26/11/2015הגדרת בעיית מחירי הדירותכאשר מדברים על "בעיית מחירי הנדל"ן " מקובל להתייחס לשני נושאים: א. קושי של משפחות (איני אוהב את המונח זוג צעיר) לרכוש את דירת המגורים הראשונה שלהם או במילים אחרות יחס בעייתי בין ההכנסה החציונית לבין מחיר דירה ממוצעת.ב. מחסור בדירות אשר גורם לעליית מחירים.בהתייחס לסעיף הראשון, נניח שאקח את עצמי כדוגמה בלתי מייצגת לפני כעשור קניתי דירה בקרית אונו (קומה רביעית ללא מעלית) ב- 400,000 שקלים או כפי שתמחרו אז דירות – 100,000$. מחיר הדירה כיום הוא יותר מפי 3 כאשר העלייה בשכר החציוני בתקופה זו רחוק מאד מפי שלוש. נתונים על שכר חציוני בשנים קודמות לא מצאתי לצערי. לטעמי, שכר חציוני נותן אומדן טוב בהרבה משכר ממוצע לגבי "אמידותם" (מלשון אמיד) של אזרחי ישראל. אולם, גם סקירת השכר הממוצע מראה שהעלית השכר בעשור אחרון הייתה צנועה בהרבה מעליית מחירי הדירות: מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אפשר לראות שב- 2005 השכר היה 7219 וב- 2015 השכר היה 9145 כלומר עלייה של 27% לעומת עליית מחיר של הדירות (על פי הדוגמה הפרטית שלי) של למעלה מ- 300%. אז נכון הדוגמה שלי אינה מייצגת ובמיוחד לאור ההרגל שלי לקנות דירות לא רגילות או כפי שמגדירים אותן חברים שלי: דירות שאנשים שפויים לא גרים בהן – קומה רביעית ללא מעלית. אז בכמה עלה ממוצע מחירי הדירות: מקור: גלובס כלומר בממוצע עלו הדירות "רק" פי שתיים בעשור האחרון, בשעה שהשכר עלה כאמור רק ב- 27%. נתון זה יוצר לחץ ובהחלט אפשר לדבר על קושי גדל והולך לקנות דירה למגורים. איני אוהב את דיבורי ה"בועה" לא בועה. איני מתיימר "לדעת" האם מחירי הדירות כעת "נכונים" או לא. לטעמי אפשר לדעת דברים כאלו רק בעתיד, במידה ואכן תהיה ירידה חדה במחירים. Optin Architectלמה אנשים ממשיכים לקנות דירות? וידוי קטן, למדתי כלכלה בדיוק באותם קורסים בהם למדו פקידי האוצר. למעשה המורה שלי לכלכלת ישראל היה דוד ברודט אשר שימש כמרצה במקביל (או מיד לאחר סיום) תפקידו כמנכ"ל משרד האוצר, כלומר אדם שמכיר דבר או שניים בכלכלת ישראל. לפקידי האוצר ישנם חיים קלים – הם אומרים משך שנים: המחירים יעלו עד שהציבור יפסיק לקנות דירות ואז הקבלנים יתקעו עם מלאי דירות ויורידו מחירים. זהו המודל הקלאסי של היצא וביקוש, מודל אותו לומד כל תלמיד מבוא לכלכלה ב' – מקרו כלכלה. ישנה בעיה קטנטונת עם המודל – הוא כושל כבר שנים בניבוי התנהגות הצרכנים בנושא רכישת דירות – ככל שהמחירים עולים הביקוש עולה. הכיצד?שינוי במחירי מוצר משפיע על הביקוש שלו על פי עקומת הביקוש. ככל שהמחיר העולה משפיע יותר על הכמות הנרכשת, אנו אומרים שעקומת הביקוש גמישה יותר. ככל שהמחיר משפיע פחות על הביקוש, אנו אומרים שהביקוש קשיח יותר. למשל אם מחירו של עץ יזנק ובעקבותיו מחירי כורסאות יעלו, אדחה את רכישת הסלון לשנה הבאה – זהו ביקוש גמיש. לעומת זאת אם אני חולה סכרת ומחיר האינסולין יזנק – אמשיך לקנות בדיוק את אותה כמות (אחרת אמות) – זוהי דוגמה קיצונית לביקוש קשיח. אז למה לעזאזל הביקוש לדירות קשיח ומה התועלת בבניה נוספת?לכאורה הביקוש לדירות היה אמור להיות מאד גמיש. למוצר שנקרא דירה למגורים יש תחליף מצוין – דירה שכורה או הימנעות כליל מרכישת דירה (בישראל דירות רבות שעומדות ריקות משך כל השנה למשל אלפי דירות שרוכשים אנשים מחו"ל). למה אנשים ממשיכים לרכוש דירה גם בצורה שמהצד נראית בלתי הגיונית לחלוטין? אני משמש כמנהל פורום נדל"ן בתפוז. פעמים רבות אני נחשף לרכישות דירה שעל פניו נראות (לי) בלתי הגיוניות בעליל. דוגמה:מדוע לרכוש? הסיכוי של בעל שכר 15,000 לממן משכנתא של 1,300,000 נמוך. מה עובר לו בראש? מה עובר לפקיד הבנק בראש כשהוא מאשר זאת?התשובה פשוטה.אנשים חושבים שהמחירים ימשיכו לעלות. מתוקף עבודתי אני משוחח עם רוכשי דירות חדשים רבים. לחלקם אני אומר: אל תרכשו, לא תוכלו לשלם את המשכנתא בעוד כמה שנים. שתי תשובות חוזרות על עצמן:אם לא נעמוד בתשלומים נמכור בעוד כמה שנים במחיר גבוה יותר.מה האפשרויות שלנו? אנו חוסכים כל חודש X שקלים אבל מחירי הדירות עולים יותר ממה שאנו חוסכים וכל שנה אנו מאבדים רבע חדר. עדיף לקנות עם ההון העצמי הנוכחי שלנו לפני שהוא לא יספיק אפילו לדירה קטנה יותר.וזהו לב הבעיה – אנשים מאמינים שהמחירים ימשיכו לעלות. במצב כזה קורים שני דברים מנוגדים:לא משנה כמה המחירים עולים, הביקוש לא קטן כי אנשים חוששים שבעתיד יהיה קשה יותר לקנות. בנוסף, משקיעים רואים את המחירים עולים ומשתדלים לקנות עוד ועוד. הדבר נכון שבעתיים ליהודים מחו"ל אשר רואים בישראל עיר מקלט מצד אחד אך פתאום גם השקעה עם תשואה שבשנים האחרונות נשאה תשואה יוצאת מהכלל. רק כדי להדגיש אני ממש לא נגד השקעה של יהודים מחו"ל. כציוני אני תמיד זוכר שעיר מקלט ליהודי העולם זו המטרה הראשונה של מדינת ישראל.[spacer height="20px"]משקיעים ממשיכים להיכנס לשוק בו המחירים עולים כל הזמן. למעשה כאשר ישנה אמונה שהמחירים של מוצר תמיד בעלייה אז תמיד יהיה לו ביקוש ולא משנה מה מחירו. לדוגמה, האם הייתם קונים שתיל של פרח ב- 100 שקלים? ואם הייתם יודעים שבשבוע הבא יהיה מחירו 120 שקלים? בהולנד במאה ה- 17, היה תהליך כזה אשר כונה שיגעון הצבעונים ובסופו נמכרה פקעת צבעוני במחיר השווה לעשר פעמים הכנסה שנתית של עובד. במצב כזה גם מיסים על משקיעים לא יסייעו. אחת, כיוון שהרכישה ממשיכה להיות כדאית למרות המיסים ושתיים כיוון שקל מאד להתחמק מתשלומי מס אלו. מספר פעמים השנה "תהו" פקידי האוצר איך בעלי שכר נמוך רוכשים דירות בתל אביב, ודי לחכימא ברמיזא. [spacer height="20px"]לקבלנים לא שווה לבנות. נניח ששליש ממחיר הדירה זה הקרקע (כמובן שמשתנה בין מרכז תל אביב למרכז טבריה). קבלן קנה שטח לבניה. הוא רואה את המחירים של הקרקע הולכים ועולים. בעצם, למה שיבנה אם הוא יכול לחכות ולמכור ביותר כסף בעוד שנתיים? אולי בכלל במקום להסתכן, לבנות, לשווק ולמכור הוא פשוט ימכור את הקרקע לקבלן אחר ברווח של 10% (לשנה) ללא מאמץ?טיפול בבעיית מחירי הדירותלדעתי הפתרון הטוב ביותר לבעיית מחירי הדיור אינו על ידי סיסמאות כגון יש להפשיר ולבנות וכו'. כמובן שגם זה צריך להיות מבוצע אבל אני לא חסיד של קיצורי דרך. מאוחר יותר מישהו צריך לגור שם. אם התכנון יהיה חפוז וכתוצאה מזה תהיה פגיעה בערכי טבע כדוגמה, התושבים יסבלו. אפשר לראות במקומות רבים את התוצאה של בניית חירום בשנות החמישים. אנשים פשוט לא רוצים לגור באותן שכונות "רכבת" שנבנו במהירות. אנשים צריכים לגור בדירה, בשכונה תוססת ולא ב"פתרון דיור".מה שאפשר לעשות זה לתת לאזרחים ביטוח נגד עלייה עתידית של מחירי הדיור. אין אנו יכולים למנוע מהמחירים לעלות או לרדת, אבל תארו לעצמכם מצב בו אותו אזרח מהציטוט שלמעלה, נכנה אותו ישראל אשר יש לו הון עצמי של 450,000 שקלים ויכולת החזר משכנתא של 5,500 שקלים. נניח לשם הדוגמה שהיום הוא גר עם שותף ומשלם 2500 שקלים, כלומר הוא יכול לחסוך 3000 שקלים בחודש.אם אותו אזרח יידע בוודאות שגם אם מחירי הדירות יעלו, כח הקניה שלו יישאר זהה, כלומר את אותה דירה שהוא יכול לקנות היום, יוכל לקנת גם בעוד חמש שנים. לישראל שלנו לא תהיה סיבה לחשוש ולרוץ לרכוש דירה תוך כדי לקיחת סיכון כה גדול.הדרך לתת לו ביטחון שיוכל לרכוש בעתיד את אותה דירה שהוא יכול לרכוש היום היא פשוטה. מה אם היה נייר ערך אשר מחירו צמוד למדד מחירי הדיור? כלומר 450,000 השקלים של ישראל + 3000 שקלים לחודש היו מאפשרים לו לקנות נניח 10,000 יחידות של נייר ערך אשר במידה ומחירי הדירות יעלו ב- 10%, גם מחירו של נייר ערך זה יעלה ב- 10% ואז אותו אדם יידע שאת הדירה שהוא יכול לרכוש היום, הוא יוכל לרכוש גם בעוד שנתיים ואין מה למהר – אם מחיר הדירה יעלה, גם ההון שלו יעלה באותו אחוז.למעשה רעיון זה אינו חדש ואינו מקורי שלי. כבר בשנת 1996 ערך בנק ישראל מחקר על האפשרות של המדינה להנפיק אגרות חוב צמודות למדד מחירי הדירות.מחקר זה כנראה עורר גלים רבים מאד ולכן תוך זמן קצרצר הגיע רעיון זה לדיון בועדת הכלכלה של הכנסת בשנת 2011. דיון זה בועדת הכלכלה של הכנסת היה דיון מעניין. לקריאת הפרוטוקל המלא לחצו כאן.יו"ר הועדה כרמל שאמה הציג את יתרונות המהלך כפי שפורטו לעיל.יועץ שר האוצר ד"ר אבי שמחון מחזיק בתארים מכובדים: ראש החוג לכלכלה חקלאית באונב' העברית, מומחה למאקרו כלכלה ולכלכלת ישראל ולדעתי הדגים בצורה נפלאה בדיון זה את הנתק בין האקדמיה על מודליה התאורטיים לבין האנשים שמביאים משכורת ומצפים לחיות ממנה ואולי גם לרכוש ביום מן הימים דירה.שמחון העלה טענה מעניינת (זיכרו שמדובר על 2011):מתוך הפרוטוקול:(ההדגשה בצהוב שלי).למה כתבתי ששמחון הדגים את הניתוק של האקדמיה מהאנשים? לא בגלל התחזית שבדיעבד היא אתנחתא קומית על כך שמחירי 2011 הם השיא? אף אחד לא יכול לחזות את העתיד. אני חושב ששמחון מנותק מהציבור כאשר הוא מתייחס לנייר ערך צמוד למחירי הדירות (ובהתאמה לדירות עצמן) כמשהו שכל מה שהוא אמור לייצר זו תשואה ולא ביטחון ביכולת לרכוש דירה. נניח שמישהו רוכש אג"ח צמוד למחירי הדירות בערך המתאים לדירת 4 חדרים – מיליון וחצי שקלים. אם מחיר הדירה יירד ומחיר האג"ח שלו יירד בהתאמה – הוא עדיין יוכל לרכוש דירת ארבעה חדרים – הוא מסודר.כמובן שההיפך (שמחיר הדירה יעלה) הוא בעל שכיחות שהיסטורית היא גדולה יותר וגם אז מחזיק האג"ח יהנה אמנם מהתשואה אבל יזכור שההוצאה המשפחתית הגדולה ביותר (רכישת דירה) גם היא התייקרה – מצבו לא נפגע ולא הוטב. ניתן לחשוב על אותה נקודה מהכיוון ההפוך, אותה משפחה שלא קנתה את האג"ח שהיה מגן עליה מפני עליית מחיר דירה מכיוון שהממשלה פחדה שמחיר האג"ח יירד, אותה משפחה קנתה לבסוף דירה עם משכנתא גדולה ובמידה שמחיר הדירות היה יורד הייתה נפגעת הרבה יותר.אפשר לשים לב ששמחון גם מציין ש"לפני שלוש שנים לא חשבנו על זה" לאחר שבנק ישראל כבר "חשב על זה" וערך מחקר בדיוק ארבע שנים קודם.חבר הכנסת יצחק וקנין דיבר לאחר שמחון ועשה את מה שלצערי חלק מחברי הכנסת מתמחים בו כלומר להעביר את הכדור הלאה: ש"המדינה" תפתור את הבעיה. כאילו שחברי הכנסת הם לא אלו שמניעים את ה"מדינה": (ההדגשה אינה במקור).גם וקנין מדגים לדעתי חוסר הבנה לנושא כאשר הוא חושב שבניה תוריד מחיר בשעה שיש לצורך העניין מספר עצום של רוכשים מבחוץ ומבפנים אשר ימשיכו לרכוש גם אם ההיצע יגדל רק בגלל האמונה שהמחירים עולים. ראיה לכך אפשר לראות בקלות בשכונות שלמות בראשון לציון ובאשדוד שבהן לא גר איש בדירות אלא הן בבעלות תושבי חוץ. כאשר יש משאב מצומצם (שטח לבניה) ואי אפשר לייבא את הסחורה (בתים) אזי ניסיון ל"הציף" את השוק נדון לכישלון כל עוד הציבור אינו מאמין ביכולת הממשלה באמת "להציף". לכן יש לחפש פתרונות באזורים אחרים. והסיכום הכל כך ישראלי(משך הישיבה בהנחה שהחלה בזמן – 40 דקות).למעשה דירה בישראל היא מור שאני לא מכיר מודל כלכלי שמנבא את התנהגות המחירים שלו. מצד אחד לא ניתן לייבא את המוצר או מוצר חליפי מחו"ל ומצד שני לקוחות / צרכנים של המוצר מחו"ל כן רוכשים אותו. מגמה זו הולכת להתחזק עם כל פיגוע או גילוי אנטישמיות באירופה.אז הצעה לפתרון הייתה לפני שנים. הגורמים המקצועיים באוצר חשבו שהיא טובה ובכל זאת היא לא התקדמה. מה דעתכם, הגיע כבר "אחרי החגים"?סיכוםבמאמר נסקרה אפשרות לייצר מוצר פיננסי – איגרות חוב צמודות למחירי הדירות, אשר ישמש כתחליף לציבור אשר רוצה להיות בטוח שבעתיד יוכל לרכוש דירה. אחזקת נייר ערך זה תקטין את הביקושים לדירות כיוון שהיא תוציא מהמשחק שני קהלים גדולים: משקיעים אשר מחפשים עליית ערך (אותה יוכלו לקבל מנייר ערך זה, ללא ורך בהחזקת דירה בפועל).משפחות ויחידים אשר בשלב זה לא מרגישים צורך דוחק לרכוש דירה למגורים אך פוחדים שלא יוכלו לעשות זאת מאוחר יותר ולכן רוכשים.עדכון 2/12/2015:מלשכת חבר הכנסת יעקב פרי נמסר:מצוקת הדיור והורדת יוקר המחייה הם נושאים חשובים שנמצא בראש סדר העדיפויות של סיעת יש עתיד ושל חה"כ יעקב פרי, ואנחנו פועלים להביא לשינוי בנושא.אנו מודים לך על הנקודות שהעלאת במכתבך ולוקחים אותן לתשומת ליבנו.ניצור עמך קשר בהמשך במידת הצורך.חבר הכנסת איתן כבל מסר:תודה ומאוד מעניין…נשלח מה-iPhone שלי :-).חברי ועדת הכלכלה שלא ענו לפנייתי:נאוה בוקר דוד ביטן יצחק וקנין עבד אלחכים חאג` יחיא דב חנין יוסי יונה אורי מקלב איילת נחמיאס ורבין רועי פולקמן עיסאוי פריג` נורית קורן
שלום רימון,כהרגלך אתה מפרסם מאמרים מעניינים ומעמיקים שאני אוהב לקרוא. תוך כדי חשיבה מחוץ ל"קופסא" וע"י ניתוחים כלכליים בצורה יעילה. אני חושב שפתרון ההצמדה לאג"ח הינו פיתרון מעולה שיכול לפתור את הבעיה מצד הביקושים ולמתן אותם. אך לדעתי זה רק אחד מהכלים , כמה נקודות להתייחסות: 1. לא התייחסת לדלק העיקרי בעלייה של מחירי הדירות וזה הכסף הזול , ההגבלות שבנק ישראל עשה על המשכנתאות על מנת להוריד את הסיכון הגיע מאוחר מדיי(המגבלה הראשונה הגיעה ב2011 לשליש פריים, אותה אתה פחות אוהב). כיום ניתן לקרוא בכל סקירה של החלטת הריבית החודשית של בנק ישראל את התייחסות בהיבט הסיכונים של המשכנתא. בנק ישראל מקפיד לציין שהסיכונים יורדים, אך השאלה הנשאלת מה לגבי משכנתאות שנלקחו לפני ההגבלות? לדוגמה : המגבלה שמחייבת את הלווים לקחת לפחות 1/3 מהמשכנתא במסלול הקבוע . על בנק ישראל/מדינה להעירך לשינויים בפרמטרים הכלכליים והערכת סיכונים כמו שאנחנו עושים ללקוחותינו כאשר אנחנו בונים עבורם תמהיל משכנתא. יציבות הבנקים זה היעד המרכזי ,אך אם המשבר יתחיל מהלווים כפי שקרה בסאב פריים במשק שלנו ההשלכות יהיו קשות יותר. אומנם , בישראל ניתן לקחת "רק" 75% אך ביניינו אתה נתקל לפחות ב90% מהמקרים שלמשפחה יש הלוואות נוספות לא משנה לאיזה מטרה בין אם זה להשלמה להון עצמי (מישהו אמר 90% משכנתא) או כל מטרה אחרת. כך שהסיכון עולה משמעותית והתייחסות צריכה להיות לאובליגו הכולל של המשפחה. לדעתי תמהיל שמורכב מ2/3 משתנה צמודה כל 5 שנים ו1/3 פריים הינה משכנתא בסיכון גבוה מאוד ולפני המגבלות הייתה פופולארית מאוד בקרב הלווים בגלל ה"הריביות" הנמוכות. 2. מדד מחירים לצרכן ומדד מחירי הדיור – לדעתי חייב לבצע הפרדה בין המדדים מאחר והשילוב של מדד מחירי הדיור בתוך מדד מחירי הצרכן מעוות את הנתונים ולכן יש עלייה דרמטית במחירי הנדל"ן לצד עלייה מינורי ואפילו ירידה במדד מחירי הצרכן בשנתיים האחרונות. זה יכול קצת להסביר את הניתוק בין עליית השכר לבין עליית הדיור. (לדוגמה : במגזר הציבורי, אם אני לא טועה נהוג להצמיד שכר למדד מחירים לצרכן). וכפי שציינת כאשר תהיה הצמדה למדד מחירי הדירות אז כח הקנייה של הצרכנים לא תיפגע. 3. שלב נוסף בהקשר למדד מחירי הדירות צריך להיות מודל כלכלי שיחשב ציפיות למדד מחירי הדירות כפי שיש ציפיות למדד המחירים לצרכן. כאשר בעזרתו ניתן יהיה לרסן את "השוק"במידת הצורך ע"י כלים מוניטריים ו/או פיסקלים.שוב, תודה על המאמר שיהגב
שי תודה רבה על הקריאה והתגובה המפורטת. מן הסתם בכל מאמר נוגעים בחלק מהדברים ובחלק אחר לא, אחרת זה יהיה ספר ולא מאמר. מאמר זה לא דיבר כלל על סיכונים, את זה עשיתי בעבר. מאמר זה הינו סוג של קריאת כיוון למקבלי ההחלטות לגבי דבר קטן שניתן לביצוע באופן מהיא ועם השפעה גדולה.שתי הערות קטנות לגבי מה שכתבת: 1. אני מסכים לגמרי שאם רצו להקטין את הסיכון היו צריכים לכפות משכנתא בהחזרים קבועים ולא משכנתא בריבית קבועה.2. אני חולק עליך בנושא הצורך בכפיית שליש משכנתא בהחזרים קבועים. את האחוז בהחזרים קבועים צריך לדעתי לחשב לפי מחיר הדירה ולא גודל המשכנתא. לצורך העניין שתי משפחות לקחו 600,000 משכנתא. למשפחה אחת זה מהווה 70% מהדירה ולמפחה שניה זה מהווה 20% מהדירה. האם שתי המשפחות באותו סיכון ויש לכפות עליהן את אותו אחוז משכנתא קבועה ? לדעתי לא.הגב
תודה רימון, הלוואי שיהיו יותר אנשי מקצוע כמוך שיקדמו את הענף. כמובן שמדובר על מאמר ולא על ספר, ואולי זה נקודה למחשבה עבורך שהגיע הזמן לכתוב ספר המשך למדריך המעולה שכתבת. חסר מאוד ספרות מקצועית בתחום. אחת לתקופה אני נכנס לחנויות הספרים ומחפש ספרים עם מילת מפתח "משכנתא" וכל פעם אני מתאכזב מחדש. הספר המעודכן ביותר הינו מ2009 "משכנתא בגובה העיניים".בנוגע להערות שלך התייחסות שלי הייתה כללית , אתה צודק וצריך לעשות מגבלות לפי אחוזי המימון (אחוזי הסיכון). הרי אם ניקח הלוואה רגילה של 100 אלף מהבנק , כולה תהיה במסלול הפריים. יחד עם זאת גם באחוזי המימון הנמוכים, תמהיל שמורכב מ100% מסלולים משתנים יכול להביא משפחה למקום שלא יוכלו להתמודד עם ההחזרים החודשיים.שוב תודה. מחכה לקרוא את המאמר הבאשיהגב
הרעיון הוא טוב. החיסרון שלו הוא שמחיר הדירה כולל מינוף, ואילו אינך יכול לקחת משכנתא דומה עבור קניית אגח.כלומר, הכיסוי מפני עליית מחירי הדירות הינו בגובה ההון העצמי ולא בגובה המלא של מחיר הדירה.הגב
שלום ששון ותודה על תגובתך, אף ביטוח אינו מבטח באופן מלא. זה כמו שהיית אומר שהחיסרון של ביטוח דירה הוא שיש השתתפות עצמית ובגלל זה אינך מבטח כלל. אז נכון למי שמתכוון לרכוש עם אחוז משכנתא גדול זה לא ביטוח מלא. מצד שני הוצאתם מהשוק של אלו שקונים ללא משכנתא או עם משכנתא קטנה (משקיעי חוץ, משקיעי פנים ואחרים) תפחית את הביקוש ותגרום לירידת מחיר אשר תיטיב עם כולם.הגב
היי רימון, כרגיל, מאמר מעניין, בשפה פשוטה וענייני. אנחנו כזוג לאחר הנישואים התחלנו לחסוך (היה לנו חסכון של 14000 בחודש) אבל אז המחירים התחילו לעלות ובעצם, כמה שלא חסכנו, לא הצלחנו להדביק את הפערים – עליית הדיור והגבלת הון עצמי. מתוך כך והעובדה שגם לזמזנו הבאנו ילדים (זה לא נטל) אך החסכון קטן, ברגע שיכלנו רכשנו דירה כלומר – הקדמנו את הרכישה וקנינו במחיר שלדעתינו לא ריאלי. איגו"ח הנדל"ן היה פותר לנו את הבעיה הזאת – היינו ,מסנדלים" את החסכונות שלנו למדד המוצע וכך לפחות בטוחים שאנחנו בכיוון. יישר כח אביבהגב
היי רימון הצעה מעולה להצמיד את מחירי הדירות למדד חדש ואז פחות יקנו דירות כפי שהסברת. בעיה אחת שאני רואה: למה שהממשלה תשלם לי (משקיע דירות) או משפחה שכרגע לא רוצה לקנות דירה במחירים של היום או משפחה שאין לה מספיק הון עצמי, את התשואה שתהייה צמודה למדד החדש? מה הרווח שיצא לה מזה? הרי זה כסף שמישהו יצורף לשלם לציבור? תודה בועזהגב
שלום בועז ותודה על הערתך, המדינה משלמת כל הזמן כסף למטרות שהיא רואה כחשובות. כבר היום הממשלה משלמת כסף למשל למי שעובר לגור באזור עדיפות לאומית (אשר משתנה ממשלה לממשלה על פי השקפתה). באותו אופן, ממשלה משלמת קצבת ילדים מבלי לשאול "מה יוצא לה מזה" כיוון שהוחלט שקיום ברמה מסוימת היא זכותו של כל ילד. כאשר הבנק לפיתוח תעשיה או הבנק למסחר קרסו, הממשלה שילמה לאזרחים על הפקדונות שלהם. להבדיל, המדינה משלמת פיצוי לקורבנות טרור כי שיקומם הוא ערך שהמדינה דוגלת בו. הממשלה מנפיקה ממילא איגרות חוב צמודות למדד המחירים לצרכן עליהם היא משלמת את המדד + ריבית. מה שיוצא לה מזה הוא גיוס הון. כאן, מוצעת אפשרות לגייס הון עם רכיב מתוך המדד בנפרד כאשר התועלת תהיה רווחת האזרחים וטיפול בבעיה אשר אמנם באיחור אבל בסוף הוכרה על ידי הממשלה כבעיה חברתית. אם תרצה, אז כבר שמעתי מישהו שמגדיר את מחירי הדירות כפיגוע חברתי.אשר למקורות המימון, חלק גדול ממחיר דירה הוא מיסים שונים. ברור שכאשר המחיר עלה ב- 100% הממשלה גבתה יותר מסים.הגב
כי באג"ח אני מצמיד רק את ההשקעה בפועל, ואילו אם רכשתי דירה בתוכנית של 80/20 אז הצמדתי את שווי של כל הדירה, ומבלי שהשקעתי רק 20% מהשווי.מה עוד באם אני רוכש את זה בפריסייל, (אבל אמיתי) שהמחיר בדרך כלל יותר זול ב-10% לערך, וגם מקבל את ה-80/20 ויש כאלו דברים, יש לי כבר רווח על כל שווי הדירה של 10% בעוד שהשקעה שלי הוא בס"ה 20% מהשווי. ואם השוק עלה באופן כללי רק ב-15% בשנתיים, החגיגה הוא בכלל בשמים, ואני מכיר מספיק אנשים שעשו זאת.בדרך כלל, במקרים כאלו עושים תוך שנתיים 100% על ההשקעה, אז מי יילך וישקיע באג"ח צמודהגב
אני חושב שהפוסט שלך מדגים יפה את משל הצבעונים עליו כתבתי במאמר. מציע לך לזכור ולהזכיר ללקוחות שלך שבסוף כל עלייה יש ירידה. גם אם משך עשר שנים אנשים עשו רווח יפה על ספקולציה כזו, יהיו בסוף כאלו שיפגעו ממנה. אז אם הפגיעה תהיה עבור דירה שלישית / חמישית לא נורא, אבל אלו שיתפתו לעשות זאת על דירה ראשונה עלולים לסבול כאב גדול.הגב
זה לא כ"כ משנה מה יקרה למחירי האג"ח מה שמשנה זה מה יקרה לכח הקניה של המשפחה לקנות דירה. והתשובה – הוא לא ישתנה בירידות או שאף יהיה גדול יותר.לעומת זאת לקוח שלך שיתחייב על מחיר גבוה 80/20 פריסייל וכו' מתוך ידיעה שבעצם אין לו את הכסף אך הוא יוכל למכור ברווח, עלול למצוא את עצמו בצרה גדולה אם המחיר יירד.
מעניין ומחכים כתמיד !!!א. הייתי שמח לשמוע אם תוכל לשתף, מדוע משקיע נדלן כמוך, קונה דירות לא רגילות 'שאנשים שפוייים לא גרים בהם', האם אתה לא חושש שלא תצליח למכור את הדירה ? ולאלו אנשים 'לא שפויים' תאלץ להשכיר אותה ? ב. ושאלה נוספת אם אפשר, על משכנתא לצורך הרחבה ושיפוצים, עד כמה אחוז מערך הדירה ניתן לשעבד ?הגב
שלום אברהם, תודה על שאלתך. איזה עסק תעדיף לפתוח, עסק עם מוצר שיש לו ביקוש גדול עם המון מתחרים או עסק עם ביקוש קטן יותר אך מעט מתחרים ?אין דירה שלא נמכרת. הכל עניין של מחיר. את מה שאצטרך למכור בזול בעתיד, אני קונה בזול בהווה.כנ"ל לגבי השכרה. כאן דוקא יש יתרון גדול לדעתי בעבודה עם דירות בעלות ביקוש נמוך. שוכרים יימצאו תמיד, במחיר מעט נמוך יותר (לא נורא, התשואה עדיין גבוהה יותר כי גם קניתי יותר בזול). יתרונות נוספים: אני מעדיף לעבוד מול צעירים (סטודנטים, זוגות צעירים, גרושים) מאשר עם משפחות, בעת הוספת מעלית (תמ"א 38), ברור שערכה של הדירה הגבוהה יעלה יותר.הגב
שלום אברהם, א. איני חושש שלא אוכל למכור את הדירה. במחיר מתאים כל דירה תימכר. איני מתייחס אל עצמי כקוסם אשר יקנה בזול וימכור ביוקר אך במחיר ההגון אמרכור בוודאות.האנשים ה"לא שפויים" שישכרו את הדירה הינם אנשים שקמים בבוקר הולכים לעבודה ומקבלים שכר ממוצע אשר מאפשר חיים ברווחה נמוכה. בפועל איני חושב שיש קשר בין גובה ההכנסה לבין הסיכון שאפסיק לקבל את שכר הדירה למשל.ב. 50%.בהצלחה רבה, רימוןהגב
שלום רימון. קראתי את המאמר והרעיון בהחלט מעניין. 2 נקודות שעלו בראשי:1. האג"ח צריך להיות צמוד למחירי הדיור + תשואת שכירות ממוצעת. אחרת עדיין יהיה אטרקטיבי יותר לקנות דירה קטנה (לצורך הביטוח) ולהיות צמוד למחירים ובנוסף לקבל שכירות, ואם זה מה שאנשים יעשו אז לא פתרנו את הבעיה המקורית שהיא הורדת הביקוש. לא שאני חושב שכל משפחה צעירה תעשה את זה, אבל עדיין זה משהו שיש לשים עליו את הדעת.2. קרנות REIT. לכאורה קיים כבר מנגנון בשוק ההון אשר מאפשר להיות צמוד למחירי דיור, בלי הסאגה של רכישת דירה. אבל משום שבסופו של דבר זה נייר ערך של חברה פרטית, ולא אג"ח ממשלתי, הערך של המניה סובל מהתנודתיות הטבעית של שוק ההון ואינו יכול לשמש כפתרון לאנשים שרוצים לקנות את הדירה בטווח הקצר-בינוני. חיסרון נוסף הוא שאין שום ערבות ממשלית לכסף הזה.הגב
שלום גל, תודה על הערותיך. 1. אף ביטוח אינו מכסה את הנזק באופן מלא אלא באופן שיהיה משתלם לרכוש אותו. לצורך העניין בביטוח בריאות, רכב או דירה יש השתתפות עצמית. אין כאן רצון להעביר את כל המשקיעים לבורסה אלא ליצור חלופה פשוטה אשר תמנע מזוגות להשתגע מחוסר ברירה. שים למשל להערותיו של המתווך למאמר זה. לשים 20% כאשר אין את הכסף מתוך "ידיעה" שהמחירים יעלו זה למשל להשתגע לטעמי (וכנראה שגם לטעמו כי הוא מספר על לקוחותיו שעשו זאת ולא על עצמו). בנוסף, חישוב תשואת שכירות הוא דבר מורכב ויקר שידרוש ים של חוקרים. ממוצע מחירי הדיור אפשר לקבל בלחיצת כפתור כיוון שכל עסקה מדווחת בצורה ממוחשבת לרשות המסים. שים לב שלמעט מספר לא גדול של אנשים, רוב האנשים אינם רוצים להיות משקיעים בנדל"ן אלא לקנות דירה בנחת ולגור בה. רכישה לצורך "ביטוח" במחיר היא דבר יקר – 6% + מע"מ מערך הדירה ישולמו רק על עו"ד ומתווך (חצי מזה בקניה וחצי מזה במכירה).2. קרנות REIT פועלות בשדה הנד"ן המסחרי ולא הפרטי. קרן מסוימת אינה מבטיחה את ה"ממוצע" אלא את התשואה של הנכסים המסוימים שהיא קנתה. יכול להיות לך מזל עם קרן שרכשה נכסים טובים ויכול להיות לך מזל רע עם קרן שמנוהלת פחות יטובה.הגב
רימון שלום, בתור קונה דירה מהסוג השני (משפחה שהניחה שמחיר הדירות יעלה ובעתיד לא נוכל לרכוש כלל דירה) אני חושב שהניתוח שלך מדוייק וחכם. הלוואי וגם חברי הכנסת ישתכנעו בצורך למצוא פיתרון לקניית דירות למשפחות, ולא יקשיבו לבעלי ההון שעושים סיבוב על מחירי הדירות. המשך לכתוב, ובתקווה שקולך יישמע גם בקרב חברי הכנסת. אשמח לשמוע עידכון לגבי התקדמות. אמירהגב
מאמר מרתק אבל צריך לבחון השפעות רבות נוספות.ברשותך רימון, 2 שאלות.1. כיצד זה עובד עם אג"חים? האם מחיר האג"ח מושפע מהיצע וביקוש? או שהוא מחיר קבוע ונקוב? כלומר מה יקרה אם תהיה נהירה לרכישת האג"ח (מצד משפחות +משקיעים), האם זה ישפיע על ערכו? וכיצד והאם ישפיע על שוק הנדל"ן עצמו?2. אתה בעצם מציע 'להקטין ביקושים'. כלומר, אם משפחה מסוימת לא נדרשת עתה לקנות דירה, בוא נדחה אותם ושבנתיים ישמרו על ערך הכסף באמצעות האג"ח. עד מתי תדחה אותם? כי אי אפשר להוסיף עוד ועוד אגחיסטים ללא הפוגה, מפני שבסוף ה'גבעה' הזאת תהיה חייב לשחרר קרקעות ולבנות דירות לכל אותם אגחיטסים שנמצאים ב'הקפאה' ובהמתנה לדירתם. אם ככה, אז אולי בכלל מיותר כל ענין האג"ח וצריך לפעול לשחרור קרקעות ולבניה מהירה, שנכון שזה נשמע 'הגדלת היצע' אבל זה בעצם 'הקטנת ביקושים' כי בפועל יותר משפחות ייענו על מבוקשם והשוק לכאורה יירגע קצת…שא ברכה, רוןהגב
שלום רון, 1. מחיר האג"ח בדומה למשל למחיר המניות נקבע בכל יום בבורסה על ידי ביקוש והיצע. על האג"ח רשומים תנאיו למשל תשלום של 3% מהסכום הנקוב על האג"ח – לשם דוגמה 100 שקלים. בכל יום המשקיעים יחליטו כמה כסף הם רוצים לשים היום כדי לקבל בסוף השנה 103 שקלים. אם הם בטוחים במאה אחוז שמנפיק האג"ח יעמוד בהתחייבויותיו (למשל אם הוא הממשלה) ומצד שני החלופות האחרות יניבו רק 1%, אז ניתן לצפות שהמחיר יהיה בטווח של 100 עד 102 שקלים.אם תהיה נהירה של משקיעים לאג"ח זה אז ערכו יעלה אולם במידה ובאמת משקיעים יקנו אותו במקום דירות ומחירן יירד אז גם התשואה של אג"ח זה (צמוד כאמור למחיר הדירות) יירד ואז הביקוש יקטן ויהיה שיווי משקל מסוים של היצע וביקוש.2. כמו בכל דבר בחיים , עניין של מינונים. העניין הוא שבהיצע הדירות לממשלה קשה לשלוט. בהיצע האג"ח אפשר לשלוט באמצעות לחיצת כפתור.הגב