חישוב עלות מדד תשומות הבניה

כיצד להעריך את העלות העתידית של מדד תשומות הבניה ובכלל, מה ההבדל בין כסף שנקבל/נשלם היום לעומת כסף שנקבל/נשלם בעוד שנה? מאמר חשוב גם למי שאין לו כרגע קשר לרכישת דירה

במאמר הקודם על מדד תשומות הבניה הראיתי שלעתים אלו שהקדימו תשלומים לקבלן בגלל החשש ממדד תשומות הבניה בעצם שילמו בסופו של דבר הרבה יותר. ממליץ לחזור ולקרוא את אותו מאמר וגם מאמר הרבה יותר ישן על הקדמת תשלומים לקבלן.

מעדיפים וידאו? יש בתחתית המאמר.

מבוא

אחת הביקורות על המאמר הקודם הייתה שאולי בדוגמה שהבאתי הקדמת התשלומים אינה משתלמת אך בדוגמה אחרת היא כן משתלמת. שאלה נוספת הייתה האם גם במדד גבוה הרבה יותר, עדיין לא ישתלם להקדים וכו'. אז כהקדמה קטנה חשוב להבין שמטרת המאמר אינה לתת תשובה לכל אחת ואחד מקוראים למקרה הפרטי שלו. אין מאמר שיכול לעשות זאת. מטרת המאמר היא להנחיל דרך חשיבה כלכלית ולהציג אופן חישוב מסוים. באמצעות אופן החישוב – השיטה המוצגת תוכל כל אחת לבצע חישוב בעצמה ולקבל החלטה באופן אישי. לא הצלחת להגיע למסקנה? בשביל זה יש יועצי מימון וכלכלנים איתם גם אני נמנה. אם כבר הולכים ליועץ, אני מציע לדרוש לראות גם חישוב ולא רק הערכות כלליות.

לא רק לרוכשי דירה

היכולת לקחת סכום נוכחי ולדעת כמה הוא יהיה שווה עוד X תקופות בהנחה של תשואה או ריבית דריבית מסוימת או מדד מסוים בעתיד היא מפתח חשוב ביותר לכמעט כל החלטה כלכלית. דוגמה: אם במקום לרכוש מכונית ב- 100,000 שקלים ארכוש מכונית ב- 50,000 שקלים בלבד. כמה חסכתי? אדם שלא קרא מאמר זה עלול לומר שנחסכו 50,000 שקלים. לאחר שתקראו מאמר זה תוכלו לומר לעצמכם שאם ה- 50,000 שנחסכו יושקעו בבורסה עם תשואה (בניכוי מס) חזויה של 6% אז בחמש השנים שהמכונית אצלי ה- 50,000 שקלים יהפכו למעל 67,000 שקלים. כלומר עלות רכישת הרכב היקר יותר לא עלתה לי רק 50,000 אלא גם התשואה שהפסדתי ובסך הכל 67,000 שקלים.

הדרך השגויה לחשב את עלות מדד תשומות הבניה

כאשר אנשים מנסים להעריך את עלות המדד הם עושים את הדבר הבא. מעריכים נניח מדד של 3% ואז כופלים סכום זה בחוב לקבלן, נניח 1,000,000 שקלים ומקבלים 30,000 שקלים. את הסכום הזה הם כופלים ב- 3 עבור שלוש שנים של חוב ומקבלים 90,000 שקלים.

זהו חישוב שגוי. החישוב מתעלם מהעובדה שהמדד פועל כמו ריבית דריבית. כלומר אם בשנה הראשונה החוב היה 1,000,000 והמדד היה 3% אז ה- 30,000 שקלים מתווספים אל המיליון ובשנה השנייה לא עושים 3% ממיליון אלא מ- 1,030,000 שזה כבר 30,900. בשנה השניה 1,060,900 * 3% = 31,827 וכן הלאה…

איך מחשבים את ההצמדה למדד תשומות הבניה

הנוסחה לחישוב תשואה/עלות ריבית דריבית הינה סכום*(1+מדד) בחזקת מספר התקופות.

אם המדד הוא 3% לשנה, החוב הוא 1,000,000 ואנו רוצים לקבל את הערך בסוף שלוש שנים נבצע:

1,092,727 = 3^1.03*1,000,000

המהדרין יזכרו שריבית דריבית כל חודש אינה זהה לריבית דריבית כל שנה ולכן יש היגיון במקרה כזה לחלק את ה- 1.03 ב- 12 ואז להעלות את הכל בחזקת 36. זה ייתן לנו תוצאה מעט שונה עם פער של כ- 1300 שקלים וגם זה בקירוב כי הריבית החודשי אינה בדיוק 3% חלקי 12 אם הריבית השנתית היא 3% אבל למרות שבמבחן במימון אתם תיכשלו עם קירוב זה, בשבילנו זה מספיק טוב. זה דרך אגב ההבדל באישור משכנתה שאתם מקבלים בין הריבית שסוכמה לשנה, נניח 3% לבין הריבית בפועל – הריבית האפקטיבית שתהיה מעט גבוהה יותר אך בצורה שכאמור לדעתי לא משנה כלום בסכומים בהם אנו עוסקים.

איך זה נראה בפועל

נניח שיש לנו לוח תשלומים מהקבלן עם מועדי תשלום וחוב בכל נקודת זמן. אנו שוקלים לשלם הכל היום או לשלם לפי הכתוב בחוזה תוך הסכמה לשלם בתוספת ההצמדה לקבלן. נבנה טבלה דומה לזו שלמטה אשר נלקחה מנתוני עסקה אמתית:

אפשר לראות שתחת הנחת מדד של 3% העלות של ההצמדה לחוב הקיים תהיה 60,000 שקלים, לאחר שהצמדנו כל אחד מהתשלומים לפי מספר החודשים עד שישולם ואז חיברנו את הסכומים. שוב, אם יש בקהל כלכלנים עיצמו עיניים כשאתם רואים אותי פשוט מחבר סכומים מתקופות שונות. זהו לא קורס מימון ובטווח של שנתיים הקירוב מספיק טוב בשביל מאמר זה.

לא כל הקבלנים מחשבים את ההצמדה באופן זה

חלק גדול מהקבלנים לא עושים את החישוב כפי שתואר מעלה אלא פשוט אומרים שאם מחודש החתימה על חוזה הרכישה עד התשלום המדד עלה בערך ב- 2% אז נכפול את החוב ב- 2% וזה יהיה התשלום הנוסף. ראו למשל קובץ אקסל שנתן קבלן ללקוח שלי עם החישוב לתוספת התשלום:

על פי שיטה זו התוספת הינה כאמור קטנה יותר כיוון שלא מכילה את השפעת הריבית דריבית. אינכם חייבים לעדכן את הקבלן שלכם שהוא גבה מעט מידי כסף.

הצטרפו לקהילת צומחים כלכלית ביחד – https://bit.ly/3a0E4P4​ ותוכלו להשפיע על תכנים עתידיים, לראות
דברים לפני כולם ולהיות חלק משיח כלכלי מקדם.
פרקים בחינם מהספר משכנתה יעילה.
תשע תובנות כלכליות משנות חיים להורדה בחינם
קורס דיגיטלי – השקעות נדל"ן ​
ההסכת (פודקאסט) – הון ומיקרופון בכל אפליקציה שיש לכם

וכמובן אפשר לפנות אלי ישירות – 054-5232-799, rimon@effm.co.il או לבלוג www.effm.co.il