קבוצות הרכישה איתנו כבר שנים רבות אך לאחרונה, עם קריסתה של מארגנת קבוצות הרכישה ענבל אור, הן עלו לכותרות ועוררו עניין רב.

מה היא קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה הינה קבוצת אנשים אשר שמים כל אחד סכום כסף מסוים וקונים במשותף מגרש. לאחר מכן שוכרים חברי הקבוצה קבלן ומונים על המגרש בניין בו לכל חבר בקבוצה תהיה דירה. המקרה הפשוט ביותר הוא כזה: נניח שיש מכרזים למכירת מגרשים של דונם עליהם ניתן לבנות שני צמודי קרקע במבנה דו-משפחתי. אם אני וחבר שלני נתאגד, נרכוש יחד מגרש של דונם ונבנה בבת אחת את שני הבתים, המחיר יהיה זול מאשר אם כל אחד יקנה חצי דונם ויבנה בעצמו את דירתו. אם נתארגן 10 חברים ונרכוש 5 מגרשים, עליהם נבנה 10 בתים, המחיר יהיה אפילו זול יותר.

כאשר עוברים לדירות בבניין משותף, היתרון לעומת רכישה מקבלן מבחינת מחיר עשוי להיות גדול יותר.

קבלן: רוכש מגרש ובונה דירות במטרה למוכרן ולהשיג רווח. כלומר בשורה התחתונה הלקוח משלם על" המגרש + הבניה + רווח הקבלן.

קבוצת רכישה: החברים רוכשים מגרש ושוכרים קבלן שיבנה עליו. בשורה התחתונה לכאורה החברים משלמים על המגרש והבניה אך חוסכים את התשלום על רווחי הקבלן.

הבעיה הינה שאין אפשרות לקבץ קבוצה של נניח 25-100 משפחות אשר יתאגדו באופן עצמאי, יקימו קבוצה ויגבשו הסכמות לגבי מיקום רכישה, סכום רכישה, אופי הבניה והדירה שכל אחד מהם יקבל. כל מי שנשוי יודע שגיבוש הסכמות כאלו אפילו בין שני אנשים שמאד אכפת להם אחד מהשני הוא משימה לא תמיד פשוטה.

כאן נכנס לתמונה מארגן קבוצת הרכישה. המארגן מאתר מגרש לבניה, קונה אופציה לרכישתו מהבעלים הנוכחי ואז מתחיל במסע פרסום ושיווק כדי לאתר מספיק קונים אשר יספקו כסף לרכישת המגרש בפועל. הצליח המארגן לקבל מספיק כספים לרכישת המגרש (באופן טבעי בשלב זה לא צריך להשלים את כל הקבוצה אלא רק לקבל מספיק מקדמות לרכישת המגרש), המגרש נקנה והשיווק ממשיך במטרה להשיג מימון גם לבניה. נכשל המארגן בהשגת מימון לרכישת המגרש? המגרש חוזר לבעליו והמארגן הפסיד את הסכום ששילם על מנת לקבל את האופציה לרכישה.

מארגן הקבוצה מצידו אינו מסתכן (כספי האופציה ועלויות השיווק) ואינו עובד בחינם. למעשה החלפנו את רווחי הקבלן בעלויות מארגן הקבוצה. לדברי מארגני הקבוצה, העלות שלהם נמוכה מרווחי הקבלנים ולכן קבוצת רכישה מספקת דירות במחירים זולים יותר. עוד נחזור לנקודה זו.

יתרונות קבוצת רכישה

ראשית היתרונות של קבוצת רכישה נחלקים ליתרונות נתפסים וליתרונות בפועל.  יתרון בתשלום מסים הוא יתרון נתפס. בניית בית אינה עסקת נדל"ן ולכן אין עליה מס רכישה. כלומר, אם אני רוכש בית ב- 1,300,000 שקלים, אשלם מס לפי רכישה של 1,300,000 שקלים. לעומת זאת אם ארכוש מגרש ב- 300,000 שקלים ואבנה עליו בעלות של 1,000,000 שקלים, אשלם מס רכישה רק על 300,000 שקלים. לפיכך בעבר, קבוצת רכישה שילמה מס רכישה רק על המגרש בניגוד לרכישה רגילה בה הרוכש משלם מס גם על עלות הבניה. פרצת מס זו נסגרה וכיום קבוצת רכישה משלמת מס על מלוא ערך הדירה. למה זהו יתרון נתפס? כי בציבור יש שעדיין חושבים שיש יתרון מס לקבוצת רכישה. דומה הדבר לאלו שחושבים שביטוח מנהלים הוא למנהלים'שמעצב שיער עדיף על סָפַּר או שיועץ נדל"ן עדיף על מתווך.

יתרון בפועל יתקבל אם באמת מארגן קבוצת הרכישה ייקח לכיסו פחות מהקבלן.

יתרון נוסף מגיע מהצד החברתי. בקבוצת רכישה כמו בקיבוץ למשל, יש לחברים או למארגנים אפשרות לשלוט מי נכנס לקבוצה. כך, אם חשוב לנו שהשכנים יהיו שומרי שבת, נוכל להיכנס לקבוצה שבהגדרותיה יש שתי מעליות שבת ואפס מעליות שעובדות רגיל גם בשבת. ברכישה מקבלן, אין אנו יודעים כלל מי הם השכנים שלנו עד הכניסה לדירה.

חסרונות קבוצת רכישה

נחזור כאמור לדוגמה הפשוטה, אני וחברי קונים מגרש ובונים עליו בית דו משפחתי. ברור שאין אנו מודאגים יותר מידי מעלויות הבניה, זמן הביצוע או מאובדן כספינו. ברור לנו שיש לנו שליטה גדולה על התהליך ושאם לא נהיה מרוצים מקצב הבניה או מאיכותה נוכל להחליף את הקבלן. ברור לנו גם שאם בשלב כלשהו העלות תתנפח מעבר ליכולתנו, נוכל למכור את השטח עם מה שנבנה עד עתה או ללא בניה כלל. לפיכך אין לנו צורך בערבויות בנקאיות למשל. אנו ממילא משלמים לקבלן רק לפי הבניה בפועל ואנו יכולים לעקוב אחריו ההתקדמות אפילו ברמה יומית. אנו גם לא מודאגים יותר מידי ממפרט הדירה כיוון שסיכמנו את הדברים עם החבר שלנו לפני תחילת הבניה ואף ישבנו יחד עם האדריכל והמהנדס.

נחזור אל הבניין עם קבוצת הרכישה של 100 משפחות בבניין עם 30 קומות. 20 הנרשמים הראשונים מימנו את רכישת המגרש ועכשיו צריך המארגן למצוא 80 משפחות נוספות. יצליח? נהדר. לא יצליח? לא נוכל להתחיל בבניה. גם למכור את המגרש אי אפשר כי לא בטוח שכל ה- 20 ירצו למכור. למכור רק את החלק שלנו? כאן כבר אנו אלו שנצטרך למצוא קונה שיסכים להיכנס כאשר כבר ידוע שישנה בעיה. אז אנו ממתינים. כמובן שבשלב זה אנו בכלל לא בטוחים שהעירייה בכלל תתיר לנו לבנות בניין עבור 100 משפחות.

סיכון איכות בניה

כאשר  קבלן בונה ומשווק דירות, הוא "חתום" עליהן. אם לדיירים יהיו בעיות רבות, השמועה תתפשט, יוקמו קבוצות פייסבוק, זה יגיע לתקשורת ובגדול מוניטין הקבלן יפגע ויהיה לו קשה יותר למכור דירות בעתיד. מבחינה חוקית, הקבלן מחויב לתת כחלק מהחוזה רכישה את מפרט הדירה ולאחר מכן יש לו עניין גדול לשמור על שמו. בקבוצת רכישה, הקבלן הוא "קופסה שחורה". הוא לצורך העניין נשכר (פעמים רבות על פי מחיר זול) לביצוע בניה ואת ההחלטות נניח על סוג האלומיניום בחלונות קיבלה הקבוצה עצמה. מטבע הדברים נציגות הדיירים ו"הקבוצה" הינם אנשים פשוטים אשר רצו דירה בזול. הם לא בהכרח אנשי מקצוע ולא בהכרח החלטותיהם לגבי עלות/תועלת במפרט הן החלטות מיטביות. לפיכך קיים סיכון של איכות בניה לא טובה.

קשיים עם השותפים

נניח שבמהלך הבניה 20 רוכשים מחליטים להפסיק להעביר כסף לקבוצה. אם היה מדובר בקבלן רגיל, הוא היה מסלקן מהבניין, גובה מהם קנס ביטול חוזה ומוכר את הדירה למישהו אחר. בזמן עד מציאת רוכש חדש, הקבלן ממשיך לממן את הבניה מכיסו. בקבוצת רכישה אין את קופת הקבלן והדיירים משלמים לפי התקדמות הבינה. הדיירים הינם גם בעלי הקרקע, כולל אלו שהחליטו לא לשלם כתוצאה מסנקציה מסחרית (לא הסכימו אתם שדלתות הכניסה לבית צריכות להיות בצבע בורדו) או בחוסר יכולת כלכלית. במצב זה מארגן הקבוצה צריך לפתוח בהליכים משפטיים לסילוק הבעייתיים והבאת רוכשים אחרים. בנתיים הבניה נעצרת כי אין מספיק כסף בקופה. כדי להתמודד עם בעיות אלו ישנם מארגנים אשר נוקטים בשיטת הרישום יתר (over booking).  שיטה זו נקשרה עם ענבל אור אך היא אינה היחידה שפעלה באופן זה. על פי שיטה זו מוכרים יותר יחידות השתתפות בקבוצה מדירות, מתוך ידיעה שחלק מהחברים יפרשו בדרך. מה קורה אם בסופו של דבר יש יותר רוכשים מדירות? מסתדרים כספית כך או אחרת.

חוסר ניסיון של המארגנים לעומת יזמים וקבלנים

עד עתה, אפשר להבין שמארגן קבוצת רכישה הוא סוג של שוטר, פסיכולוג, עובד סוציאלי ואיש מכירות. להביא כמות גדולה של אנשים להסכמות זהו סוג של פלא. כבעל היסטוריה קיבוצית, עוד מהדהדות באוזני הקולות מהאספות הכלליות. גם אספות ועד הבית בו גרתי פעם לא היו חוויה נעימה ושם היו רק 8 משפחות. מהצד השני, למארגן לא נדרש שום דבר רשמי ואין עליו כל פיקוח. הוא הרי לא מוכר דירות, לא בונה דירות ולא מקבל החלטות לגבי הבניה. כל אחד יכול להחליט שהוא מארגן קבוצת רכישה. כיון שמבחינת החוקים הדיירים הם אלו שרוכשים את הקרקע ושוכרים קבלן לבניה, המארגן נשאר ללא פיקוח, מבחינת הרשויות הוא אינו צד לעסקה.

משכנתא בקבוצת רכישה

חלק מהמומחיות הבנקאית הינה ניהול סיכונים. הבנקים יודעים שעסקה עם קבוצת רכישה מסוכנת הרבה יותר ולכן מתן משכנתא לקבוצת רכישה מכיל שלוש מכשלות:

• לכל קבוצה יש בנק אחד שנבחר מראש ורק הוא נותן משכנתאות לקבוצה. כך יכול בנק זה לעקל ביחד את כל הפרויקט.
• תנאי המשכנתא מבחינת ריביות לקבוצת רכישה הינם גרועים בהרבה מאשר ברכישה רגילה. הבנק מפצה עצמו על הסיכון בריבית גבוהה יותר מצד אחד ומצד שני הוא יודע שאין לו תחרות לאחר שנבחר ולכן הוא יכול לגבות מחיר גבוה יותר.
• אחוז המימון בקבוצת רכישה נמוך יותר מאשר ברכישה רגילה.

סיכום