תגית: מיחזור משכנתא

הנה סוד שאתם כבר יודעים: כל סוחר רוצה למכור את הסחורה שלו במחיר גבוה.

העלויות של הסוחר הינן ברמה הנמוכה ביותר אליהן הגיע לאחר שהתייעל כמיטב יכולתו. עתה, ככל שיצליח למכור את סחורתו במחיר גבוה יותר כך יהיה עשיר יותר.

נראה לי שלא חידשתי הרבה לאף אחד בפסקה הראשונה. מדוע כאשר מדברים על סוחר נעליים או מוכר פלאפל המשפט שלמעלה נראה טבעי וכאשר מדברים על בנק אנשים חושבים שיש עקרון חיים אחר? אז זהו שאין. הבנק הוא סוחר של כסף ורוצה לקבל עבור הכסף שהוא מוכר הכי הרבה כסף. זה קצת מבלבל לומר שמוכרים לנו כסף ואנו משלמים בכסף אבל אם נחשוב על משכנתא ועל ריבית נגלה שזה בדיוק העניין: אנו מקבלים (קונים) סכום גדול של כסף בעת לקיחת המשכנתא ואז כל חודש מחזירים חלק מהחוב ומשלמים ריבית על החלק שלא החזרנו.

כלומר, אפשר לומר שבכל חודש אנו קונים כסף בגובה החוב ומשלמים עליו ריבית של נניח 3%/12 = 0.0025 מהחוב שלנו. אם יש לנו חוב של 100,000 שקלים. אפשר לומר שקנינו 100,000 שקלים במחיר של 0.0025*100,000 = 250 שקלים. בחודש הבא החוב יהיה נניח 99,000 שקלים שאותם קנינו ב- 0.0025*99,000 = 247.5 שקלים וכן הלאה עד סיום ההלוואה.

נחזור לכותרת מאמר זה: חבל למחזר אחרי ששילמתם את רוב הריבית

זהו משפט שבנקאים אוהבים להגיד ללקוחות שבאים לשאול אם כדאי למחזר משכנתא. לפעמים אין לי ברירה אלא להיות בוטה. משפט זה הוא חרא של פר או בעברית בולשיט. נניח שלקחתם הלוואה של 700,000 אלף שקלים ושילמתם עליה ריבית של 4% במשך 10 שנים. אתם כבר מבינים שאת החוב הנוכחי אתם "קונים" כל חודש במחיר של 4% (ריבית לשנה)/12 (חודשים בשנה). אם אציע לכם למחזר ולקנות מעתה את החוב בכל חודש ב- 2% לשנה במקום 4% האם זה משנה כמה כבר שילמתם או שמשנה כמה פחות תוכלו לשלם מעתה והלאה? ברור שמה שחשוב זה אך ורק כמה תוכלו לחסוך בעתיד. לעובדה שעד היום שילמתם X שקלים אין כל משמעות כלכלית.

רגע רגע אבל בשפיצר משלמים בהתחלה יותר ריבית ולאחר מכן פחות ריבית מתוך התשלום החודשי. זהו משפט נכון אך לא קשור כלל לעניין כדאיות המיחזור. כאשר התשלום החודשי קבוע כמו בשפיצר אז היחס בין החזר הקרן לתשלום הריבית בתשלום החודשי זז במהלך השנים. כאשר החוב גבוה, עיקר התשלום החודשי הוא ריבית וכאשר החוב נמוך יותר, עיקר התשלום החודשי הוא קרן. עדיין, אם נמחזר ונקטין את אחוז הריבית השנתית תוך שמירה על גובה החזר חודשי זהה, נשלם פחות כסף במונחי סך תשלומים לבנק.

אבל לי הבנקאי דוקא אמר שלא כדאי למחזר בגלל הקנס הגבוה. נו טוב, אתם כבר מכירים סוחרים, תמיד רוצים שתשלמו הרבה על הסחורה שלהם. את עניין קנס המיחזור כבר תארתי במאמר על מיחזור משכנתה.

ונקודה אחרונה, בעת בדיקת כדאיות המיחזור בבנק, הבנקאי משתמש בהנחות עבודה בלתי מציאותיות: מדד אפס וריבית שתישאר תמיד ברמתה הנוכחית. לכן, גם הלוואה במאה אחוז החזרים משתנים הבנקאי לא יאמר שכדאי למחזר כי ההלוואה מסוכנת.

כל כך הרבה הטיות ב"עצות" הבנקאי. אולי הוא לא היועץ המתאים לכם.

לסיכום

א. אין משמעות לריבית ששולמה בעבר. תמיד כדאי למחזר כדי להקטין תשלומים בעתיד. 
ב.  בחינת מיחזור צריכה להתייחס גם לשינויים עתידיים בפריים, מדד והריבית הארוכת טווח (משתנה כל 5 שנים כדוגמה). 
ג.  בחינת מיחזור חייבת להתייחס גם לסיכוני ההלוואה הנוכחית ולא רק לחיסכון או אי חיסכון. 

השבוע פרסם האוצר שתי החלטות אשר מאפשרות לכם לחסוך המון כסף.

שתי ההחלטות נוגעות למבצעים אשר פורסמו בעבר ולצערי לא זכו להיענות של הציבור למרות היתרונות שיש בהם:

1. מבצע מיחזור משכנתאות זכאות

הלוואות זכאות הינן הלוואת שניתנו בעבר בריבית צמודה למדד + 3%-4% (תלוי בשנה). ריביות אלו היו ריביות נמוכות דאז אך כיום הן כימעט כפולות מריבית השוק. האוצר הנחה את הבנקים לפנות לכל הלקוחות ולהציע למחזר הלוואות אלו להלוואות זולות יותר באמצעות פגישה אחת בסניך. העובדה שכל כך מעט לקוחות מימשו אפשרות זו הינה נושא למחקר חברתי מקיף לדעתי.

כעת הודיע בנק ישראל שהוא מאריך את תוקף המבצע בשלושה חודשים. אם יש לכם הלוואה כזו, אנא מחזרו אותה. אני בטוח שיש לכם דברים טובים יותר לעשות עם הכסף מאשר לשלמו לבנק. לפרטים נוספים על המבצע הקליקו כאן

2. מבצע משיכת כספים מקופות גמל ללא חיוב במיסים (עד 7000 שקלים מכל קופה) –

לרבים מאיתנו יש כספים רבים אשר נצברו בקופות גמל, השתלמות ופנסיה כאלו ואחרות. בעבר בכל מקום עבודה היו מפקידים לקרן על פי בחירת המעסיק. או במילים אחרות, המעסיק היה בוחר קרן על פי ההטבות שהוא היה מקבל על חשבון דמי הניהול של העובדים. בנוסף, ישנם הורים שהפקידו עבור ילידהם בקופות גמל. בפועל ישנם אנשים עם כספים המפוזרים במקומות שונים מבלי שהם מודעים לכך. הדבר נוח מ א ד לקרן ההשתלמות / קופת הגמל: כאשר הלקוח לא מודע לכספים שיש לו, הוא לא מתעניין בדמי הניהול וגם לא מושך כספים אלו.

ראשית חוכמה על כולם לדעת את כל המקומות בהם יתכן ויש להם כסף. לצורך כך פתח האוצר אתר אינטרנט באמצעותו ניתן לקבל דו"ח ובו רשימה של כל הגופים המחזיקים כסף בבעלות אדם (מספר זהות) כלשהו. כתובת האתר לאיתור כספים: https://itur.mof.gov.il/לאחר ההקדמה הארוכה, לעסק. בקופות הגמל דמי הניהול המקסימליים הינם כ- 1% לשנה. כאשר יש בקופה מעט כסף על שם חוסך מסוים, דמי ניהול אלו לא מכסות את העלויות לטענת חברות הביטוח המחזיקות בקופות הגמל.

האוצר נקט בשני צעדים:

א. אישר לקופות הגמל לגבות מינימום של 6 שקלים בחודש במקום 1% לשנה.

ב. איפשר לחוסכים שיש להם פחות מ- 7,000 שקלים למשוך כספים אלו בשלושת החודשים הקרובים ללא תשלום מיסים.

אפשר להסתכל על זה ככה, אם יש לכם פחות מ- 7000 שקלים בקופת הגמל, כסף זה לא יגיע לפנסיה בכל מקרה. אתם יכולים לבחור כעת האם למשוך אותו ולהשתמש בו כרצונכם, או להשאיר אותו בקופת הגמל ולאפשר לקופה למוסס אותו באמצעות דמי הניהול החודשיים עד לאיפוס כל החיסכון. מה אתם מעדיפים? זו נראית החלטה קלה לביצוע אבל באוצר התאכזבו לגלות שרק 12% מכספים אלו (300 מיליון מתוך 2.5 מיליארד שלקים) נמשכו. לכן ניתנה ארכה לביצוע המשיכות. אל תחכו לרגע האחרון. הקרנות לא מתלהבות לשחרר 2.5 מיליארד שקלים ולא מקלות על התהליך. חבל!

 [table id=1 /]

Optin Architect

כאשר מבקשים למחזר משכנתא, הבנק מבקש דבר ראשון דו"ח התנהלות משכנתה שנתיים לאחור.

דו"ח זה נקרא בכל בנק בשם מעט שונה ולכן זה מבלבל. ברם, מהות הדו"ח היא הצגת כל פעולות התשלום בשנתיים האחרונות. הבנק רוצה לראות 24 תשלומים פחות או יותר שווים. כלומר, שבכל החודשים שולמה המשכנתא כסידרה ולא היו בעיות בתשלומים. אם במהלך השנתיים היה פירעון מוקדם כזה או אחר זה כמובן לא מפריע.

הדו"ח נראה כך (עבור אחת המשכנתאות שלי) :