לקנות או לשכור – סופי סופי או שלא כל כך

כאן 11 החלה לשדר את הסדרה מתחת לבלטות עם שאול אמסטרדמסקי. הפרק הראשון עסק בשאלה האם כדאי לקנות או לשכור דירה. אני ממליץ על הצפיה על אף שיש לי ביקורת רבה על התוכן. באופן כללי, זה הרגל טוב לדעתי להיחשף גם לדברים איתם לא מסכימים. מקווה שמעבר לביקורת תפיקו מה"דיון" שלי עם אמסטרדמסקי דבר או שניים באופן כללי. עיסוק בחינוך פיננסי נדיר מאד בתקשורת ולכן התכנית עצמה באופן כללי מאד מבורכת.

בסוף המאמר הפניה לפרק עצמו למי שרוצה לצפות בו. לדעתי אין בכך חובה לפני שקוראים מאמר זה.

אובססיה

התכנית מתחילה בכך ששאול מכנה את הרצון לרכוש דירה אובססיה. בשיח העת הזו כמעט בכל נושא מקובל על ידי רבים לחשוב שמי שחושב אחרת הוא אובססיבי, רגשני, ביביסט, שמאלני וכו'. לא מספיק לחשוב שמישהו שחושב אחרת ממני הוא פשוט שוגה(או שאני שוגה) אלא יש צורך לתייגו. זה נובע פעמים רבות מעצלנות. אם אתייג מישהו פעם אחת כביביסט או כשמאלני, מתנחל, קהלת או הקרן החדשה, לא אצטרך להשקיע עוד מאמץ כדי לראות האם יש דברים בהם הוא כן אומר דברי טעם. כך אנו מאבדים את היכולת לשתף פעולה והופכים את כל החיים שלנו למשחק מכבי נגד הפועל. זה מזיק לכולם ומפורר את היכולת שלנו כחברה להתקדם. זו אגב בעיה שמתגברת בכל העולם החופשי מסיבות שונות שלא זה המקום לדון בהן.

ספרתי לאורך הפרק 4 פעמים בהם כונו אלו שחושבים אחרת משאול כאובססיביים ועוד מספר פעמים כרגשנים. עובדות לא סופקו לתמיכה במחשבה כאילו "הישראלים" שונים משאר תושבי העולם. אחוז הבעלות על דירות בישראל לא מראה באופן מוחלט על אובססיה. כ- 70% מאזרחי ישראל חיים בדירה בבעלותם. יש מדינות עם אחוז גבוה יותר ויש עם אחוז נמוך יותר. שאול מציין כי בארה"ב למשל ברירת המחדל אינה לקנות דירה. הוא לא מספק נתונים וכשבדקתי ראיתי שכ- 65% מהאמריקאים גרים בדירה בבעלותם. מעט נמוך מבישראל אבל בטח שלא מראה על הבדל מהותי בתפיסות העולם ובעיקר לנוכח העובדה שבישראל אחוז צעירים גבוה בהרבה. דוקא ממי שמזכיר כמה פעמים רגש לעומת היגיון, הייתי מצפה להרבות בנתונים.

דירה זה כמו ליסינג שכירות זה זריקת כסף לפח

דעה רווחת היא ששכירות זו זריקת כסף לפח. זה לא נכון. אין הבדל כלכלי בין שכירת כסף ותשלום ריבית או שכירת בלוקים ותשלום שכר דירה. האמירה שבמקרה של שכירת כסף "בסוף אפסיק לשלם ותישאר לי דירה" היא נכונה אבל אינה תורמת להחלטה. אם את ההון העצמי ואת הפער בין שכירות לבין משכנתה תשקיע אז בסוף יהיה לך כסף לקנות דירה במזומן. יש האומרים שתשלום המשכנתה נמוך יותר מדמי השכירות. זה פעמים רבות נובע מכך שאת השכירות הם משלמים נניח בתל אביב וכשהם רוצים לרכוש הם עוברים לפתח תקוה/ראש העין וכו'. על דירה זהה, משכנתה תדרוש תשלום גבוה יותר בגלל הצורך להקטין את החוב בנוסף לתשלום שכירת הכסף, הריבית.

מהצד השני לומר ששכירת דירה זה כמו "ליסינג" זו לדעתי אמירה מטעה. ליסינג אינו השכרת רכב. ליסינג הוא עסקה מורכבת של תשלום מקדמה, תשלום חודשי ובסוף חובת כניסה לעסקה נוספת של מקדמה או רכישת הרכב שהיה אצלנו. אבל הבדל הרבה יותר גדול הוא שכשאנו שוכרים דירה, אם נניח שהשכירות לא עולה אף פעם זה זרם תשלומים קבוע על נכס עם ערך קבוע. ערך המכונית ששכרנו בעסקת ליסינג יורד כל הזמן ולכן החברה המשכירה דורשת מאיתנו להחליף את הרכב אחת לשלוש שנים עם תשלום מקדמה נוספת. בדירה להשכרה יש לנו חופש לשכור דירה ישנה או דירה חדשה. להישאר בעסקה שנה או 10 שנים(בהנחה שהמשכיר בסדר עם זה). בליסינג העסקה היא תמיד לשלוש שנים. למעשה ככל ששאול תומך בשכירת דירה ולא הקניה, השוואה של זה לליסינג נותנת את הרושם שהוא תומך גם בליסינג כחלופה לרכישת רכב חדש. זה מצער כי לרוב האנשים רכב חדש ובמיוחד כשאין לך את הכסף לרכוש אותו זה צעד משמעותי מאד בהתדרדרות כלכלית או לכל הפחות בויתור על צמיחה כלכלית.

היעזרו במומחים הנכונים

פעם עבדתי בחברת ייעוץ בנושא מערכות מידע. נתתי ייעוץ בחברות גדולות(בנק הפועלים, חברת ביטוח מגדל, יבואני הרכב דוד לובינסקי, בנק מזרחי, שירות בתי הסוהר וכו'). בבדיחות הדעת נהגנו לומר שהדבר הכי חשוב ליועץ חיצוני זה להבין מי חותם על השיק שלו ואז לחזור במילים מתוחכמות על הדברים של אותו אדם כדי שימשיך לחתום על השיקים שלנו. שיטה זו אולי מביאה פרנסה ליועץ אבל פעמים רבות לא מקדמת את הייעוץ. היא יוצרת קונספציה קבועה המזינה את עצמה והמחיר ב- 99% מהמקרים אינו טרגדיה רבתי אבל הוא בטח לא תורם לקבלת החלטות טובות. שאול פיתח קונספציה, קרא לכל מי שאינו מסכים איתה רגשן או אובססיבי ואז הביא מחבר ספר על השקעות בבורסה כדי להסביר למה עדיף לגור בשכירות ולהשקיע הכסף. כשרוצים לקבל החלטה כדאי לשמוע אנשים שמאתגרים את מה שאת חושבת ולא כאלו שמחזקים את דעתך. גם ככה כולנו סובלים מהטיית האישוש נטיה לפרש נתונים באופן שמחזק את מה שחשבנו לכתחילה. כשמביאים איש מקצוע כדאי להביא מישהו שמגוון את דעתינו ולאו דוקא מי שלכתחילה אנו יודעים שיחזקה. אנשים שהגיעו אלי לייעוץ שמעו ממני פעמים רבות את המשפט, זה לא משנה מה אני הייתי עושה. מה שמשנה זה מה אני חושב שלכם על בסיס מה X,Y,Z ששמעתי מכם עדיף לעשות. שנים אחרי אותה פגישה אני זוכר את האישה שרצתה להכניס "חשיבה הגיונית" בבעלה ולכן הביאה אותו אלי לייעוץ בתקווה שאחזק דעתה לגבי היגיון המהלך עליו חשבה. לא יודע אם בדיעבד היא התבאסה על הכסף שעלה הייעוץ אך מסקנתי עבורה הייתה: אם תלכו בדרך שלך בעוד עשור אולי יהיה לכם יותר כסף. בעשור זה בן זוגך יהיה אומלל והסיכוי שתצטרכו לחלק את הכסף לשניים יגדל. מבחינה הגיונית עדיף לך לא ללכת בדרך עליה חשבת או מה שאת רוצה זה להגדיל את הונך כמה שיותר.

איך לבחור יועץ?

אני חושב שהדבר שהכי הפריע לי בתכנית זה שהמילה ייעוץ מקצועי או נגזרת כלשהי שלה נעדרה לגמרי מהדברים. שאול התיימר לקבוע מה עדיף לאנשים לעשות. זה לא משנה אם הוא הודה בכנות שהפסיד כתוצאה מהחלטה שקיבל עבור עצמו מאות אלפי שקלים או שהיה מרוויח מאות אלפי שקלים. המחשבה שבנושא מסוג זה אפשר לתת "פתרון בית ספר" שיתאים לכולם דרך הטלויזיה היה מחשבה שגויה ויכולה להיות אף מזיקה למי שיפעל באופן אוטומטי על פי ההמלצה שקיבל ממישהו שלא מכיר אותו, את נתוניו ואת העדפותיו. זה היה מעניין לראות שדוקא משהי מהרחוב אמרה לשאול בדרך אגב, לך התאים ככה ולנו התאים אחרת. זו למעשה כל התורה כולה. כלכלה היא ממדעי החברה ולא המדעים המדוייקים. שאול הפסיד כאמור מאות אלפי שקלים בעקבות החלטה שקיבל אבל לדעתי הוא הגדיל את היקף ההפסד בכך שבחר להפסיד גם את הלקח/השיעור מהאירוע. אם למשל לפני שקיבל את ההחלטה לא לקנות את הדירה להשקעה כי אין לו כח לשוכרים וכו' היה מתייעץ עם מי שיש לו ניסיון בהשקעות והיה שומע על אפשרות למסור את כל הניהול למישהו אחר תמורת תשלום, אולי דעתו הייתה משתנה?

השקעה בשוק ההון כחלופה לרכישת דירה

תמיר מנדובסקי אותו אירח שאול כדי לחזק דעתו. תמיר מחבר הספר המומלץ השקעות לעצלנים עליו אולי אכתוב בעתיד. סיימתי לקרוא אותו לפני כמה שבועות. תמיר הוא כוכב. הספר שלו הפך לרב מכר והוא בהחלט חוליה חשובה מאד בהפצת נושא ההתנהלות הכלכלית הנכונה. הליהוק שלו לתכנית היה לדעתי לא מוצלח גם כי הוא לא גיוון את הדעה הראשית וגם וזה הרבה יותר חשוב כי הוא חסר ניסיון אמיתי בנושא עליו הוא בא לדבר – ייעוץ להתקדמות כלכלית של משפחות. מדבריו השתמע ששוק ההון עושה תשואה רבה יותר משוק הנדל"ן(אפשר להתווכח על קביעה זו אבל זה לא ממש חשוב כעת) ולכן עדיף להשקיע בשוק ההון. בספר שלו עצמו הוא קובע שלפני שמשקיעים בשוק ההון יש לבדוק מה היכולת של אדם לסבול תנודתיות. כאשר מי שירידה של נניח 30% מההון שלו בתוך זמן קצר גורעת שינה מעיניו, אולי 100% מהונו במניות זה לא רעיון טוב בשבילו. הנדל"ן אולי עולה פחות(אפשר כאמור להתווכח על כך) אבל הוא עולה בצורה יחסית עקבית. שוק ההון בממוצע אולי עולה יותר אך אופי העליה שלו תנודתי מאד. אנו רואים כעת, אפריל 2025 איך בימים בודדים השוק יורד ב- 5%. אדם הבוחר להשקיע הונו בבורסה במקום בדירה צריך לשאול עצמו מה ירגיש אם מיליון שקליו יהפכו תוך שבוע ל- 950,000. במידה וזה ידיר שינה מעיניו, עדיף לו לקנות 100% מניות בשוק ההון ואז חיבוי התשואה שונים לגמרי.

^{הלוח במשרד שלי בסוף ייעוץ כלשהו השבוע}