ראשי » בלוג » חבל למחזר אחרי ששילמתם את רוב הריבית

חבל למחזר אחרי ששילמתם את רוב הריבית

הנה סוד שאתם כבר יודעים: כל סוחר רוצה למכור את הסחורה שלו במחיר גבוה.

העלויות של הסוחר הינן ברמה הנמוכה ביותר אליהן הגיע לאחר שהתייעל כמיטב יכולתו. עתה, ככל שיצליח למכור את סחורתו במחיר גבוה יותר כך יהיה עשיר יותר.

נראה לי שלא חידשתי הרבה לאף אחד בפסקה הראשונה. מדוע כאשר מדברים על סוחר נעליים או מוכר פלאפל המשפט שלמעלה נראה טבעי וכאשר מדברים על בנק אנשים חושבים שיש עקרון חיים אחר? אז זהו שאין. הבנק הוא סוחר של כסף ורוצה לקבל עבור הכסף שהוא מוכר הכי הרבה כסף. זה קצת מבלבל לומר שמוכרים לנו כסף ואנו משלמים בכסף אבל אם נחשוב על משכנתא ועל ריבית נגלה שזה בדיוק העניין: אנו מקבלים (קונים) סכום גדול של כסף בעת לקיחת המשכנתא ואז כל חודש מחזירים חלק מהחוב ומשלמים ריבית על החלק שלא החזרנו.

כלומר, אפשר לומר שבכל חודש אנו קונים כסף בגובה החוב ומשלמים עליו ריבית של נניח 3%/12 = 0.0025 מהחוב שלנו. אם יש לנו חוב של 100,000 שקלים. אפשר לומר שקנינו 100,000 שקלים במחיר של 0.0025*100,000 = 250 שקלים. בחודש הבא החוב יהיה נניח 99,000 שקלים שאותם קנינו ב- 0.0025*99,000 = 247.5 שקלים וכן הלאה עד סיום ההלוואה.


Optin Architect

נחזור לכותרת מאמר זה: חבל למחזר אחרי ששילמתם את רוב הריבית

זהו משפט שבנקאים אוהבים להגיד ללקוחות שבאים לשאול אם כדאי למחזר משכנתא. לפעמים אין לי ברירה אלא להיות בוטה. משפט זה הוא חרא של פר או בעברית בולשיט. נניח שלקחתם הלוואה של 700,000 אלף שקלים ושילמתם עליה ריבית של 4% במשך 10 שנים. אתם כבר מבינים שאת החוב הנוכחי אתם "קונים" כל חודש במחיר של 4% (ריבית לשנה)/12 (חודשים בשנה). אם אציע לכם למחזר ולקנות מעתה את החוב בכל חודש ב- 2% לשנה במקום 4% האם זה משנה כמה כבר שילמתם או שמשנה כמה פחות תוכלו לשלם מעתה והלאה? ברור שמה שחשוב זה אך ורק כמה תוכלו לחסוך בעתיד. לעובדה שעד היום שילמתם X שקלים אין כל משמעות כלכלית.

רגע רגע אבל בשפיצר משלמים בהתחלה יותר ריבית ולאחר מכן פחות ריבית מתוך התשלום החודשי. זהו משפט נכון אך לא קשור כלל לעניין כדאיות המיחזור. כאשר התשלום החודשי קבוע כמו בשפיצר אז היחס בין החזר הקרן לתשלום הריבית בתשלום החודשי זז במהלך השנים. כאשר החוב גבוה, עיקר התשלום החודשי הוא ריבית וכאשר החוב נמוך יותר, עיקר התשלום החודשי הוא קרן. עדיין, אם נמחזר ונקטין את אחוז הריבית השנתית תוך שמירה על גובה החזר חודשי זהה, נשלם פחות כסף במונחי סך תשלומים לבנק.

 

אבל לי הבנקאי דוקא אמר שלא כדאי למחזר בגלל הקנס הגבוה. נו טוב, אתם כבר מכירים סוחרים, תמיד רוצים שתשלמו הרבה על הסחורה שלהם. את עניין קנס המיחזור כבר תארתי במאמר אחר.

ונקודה אחרונה, בעת בדיקת כדאיות המיחזור בבנק, הבנקאי משתמש בהנחות עבודה בלתי מציאותיות: מדד אפס וריבית שתישאר תמיד ברמתה הנוכחית. לכן, גם הלוואה במאה אחוז החזרים משתנים הבנקאי לא יאמר שכדאי למחזר כי ההלוואה מסוכנת.

כל כך הרבה הטיות ב"עצות" הבנקאי. אולי הוא לא היועץ המתאים לכם.

לסיכום

א.  אין משמעות לריבית ששולמה בעבר. תמיד כדאי למחזר כדי להקטין תשלומים בעתיד. 

ב.  בחינת מיחזור צריכה להתייחס גם לשינויים עתידיים בפריים, מדד והריבית הארוכת טווח (משתנה כל 5 שנים כדוגמה). 

ג.  בחינת מיחזור חייבת להתייחס גם לסיכוני ההלוואה הנוכחית ולא רק לחיסכון או אי חיסכון. 

ראשי » בלוג » המדינה נותנת לכם הזדמנות נוספת להרוויח הרבה כסף

המדינה נותנת לכם הזדמנות נוספת להרוויח הרבה כסף

מטבעות שקל חדש לחיסכון במשכנתא

מיחזור הלוואת זכאות

השבוע פרסם האוצר שתי החלטות אשר מאפשרות לכם לחסוך המון כסף.

שתי ההחלטות נוגעות למבצעים אשר פורסמו בעבר ולצערי לא זכו להיענות של הציבור למרות היתרונות שיש בהם:

1. מבצע מיחזור משכנתאות זכאות

הלוואות זכאות הינן הלוואת שניתנו בעבר בריבית צמודה למדד + 3%-4% (תלוי בשנה). ריביות אלו היו ריביות נמוכות דאז אך כיום הן כימעט כפולות מריבית השוק. האוצר הנחה את הבנקים לפנות לכל הלקוחות ולהציע למחזר הלוואות אלו להלוואות זולות יותר באמצעות פגישה אחת בסניך. העובדה שכל כך מעט לקוחות מימשו אפשרות זו הינה נושא למחקר חברתי מקיף לדעתי.

כעת הודיע בנק ישראל שהוא מאריך את תוקף המבצע בשלושה חודשים. אם יש לכם הלוואה כזו, אנא מחזרו אותה. אני בטוח שיש לכם דברים טובים יותר לעשות עם הכסף מאשר לשלמו לבנק. לפרטים נוספים על המבצע הקליקו כאן

 

2. מבצע משיכת כספים מקופות גמל ללא חיוב במיסים (עד 7000 שקלים מכל קופה) –

לרבים מאיתנו יש כספים רבים אשר נצברו בקופות גמל, השתלמות ופנסיה כאלו ואחרות. בעבר בכל מקום עבודה היו מפקידים לקרן על פי בחירת המעסיק. או במילים אחרות, המעסיק היה בוחר קרן על פי ההטבות שהוא היה מקבל על חשבון דמי הניהול של העובדים. בנוסף, ישנם הורים שהפקידו עבור ילידהם בקופות גמל. בפועל ישנם אנשים עם כספים המפוזרים במקומות שונים מבלי שהם מודעים לכך. הדבר נוח מ א ד לקרן ההשתלמות / קופת הגמל: כאשר הלקוח לא מודע לכספים שיש לו, הוא לא מתעניין בדמי הניהול וגם לא מושך כספים אלו.

ראשית חוכמה על כולם לדעת את כל המקומות בהם יתכן ויש להם כסף. לצורך כך פתח האוצר אתר אינטרנט באמצעותו ניתן לקבל דו"ח ובו רשימה של כל הגופים המחזיקים כסף בבעלות אדם (מספר זהות) כלשהו. כתובת האתר לאיתור כספים: https://itur.mof.gov.il/לאחר ההקדמה הארוכה, לעסק. בקופות הגמל דמי הניהול המקסימליים הינם כ- 1% לשנה. כאשר יש בקופה מעט כסף על שם חוסך מסוים, דמי ניהול אלו לא מכסות את העלויות לטענת חברות הביטוח המחזיקות בקופות הגמל.

האוצר נקט בשני צעדים:

א. אישר לקופות הגמל לגבות מינימום של 6 שקלים בחודש במקום 1% לשנה.

ב. איפשר לחוסכים שיש להם פחות מ- 7,000 שקלים למשוך כספים אלו בשלושת החודשים הקרובים ללא תשלום מיסים.

אפשר להסתכל על זה ככה, אם יש לכם פחות מ- 7000 שקלים בקופת הגמל, כסף זה לא יגיע לפנסיה בכל מקרה. אתם יכולים לבחור כעת האם למשוך אותו ולהשתמש בו כרצונכם, או להשאיר אותו בקופת הגמל ולאפשר לקופה למוסס אותו באמצעות דמי הניהול החודשיים עד לאיפוס כל החיסכון. מה אתם מעדיפים? זו נראית החלטה קלה לביצוע אבל באוצר התאכזבו לגלות שרק 12% מכספים אלו (300 מיליון מתוך 2.5 מיליארד שלקים) נמשכו. לכן ניתנה ארכה לביצוע המשיכות. אל תחכו לרגע האחרון. הקרנות לא מתלהבות לשחרר 2.5 מיליארד שקלים ולא מקלות על התהליך. חבל!

 [table id=1 /]


Optin Architect

ראשי » בלוג » חיסכון חגים 2014 – שלמו פחות על משכנתא, פנסיה, קרן השלמות וביטוחים

חיסכון חגים 2014 – שלמו פחות על משכנתא, פנסיה, קרן השלמות וביטוחים

מראש השנה דרך יום הכיפורים ועד לסוכות, תחילת השנה היהודית שהיא גם תחילת השנה הכלכלית של העולם הקדום (תחילת המחזור של זריעה-גשם, גידול, קציר) כוללת מספר חגים אשר מאפשרים לנו זמן מחשבות וחשבון נפש אישי ואם תרצו אז גם כלכלי. באופן טבעי מאמר זה יעסוק בחשבון נפש כלכלי.

מיחזור משכנתא

יש לכם משכנתא בת יותר מארבע שנים? קרוב לודאי שאתם יכולים לחסוך המון המון כסף. לפעמים ברמה של מאות אלפי שקלים. לשם כך, תוכלו לפעול בשתי צורות: לרכוש ידע בנושא משכנתאות ולהתמודד לבד מול הבנק לצורך מיחזור המשכנתא. לפנות למומחה משכנתאות אשר יבצע את המיחזור עבורכם תמורת תשלום. מה אסור לעשות? לשאול את פקיד הבנק האם כדאי למחזר. דבר זה שקול לשאלה של נציג שימור לקוחות של הוט האם כדאי לעבור ללוויין. בתחתית מאמר זה ישנה הצעה עסקית בנושא מיחזור משכנתא. 

קרן השתלמות

  התקשרו מייד לאחר החג לקרן ההשתלמות שלכם. אם אינכם יודעים את המספר, בררו באינטרנט לאחר שתבדקו בתלוש השכר שלכם לאיזו קרן אתם מפקידים כסף. בדקו מהם דמי הניהול שאתם משלמים. אם לא עשיתם זאת עד היום אף פעם, כנראה שאתם משלמים דמי ניהול גבוהים בהרבה ממה שתוכלו לשלם לאחר שיחות טלפון בודדות.קרן

פנסיה / ביטוח מנהלים

כמו בנושא קרן ההשלמות אך ההפסד מאי התמקחות על העמלות גדול בהרבה. נניח חוסך לקרן פנסיה שמתקשר פעם ראשונה כדי לברר את דמי הניהול שלו. פקידה חביבה אומרת לו 0.5% מהצבירה ו- 6% מההפקדה ומוסיפה את השקר המקובל: "על פי הנחיות האוצר". האוצר כמובן לא הנחה מעולם את קרנות הפנסיה לגבות תשלומים גבוהים אלו. לעומת זאת האוצר אסר על קרנות הפנסיה לגבות תשלומים גבוהים יותר. נניח עובד שמפקיד כל חודש 2500 שקלים לקרן הפנסיה (הפקדת מעביד+הפקדת עובד). אותו עובד צבר כבר 400,000 שקלים בקרן הפנסיה. לפיכך בכל חודש הוא ישלם 6%*2500 = 150 שקלים וכן חצי אחוז * 400,000 = 2000 שקלים לשנה. כלומר בסך הכל ישלם העובד לקרן: 150*12 + 2000 = 3800 שקלים. על פני 20 שנים התשלום יהיה 3800*20= 76,000 שקלים. מספר מועט של שיחות טלפון ואיומי עזיבה יכול להקטין סכום זה במחצית. בפפועל החיסכון הכספי אפילו גדול יותר בגלל השפעת הריבית דריבית. בביטוח מנהלם ניתן לחסוך סכומים דומים או גדולים יותר.

ביטוחים רגילים

האם אתם יודעים כנגד מה אתם מבוטחים? האם אתם בטוחים שכל הביטוחים נחוצים ? האם ידעתם למשל שחברות ביטוח ישמחו לגבות פרמיה כפולה או משולשת על ביתכם אך במקרה של נזק, ישלמו כאילו שילמתם רק על פוליסה אחת? בעבר כתבתי מאמר שלם על ביטוחים. אני ממליץ למי שלא קרא אותו, לקרוא אותו היום.

מה היה לנו עד כאן? מאות אלפי שקלים חיסכון אפרי במשכנתא, עשרות אלפי שקלים חיסכון בפנסיה, אלפי שקלים חיסכון בקרן ההשתלמות ומאות שקלים חיסכון אפשרי מביטוחים מיותרים.

הכנסו לכאן כדי לקבל הצעה בנושא סיוע במיחזור משכנתא. זוכרים? מאות אלפי שקלים על הכף. פעלו עכשיו.

שימו לב, על פי החוק המעסיק שלכם ,חייב להעביר את ההפקדות לפנסיה/ביטוח מנהלים ולקרן השתלמות אליו אתם תורו לו להעביר את הכסף. זהו כסף שלכם בסופו של דבר והוא משולם לכם בתמורה לעבודה קשה.

כמובטח, הצעה עסקית

פנו עכשיו באמצעות הטופס שלמטה. בעלות של 4880 שקלים תוכלו לקבל שירות VIP למיחזור המשכנא שלכם.

השירות כולל:

  • בדיקה של המשכנתא הקיימת (ללא התחייבות)
  • קביעה של תמהיל מיטבי עבורכם למשכנתא חדשה לאחר איסוף פרטים כלכליים על משפחתכם.
  • משא ומתן עם הבנקים לקבלת תנאי משכנתא חדשה.
  • בדיקה בחינם למשכנתא שלכם בעוד שנה ובעוד שנתיים (אשלח לכם תזכורת).

אם שירות מלא מיותר לדעתכם, תוכלו בעלות של 1850 שקלים לקבל ממני תמהיל תמהיל משכנתא

מיטבי עבורכם, כך שאת המשא ומתן עם הבנקים תוכלו לבצע בעצמיכם.

למיחזור משכנתא וחיסכון של עשרות או מאות אלפי שקלים מלאו את הטופס שלמטה


Optin Architect

המון הצלחות. שנה טובה ופוריה.

ראשי » בלוג » מסמכים למשכנתא חדשה

מסמכים למשכנתא חדשה

מומלץ להדפיס מסמך זה ולסמן כל מסמך אשר משיגים

זיהוי לווי המשכנתא

o       תעודות זהות + ספח פתוח כך שרואים את פרטי הילדים אם ישנם

פרטים כלכליים של לווי המשכנתא

הכנסות:

o       שכירים: תלושי שכר 3 חודשים אחרונים

o       עצמאים:

  • שומת מס של שנה קודמת.
  • אישור רואה חשבון להכנסות בשנה נוכחית

o       אישורים לכל הכנסה אחרת (למשל חוזה השכרה לדירה אחרת בבעלות הלווים).

o       דו"ח המציג את כל ההלוואות שיש ללווים. הדו"ח צריך להכיל, יתרת חוב, תשלום חודש, מועד סיום הלוואה.

o       דו"ח תנועות בכל חשבונות הבנק של הלווים בשלושת החודשים הקודמים.

אישורים הקשורים לדירה הממושכנת

o       נסח טאבו

o       חוזה רכישה במידה ומדובר בקניית דירה

o       אישור על תשלומים שכבר בוצעו

o       משכנתא לבניה עצמית:

o       היתר בניה

o       תכנית בניה

o       אישור על תשלומים שבוצעו

 מסמכים נוספים – נדרשים במידה ועושים את המשכנתא יחד אתי

o       מסמך הזמנת שירות חתום

o       ייפוי כח לפעול בשמכם מול הבנקים לצרכי משכנתא – תקף לכל הבנקים פרט למזרחי טפחות.

o       כתב מינוי ליועץ משכנתא – תקף רק למזרחי טפחות.

o       טופס פרטים אישיים למשכנתא חדשה. מומלץ למלא טופס זה באמצעות WORD ולא בכתב יד.

 

מסמכים נוספים לצורך מיחזור משכנתא

  • דו"ח התנהלות משכנתא קיימת – שנתיים אחרונות. נועד כדי להראות שלא היו בעיות בתשלומי המשכנתא בשנתיים האחרונות.

הערות

  1. את התנועות בחשבון הבנק ניתן להוציא מאתר הבנק שלכם. יש להפיק קובץ PDF ולא אקסל. דו"ח התנועות צריך להכיל את לוגו הבנק ומספר הסניף בו מנוהל החשבון.
  2. נסח טאבו ניתן להוציא באינטרנט בעלות של 10 שקלים.
  3. טיפול במשכנתא שלכם יוכל להתבצע לאחר איסוף כל המסמכים ותשלום עבור השירות.

 

 

ראשי » בלוג » דו"ח התנהלות משכנתא

דו"ח התנהלות משכנתא

כאשר מבקשים למחזר משכנתא, הבנק מבקש דבר ראשון דו"ח התנהלות משכנתא שנתיים לאחור.

דו"ח זה נקרא בכל בנק בשם מעט שונה ולכן זה מבלבל. ברם, מהות הדו"ח היא הצגת כל פעולות התשלום בשנתיים האחרונות. הבנק רוצה לראות 24 תשלומים פחות או יותר שווים. כלומר, שבכל החודשים שולמה המשכנתא כסידרה ולא היו בעיות בתשלומים. אם במהלך השנתיים היה פירעון מוקדם כזה או אחר זה כמובן לא מפריע.

הדו"ח נראה כך (עבור אחת המשכנתאות שלי) :

דוח התנהלות משכנתא

ראשי » בלוג » אני לא רוצה לשלם קנס של אלפי שקלים על מיחזור משכנתה

אני לא רוצה לשלם קנס של אלפי שקלים על מיחזור משכנתה

גם אני לא.

אבל, שים לב לנתון הבא. חתמת על חוזה ללקיחת משכנתא לתקופה מסוימת (נניח 20 שנים).

עברו (לדוגמה) 10 שנים, שמת לב ששילמת עשרות אלפי שקלים ויתרת החוב שלך כמעט ולא קטנה. עשית בחכמה, בדקת את ההלוואה והחלטת למחזר אותה ולהפכה למשכנתא יעילה.

עד כאן הכל טוב. הבעיה, הבנקאי אומר לך כדי למחזר תצטרך לשלם "קנס" פירעון מוקדם של 30,000 ש"ח. המון כסף. אינך רוצה לשלם ולכן אתה עוזב את הסניף.

טעות גדולה. 

עמלת הפירעון המוקדם נועדה על מנת לפצות את הבנק עבור ה"נזק" שפעולת המחזור גרמה. כלומר ככל שעמלה זו גבוהה יותר כך ה"נזק" לבנק גדול יותר.

כיוון שה"נזק" לבנק הוא הרווח שלך, ניתן לומר בדיוק הפוך ממה שאומר הפקיד: ככל עמלת הפירעון המוקדם גדולה יותר, כך למעשה התועלת של המחזור גדולה יותר.

כלל האצבע אשר תואר למעלה  נכון ברוב המקרים. ישנם שני חריגים עיקריים אשר עלולים לחבל בכדאיות המחזור:

א. הלוואה שנלקחה לפני פחות משלוש שנים.

ב. כאשר הריבית שמציע הבנק למחזור המשכנתא הינה ריבית גבוהה מהריבית הממוצעת.

כדאי לבדוק כל מקרה לגופו.

ניתן להעביר אלי מסמכים עם יתרות הלוואה לבדיקת כדאיות מיחזור.

מספר הפקס שלי: 077-444-8030 או באמצעות המייל rimon@EffectiveMortgage.co.il.

מחשבון לחישוב עמלת פירעון מוקדם