תגית: אחוזי מימון והון עצמי

בדרך כלל אני משתדל לכתוב על דברים עקרוניים ולא אל פוליטיקאים באופן אישי. הודעתו של השר אלי כהן בעניין משכנתה תשעים אחוז מימון תהיה יוצאת דופן ואני מקווה שיוצאת דופן יחידה. בהתחלה פתרתי את ההודעה של השר במשיכת כתפיים בלבד. מה לעשות, בישראל שר הבריאות אינו רופא, שר הביטחון הוא רב"ט  ושרת התרבות היא תת אלוף במיל. לדעתי ביצועי הממשלות לדורותיהן טובות מאד ביחס לנתונים האובייקטיביים ולכן איני מתרגש מכך יותר מידי. חשבתי שההודעה של אלי כהן: 

נופלת גם היא למסגרת השר שלא יודע על מה הוא מדבר ואין מה להתרגש. אבל אז בדקתי את קורות חייו של אלי כהן. השר כהן הינו בעל תואר בכלכלה ושימש כמרצה לכלכלה באונב' תל אביב. כלומר הוא כנראה יודע שההודעה שלמטה היא הודעה שגויה ולמרות זאת פרסם אותה. זו כבר הטעיה. אתייחס בנפרד לכל משפט של השר. לצערי בכל ההודעה יש רק משפט אחד מדוייק. נתחיל

90% משכנתא – חלום רכישת הדירה בהישג יד

התייחסתי כבר במאמר נפרד לעובדה שמשכנתה של 90% לא תקרב אף אחד לרכישת דירה בגלל שהמחירים יעלו. אבל כאן אתייחס לעניין חלום רכישת הדירה. אדוני השר מתייחס להחלטה הכלכלית הגדולה בחיי משפחה כאחרון אנשיי המכירות. בשעה שביקושי יתר גורמים לזינוק במחירים האם לא היה אחראי יותר לומר לציבור כי דירה זה מוצר שאפשר לרכוש ואפשר גם להשתמש בלי לרכוש ובמקרים רבים זה אפילו עדיף? ניקח זוג שרוצה לרכוש דירה בחולון במחיר 1,600,000 שקלים. את אותה דירה הוא יכול לשכור במחיר 4000 שקלים לחודש. השר מציע לזוג זה לקחת משכנתה של 1,440,000 שקלים עליה ישלם לפחות 6700 שקלים (לשלושים שנים). אחת משתיים. או שהזוג לא יכול לשלם סכום זה והוא יקרוס בעתיד ויישאר ללא דירה וללא כסף או שהוא מסוגל ואז גם במקרה הוקדם חסך נניח 2500 שקלים לחודש. במידה והזוג חסך 2500 לחודש הוא יצבור 1,600,000 שיאפשרו לו רכישה ללא משכנתה בתוך 24 שנים בלבד (לעומת 30 שנים שייקח לו לסיים המשכנתה). פער 6 השנים הוא ההבדל בין לשלם ריבית לבנק לבין קבלת תשואה (צנועה של 4%) על ההון שלנו. אין כל צורך להיות כלכלן כדי להכיר את פונקציית FV באקסל.

אני באופן אישי כשהתחתנתי קיבלתי משכנתה של כמעט 90% מערך הדירה ורק בזכות כך הצלחנו לרכוש את דירתנו הראשונה

אוקיי, השר שאמור לקבוע את המדיניות הכלכלית לכל המדינה מתייחס למדגם מייצג של… איש אחד. כבוד השר אני משוכנע שבמסגרת התואר הראשון בכלכלה היה קורס סטטיסטיקה ללא סטיסטיקאים (אני פשוט אוהב לכתוב את זה) במסגרתו למדת מה אמור להיות מדגם מייצג כדי שאפשר יהיה להסיק ממנו על אוכלוסיה. אין שום מסקנה שבעולם שאפשר להסיק על אוכלוסיה ממדגם של מקרה אחד.  מביך לראות שר המתבטא כאבא לא ממש מעודכן שדוחף את בנו להחלטה על בסיס משהו שהוא עשה ולא ברור כלל אם היה נכון כלכלית או לא. אבל מעבר לעניין הטכני כדאי להתמודד גם עם הדוגמה עצמה. כאשר השר רכש את דירתו הראשונה מחירי הדירות היו ככל הנראה רבע ממה שהם היום ולשר אשר היה סמנכ"ל בחברת ביטוח הייתה ככל הנראה משכורת של כמה עשרות אלפי שקלים בחודש. כלומר לא רק מדגם של איש אחד אלא גם איש מאד חריג ביחס לאוכלוסיה אליה הוא מדבר. אבל מה עניין רק בזכות כך הצלחנו לרכוש את דירתנו הראשונה?  כבוד השר, דירה טובה בחולון עלתה באותן שנים 600,000 שקלים. לצורך כך היה צורך בהון עצמי של 150,000 שקלים. בהנחה שבקרן ההשתלמות שלך נצברו כ- 100,000 כל שש שנים. אתה רוצה לומר שלא הייתם מצליחים לחסוך לבד עוד 50,000 שקלים משכר משותף של עשרות אלפי שקלים אילו הייתם דוחים מעט את הרכישה? סליחה על החדירה לפרטיותך, אבל אתה התחלת.

כל המחקרים מעידים שרוב אלו המגיעים לגיל זקנה ללא דירה בבעלותם נדונים לחיי דלות

כל המחקרים מעידים על כך שפנסיונרים עם מרצדס בבעלותם חיים טוב. האם כבוד השר מציע לחלק מרצדסים כדי לדאוג לכך שגמלאים יחיו טוב? 

יש בטיעון זה עיוות של סיבה ותוצאה. ברור שאם אנשים כמוך, אדוני השר מחנכים את הציבור שחייבים לרכוש דירה, אז רבים רוצים להצליח בכך ומי שלא הצליח כנראה היה עני כל חייו ויהיה עני בזקנה. ה"מחקרים" לא מסבירים ולא מתארים שני דברים שהתעלמת מהם מר כהן: 

1. כמה אנשים עם דירה בבעלותם חיים בזיקנה של דלות? 
2. כמה אנשים רכשו דירה במהלך חייהם ולמרות זאת הגיעו לזקנה ללא דירה בבעלותם, למשל בגלל משכנתה מסוכנת ומוגזמת אותה לא יכלו לשלם?

מבחינה כלכלית אדוני השר ראינו כבר קודם כי צעירים בני 30 שיגורו בשכירות ויחסכו את הפער בין השכירות לתשלום המשכנתה יגיעו לדירה בבעלותם המלאה (בניגוד לחלוקת בעלות עם הבנק) מהר הרבה יותר. ישנן סיבות רבות לרכוש דירה מלבד העניין הכלכלי אבל אם כבר משתמשים בטיעון הכלכלי אז לא בצורה מופרכת כל כך. 

על פי המהלך הגידול במשכנתה ביחס למצב היום יהיה בערבות מדינה, כך שרמת הסיכון של הבנקים לא תעלה

כבוד השר אנו יודעים שאזרחי המדינה חלשים יותר ולכן פחות חשובים מהבנקים. אבל ככה לשים לנו את זה בפנים? בוא נעשה סדר אדוני, אין דבר כזה המדינה או ערבות מדינה.  יש משלם המסים או ערבות משלם המסים.  בארה"ב כאשר הבנקים בחרו לתת הלוואות מופקרות הממשל בחר להציל את חלקם על ידי העברת כספי משלם המסים לצורך ההצלה. לבנקים אחרים דוגמת ליהמן-ברדרס בחר הממשל לא לסייע והוא התמוטט. אני שמח שאדוני חושב שהבנקים יותר חשובים מהציבור ולכן אתה חוסך את המתווך ולא מחכה לכך שהבנקים יגיעו לקשיים ואז תוכל הממשלה לתת להם ליפול או להצילם כרצונה. במקום זה אתה מציע מראש לגרום למשלם המסים לשלם חובות של אחרים אשר נהגו (בהמלצתך) בחוסר אחריות. מדוע אדוני שמשלם המסים ישלם חובות של אנשים אשר היו חסרי אחריות? 

מאחל לכולם שנה טובה, שנה של התחלות חדשות

אני שמח שיש לפחות משפט אחד בכל ההודעה שאיתו אני יכול להסכים לגמרי. משתתף בברכות ומאחל חג שמח ושנה טובה לכולם. 

בתגובה לאנשים שאמרו לשר שהוא גורם לסאב־פריים ענה השר את התשובה המדהימה הבאה באופנים שונים: 

אני משוכנע שהשר כהן יודע כי משבר הסאב־פריים אינו משבר של קריסת בנקים אלא משבר של קריסה כלכלית כללית. העובדה שהשר מצהיר מראש כי הממשלה (משלם המסים, כן?) ישלם מראש את החובות של אלו שלא יפרעו את ההלוואות האלו אפילו מורידה את המוטיווציה של הבנקים לעשות בדיקה מעמיקה של הלווים וזו בדיוק הגדרה של סאב־פריים. את מחליפו של כהן בתפקיד לא יעניין אם המשק הישראלי במשבר בגלל קריסת בנק או בגלל שהממשלה הנוכחית התחייבה לפרוע הלוואות מופקרות בהקפים גדולים. 

ראיון אתי ברשת ב' על תכנית משכנתה 90% מימון לדירה ראשונה. דבריי המפורטים יותר בהמשך המאמר

מריחים ריח של בחירות? כנראה ששר האוצר לא רק מריח אותו אלא גם מריח את התוצאות. אחת התוצאות הלא נעימות מבחינת שר האוצר היא עלייתה של מפלגת מטאור חדשה – מפלגת אורלי לוי-אבקסיס.  לוי=אבקסיס מנסה מזה כמה שנים להעביר את חוק משכנתה 90% מימון. זו הצעה איומה לדעתי ואכן הגורמים המקצועיים בבנק וישראל ומשרד האוצר עצמו התנגדו לה משך שנים. אבל עתה, לפני הבחירות כאשר מתבהרים ממדי הכישלון של מטרת העל של בחירת כחלון לשר האוצר – הורדת מחירי הדיור, מנסה האוצר לשלוף שפן מהכובע בדמות אותה הצעה. במאמר זה אתאר מדוע לדעתי מהלך שכביכול "יקל על הצעירים" יעשה בדיוק את הפעולה ההפוכה.

ראשית כל מילה טובה

תכנית מחיר למשתכן מלאה בחסרונות עבור המשפחות שירכשו דרכה את דירתם. קצרה יריעה זו מסקירת כולן. אבל עבור משפחות רבות זו הייתה האפשרות היחידה לרכוש דירה בגלל האפשרות לממן אותה באמצעות 90% מימון על ידי משכנתה (לדירות שמחיר השוק שלהן מתחת ל- 1.8 מיליון שקלים). לא הייתה כל סיבה הגיונית להפלות את רוכשי מחיר למשתכן לעומת רוכשים אחרים. עתה, אם תאושר הצעה זו, ייסגר פער זה. כמובן שסגירותו על ידי הפחתת אחוז המימון במחיר למשתכן הייתה נכונה יותר כלכלית אך על זה בפעם אחרת (או במסגרת הטוקבקים).

יכולת הרכישה של משפחות לא באמת תשתפר באמצעות התכנית

היישר מסמסטר א' בקורס מבוא לכלכלה: המחיר תלוי בביקוש. אם יש מוצר בכמות נתונה (מוצר במחסור) אז ככל שיותר אנשים רוצים לרכוש אותו כך מחירו עולה. אפשר להדגים זאת בשתי דוגמאות קיצון:

1. במקום 90% מימון משכנתה מאפשר האוצר לקחת 110% משכנתה (הרי צריך גם לקנות ריהוט לא). זה לא כל כך תלוש מהמציאות ובנקים הרי נותנים גם הלוואות ללא בטחונות מלאים. במקרה זה ברור שדירות רבות יותר יהיו בהישג יד המשפחה שמרוויחה נניח 15,000 שקלים. יותר משפחות יתחרו על הדירה וכשבעל הדירה צריך לבחור בין יותר משפחות הוא יכול להעלות את המחיר כדי לסנן רק את אלו ששכרן 50,000 שקלים ויכולים לעמוד בהחזר החודשי הגבוה שדורשת משכנתה של 110% מערך הדירה. 
2. במקום 75% משכנתה כיום מחליט האוצר שיותר לא יינתנו משכנתאות כלל. כלומר אם דירה עולה מיליון שקלים, צריך להביא מיליון שקלים במזומן. במקרה כזה ברור שפחות אנשים יוכלו לרכוש את הדירה ומחיר יירד ככל הנראה לפחות בחצי אל חצי מיליון שקלים שאותו אנשים כן יוכלו לגייס מפה ומשם. 

זוהי לא רק תיאוריה מהפקולטה לכלכלה זה קורה שוב ושוב במקומות שונים ובענפים שונים. למשל, ב- 2013 החליטה הממשלה לחזק את ירושלים ולתת מענק של 100,000 שקלים לכל משפחה שתרכוש שם את דירתה הראשונה. התוצאה הייתה שיותר אנשים יכלו לרכוש דירות בירושלים והקבלנים העלו את מחירי הדירות. חשוב להבין, אין כאן ביקורת על הקבלנים. כל עסק נוצר כדי להרוויח וגם בענף המלפפונים המחיר עולה לאחר שברד השמיד יבולים רבים וההיצע ירד.

אז מה בעצם צפויה תכנית משכנתה תשעים אחוז מימון לגרום? עליית מחירים אשר בסופה גם מי שכביכול היה יכול לקנות עם עשרה אחוז בלבד את דירתו הראשונה, כבר לא יוכל לעשות זאת כי אותה דירה תתייקר באופן כזה שעשרת האחוזים שלו כבר לא יספיקו לדירה שרצה מלכתחילה. אלו שכן יכלו להרשות לעצמם לרכוש את הדירה עם הון עצמי של 25% במחיר הקודם, אתה ירכשו אותה במחיר גבוה יותר כאשר 25% שלהם נשחקו לנניח 15% והיקף החובות שלהם עלה בצורה משמעותית

אפליית רוכשי דירה ראשונה תזיק בעיקר להם

לכאורה זה נראה הגיוני. המדינה עוזרת בעיקר למי שאין בכלל דירה. אלו הזוגות הצעירים והנצרכים ביותר ולכן להם צריך לעזור במיוחד. כוונות לחוד ותוצאות לחוד. אחד הדברים החשובים ביותר למשפחה הוא תכנון כלכלי ארוך טווח. בתכנון כזה המשפחה רוכשת את מה שהיא צריכה ברגע נתון ומתקדמת לאט לאט. אם למשל מעבר דירה עולה 50,000 שקלים (מוביל, עורך דין מתווך וכו'), אז הגיוני לרכוש בהתחלה דירה זולה יותר ובעוד נניח 6 שנים כאשר המשפחה תגדל, לעבוד דירה. זה יהיה בסבירות גבוהה זול בהרבה מאשר תשלום הריבית וההוצאות האחרות על דירה יקרה מלכתחילה. יותר מכך, אומרים שהאדם עושה תכניות ואלוהים צוחק. תארו לכן זוג בלי ילדים הרוכש דירת חמישה חדרים כי הוא מתכנן שלושה ילדים. בשלב הבא הוא נמצא בדירה יקרה עם משכנתה גדולה אך את הכסף הוא צריך דוקא לטיפולי פוריות. 

נחזור אל המשפחה שלנו שיש לה 150,000 שקלים. היא מחליטה שבשלב זה תספיק לה דירת שלושה חדרים בעלות של מיליון שקלים, כלומר עם משכנתה של 850,000 שקלים – 85% מימון. 

כעבור שש שנים המשפחה מחליטה למכור את הדירה ולרכוש דירה בשווי 1,500,000 שקלים עם שני חדרים נוספים. היא מוכרת את דירתה ומקבלת 1,000,000 שקלים מתוכם הוא פורעת משכנתה של 800,000 שקלים (בששת השנים המשכנתה קטנה ב- 50,000 שקלים) ויש ברשותה כעת 200,000 שקלים. 

אופס! לפני שש שנים כדירה ראשונה המשפחה יכלה לרכוש את דירת חמשת החדרים במחיר 1,500,000 שקלים עם הון עצמי של 150,000 שקלים ומשכנתה של 90% מימון. עתה עם 200,000 שקלים ומשכנתה של 70% בלבד המותרת לדירה חליפית, המשפחה אינה יכולה לרכוש את דירת חמשת החדרים. 

אבסורד. למשפחה שרוצה לשדרג יש יותר כסף אך למרות זאת אינה יכולה לשדרג את מגוריה ונשארת תקועה בדירה לא מתאימה לצרכיה. זוגות שיעשו חשבון זה לפני רכישת הדירה הראשונה יידחפו למעשה על ידי האוצר לרכישת דירה שאינה מתאימה להם רק בגלל ההבנה שבעתיד לא יוכלו לשדרג לדירה מתאימה יותר. בכך גורם האוצר למשפחות לקחת סיכון גדול דוקא בתחילת החייהם כאשר הם חסרי ניסיון כלכלי למשל לגבי עלות גידול ילדים או בתחילת הקריירה שלהם. לגבי הקריירה. 

יציבות רגולטורית – מבצע סוף עונה, רק היום

עד לפני שש שנים אפשר היה לקחת משכנתה של 95% מימון. אפשרות זו בוטלה במטרה להפחית את מחירי הדירות. הכוונה לזגזג ולהחזיר את משכנתאות ה- 90% מימון תגרום לציבור לחשוב שגם החלטה זו הינה לזמן לא ידוע אשר יכולה להשתנות שוב בקרוב. במצב זה משפחות שלא התכוונו כלל לרכוש דירה, ידחפו עצמם לרכישה שלא התכוונו לבצע רק מחשש שההטבה תבוטל בעתיד הקרוב והם יפסידו אותה. 

מעטים יסתכנו ורבים ישלמו

הבנקים הינם מומחים בניהול סיכונים. הם מבינים שמשכנתה עם 90% מימון מסוכנת. רק חישבו על מצב בו מחיר הדירה יורד בעשרה אחוזים (זו הרי הייתה הבטחת האוצר בתחילת הקדנציה) ואז לבנקים יש יותר חובות מבטחונות. עד לפני כשש שנים היו משכנתאות של 90% מימון אבל אז דרש הבנק ביטוח החזרים באמצעות חברת ביטוח חיצונית בהלוואות אלו. כך, אם הלווה לא שילם את המשכנתה, חברת הביטוח חלקה את הסיכון עם הבנק ושילמה את המשכנתה במקום הלווה. גם הפעם מבינים באוצר כי הבנקים לא ירצו לתת הלוואות מסוכנות בשיעור של 90% כמעט לאף אחד. להקים את חברת EMI מחדש זה כנראה לא פרקטי ובאוצר לא רוצים לתת "הטבה" שאף אחד לא יוכל לנצלה ולכן הגו רעיון. "הממשלה" תיתן ערבות להלוואות 90% מימון ותפצה את הבנקים במידה ולהלוואה כזו לא תשולם. מדוע שמתי את "הממשלה" בגרשיים? כי אין דבר כזה הממשלה. לממשלה אין כסף יש יכולת לגבות כסף. בכל פעם שאתם שומעים שהממשלה מתכוונת לשלם משהו המירו זאת בראשכם למשלם המסים. אז משרד האוצר ומשרד הכלכלה דוחפים את הציבור לעסקאות שהינן הרבה מעל יכולתם ובמידה והסיכון יתממש והמשפחה לא תוכל לשלם. משלם המסים יפרע את ההלוואה במקומה. לדעתי מתן ביטוח להלוואות מסוכנות נגד סיכון הבנקים, הגוף החזק במדינה, הוא ממש לא תפקידו של משלם המסים. 

ומה עדיף היה לעשות?

עושה רושם ששרי האוצר והכלכלה, שניהם ממפלגת כולנו, התייאשו מהורדה של מחירי הדירות. הניסיון להשתלט על שוק הדיור באמצעות ניהולו עם תכנית מחיר למשתכן אינו מצליח כי הקבלנים פשוט עוצרים בניה שלא במסגרת התכנית, היצע יורד ואין פתרונות למי שלא רוצה לקנות כרטיסי הגרלה. מחיר הדירה כולל מעל שליש מיסים. האוצר יכול לקבל החלטה שהוא מפחית את המיסים על דירות כפי שניסה לבצע לפיד, האוצר יכול לעודד קבלנים לבנות יותר דירות כפי שביצע שרון ז"ל כשר השיכון כאשר היה צורך לקלוט מיליון (!) עולים מברית המועצות. והאוצר יכול להקטין ביקושים למשל על ידי הנפקת אגרות חוב צמודות למחירי הדירות כך שכספי המשפחות לא יישחק בעת שהן ממתינות לרכישת דירה ובכך יוקטנו הביקושים. 

סיכום

הצעת משכנתה 90% מימון רעה לזוגות הצעירים, רעה לבנקים וראה לציבור כולו. הדבר היחיד הטוב בהצעה זו הוא ביטול האפליה שהייתה לרוכשי מחיר למשתכן לעומת רוכשי דירה משומשת או דירה מקבלן בשוק הפתוח. ההצעה נובעת ממניעים פוליטיים בלבד לאחר שהאוצר ככל הנראה נואש מהאפשרות להציג הצלחה בהורדת מחירי הדירות עד לבחירות. 

6/11/2012

בסוף אוקטובר פרסם בנק ישראל הנחיות חדשות המגבילות את אחוז המימון שרשאי רוכש דירה לקבל מהבנק כמשכנתא.

לחצו כאן כדי לקרוא את הוראת בנק ישראל

על פי הנחיית בנק ישראל יחולקו רוכשי הדירות לשלוש קבוצות:

א. רוכשי דירה ראשונה.

ב. משפרי דיור – בעלי דירה אשר קונים דירה אך מתחייבים למכור את הדירה שבבעלותם כעת.

ג. משקיעים.

כל לווה יסווג על ידי הבנק לאחת משלושת הקבוצות. לפי השיוך לקבוצה מסוימת יקבע אחוז המימון שרשאי הבנק להעניק ללווה:

א. קבוצת רוכשי דירה ראשונה יכולה לקבל מהבנק 75% משווי הדירה הנרכשת במשכנתא.

ב. קבוצת משפרי הדיור רשאית לקבל מהבנק 70% משווי הדירה הנרכשת במשכנתא.

ג. משקיעים יכולים לקבל מהבנק משכנתא בגובה 50% משווי הדירה הנרכשת.

הבנק יסווג לקוח לאחת משלושת הקבוצות באמצעות תצהיר שיביא הלקוח לבנק לאחר שמילא אותו אצל עורך הדין ועורך הדין חתם עליו.

השימוש בחברת EMI כדי לקבל הלוואות באחוזי מימון גבוה יותר לא יותר מעתה והלאה. לאור זאת, חברת EMI הודיעה לבורסה כי היא לא תקבל לקוחות חדשים. החברה תפעל במתכונת מצומצמת עד כדי לשרת את הלקוחות הקיימים שלה.

הוראה קודמת של בנק ישראל אשר קבעה כי הלוואה של מעל 60% הינה הלוואה מסוכנת ולכן בנק המעניק הלוואה זו "נקנס", נשארת בתוקף. כיוון שכך, על הלוואות של מעל 60% מימון מקבלים מהבנק תנאים פחות טובים.

בנק ישראל מנסה להגשים שתי מטרות באמצעות הנחיה זו:

1. שיפור באיתנות הבנקים. בנק ישראל חושש מכך שרוב האשראי של הבנקים מרוכז בענף אחד (נדל"ן) וכך הסיכון של הבנקים יגדל עקב בעיה בענף זה.

2. הורדה של מחירי הדירות. בעקבות הנחיית בנק ישראל, פחות אנשים יוכלו לרכוש דירות. הביקוש יקטן ובעקבותיו מקווה בנק ישראל שמחירי הדיור יירדו.

ימים יגידו האם המחירים באמת יירדו בעקבות הוראה זו.

בנק ישראל הנו האחראי על יציבות המערכת הבנקאית. כחלק מאחריות זו מוציא הבנק מידי פעם הנחיות אשר אמורות לשפר את יציבות הבנקים. הנחיות אלו עולות כסף אשר מגולגל בדרך כלל אל הלקוחות. בשנת 2011 הוציא בנק ישראל הנחיה לבנקים לדווח ולשים בצד קרן אשר נועדה להתמודד עם משכנתאות מסוכנות. הנחיה זו קרויה בשם המקצועי דרישה להלימות הון – בנק ישראל הגדיר משכנתאות מסוכנות ככאלו בהן אחוז המימון הנדרש הוא מעל 60%. בכך החמיר בנק ישראל את התנאים שהיו עד 2011 ואשר ראו בהלוואות של עד 75% כהלוואות בטוחות.

המשמעות עבור הלקוחות הינה שהבנק נדרש לשים כסף בצד כמעין ביטוח עבור כל הלוואה של מעל 60% מימון. פעולה זו עולה לבנק כסף רב ולכן בהלוואות של מעל 60% מימון, הבנק נותן תנאים פחות טובים ללקוחות. במידה ואתם גבוליים מבחינת ה- 60 אחוזי מימון, כדאי לעשות מאמץ גיוס כספים נוספים אפילו באמצעות הלוואה מסחרית משלימה כדי לקחת משכנתא של פחות מ- 60% וכך לקבל תנאים טובים למשך כל חיי המשכנתא.

בניגוד למדרגת ה- 75% מימון בה הבנקאי יאמר ללקוח שהוא צריך להוסיף למשכנתא עלויות ביטוח החזרים חיצוני – EMI וכן את מחיר ביטוח זה. במדרגת ה- 60% מימון, הבנקאי בדרך כלל אינו אומר ללקוח כלום אלא פשוט מציע תנאים פחות טובים.

חשוב לזכור, ערך הדירה כפי שהבנק רואה אותו אינו מחיר הדירה כפי שרשום בחוזה הרכש שלכם אלא הערך הנמוך מבין החוזה והערכת השמאי. השמאי רואה את החוזה לפני שהוא נותן את הערכתו ובדרך כלל הערכת השמאי נמוכה מהמחיר בחוזה. במקרים גבוליים זה עלול להזיק לכם ולכן כדאי לקחת מקדם ביטחון מסוים.