. רכיב הפריים התייקר מנניח 1.1% (פריים מינוס חצי) אל 5.5%, פי 5. באותה תקופה הריבית הקבועה עלתה מ- 4.5% בערך אל סביבות ה- 5%, כלומר שינוי קטן בהרבה. גם בשינוי ריבית מאד קיצוני, אם באמת בחרת לקבע ריבית גם מבחינת מועד וגם מבחית מסלול, זה הביא לתועלת לא גדולה. המעניין הוא שהיום הרבה פחות לוקחים פריים והרבה לוקחים קבועה.הגב