ראשי » בלוג » מע"מ אפס לדירה ראשונה – כדאי ?

מע"מ אפס לדירה ראשונה – כדאי ?

מעמ אפס
לאחרונה הוצגה על ידי שר האוצר תכנית להקלה במיסוי רכישת דירה ראשונה לזוגות צעירים. במסגרת התכנית המוצעת, לא יגבה מע"מ על רכישת דירה מקבוצות אוכלוסיה שונות של רוכשי דירה ראשונה:

1. זוגות עם ילד אחד שאחד מבני הזוג שירת בצה"ל או בשירות אזרחי.

2. רווקים מעל גיל 35 אשר שירתו בצה"ל או בשירות אזרחי.

יש לציין כי התכנית אינה בגדר הצעת חוק עדיין' אלא רק כותרת בעיתון ואין לדעת מה יאושר בסופו של דבר ומה לא. שר האוצר לפיד מעודד בדרך כלל ביקורת רבה, אשר לדעתי האישית, רובה ככולה אינה עניינית כלל. בעניין התכנית הזו, אני חושב שהיא פשוט גרועה. לטעמי יש מספר נקודות עליהן לא חשבו עד הסוף בעת הכרזת התכנית.

1. הורדת מחירי הדיור –  לתכנית מטרה מוגדרת, הוזלת דירות. אם אכנס לראשו של לפיד, אני מניח שאראה משהו בנוסח: אני אפחית את המע"מ ב- 18%, המחיר יוזל ב- 18%. יש עם זה רק בעיה קטנה אחת, זו הנחה שמנוגדת לכללים הכלכליים ולהיגיון. ניקח לדוגמה את הקבלן משה בונה בניינים בע"מ. קבלן זה בנה בניין והצליח למכור חלק מדירותיו ב- 1.8 מיליון שקלים. עכשיו אומרים לו, אנו מאפשרים לך להפסיק לגבות מע"מ. מה יעשה הקבלן? הוא רואה שאנשים מוכנים לקנות את הדירות ב- 1.8 מיליון, אז הוא פשוט ימשיך למכור באותו מחיר וירוויח עוד 18%. כל עוד יש ביקוש לסחורה במחיר מסוים, היא תמשיך להימכר במחיר זה, ללא קשר לעלות הייצור שלה. למדינת ישראל יש ניסיון עם מע"מ אפס. באילת אין מע"מ. כל מי שהסתובב שם ראה שהמחירים לא בהכרח זולים יותר. אנשים מוכנים לשלם אז הסוחרים מרוויחים יותר. במקרה של אילת, זה בסדר, כי המטרה הייתה לעודד את תושבי המקום, והם אכן מרוויחים יותר. האם זה מביא תועלת ללקוחות? האם האינטרס הציבורי הוא שהקבלנים ירוויחו יותר?

2. שוק שחור – התכנית מחייבת את מי שקיבל הקלה במע"מ לחכות 5 שנים לפני שימכור את הדירה. איך בדיוק מתכוון האוצר לבדוק שדירות שנקנו ללא מע"מ לא ימכרו שוב לאחר בכן ?

3. עידוד רכישה מקבלנים –  קבלנים מוכרים דירות עם מע"מ. מוכרי דירות יד שניה אינם מתעסקים במע"מ אך כיוון שאותה דירה נמכרה עם מע"מ במקור, ערכה נגזר ממחירה כולל מע"מ ומחיר דירות דומות באותו אזור. בא עכשיו האוצר ואומר למשפחות הצעירות: את הטבת המע"מ תקבלו רק בעת קניה מקבלנים. זה מטופש משתי סיבות:

  • קניה מקבלן הרבה יותר מסוכנת והרבה יותר יקרה. אישית, אני ממליץ לא לקנות כלל דירה ראשונה מקבלן. בעתיד אולי אכתוב על כך מאמר שלם. מוזר שהאוצר יוצר העדפה לקבלנים.
  • מחיר עולה כאשר הביקוש עולה על ההיצע. עד ביום הביקוש של זוגות צעירים התחלק על פני שני סוגי שווקים: דירות מקבלן ודירות יד שניה. כעת האוצר דוחף את הצעירים רק לדירות קבלן. ביקוש עולה –> מחירים עולים. הפוך מהמטרה המקורית.

 4. קבלנים או בלשים  –  אם תאושר הצעת לפיד, ידרשו הקבלים להציג שני מחירונים לדירות: עם מע"מ וללא מע"מ. הקבלנים ידרשו לקבל הצהרות כאלו ואחרות מהרוכשים ועל פיהן לדעת איזה מחיר לגבות מהם. האם בתוך עמו חי האוצר? קבלנים רוצים לבנות ולמכור. מה להם כל הבלאגן של מצב משפחתי של הרוכשים, יש ילד ? אין ילד? זה מעניין אותם ?

5. למה דוקא דירות? מע"מ משלמים על מים, חשמל, לחם, אינסולין ומגוון מוצרים אחרים. מע"מ אפס משלמים כיום רק על ירקות ופירות. מידי כמה שנים מנסה האוצר לבטל הפטור ממע"מ על ירקות ופירות ונכשל בכך. קשה להבין מדוע חושב האוצר שדירה היא מוצר חשוב יותר מאשר כסא גלגלים, לחם, מים או חשמל. מדוע על כל אחד ממוצרי היסוד יילקח מע"מ ועל דירה לא?

6. עידוד לרכישת דירה גדולה – אחת הטעויות הגדולות ביותר של זוגות צעירים היא המחשבה של רכישת בית חלומות  שישמש אותם כל החיים.  קניה של דירת 5 חדרים (כדוגמה), כאשר יש צורך בפועל בשלושה חדרים תעלה לזוג עשרות או מאות אלפי שקלים בתשלומי ריביות והצמדה מיותרים. הרבה יותר נכון הוא לקנות דירה צנועה בפעם הראשונה ואז לשדרג כשנוצר הצורך האמתי. בא האוצר ונותן תמריץ בדיוק לדבר הלא נכון כלכלית: ככל שהזוג ירכוש דירה יקרה יותר, כך יקבל יותר כסף "במתנה" עקב ביטול המע"מ. ההטבה ניתנת רק לדירה ראשונה ולא למשפרי דיור ולכן יש כאן דחיפה לביצוע צעד כלכלי שגוי ומאד מסוכן.

7. לפעמים לא יכולים להחזיק בדירה 5 שנים –  הצעת האוצר מדברת על החובה להחזיק בדירה 5 שנים. ראינו בסעיף הקודם שישנו תמריץ לזוג לקחת סיכון מיותר בהצעה זו. סיכון מיותר יכול להביא גם לקריסה. יכולות להיות גם סיבות נוספות לרצון הזוג למכור הדירה לפני תום 5 שנים. נניח שמזובר בזוג ישר אשר יצהיר שזו כוונתו, מה יעשו? יבקשו מהקבלן לבוא לגבות ממנו מע"מ ? מע"מ יחסי? ישלחו את הזוג לעמוד יום שלם בתור במשרדי המע"מ כדי לשלם במזומן ?

8. הצעת לפיד פשוט מיותרת – יש למדינה מכשיר מוכן, פעיל ויעיל בהרבה. קוראים לו משכנתת זכאות. רוצים להקל על זוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה? למדינה יש כבר מנגנון שלם הכולל את בדיקות השירות הצבאי, קריטריונים כלכליים, מספר ילדים וכו' ואז מאשר הלוואת זכאות. הבעיה, תנאי הלוואת זכאות לא עודכנו כבר שנים וכך היא למעשה עוקרה מתוכן – תנאי הלוואת הזכאות גרועים מתנאי השוק הרגילים.

מדוע הלוואת זכאות עם תנאים משופרים כגון מענק מותנה מתאימה יותר להשגת המטרה של עזרה לזוגות צעירים:

1. בנושא הגדלת הביקושים, הלוואת זכאות אינה שונה ממע"מ אפס אך לפחות היא מחלקת את הביקוש גם לדירות יד שניה ולא שולחת את הזוגות דוקא אל זרועות הקבלנים על שלל התוספות, ההצמדות וליקויי הבניה שלהם.

2. הלוואת זכאות אינה מאפשרת מכירת הדירה. הלוואה זו הניתנת כמענק עומד כלולה במשכנתא. לא ניתן לפרוע את המשכנתא כל עוד לא מחזירים את הכסף שניתן כמענק עומד לתקופה של נניח 5 שנים.

3. כאמור, ברגע שמטפלים בנושא ההקלות דרך מנגנון הלוואת הזכאות, אין זה משנה היכן בוחרת המשפחה וממי לקנות את ביתה.

4. איסוף המידע – הוצאת תעודת זכאות מבוצעת על ידי הבנק למשכנתאות. בניגוד לקבלן, הבנק למשכנתאות ממילא אוסף מידע רב על הלווה, כדי לאשר לו משכנתא. הבנק למשכנתאות מיומן הרבה יותר מהקבלן באיסוף מידע זה וגם נכון יותר שגוף אחד בלבד יאסוף את המידע של הקונים. הבנק מפוקח על ידי הפיקוח על הבנקים ויש למדינה הרבה יותר סנקציות אפשריות כנגד בנק מאשר כנגד קבלן במידה וזוג ללא ילדים "יגלה" ילד חדש בעת רכישת הדירה.

בשולי הדברים, אני חייב להתייחס גם לטענות ההפליה כביכול שיש בהצעה זו כנגד אוכלוסיות שונות. זו בעיני טענה מוזרה. כל דבר שעושה המדינה כולל בתוכו הפליה לטובת או לרעת משהו שהיא רוצה לעודד או לצמצם.

העובדה שהמדינה לקחה אותי לחמש שנים בצבא (3 סדיר + חודש*20 שנים במילואים) היא אפליה. העובדה שאשה עובדת מקבלת חצי נקודת זיכוי היא אפליה. גבר המשלם מזונות מקבל נקודת זיכוי זו אפליה. הקלות במס ליישובי קו עימות זו אפליה, נפילת קסאמים על שדרות זו אפליה, סבסוד לימודי התמחות של רופאים מרדימים זו אפליה. כאמור, כל קביעת מדיניות כלשהי משמעותה אפליה כזו או אחרת.

אני לא רואה כל רע בכך שהמדינה תיצור אפליה מתקנת לאלו אשר תרמו לה. בעבר השירות בצה"ל היה חסום לחלק מהאוכלוסיות ולכן נטען שזה לא הוגן לא לתת למשל לערבי להתגייס ובמקביל לקנוס אותו על אי גיוס. כיום האפשרות להתנדבות אזרחית פתוחה לכולם. צעיר ערבי יכול להעביר חוג כדורגל לנוער בסיכון מישובי המגזר ולזכות להטבות של יוצא צה"ל.  טוב עושה המדינה כשהיא מתגמלת (בתגמול זעום ביחס להשקעה) את אלו שנענים לקריאתה אל הדגל.

לסיכום

  • הצעת האוצר לדעתי אינה טובה לא לזוגות ולא למדינה.
  • כל "שיפור" אשר כולל בחובו עוד מערכת בירוקרטית חדשה, הוא בעייתי מאד. במקרה זה לא רק שיוקטנו תשלומי המס למדינה אלא שיהיה צורך במערכת בירוקרטית חדשה ובצבא פקידים נוסף כדי להפעיל את האופרציה המתוכננת.
  • כלל האצבע לדעתי לפני כל רעיון חדש הוא "האם יהיו טפסים נוספים שצריך למלא?" "האם יהיה צורך בעוד תחנות בהן מחתימים פקידים על אישורים?"  אם התשובה חיובית, יש סיכוי גבוה שההצעה פשוט לא טובה.
  • למדינה יש מנגנון מוכן ופעיל, הלוואת זכאות, באמצעותו יכולה המדינה כבר היום, מיד, ללא שינוי חקיקה כלשהו לתת לכל רוכש דירה ראשונה שעומד בקריטריונים מסוימים, סכום כסף, לבחירת המדינה, כמענק עומד. זה פשוט זה קל וזה יחסוך את כל החסרונות שלעיל.

תודה על הקריאה.

חושבים שיש משהו במה שכתבתי למעלה? תוכלו לומר זאת גם לשר האוצר. כתבתי זאת בפייסובק שלו, תוכלו להוסיף הערות ול"חבב" הודעתי.

לחצו כאן למעבר להודעת הפייסבוק שלי לשר האוצר. 

תגובות על: “מע"מ אפס לדירה ראשונה – כדאי ?

  1. 1. ההטבה הינה רק לחלק מקונים, כלומר ניתן לבדוק להשוות את מחיר הדירה לאילו שכן משלמים מעמ (דיווח לשלטונות המס, דיווחים לבנק במלווה, דיווחים לפי חוק ערבות המכר).
    2. כל עסקת מקרקעין מדווחת לשלטונות המס
    3. יכול להיות שזה נכון, אבל זה הרע במיעוטו
    4. לא יבוצע ע"י הקבלנים אלא ע"י שלטונות המס. כמו שהקונה משלם מס רכישה או מקבל פטור, הוא יקבל זיכוי או החזר על המעמ.
    5. מכיוון שהמטרה להוריד את מחירי הדיור
    6. נכון
    7. יגבה ע"י שלטונות המס, כמו כל חוב אחר של הנישום
    8. גם סעיף זה גורם ללקיחת משכנתה גדולה יותר, כמו בכתוב בסעיף 6

    ואם כבר, הפתרון הוא הגדלת ההיצע. המדינה נמנעת לשווק קרקעות ולתת אישורי בניה בגלל שנוח לה להרוויח ממחירי הקרקע הגבוהים.

  2. שלום טל,
    ראשית כל תודה על הקריאה ועל התגובה המפורטת.
    לעצם הנקודות שהעלית:
    1. באופן כללי כל אחד משלם מחיר שונה על דירה בכפוף למשא ומתן שניהל, למועד החתימה על החוזה, מועדוני לקוחות שונים וכו'. לאוסיף על כך השוואות אשר יזהו איזו הנחה ניתנה בגלל המע"מ ואיזו מסיבה אחרת נראה לי בלתי אפשרית.
    2. נכון. אך להתחיל בביצוע בדיקה לאחור האם הדירה נקנתה בחמש השנים האחרונות והאם שולם מע"מ זה מסורבל.
    3. אני כאמור חולק עליך. ניתן בקלות לתת הטבה לרוכשים מבלי להתנות זאת בקניה מקבלן. סעיף 4 מציע לטעמי חלופה עדיפה.
    4. שליחה של זוג צעיר למערכת בירוקרטית חדשה (רשויות המס) כדי שיתנו אישור זה מסורבל וידרוש גם מרשויות המס מערכת פקידותית חדשה. כלומר, לא רק שגבינו פחות מס אלא הגדלנו את הוצאות המדינה. מישהו יצטרך לשלם את החשבון.
    5. כרגע זו המטרה. אבל כשפורצים את הגדר של מע"מ אחיד, אז ישנן מטרות נוספות חשובות. זה יתחיל מחול שדים של לחצים שונים.
    6. 😛
    7. בדיעבד אחרי 4 שנים? צמוד / לא צמוד ? לא זכרתי לדווח, יהיה קנס?
    8. לא מדויק. מערכת המע"מ בנויה על אחוז ממחיר הדירה ולכן ככל שהמחיר גדול יותר ה"מתנה" גדולה יותר. הלוואה עומדת ניתן לתת בסכום קבוע. נאמר 150,000 ש"ח שאיתם אדם יחליט אם לרכוש דירה בעפולה ב- 600,000 ש"ח או דירה דומה בתל אביב ב- 2,000,000 ש"ח.

    שוב תודה.
    רימון

  3. מה דעתך על הרעיון לעודד אנשים שלא לרכוש דירות ובמקום זה לגור בשכירות?
    אמנם במבט ראשון נראה שזה יגרום לעליית מחירי השכירות, אך זה לא בהכרח נכון – כל אדם שיעדיף לגור בשכירות במקום לקנות דירה אמנם מגדיל את הביקוש לשכירות, אך בה במידה מגדיל גם את ההיצע מכיוון שהדירה שהוא רצה לקנות תוצע להשכרה.

    מעבר לכך אני מסכים עם כל מה שכתבת, ואפילו חידשת לי דבר אחד או שניים למרות שגם אני כתבתי על הנושא בבלוג שלי..

    1. שלום אלי,
      ראשית כל תודה על תגובתך ועל המילים החמות.
      כאשר אומרים "לעודד אנשים לשכור במקום לקנות", צריך לומר
      באילו אמצעים יבצעו עידוד זה. בפועל, משפחה עם ילדים מתקשה
      לגור בשכירות בגלל חוסר היציבות הנלווה לכך ובגלל מאפיינים תרבותיים.
      לגבי ההיצע, אני לא חושב שזה יגרום לשינוי כלשהו. מספר הדירות ומספר האזרחים קבועים במידה מסוימת.
      עידוד לשכור ישנה את מבנה הבעלות אך לא ישנה משמעותית את מחיר הדירה, פשוט במקום שאנשים יקנו ויגורו
      בדירות, משקיעים יקנו וישכירו לאחרים. עקרונית, אני בהחלט בעד השכרת דירה במקום רכישה, כל עוד אין ילדים
      במשפחה.
      שוב תודה, רימון

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *


תגובות מפייסבוק: