מעדיפים לשמוע את המאמר במקום לקרוא? בהמשך הקלטה של המאמר מתוך ההסכת (פודקאסט) הון ומיקרופון.

לפני כמה שבועות הכריז בנק ישראל על ביטול חלק מהמגבלות שהטיל לפני כעשור על הרכבי המשכנתה. מעתה אין הבדל בין הלוואה בריבית משתנה כל חמש שנים ובין הלוואה שמשתנה יותר מאחת לחמש שנים, בדרך כלל פריים.

הציבור קיבל בטעות את הרושם כי מדובר בהטבה גדולה שיצר בנק ישראל בעקבות הקורונה. הודעת בנק ישראל דיברה על "הקלה על ציבור הלווים". אם אכן מדובר על הקלה לדעת בנק ישראל ראוי לשאול מדוע עד עכשיו לא הקלו על אזרחי ישראל? האם בעולם נטול קורונה צריך בנק ישראל להטיל מגבלות אשר מכבידות על לקוחות הבנקים?  בשנים 2012-2014 הפקיע למעשה בנק ישראל את יכולתם של הבנקים לקבוע לכמה שנים תילקח משכנתה, מהם המסלולים שיכול הבנק למכור ללווים שונים ואיך על הבנק לנהל את סיכוני ההלוואות לדיור.  הסיבה לכך על פי נגיד בנק ישראל דאז דוד זקן הייתה שבגלל הגידול העצום במכירת משכנתאות על ידי הבנקים יש חשש ליציבותם במקרה של שינויים כלכליים. אם למשל הרבה אנשים יקחו הלוואה עם רכיב משמעותי בריבית משתנה והריבית תעלה, אזי אותם אנשים לא יצליחו להחזיר את החוב. לווים רבים שלא מצליחים להחזיר את החוב גורמים בסוף לבעיה ביציבות הבנקים וכתוצאה מכך לבעיה לאומית. בין השורות אמר למעשה בנק ישראל כי הוא אינו סומך על הנהלות הבנקים שינהלו את הסיכונים שלהן בצורה טובה. הייתה לבנק ישראל סיבה טובה לחשש זה. רק שנים ספורות לפני כן הראו מנהלי הבנקים הגדולים בעולם שלנוכח תגמולים אישיים מונחי ביצועים קצרי טווח, הן בהחלט מוכנות לקחת סיכונים של הטווח הארוך. סיכונים אשר בדיעבד גרמו לקריסה של הכלכלה העולמית במה שנודע כמשבר הסאב־פריים.

ובכן, אם המהלך נועד לשמירה על בריאותם הכלכלית של הלקוחות והבנקים כיצד יתכן שדווקא בשעת משבר הקורונה מבטל בנק ישראל סוג של ביטוח נגד עליה עתידית בתשלומים?  מילא היו נותנים הקלה ללקוחות קיימים או לכאלו שכבר חתמו על חוזה רכישת דירה ולא יכולים לסגת ממנו. אבל לתת תחושה לאנשים כאילו כדאי להם להכנס כבר עכשיו לעסקה חדשה כי יש "הקלה" זה בלתי הגיוני.

בפועל נראה כי בנק ישראל נגרר לפופוליזם ברצותו להיות חלק ממחלקי התופינים לציבור בשעה קשה זו. ראשית, הקטנת הביטוח בדמות ריבית קבועה נגד עליה עתידית בריבית אינו יכול להיחשב כהקלה. דומה הדבר למצב בו משרד התחבורה יבטל את הצורך בביטוח חובה לרכב. כן, ייחסכו לכל אחד נניח 1500 שקלים לשנה. מנגד ברור שהסיכון במקרה של תאונה יגדל משמעותית. זו "הקלה" רק לאלו שלא יפצעו בעצמם או ייפצעו אחרים בתאונה ואת זה אפשר יהיה לבדוק רק בדיעבד עוד שנים רבות.

שנית, בנק ישראל לא יזם את המהלך כדי להקל על הציבור. מזה זמן רב מאיימים מספר חברי כנסת על בנק ישראל שאם לא יקטין את המגבלות על הלוואות משכנתה, הם יעשו זאת באמצעות הצעת חוק. טיוטת הודעת בנק ישראל שהזכירה את חברי הכנסת דר' קרעי, יאיר לפיד ומיקי לוי רמזה לכך.

אז אחרי שבוטלה תקנה שכעת אנו יודעים שהייתה מיותרת עוד כשהוטלה קיבל הציבור את הרושם שיש כאן הזדמנות והסתער על האפשרות לקחת הלוואות מסוכנות יותר כמוצא שלל רב. הבנקים מצידם עשו את מה שעושה כל סוחר כשיש פתאום ביקוש פתאומי למוצר כלשהו – מעלה את מחירו. ובאמת מחירי ההלוואות בריבית משתנה עלו.

שוב גלש בנק ישראל לפופוליזם והמפקח על הבנקים הכריז כי אם ההטבה לא תגולגל ללקוחות בנק ישראל "ינקוט באמצעים". העובדה שבנק ישראל מתיימר לקבוע לבנקים את הרכבי ההלוואות ואת מחירם נותנת תחושה שלמעשה יש בישראל בנק אחד בלבד עם כמה מותגים כמו פועלים למשכנתאות, לאומי למשכנתאות, טפחות וכו'. טוב לא יכול לצאת ממצב כזה. ראוי תמיד לזכור את תחילת משבר הקורונה בו מסיכה לפנים עלתה 10 שקלים. שר הכלכלה באותו זמן, אלי כהן  רצה באפריל 2020 להטיל פיקוח על מחירי מסיכות וקבע שהמחיר "הנכון" למסכה הוא 3.3 שקלים. אילו הצעתו הייתה מתקבלת היינו משלמים היום יותר מפי 10 מהמחיר שקבע השוק – כעשרים אגורות למסיכה.

חלומם של הבנקים הוא שבנק ישראל יקבע את המסלולים והמחירים של כל המוצרים שלהם. הרבה יותר קל לנהל משא ומתן עם בנק ישראל מאשר עם מיליוני לקוחות. בדרך כלל זה גם יותר רווחי.

מה כן כדאי לבנק ישראל לעשות

אם בנק ישראל רוצה באמת לשפר את מצבם של לקוחות הבנקים הוא לא צריך לייצג אותם ולהטיל מגבלות, תקנות ועוד מגבלות, דבר אשר מונע מגופים בנקאיים חדשים להכנס לארץ מחו"ל או להיווצר כאן. במקום זאת צריך בנק ישראל לעשות דבר פשוט בהרבה. להראות לציבור כמה הוא משלם.

חוק המזון מאפשר לכל אחד לדעת דרך האינטרנט כמה עולה בקבוק קולה בכל סניף של רמי לוי, שופרסל או כל רשת אחרת. כך יכול הצרכן לקבל החלטה איפה לבצע את קניותיו. הרשתות מחוייבות לפרסם בסיס נתונים ניתן לעיבוד עם מחירי כל המוצרים שהן מוכרות על פי סניפים וכך יזמים שונים יכולים לעבד מידע זה ולהנגישו לציבור. .

בנק ישראל אוסף את נתוני כל המשכנתאות שביצעו הבנקים. אם רוצה בנק ישראל לעודד תחרות יפרסם נתונים אלו לכלל הציבור כמובן ללא פרטים מזהים של הלקוחת. כך נוכל לדעת איזה בנק נותן הלוואות זולות באיזה מסלול ולאלו מאפייני לקוחות. נוכל לדעת למשל שעובדי הייטק מקבלים תנאים טובים יותר בבנק X בשעה שעובדי הוראה מקבלים תנאים טובים יותר בבנק Y. נוכל לדעת האם יש בבנק מסוים הבדלים בין סניפים. נוכל לדעת האם רופא חילוני מקבל תנאים טובים יותר מרופא ערבי או מרופאה חרדית כאשר לכולם שכר זהה.  בארה"ב פרסום בסיס נתונים זה חשף שמהנדס שחור יקבל משכנתה פחות טובה ממהנדס לבן עם שכר זהה.

מהלך כזה ישפר את תנאי המשכנתה ללווים הרבה יותר מאשר כל איום, תקנה, כלל ונוהל שמפרסם בנק ישראל.

מוזמנים בחום להגיב למאמר למטה.

איך להימנע מהטיה נפשית בעת תכנון משכנתא

מחקר שנעשה ב- 2009 על ידי ג'וזף פורגס באוסטרליה מאשש את מה שידעו חוקרים זה זמן רב. למרות הרצון לחשוב כמו אשתי  – תחשוב טוב יהיה טוב וכו', דוקא אלו שדכאונים מעט הם אלו שרואים היטב את המציאות.

פרוגס מאונב' דרום ווילס החדשה באוסטרליה ניהל סדרת מחקרים אשר תוצאתם הינה שבמצב רוח רע, אנשים קיבלו החלטות כלכליות טובות יותר*.

מקובל לומר ששתי הטיות גורמות לנו לעשות טעויות כלכליות: אופטימיות יתר ובטחון יתר.

את תוצאותיה של אופטימיות וביטחון יתר אני רואה אצל לקוחות לעתים קרובות: אז ההחזר יעלה, לא נורא, גם השכר שלי יעלה (אולי הוא דוקא יירד?). אולי לא אעמוד בתשלומים כפי שאתה מתריע אבל אז אוכל לפחות למכור את הדירה ברווח (ואם לא?) וכו'.

כמובן שכרגיל לפני כל החלטה כלכלית לא טובה בלשון ההמעטה ישנם "יועצים" אשר דוחפים לכיוונה ובכך אפילו מחמירים את תחושת הביטחון והאופטימיות שיש לנו ממילא.

לדוגמה, זוג חביב מאד מצא דירה לטעמו והתייעץ אתי האם יוכל לקחת משכנתא למימון הרכישה בגובה 930,000 שקלים ועם החזר של 3,500 שקלים. תשובתי הייתה שזה בלתי אפשרי.

בשלב זה נכנסו ה"יועצים" שמשון ויובב לפעולה. מתווכת הנדל"ן הלכה בעצמה לבנק ובעזרתה של מוכרת המשכנתאות בבנק "הוכיחה" שאפשר לקבל משכנתא של 930,000 עם החזר של 3,560 שקלים:

והלקוחות, זה מבלבל מצד אחד בנקאית מכובדת ומקצוענית נדל"ן אומרות זוג – החלום בהישג יד. מצד שני, יועץ משכנתאות פרטי, לא רק שקיבלת מאיתנו כסף רב, הוא גם משבית שמחות.

אז כמובן שלהשבית שמחות זה הדבר האחרון שאני רוצה לעשות בחיים. אבל שמחות קצרות ועצב ארוך הוא דבר שבהחלט אני רוצה למנוע. לטובת הזוג הצעיר עשיתי סימולציה איך בתנאי מדד מתון לגמרי תיראה המשכנתא שלהם. רמז: החזר של 3,560 שקלים הוא לא ההחזר לו הם אמורים לצפות במשכנתא זו. תוצאת הסימולציה:

אז אפשר להחזיר 3560 עבור משכנתא של 930,000 שקלים ? לא! גם אם הבנקאית אומרת שכן, הטבלה אינה משקרת. שימו לב למעלה ההחזר המירבי יהיה יותר מכפול מ- 3500, ההחזר הממוצע יהיה בכ- 2000 שקלים גבוה יותר. כבר כעבור שלוש שנים ההחזר יגיע כימעט ל- 4000 שקלים.

סך התשלומים לבנק עבור 930,000 שקלים יהיה למעלה מכפול. 

https://www.youtube.com/watch?v=R64XEsStRIE&t=523s

אז אם הטבלה אינה משקרת, האם הבנקאית משקרת?

איך זה יכול להיות רימון? מה הם עובדים על כולם? למה הם משקרים? ראשית, נעשה מעט סדר, לשקר משמעו לדעת את האמת ולספר דברים אחרים. במקרה של מוכרת המשכנתאות של הבנק, לא מדובר על שקר כיוון שמעסיקיה מסתירים ממנה את האמת. מערכת התוכנה שהבנק מעמיד לצורך מוכרי המשכנתאות אינן כוללות אפשרות לסימולציה הכוללת הצמדה למדד או שינויים בריבית במהלך השנים. ההדרכה שמקבלת מוכרת המשכנתאות מתעלמת גם היא מנושאים אלו. וכך לא ניתן לומר שמוכרת המשכנתאות של הבנק משקרת, היא פשוט לא יודעת ולא יכולה לחשב את העלייה בהחזרים החודשיים. לעומת זאת על הבנק כגוף עסקי בהחלט ניתן לומר שכאשר הוא מציג ללקוח חישוב שונה מהחישוב אותו הוא יבצע בפועל, הוא משקר ועל ידי כך גורם נזקים קשים ללקוחותיו. כמובן שנזקים אלו אינם ברי תביעה. לבנק יש יועצים משפטיים יקרים ויעילים ולכן בתחתיתו של כל דף חישוב החזרי משכנתא דוגמת אישור עקרוני, תופיע הערה בנוסח דומה ל- "ההחזרים שחושבו מעלה אינם כוללים הצמדות למדד, עמלות ושינויים בריביות". שימו לב למשל להערה בתחתית מחשבון המשכנתא של בנק לאומי: לדעתי מנסחי הערה זו הינם אמנים של התפתלויות לשוניות: מחשבון לחישוב הלוואה צמודת מדד שלא לוקח בחשבון את המדד. יש להעריך גם את הגרפיקאי שלא רק שהצליח למצוא גופן כל כך קטן כמו בחלק התחתון אלא שאף כתב באפור על אפור כדי להבטיח שאף אחד לא יקרא. העיקר שהבנק שמח להציג "מחשבון יעיל". אז מה ניתן לעשות? איך לשפר את המצב? אני כמובן לא מציע לכם להפוך לדכאוניים לפני תכנון משכנתא למרות שאוסף המטלות הקשורות לרכישת דירה בהחלט יכול לגרום לדיכאון.

כדאי לנתק בין הסיפורים השונים שכל אחד מאלו שסובבים אתכם מספר לכם

רוב האנשים לוקחים משכנתא פעם או פעמיים בחיים בלבד. רוב קוראי מאמר זה הינם לפני משכנתא ראשונה. מקור המידע שלנו בדרך כלל לפני דברים חדשים (מחשבון על יעד גיוס לצבא, רכישת רכב פעם ראשונה, יעד טיול ראשון לחו"ל מקצוע) הוא משפחה וחברים. אם זהו מקור המידע וההתייעצות שלכם לגבי משכנתא דאגו להפריד בין הסיפורים. כאשר אתם מספרים על הדירה נהדרת שמצאתם ואז שואלים לגבי משכנתא אתם יוצרים הזדהות יתר וגורמים לכך שהיועץ המשפחתי ירצה יותר מידי שתגשימו את חלומכם וכך המלצתו עלולה לסבול מאותן הטיות: בטחון ואופטימיות. ברור לגמרי שיועצים אשר מטרתם הינה רק מכירת הדירה או מכירת המשכנתא כמו מתווך דירות או מוכר משכנתא של הבנק אינם יועצים טובים אבל מה לגבי יועצי משכנתא בתשלום? אני מטבע הדברים לגמרי בעד ייעוץ בתשלום. משונה בעיני שאנשים אשר העסקה הגדולה בחייהם עד רכישת הדירה הייתה למשל רכישת רכב ב- 60,000 שקלים (לאחר בדיקה בתשלום כמובן)  ואז הם רוכשים דירה ב- 2,000,000 שקלים (דירה ממוצעת שמחירה 1.5 מיליון, תהיה בעלת ערך של 2 מיליון אם נכניס לחשבון את סך החזרי המשכנתא) ללא  התייעצות שעלותה 2,000 שקלים. אך כשבוחרים יועץ בתשלום יש חשיבות לשני דברים:

1. 1. 1. מה אתם מגדירים כמטרת הייעוץ: לדעתי לפחות פעמיים בשבוע אני מקבל טלפון ממישהו ששואל אם אני מומחה ב"ארגון" משכנתא לאנשים עם שכר נמוך. אם זה מה שביקשתם מהיועץ הוא עשוי "לארגן" לכם משכנתא אבל לאחר 3 שנים כשלא תעמדו בתשלומים ה"יועץ" לא יבוא לשלם במקומכם.
      2. איך בנוי התשלום ליועץ:  אם התשלום ליועץ מותנה בזה שתיקחו משכנתא אז הייעוץ עלול להיות מוטה ופחות זהיר.

שימו לב בזמן הייעוץ שהיועץ מתמקד במספרים ולא ברגשות. אתם לא רוצים "בצד שלכם" מישהו שיש לו הזדהות יתר עם הסיפור שלכם על הדירה הנפלאה אלא מישהו שהמחשב שלו מוציא פלט של מספרים שתוצאתם היא כדאי / לא כדאי.

——————–   *על מחקר זה למדתי בספרו של יעקב בורק – מדוע טייסי קמיקזה חובשים קסדות בהוצאת עם עובד. בניסוי אחר נתן החוקר לאנשים להדליק ולכבוד מתג תאורה. מתג התאורה כיבה או הדליק את הנורה ב- 75% מהמקרים. אנשים רגילים טענו שהייתה להם שליטה טובה על הנורה. חולי דיכאון טענו שהייתה להם שליטה חלקית מאד על הנורה.