מיחזור משכנתה – מי, מתי ולמה

אחד הדברים ששמתי אליהם לב מתחילת עבודתי הוא שיש בנושא משכתנאות המון "תורה שבעל פה" שעוברת מאם לבתה, מאב לבנו, מפייסבוק ל… וכו'. המשותף לכל הדברים האלו שאינם כוללים אשת מקצוע הוא שהם במקרה הטוב לא מדוייקים ובמקרה השכיח מוטעים לחלוטין. מאמר זה עוסק בנושא המשמים(ככל שמאות אלפי שקלים יכולים להיות משמימים), מיחזור משכנתה. נתקדם צעד אחר צעד כי אפילו להגדרת המונח מיחזור משכנתה ראיתי גרסאות שונות ומשונות.

הגדרה

מיחזור משכנתה הוא פעולה בה סוגרים חלק מהמשכנתה באמצעות הלוואה אחרת. אם למשל יש לי כסף באמצעותו אני סוגר חלק מהמשכנתה זה לא מיחזור אלא פירעון מוקדם.

למה בעצם לקחת הלוואה כדי לסגור הלוואה? אין במשכנתה או בהלוואות אחרות מנגנון של שינוי תנאים. הדרך היחידה לשנות את תנאי ההלוואה היא לקחת הלוואה חדשה ובאמצעותה לבצע פירעון מוקדם. שתי הפעולות: לקיחת הלוואה ופירעון הלוואה מביאים לתוצאה הסופית – מיחזור משכנתה דהיינו מצב בו יש לנו הלוואה חדשה בתנאים שונים מההלוואה הקודמת. אני בכוונה כותב משכנתה היא סוג של הלוואה. אני בכוונה כותב שמיחזור משכנתה מבוצע על ידי הלוואה אחרת כי בהחלט יכול להיות מצב שאין לי כסף לסגור חלק מהמשכנתה אבל יש לי אפשרות לקחת ממקור כלשהו הלוואה בתנאים טובים משל המשכנתה הנוכחית ולבצע את המיחזור בצורה כזו. עוד על כך בהמשך. זו טעות נפוצה לחשוב שאם אנו מדברים על מיחזור משכנתה אז צריך בהכרח לבצע זאת עם משכנתה. באותו אופן גם לחשוב שהדרך היחידה לממן רכישת דירה היא משכנתה זו שגיאה. פעמים רבות יש מקורות אחרים עדיפים. בגלל זה אני מעדיף להיקרא יועץ מימון לרכישת דירה או יועץ כלכלי לרכישת דירה ולא יועץ משכנתה המרמז על דרך אחת בלבד לבצע המהלך.

למה כדאי דוקא עכשיו לבדוק אפשרות למיחזור משכנתה

יש שתי סיבות למיחזור משכנתה:

1. אנו מתקשים לעמוד בתשלומים החודשיים, רוצים להקטינם על ידי פריסת המשכנתה ליותר שנים במחיר צפוי של הגדלת תשלומים כוללים.
2. אנו רוצים לשלם פחות כסף לבנק. במאמר זה אתייחס רק לסיבה זו כי היא רלוונטית במיוחד לתקופה זו.
3. זה נראה לא אינטואיטיבי לבדוק דוקא עכשיו, לאחר שהריבית עלתה בצורה כל כך חדה ואולי לפני ירידת ריבית צפויה לבצע מיחזור משכנתה. המציאות כמו הרבה פעמים בכלכלה הפוכה מהאינטואיציה.

בשני מקרים לא כדאי לבצע מיחזור. אם לקחתם את כל המשכנתה בריבית קבועה נמוכה מהריבית היום, אין טעם במיחזור. אם יש לכם רכיב פריים בהלוואה שזינק באופן משמעותי אבל אתם מאמינים שמה שעולה גם יירד, אין טעם במיחזור בסבירות גדולה אך כדאי לבדוק.

ראשית יש לדעת שאפשר למחזר מסלול בודד מתוך המשכנתה. לדוגמה אם יש במשכנתה שלכם שלושה מסלולים, אתם יכולים לבחור למחזר מסלול בודד מתוך השלושה.

איך יכול להיות שאם לקחתי הלוואה לפני 4 שנים כשהריבית הייתה משמעותית נמוכה מהריבית היום אז היום אני יכול למחזר כדי לחסוך כסף?

הדוגמה הבולטת ביותר היא במסלול המשתנה כל חמש שנים צמודה למדד. במסלול עם ריבית משתנה מוגדר בנוסף לריבית ההתחלתית, נניח 1.5% כפי שהיה לפני כמה שנים גם נוסחה לשינוי הריבית בעתיד. הנוסחה בנויה מפרמטר המכונה עוגן בפי הבנקאים בתוספת X כלשהו. על גובה התוספת נוהל משא ומתן בעת לקיחת המשכנתה אך על גובה העוגן אין לנו שליטה. עוגן זה שמתואר בחוזה ההלוואה כתשואה ממוצעת של איגרות חוב ממשלתיות משתנה ללא שליטה לא של הבנקים ולא של הממשלה. מה שקובע אותו זו הבורסה או בהכללה, מידת האמון שמשקיעים מכל העולם ומישראל נותנים בכך שממשלת ישראל תפרע חובותיה.

ראו משכנתה זו מאוגוסט 2022:

480,000 שקלים שנלקחו לשלושים שנים(360 חודשים). ריבית הבסיס, העוגן הינה 0.16- (ריבית שלילית) בתוספת 2.5% מביא אותנו לריבית לתשלום למשכנתה בשנת 2022 של 2.34. מה משמעות הריבית השלילית של 0.16%? בגדול, שהמשקיעים כל כך בטוחים שממשלת ישראל תפרע חובותיה עד שהם מוכנים לקבל תשואה שלילית לאיגרות חוב של ממשלת ישראל. למה שמישהו יסכים להלוות 100 ולקבל בסוף השנה רק 84 שקלים? כי את 84 השקלים האלו הוא בוודאות יקבל. אותו אדם יכול היה להלוות לממשלת טורקיה 100 שקלים ולקבל בסוף השנה 120 שקלים(תשואת אג"ח ממשלת טורקיה 20%) אבל יכול להיות שגם היה מפסיד הכל. בשל כך ממשלה עם פחות אמון נדרשת לשלם ריבית גבוהה יותר. בחזרה למשכנתה שלנו. המסלול שלמעלה מתאר הלוואה בה הריבית מתעדכנת כל חמש שנים כלומר אם ההלוואה הנלקחה באוגוסט 2002 היא תעודכן באוגוסט 2027. בשלב זה, לא כ"כ מעניין. אבל, לאלפי אנשים שלקחו נניח לפני 2022 או שתדירות השינוי קצרה מחמש שנים מבוצע עדכון ריביות כעת. היום ריבית הבסיס לעיל היא 2.25%. עם אותה תוספת של 2.5% תגיע הריבית כעת ל- 4.75% כלומר, יותר מכפול הריבית שהייתה במקור. בהלוואה חדשה שמקבלים היום אפשר לקבל תוספת נמוכה בהרבה ועל ידי כך בסופו של דבר גם ריבית נמוכה יותר.

כמה זה שווה בכסף? מעט יותר מרבע מיליון שקלים במצטבר. סכום שאני מתכופף להרימו מהמדרכה ואפילו מוכן ללכת בשבילו לבנק. בסוד אגלה לכם שאפילו יותר מפעם אחת.

אם זה כל כך טוב למה לא כולם עושים זאת?

ראשית כל, הרוב לא עושים דברים שטובים להם. אנשים מעדיפים קוקה־קולה על מים. מעדיפים נטפליקס על הליכה בחוץ, מעדיפים לראות באח הגדול שיחות של אחרים מאשר לשוחח עם בני ביתם. לדעת שיש רווח כספי עתידי גדול ככל שיהיה מפיק לנו במוח פחות דופמין והורמוני עונג אחרים לעומת גלילה בטיקטוק. למה לא כולם עושים ובטח לא, אני רוצה לעשות כמו כולם, לא אמור להיות חלק מקבלת ההחלטות שלך אף פעם. "כולם" לא עושים זאת אבל במקביל "כולם" מתלוננים על מצבם הכלכלי. שחררי את "כולם" לדרכם.

אבל מה עם עמלת פירעון מוקדם?

החדשות הטובות – כנראה שלא תהיה לכם שום עמלת פירעון מוקדם. עמלת פירעון מוקדם מתרחשת רק כשהריבית הממוצעת היום נמוכה מהריבית הממוצעת ביום לקיחת ההלוואה. זה ככל הנראה לא המצב במקרה שלכם ולכן לא תהיה עמלה זו כלל. בדוגמה למעלה, החיסכון המדובר הוא במיחזור שלא כרוך בשום עמלה פרט לעמלה תפעולית של 420 שקלים(בגין סגירת ההלוואה הקיימת ופתיחת הלוואה חדשה). גם כשיש עמלת פירעון מוקדם ואפילו כשיש עמלת פירעון מוקדם של עשרות אלפי שקלים, פעמים רבות המיחזור משתלם. בדיקה מקצועית שלוקחת בחשבון עמלה זו תוודא זאת מספרית. למעשה הבעיה עם עמלת פירעון מוקדם היא לדעתי יותר הנזק הפסיכולוגי שהיא גורמת כשאנשים חוששים מבדיקת מיחזור מאשר התשלום שהיא מחוללת בפועל. קצת נוסטלגיה, דבריי בועדות הכלכלה של הכנסת בשנת 2018 בדיוק על הנזק הפסיכולוגי של עמלת פירעון מוקדם כשהייתה הצעת חוק לביטולה:

בסופו של דבר הכנסת התפזרה לפני שהחוק הבשיל ומאז מצאה הכנסת דברים אחרים לעסוק בהם. חשובים יותר או פחות.

זה שפיצר אז לא כדאי / שילמתי כבר את כל הריבית אז לא כדאי

מיתוס נפוץ אך מיתוס. הקדשתי לזה מאמר בעבר. אולי אעסוק בכך בהרחבה בעתיד. בקצרה, סימכו עלי(או ביחרו יועצת שאתם סומכים עליה), אין כל משמעות לאמירה שילמתי את כל הריבית. אין אף נקודת זמן בה לא כדאי למחזר בגלל שכביכול "בזבזת" את הריבית שכבר שולמה. אם ההלוואה לעשרים שנים ולאחר עשר שנים, אתם לוקחים הלוואה חדשה בריבית נמוכה יותר לעשר שנים נוספות – יהיה חיסכון. אם עברו 15 שנים ואתם לוקחים הלוואה בריבית נמוכה יותר לחמש השנים הנותרות יהיה חיסכון וכן הלאה. מהבחינה זו בשפיצר או בכל שיטה אחת תמיד כדאי למחזר אם מקבלים תנאים עדיפים. אם יהיו מספיק אנשים שיכתבו בתגוביות(טוקבקים) שנדרש לכך הסבר נוסף, אקדיש לזה מאמר מפורט בעתיד.

למה בכלל הבנקים מאפשרים למחזר? מה האינטרס שלהם?

כל סוחר בעולם כולל הבנקים מעדיפים להרוויח פחות מלא להרוויח כלל. הבנק יעדיף להוריד לכם את הריבית מאשר האפשרות שתיקחו את ההלוואה באמצעותה תסגרו את המשכנתה אצלו מבנק אחר או מכל מקור אחר ואז הוא יישאר עם אפס רווח במקום לצמצם את הרווח הגדול שהוא גובה כעת.

לפני כמה שבועות הייתי בפגישה עם מנהל אגף משכנתאות באחד הבנקים הגדולים לאחר שהתלוננתי על טיפול באחד הלקוחות שלי. ניצלתי את הפגישה כדי להכין מצגת עם כלל השיפורים שלדעתי אותו בנק יכול לעשות ובכלל זה ציינתי שבמיחזור הבנק הזה נותן הצעות פחות טובות מבנקים אחרים. התגובה הייתה תגובה תאגידית קלאסית:

1. אתה טועה – אנו מבצעים אלפי מיחזורים בחודש. אם היית צודק אנשים לא היו ממחזרים אצלינו. אולי ואולי לעבור בנק זה המון טרחה או שלאנשים שאינם עושים את אותה פעולה כמה פעמים בחודש יש פחות מודעות).
2. אם אינך טועה, מה למעשה אכפת לך? ודאי שאכפת לי. אני מאד גאה בכך שיש לי ללקוחות שמגיעים אלי שוב ושוב מעל עשור. כבר ליוויתי לקוחות סביב כל המעגל המשפחתי: רווקות, חתונה, ילדים וגירושין/מוות. לכל שלב הייעוץ הכלכלי שלו. באור ובחושך. בטוב וברע. אם יש בנק שאני יודע שבעוד X שנים יקשה על ביצוע מיחזור, אעדיף לא לסגור בו משכנתה היום. בעולם של רשתות, תאגידים רגישים לביקורות וגם אם אם הם מקשים על הפחתת הרווח שלהם באמצעות מיחזור הם ישתדלו שזה לא יהיה ברור כשמש.

למה בכל זאת אנשים לא ממחזרים?

1. לקיחת המשכנתה הייתה הליך מעצבן ולכן לא רוצים לחזור עליו.
2. קשה לנו לעשות דברים שלא חייבים לעשות. ע"ע הליכה 4 פעמים בשבוע. הנעה פנימית בעולם כל כך מאתגר מבחינת עומס משימות זה לא קל ובנתיים עובר הזמן. זה נכון לפעולה כמו בדיקת מיחזור משכנתה וממשיך לפעולות אולי פשוטות בהרבה כמו לקחת את סכום הכסף שהצטבר בעו"ש בבנק ולהעבירו לכל הפחות לפיקדון.

אוקיי, מה הלאה?

קל. מה שצריך כעת זה באמת לבדוק האם כדאי לבצע מיחזור. כבר עכשיו אפשר דרך האינטרנט להוציא דו"ח יתרות משכנתה או לכל הפחות לשים ביומן תזכורת לעשות זאת ביום ראשון בבוקר. אני ממליץ בחום על תזכורת שחוזרת על עצמה כל יום עד שתבצעו בפועל. זיכרו – רבע מיליון שקלים. מצידי, קחו חופש מהעבודה עד ביצוע משימה זו. זה עדיין ישתלם. דוגמאות ודרכי הפקת דו"ח יתרות אפשר לראות כאן

לאחר הפקת הדו"ח שילחו אותו אלי לבדיקה וקבלת חוות דעת מפורטת על כדאיות ביצוע המיחזור. הבדיקה עולה 300 שקלים אך לדעתי כדאי לעשותה בצורה מקצועית על ידי גורם בלתי תלוי.

המון המון בהצלחה ושימרו היטב על ארנקכם.