לפני כחודש פרסמתי מאמר על רכישת דירה להשקעה בקרית גת. מאמר זה הפך לאחד המאמרים הנקראים באתר. רבים הגיבו למאמר. הייתה גם תגובה בנוסח, אם תקרא את החוזה רכישה של גינדי תבין שטעית.בדרך כלל איני מגיב לטוקבקים בלתי מנומקים. אבל, אם מציעים לי משהו כל כך מעניין ומאתגר כמו קריאה של חוזה רכישת דירה בן כ- 60 עמודים. מי אני שאסרב לכל הכיף הזה?אז ראשית כל תודה רבה ל- ד' (השם שמור אצלי) אשר התייעץ איתי על משכנתא לכרמי גת והסכים שאצלם את חוזה הרכישה.אולי בגלל שאיני עורך דין, לא מאד הופתעתי שאין בחוזה שום דבר שהופך השקעה בלתי כדאית לכדאית. אם לומר את האמת אז דעתי נגד רכישה, לפחות להשקעה, בכרמי גת התחזקה לאחר קריאת החוזה.אני שמח לשתף אתכם בכמה נקודות מתוך חוזה הרכישה. כאמור, איני עו"ד ואני ממש ממש ממליץ לשכור אחד כזה אם אתם מתכוונים לקנות דירה מקבלן. עורך הדין של הקבלן מייצג רק את הקבלן. כל כך הרבה "הואילים" ושום ציון לעובדת הבניה על פי היתר בניה. יש לדרוש תוספת הואיל אחד המציין שהבניה תהיה על פי היתר בניה כחוק. חושבים שזה ברור מאליו? חישבו שוב. לדוגמה מגדל בפתח תקווה שאכלוסו עוקב בגלל חריגה מהיתר הבניה (מעט מידי חניות). כאן אנו כבר מגיעים לשלב היצירתי במיוחד. במאמר על רכישת דירה מקבלן ציינתי שדירה מקבלן הינה מוצר לא ידוע במחיר לא ידוע. נתחיל ממוצר לא ידוע. שימו לב שטח הדירה יכול לקטון ב- 5% ללא פיצוי. חוק המכר מאפשר 2% אך לא ניתפס לקטנות כמו חוקי מדינת ישראל. עניין נוסף הוא הכללת השטחים הציבוריים (חדר מדרגות, לובי, מעלית) כחלק משטח הדירה על פי חלקם היחסי. כלומר אם מישהו קונה דירת 100 וחושב שהוא ישטוף 100 רצפות יש לי חדשות טובות עבורו. יתכן מאד שהוא יצטרך לשטוף רק 80 מטר. כמובן שהמשמעות היא שהוא גם יוכל להשתמש רק בשמונים מטרים. לשם המחשה גודלו של חדר רגיל בגודל 3 על 4 מטרים הוא 12 מטר. כלומר 20 מטרים הם שטח גדול שיורד מהדירה עבור אלו שלא מוכנים לישון בחדר המדרגות או בלובי. הקונה מתחייב להסכים לכך שיתקנו דברים הדדורשים תיקון בדירה לאחר מסירתה. זה חשוב. מה חסר? חלק גדול מהקוראים שוכרים דירות אני מניח. בכל חוזה שכירות ישנו סעיף לוח זמנים לתיקונים. סעדי במרומים שלא פעם ניהלתי שיחה לגבי החובה לתקן מזגן תוך 3 ימי עבודה ולא חמישה כפי שביקשתי. ניחא. גינדי לעומת זאת לא מתחייבים ללוח זמנים לתיקון. שינויים בדירה חסכתי מכם את צילום החלק המתאים בחוזה. בהרבה מאד מילים מציין הקבלן ששינויים ידחו את מועד מסירת הדירה בעד חודש ימים כאשר זמן זה גורר עלויות לקבלן בסך 0.5% ממחיר הדירה (5000 שקלים לדירה של מיליון).חשוב מאד להוסיף לסעיף זה את הקביעה שבזמן בקשת השינוי יציין הקבלן בכתב את משך העיכוב במסירה על מנת שהלקוח יוכל להחליט לבקש את השינוי או לא. כמובן שגינדי זו רק דוגמה. במקרה דוקא את החוזה שלהם קיבלתי. אישית לא קניתי מעולם דירה מקבלן אך קראתי כבר מספר חוזים של קבלנים. הנקודות שלעיל אינן ייחודיות לגינדי.
בעת רכישת דירה יד שניה, הנך עושה עסקה יקרה מאד עם מישהו שגם הוא לעיתים קרובות חסר ניסיון, ושניכם נמצאים בחששות ובמתח גדול. פעמים רבות המוכר מוכר את הדירה עקב לחץ כלכלי כזה או אחר או שהוא כבר רכש דירה אחרת וחייב לשלם במועד מסויים. זאת בניגוד לרכישת דירה מקבלן, בו המוכר מנוסה.המצב בו שניים עושים עיסקה גדולה מאד ובמערכת לחצים מורכבת עלולה לגרום לחיכוכים מיותרים אשר ירעו את מצבם של שני הצדדים לעיסקה. איך להימנע מחיכוכים בקניית דירה יד שניהכדי להמנע מחיכוכים מיותרים אנו יכולים לעשות מספר דברים פשוטים: לקחת עורך דין אשר מטבעו משרה רוגע וביטחון. לדעת מראש מהם הדברים עליהם אינך יכול לוותר ומהם הנימוקים לאי יכולתך לוותר. נסה לצמצם רשימה זו למינימום. בדרך כלל אחד מגורמי הלחץ העיקריים הינו המשכנתא והמשימות שסביבה: שמאי, רשם המשכונות, ביטוחים וכו'. תכננו מראש לוח זמנים אשר יאפשר לכם לקבל את המשכנתא ללא לחץ. שתפו את המוכרים בתוכניות שלכם לגבי לוח זמנים כדי לוודא שהוא מתאים גם להם. במידה והדירה הנרכשת ממושכנת גם היא הרי התהליך כולו צריך להתבצע בשיתוף עם המוכרים. עשו את כל אחת מהמשימות במועדה. ניתן לבצע מספר משימות במקביל. הפרידו בין עיקר וטפל. לעיתים קרובות גם המוכרים מסיבותיהם רוצים לשנות פרט טכני כזה או אחר בעיסקה לאחר חתימת החוזה. במידה ואין הדבר משמעותי לגביכם, וותרו. היו אסרטיביים במקרה הצורך. אם אתם מרגישים שהמוכרים "לא סופרים אתכם" ועלולים לפגוע בתהליך הרכישה ולקיחת המשכנתא שלכם, היו אסרטיביים. לדוגמה: בדירה שקניתי פעם היה תאריך מתוכנן לתחילת שיפוץ ולאחר מכן כבר חיכה שוכר לדירה. המוכרת התעכבה במסירת הדירה משך יומיים וביום השלישי כשכבר יכלה למסור הדירה, אמרה לי שהיא "עייפה ונדבר מחר" . בשלב זה אמרתי לה שאם היא עייפה היא יכולה ללכת לישון אך אני מזכיר לה שעל כל יום איחור במסירת הדירה היא צריכה לשלם 800 ש"ח. העייפות חלפה עברה לה ובתשע בערב קיבלתי מפתח לדירה. אשמח לשמוע את דעתכם על מאמר זה, השאירו הערה או שאלה למטה.אגב, למרות חיכוכים אפשריים, אני נוטה להעדיף רכישת דירה יד שנייה על פני רכישת דירה יד ראשונה מקבלן, בגלל שבדירה שכזאת יש עוד עלויות נסתרות, והדירה שתקבלו היא הרבה פחות צפויה וידועה מראש.
מצאתם דירה. מזל טוב. לקחתם עורך דין ושילמתם לו כסף טוב על מנת להרוויח שקט נפשי בכל הכרוך בהליך רכישת הדירה.עצרו זוהי עסקה גדולה מידי מכדי לסמוך על מישהו אחר כדי שידאג לכם. כמו שבכאב בטן קל מספיק רופא משפחה אך לפני ניתוח מסובך כדאי לבקש חוות דעת שנייה, כך גם כאן, כיוון שמדובר על כסף כל כך גדול, כדאי לכם להיות מעורבים בבדיקת החוזה. החדשות הטובות: זה לא עולה לכם כסף. כל מה שתצטרכו זה להקדיש מעט זמן כדי לקרוא בעיון את החוזה.למה לבדוק את חוזה רכישת הדירה?דוגמה מאחת העסקאות שעשיתי: עורכי הדין (של המוכר ושלי) הסכימו על 3 תשלומים. לקחתי משכנתא של 75% מערך הדירה (בדירות להשקעה כדאי לקחת את מקסימום הכסף האפשרי מהבנק אך זה נושא למאמר נפרד). הבנק קובע שלפני שמשלמים בכסף של הבנק (משכנתא) יש לשלם את כל הכסף הפרטי (במקרה זה כאמור 25% מערך הדירה).ברם, החוזה קבע לוח זמנים לתשלומים שסתר את הנחיות הבנק. כלומר, על פי החוזה נקבע ש- 10% ממחיר הדירה ישולם בעת חתימת החוזה, 10% עם הכנסת הערת אזהרה בטאבו ו- 80% עם קבלת מפתח הדירה. לכאורה חוזה יותר טוב (לקונה) מהמקובל כיוון ש- 80% מהכסף נמסר רק בעת קבלת הדירה בפועל. למעשה, בתנאים אלו לא ניתן היה לקבל משכנתא בגלל החובה לשלם 25% (ההון העצמי) לפני קבלת המשכנתא.במקרה זה נדרשנו לבקש מהמוכרים להקדים להם חלק מהתשלום כדי להשלים ל- 75%. המוכרים הסכימו לקבל את הכסף מוקדם יותר והכל הסתדר.לא תמיד זה קל כל כך, מוכרים הינם לפעמים חשדנים, לא נחמדים משתמשים באמירות כמו "כתוב בחוזה אז ככה נבצע…" או שהם יכולים פשוט להיות בחו"ל או עסוקים. במקרה זה הייתם עלולים להתקע במצב שעלול לגרום לאיחור בתשלום למוכרים ולקנסות הנלווים לאיחור בתשלום.אני מציע לכם לקרוא את החוזה ולצייר לכם על נייר את ציר הזמן ואת האירועים המרכזיים על ציר הזמן כפי שרשום בחוזה. לדוגמא:תאריך חתימת חוזה 1.4.2022. תשלום ראשון על סך…על פי החוזה עד 14 יום לאחר מכן כתיבת הערת אזהרה: נרשום 14.4.2022 תשלום שני על סך…30 יום לאחר מכן קבלת מפתח לדירה: תשלום שלישי על סך….כמובן שעל ציר הזמן יש לרשום גם את כל הפעולות שעלינו לבצע כדי להגיע אל התשלום השלישי לאחר שקיבלנו משכנתא ויש לנו את הכסף ביד.את לוח הזמנים יש לבחון בעין ביקורתית עוד לפני חתימת החוזה כדי לוודא שיש מספיק זמן לקבל משכנתא על פי שיטת המשכנתא היעילה.