השבוע, 21/5/2018 היה לי הכבוד לייצג את הציבור כשלוח של התאחדות יועצי מימון לדיור (יועצי משכנתאות) בועדת הכלכלה של הכנסת. הדיון נסוב על הצעת חוק לביטול עמלה זו. יש לציין כי הועדה המקצועית של התאחדות יועצי המשכנתאות סייעה לדר' שלמה קרעי מאונב' בר-אילן ולחבר הכנסת קיש לנסח את הצעת החוק והנימוקים לה.במאמר זה אסביר על עמלה זו, מדוע לא צריך לפחד ממנה ומדוע יש צורך לבטלה.ראשית, לדבריי בועדה (מיטיבי לכת יכולים לצפות בדיון המלא) –קצת היסטוריה. עמלת פירעון מוקדם לא הייתה איתנו תמיד. עד שנות השמונים היא לא הייתה קיימת כלל. עמלה זו נקבעה בשנת 1981. באותן שנים המערכת הבנקאית פעלה באופן שבו מול הלוואת משכנתה שלקח לקוח, לווה הבנק כסף מגורמים אחרים(בדרך כלל קרנות הפנסיה). כך, הלקוח שילם נניח ריבית של 20% (!) ומנגד הבנק לקח הלוואה בריבית של 18%. הבנק התפרנס מהפער, המרווח בין הריבית שהוא משלם למלווים שלו לבין הריבית שהוא גובה מהלקוחות. עלה חשש כי אם לקוחות רבים ימירו למשל הלוואה ב- 20% ריבית להלוואה ב- 10% ריבית בלבד בעוד שהבנק יהיה מחוייב להמשיך לשלם ריבית של 18%, הוא יפשוט רגל. באותן שנים כל הבנקים פרט לבנק הבינלאומי היו בבעלות הממשלה לאחר שהולאמו בעקבות פרשת ויסות מניות הבנקים.כדי להגן על הבנקים נקבע מנגנון שבו בשעה שמבוצע פרעון מוקדם של הלוואה, תחול עמלת פירעון מוקדם הנקראית גם עמלת היוון או בפי העם קנס פירעון מוקדם. עמלה זו נקבעה באמצעות חוק. אין להקל ראש בכך שעמלה נקבעת על ידי חוק. השיטה הכלכלית הקפיטליסטית בה פועלת מדינת ישראל גורסת כי תחרות בין ספקים שונים על מחירי ואיכות מוצרים היא זו שתביא בסופו של דבר לשירות טוב במחיר נמוך. ספקי מוצר אשר מתאמים מחירים, עוברים עבירה פלילית וצפויים להעמדה לדין. לאחרונה נשפטו בעבירה זו בדיוק בעלי מאפיות שתיאמו מחירי לחם. הם נשפטו לשנת מאסר. עקרונות תחרותיים מקובלים קובעים כי גם אם הבנקים רוצים לקבוע עמלה מסוימת, מן הראוי שכל בנק יקבע עמלה כרצונו, אם עמלה זו תהיה גבוהה, הלקוחות יבחרו בבנק השני וכך, הבנק הראשון יפחית את העמלה. קביעה של גובה עמלה באמצעות חוק היא פעולה נוגדת תחרות ויש לבצעה במקרים חריגים בלבד. מקרה כזה היה ככל הנראה כשחוקק החוק בשנות השמונים. החשש מקריסת בנק היה גדול מהחשש מהיחלשות התחרות. זאת גם בגלל שהבעלים של כל הבנקים היו בעצם הציבור דרך המדינה שהלאימה אותם.עתה, כשהחשש מפני קריסת בנק כבר אינו קיים, המחשבה שיש להמשיך עם חוק שקובע גובה עמלה הוא לדעתי מיותר. זהו מפגן של צביעות בנקאית לנסות מצד אחד לשמר חוק המגדיל הכנסותיהם ומצד שני לדבר מעל כל במה על הרגולציה המכבידה ועל כך שתנאי השוק הם ורק הם אמורים לקבוע את מחירי השירותים השונים.כיום, אין הבנקים מגייסים הון לצורך הלוואות משכנתה. 90% מכספי המשכנתה שמלווה הבנק מגיעים ממקורות עצמאיים אל הבנק או מפקדונות. על הפקדון משלם הבנק נניחתנאי פיקדון בבנק הפועלים 25/5/20180.01% בשנה ועל המשכנתה הוא גובה לפחות 1.1% במסלול פריים וריביות גבוהות בהרבה במסלולים אחרים. אם בעל חנות רהיטים היה קונה כסא ב- 50 שקלים ומוכר אותו ב- 5500 שקלים אני חושב שאנשים היו מתייחסים בספקנות לדבריו על "הפסדים כלכליים".במערכת הבנקאית זה נראה לנו הגיוני שהבנק ישלם על פקדון 0.01%, יגבה על הלוואה 4% (עלינו לרווחיות של פי 400) ואז ידבר על "סכנה לקריסה" או "נזקים כלכליים" כאשר הלקוח מבקש להפחית את התשלום מפי 400 עלות הכסף לבנק לפי 300 בלבד, אם ימחזר את ההלוואה ויפחית הריבית מ- 4% ל- 3%.אז יהיו כאלו שיאמרו שפקדונות אינם האפיק היחיד ממנו מגייס הבנק כסף ויש אפיקים יקרים יותר. וכו'. יתכן. בירור דומה נעשה לפני כמה שנים ביחס ליוקר המחיה בכלל ויוקר מוצרי חלב בפרט. נטען כי קוטג' נמכר בארץ במחיר יקר מידי. בעלי הסופרים טענו שהם לא ה"אשמים" אלא קונים מהמחלבות (תנובה, שטראוס) את המוצרים במחיר יקר. האחרונים טענו שהם קונים ביוקר מהחקלאים. בוצע בירור שבו כל שחקן בשוק חשף את העלויות והרוויחיות שלו. הבנקים טוענים להפסדים ונזקים אך מסרבים להציג את עלויות ההון האמתיות שלהם. מן ראוי שבנק ישראל יחייב את הבנקים בשקיפות מתאימה ויבקשם לחשוף את עלויות הגיוס האמתיות שלהם.לעמלת הפירעון המוקדם שני נזקים שהינם משמעותיים יותר מאשר עצם תשלום העמלה. נזק ראשון – מניעה של מיחזור משכנתה משתלםהולך לקוח אל הבנק ורוצה למחזר את ההלוואה שלו. אין ללקוח מושג כמה באמת ירוויח מהמחזור. הוא רק יודע שכעת הוא משלם 6% ריבית ובאמצעות מיחזור יוכל להפחיתה ל- 2.55%. כמה זה בכסף? נברר בבנק. בבנק פוגש הלקוח פקיד אשר יודע כי מיחזור משכנתה מצד אחד כרוך ביותר בעבודה לא קלה (אשר פעמים רבות גם לא מסתיימת כי הלקוח מתייאש באמצע הדרך) ומצד שני מיחזור לא תורם לו כלום לעמידה ביעדים המכירות החודשיים. יתירה מכך, הפחתת רווחיות הבנק פוגעת בבונוס סוף השנה. מה אתם הייתם עושים בשם פקיד הבנק? אבל נניח שהפקיד שלנו הוא חבר ילדות של הלקוח והוא באמת רוצה בטובתו. גם לפקיד זה לא מציג הבנק את הרווח החזוי מהמיחזור בשקלים. כל מה שרואה הפקיד ומה שהוא אומר ללקוח זה – אני יכול להפחית את הריבית מ- 6% ל- 2.5% אבל זה יעלה לך בעמלה של 50,000 שקלים. חלק גדול מאד מהלקוחות מוותר על המיחזור בשלב זה. השתגעתי? לשלם 50,000 שקלים? למה מי מת?הבנקים מצידם טוענים כי הצגת העמלה ללקוח מחוייבת במסגרת גילוי נאות. זו חצי אמת. ראוי להציג ללקוח את העמלה לפני שישלם אותה אולם גילוי נאות אמתי היה מראה ללקוח כי אותם 50,000 שהוא נדרש לשלם הינם חלק מ- 200,000 שקלים לדוגמה שיחסוך אם יבצע את הפעולה.נזק שני – דחיפת לקוחות למסלולים מסוכניםלקוחות רבים שמעו על אימת עמלת הפירעון המוקדם. הם מניחים שירצו לפרוע או למחזר את ההלוואה לפני סופה. זה גם הגיוני לרכוש בתחילה דירה קטנה ואז לשדרגה (מה שמחייב החלפת משכנתה).אותם לקוחות שומעים בבנק כי במסלולים עם הריבית המשתנה, ניתן לפרוע את ההלוואה בכל נקודת שינוי ריבית ללא עמלת פירעון מוקדם. עושה הלקוח 1+1 מהיר, יחד עם הבנקאי ולוקח מסלולים בחשיפה נמוכה לעמלה עתידית, דהיינו מסלולים בריבית משתנה. מה שלא נאמר בצורה ברורה ללקוח היא שבמסלולים אלו יש סכנה גדולה יותר מאשר עמלת פירעון מוקדם – סכנת אי עמידה בתשלומי המשכנתה. ריבית משתנה בשעה שהריבית במשק היא נמוכה ביותר מהווה סיכון לעליית ריבית בעתיד. בשל כך, מנע בנק ישראל מהלקוחות לקחת את כל ההלוואה בריבית משתנה אלא הגביל ריבית זו לשני שליש מההלוואה.בפועל, מקרב הלקוחות שהולכים ללא ייעוץ מטעמם לבנק אנו רואים כי ההלוואה בהרכב הנפוץ ביותר הינה שליש-שליש־שליש – שליש פריים, שליש משתנה כל חמש שנים ושליש קבועה. כלומר, לקיחת סיכון מירבי על ידי הלקוח. למרבה האבסורד אנו רואים כי הריבית המשתנה (שעתידה לעלות עוד בעתיד) ניתנת בריבית גבוהה יותר מאשר הריבית הקבועה. כאמור, הלקוח השתכנע שהסיכון הגדול היא אותה עמלה אימתנית ולא חדלות פירעון ולכן מסכים למצב אבסורדי מסוג זה.סיכוםלדעתי המתכונת הנוכחית של עמלה אחידה הנקבעת מכח חוק צריך להתבטל לאלתר. יש לתת לתחרות לפעול ולראות האם הבנקים יקבעו עדיין עמלה אחידה או שכל בנק יקבע משהו אחר והלקוח יוכל לבחור את הבנק שנותן את מכלול התנאים הטובים ביותר ובכלל זה חשיפה לעמלה.על הלקוח לשקול את החשיפה לעמלה מצד אחד אך לא פחות חשוב את הרווח שיפיק אם ישלם אותה בעת פירעון מוקדם מצד שני.שתי הערות אגבה"נזק" שסופג הבנק בעת פירעון הלוואה מוקדם אינו מכך שלא ימשיך לקבל 6%. הנזק הוא בעיקר מכך שבשביל לבצע את הפירעון יפדה הלקוח את הפקדון עם התשואה 0.01%. על פקדון זה יכול הבנק לעשות הרבה יותר מסיבוב הלוואה אחד ועל כך במאמר אחר.בדקה 37:40 של הסרטון מסבירה גלי כספרי מאיגוד הבנקים כי כיום יותר לקוחות מבצעים מיחזורים (ומקטינים את התשלומים שלהם לבנק) בעקבות הפעילות של יועצי המשכנתאות הפרטיים. גרמה לי להיות גאה.הנתונים עליהם דיברתי בועדה – הדוחות של "משה"דו"ח יתרות משכנתה שהוציא משה בשנת 2015 כדי לבדוק כדאיות פירעון מוקדם. שימו לב, לאחר 12 שנות תשלומי משכנתה, העמלה שמה את החוב שלו על סכום גבוה מהסכום המקורי. משה השתכנע לא לבצע המיחזורבשנת 2017 הוציא משה שוב דו"ח יתרות. הפעם באמצעות יועץ משכנתה. העמלה אמנם נמוכה משעותית אבל עכשיו ייאלץ משה למחזר בריבית גבוהה יותר.
כאשר מבצעים מיחזור משכנתא גובה הבנק שלושה סוגים של עמלות פירעון מוקדם:עמלה תפעולית – פעולת המיחזור דורשת מאמץ של הבנק ומאמץ עולה כסף. על ההתעסקות הכרוכה בפירעון מוקדם של ההלוואה תשלמו 60 שקלים.עמלת אי הודעה מראש – אתם מתכננים להביא לבנק נניח 100,000 שקלים. הבנק צריך להיערך לכך למשל על ידי גיוס לווים חדשים כדי שיקבלו את כספיכם. לפיכך, מעוניין הבנק שתודיעו לו מראש על כוונתכם לפרוע משכנתא. הבנק מצפה מכם להודעה של לפחות 10 ימים לפני פירעון מוקדם. אם תעשו זאת לא תשלמו כלום. אם לא תודיעו לבנק מראש, תשלמו עשירית האחוז מסכום הפירעון המוקדם. כלומר אם פרעתם 200,000 שקלים לפני תום ההלוואה ולא הודעתם לבנק תשלמו 200,000 * 0.1% = 200 שקלים. כאמור הודעה מראש על פירעון משכנתא פוטרת מעמלה זו. עמלת היוון – זוהי העמלה החשובה יותר. כאן אנו מדברים כבר על סכומים של עשרות אלפי שקלים ועל כך בהמשך המאמר.אז מהי אותה עמלת היוון?לקחתם משכנתא, חתמתם על חוזה משפטי מול הבנק שתשלמו עליה משך 20 שנה ואז לאחר 10 שנים אתם רוצים רחמנא ליצלן, לפרוע אותה, להפר את החוזה עליו חתמתם.במצב זה יכולים להיות שני תסריטים: הראשון, הריבית בשוק גבוהה מהריבית בה לקחתם את המשכנתא, כלומר הבנק ייקח את הכסף שהבאתם וילווה אותו למישהו אחר בריבית גבוהה יותר. כלומר, הבנק ייצא מורווח מהפירעון המוקדם שלכם. באופן חריג לעולם הבנקאות, כאן כאשר הבנק מורווח הוא לא גובה עמלת היוון (או עמלת פירעון מוקדם בלשון העם או קנס פירעון מוקדם בלשון עוד חלקי עם).המקרה השני מעניין יותר, הריבית במשק נמוכה מהריבית בה לקחתם את ההלוואה ואת הכסף שהבאתם לבנק הוא ילווה עתה בריבית נמוכה, כלומר ייגרם לבנק נזק.על הנזק שנגרם לבנק מישהו חייב לשלם ואלו כנראה יהיו אתם. אבל יש לשים לב, עמלת הפירעון המוקדם מפצה את הבנק רק על חלק מהנזק כלומר, דוקא כשיש עמלת פירעון מוקדם גבוהה, כנראה שמיחזור משכנתא (פירעון מוקדם ולקיחת משכנתא חדשה) משתלם במיוחד.לאחר ההקדמה הארוכה, הגענו על העיקר. כאמור, עמלת פירעון מוקדם מבוססת על ההפרש בין ריבית המשכנתא לבין ריבית השוק הנוכחית. כלומר, לווים מסוכנים, חסרי מודעות וכאלו שהאמינו לפקידים ("קיבלתם ריבית מעולה, למזלכם מנהל המחוז לא בחופש והוא אישר אותה") לקחו בעבר משכנתא בריבית גבוהה במיוחד ולכן חשופים היום לעמלה גבוהה. עמלה של 50,000 שקלים למשל, אינה דבר חריג והיא מבטאת ירידה עצומה בריביות (למשל מהלוואה צמודת מדד בריבית של 5.5% להלוואה צמודה בריבית 1.5%).בנק ישראל קבע שהחל מאמצע פברואר 2015 עמלה זו תחושב בצורה שתקל מעט על הלווים שלקחו משכנתא בריבית שהינה מעל הריבית הממוצעת באותה תקופה. מרגע כניסת התקנה לתוקף, כאמור בפברואר, העמלה תחושב על פי ההפרש בין ריבית המשכנתא או הריבית הממוצעת בחודש לקיחת המשכנתא, הנמוך מבינהם, לריבית הממוצעת בעת פירעון ההלוואה.כלומר, לווים שלקחו בעבר משכנתא בריבית גבוהה מהריבית הממוצעת, תחושב להם ההלוואה על פי הריבית הממוצעת וכך תהיה קטנה יותר.סיכוםהחל מפברואר 2015 תיקטן עמלת פירעון מוקדם ללווים אשר בעת לקיחת ההלוואה שלהם לקחו הלוואה בריבית שהינה מעל ריבית השוק באותה עת. לווים כאלו, טוב יעשו אם ימתינו מעט עד למיחזור המשכנתא שלהם משהו קטן נוסף, רוצים לדעת מהי הריבית הממוצעת למשכנתא, או במילים אחרות כמה יעיל היה המשא ומתן שלכם? בנק ישראל מפרסם את הריביות הממוצעות לכל מסלול. הקליקו כאן לריבית ממוצעת בהלוואה צמודה או כאן לריבית ממוצעת בהלוואה לא צמודה.