ראשי » בלוג » דרמה בעולם המשכנתאות – או שלא

דרמה בעולם המשכנתאות – או שלא

כותרות העיתונים אתמול דיברו על דרמה בעולם המשכנתאות. לא פחות. במאמר זה אתאר מה בדיוק קרה ואיך זה ישפיע. ספויילר קצר: לא דרמה ולא חצי דרמה.

בשנת 2013 קבע בנק ישראל מספר מגבלות על המשכנתאות אשר קיימות עד היום. בין השאר נקבע כי הלוואות אשר בהן הריבית משתנה בתדירות של יותר מאחת לחמש שנים, כתבתי זאת ככה ולא הגבלת פריים לשליש כי בעבר היו גם מסלולים עם ריבית המשתנה כל שנה, שנתיים וכו'. רשמית מסלולים אלו עדיין קיימים אבל בגלל שהמגבלה יצרה סוג של "קיבוץ" כל המסלולים עם ריבית המשתנה בתדירות של יותר מאחת לחמש שנים תחת מגבלה אחת הציבור והבנקאים (שהינם למעשה חלק מהציבור) מחקו בפועל את שאר המסלולים ונשארו עם הפריים כיוון שבו הריבית הנוכחית הייתה נמוכה ביותר.

באופן דומה המגבלה מחקה להלכה את המסלולים בהם הריבית הייתה אמורה להשתנות כל 7 שנים, 10 שנים וכו' שהיו נהוגים לפני המגבלות כיוון שבמשתנה כל 5 הריבית הייתה הכי נמוכה וממילא הלוואה יציבה יותר כמו הלוואה בריבית משתנה כל 10 שנים נכנסה תחת אותה רמת סיכון על פי בנק ישראל כמו משתנה כל חמש שנים.

אתמול פרסם בנק ישראל טיוטה לשינוי ההחלטה שלו. על פי טיוטה זו, כל ההלוואות בריבית משתנה ייחשבו כזהות מבחינת הסיכונים. כלומר אם קודם לטיוטה של אתמול היינו חייבים לפחות שליש מההלוואה בריבית קבועה ועד שליש מההלוואה בריבית המשתנה יותר מפעם אחת בחמש שנים (ההנחיה המקורית כלל לא הזכירה את המונח פריים), כעת כל מה שאנו צריכים זה שליש מההלוואה בריבית קבועה (צמודה או שאינה צמודה) ואם השאר שנעשה מה שאנו רוצים.

מה בעצם קרה אתמול?

כלום!

על אף שהעיתונות כדרכה יצאה עם כותרות כמו הודעה דרמטית או ביטול מגבלת שליש פריים וכו', בפועל ממש לא קרה שום דבר. גורנישט. תמיד כשאתם קוראים ידיעה בעיתונאים כדאי ללכת למקור. לא תמיד זה קל. עיתונים אוהבים לכתוב בנק ישראל הודיע אך לא אוהבים לשים את המקור כדי שתמשיכו לקרוא אותם ולא תדלגו החוצה משדה הפרסומות שלהם. תוכלו להקליק כאן כדי לראות את ההודעה הרשמית של בנק ישראל. יש להצטער כי בהודעה זו בחר המפקח על הבנקים כן להתייחס רק לפריים למרות שכאמור ההגבלה כלל לא דיברה על הפריים אבל שני דברים ברורים מההודעה:

א. נוכל לקחת כל הרכב של משכנתה ובלבד ששליש ממנה יהיה בריבית קבועה (צמודה או שאינה צמודה).

ב. ההחלטה כלל לא נכנסה לתוקף ואין תאריך יעד לכניסת ההחלטה לתוקף. תוכלו לראות זאת בקישור ששמתי למעלה. כל מה שבנק ישראל כתב הוא שלאחר קבלת ההערות לטיוטה שפרסם אתמול "תגובש ההנחיה הסופית תוך מספר שבועות.​ ​". יש שמועות שונות הקושרות הנחיה סופית לתחילת שנה אבל אלו רק שמועות.

לענין לוחות הזמנים לביטול מגבלת שליש פריים (אני משתמש במונח זה לשם נוחיות למרות שכאמור הוא אינו מדוייק) חשוב להדגיש כי ביטול מגבלת בנק ישראל אינה מחייבת את הבנקים לבטל את המגבלה מבחינתם. אף אחד לא חייב לתת לכם הלוואה מסוג כלשהו. זה לא שהפריים פחות רווחי ממסלולים אחרים כפי שרבים חושבים בטעות. העניין הוא טכני לגמרי. בבנק, הסניפים, הבנקאים וערימות הניירת הינם תפאורה. הבנק הוא בעיקרו בית תוכנה ענק שגם עוסק במכירת מוצרים כספיים. מחלקת המיחשוב בכל בנק כוללת מאות אנשים אשר צריכים לכתוב תוכנה חדשה עבור כל מוצר או שינוי במוצר קיים. כך למשל דיסקונט החליטו שאינם כותבים תוכנה עבור משכנתה בהחזר קרן שווה אז הם לא יכולים למכור משכנתה כזו. בהחלט יכול להיות מצב בו בנק ישראל יבטל את המגבלה אך מסיבות טכניות ייקח לבנקים עוד זמן עד שהביטול ייכנס אצלם לתוקף. יכול גם להיות מצב בו בחלק מהבנקים תישאר המגבלה בשעה שבבנקים אחרים היא כבר בוטלה.

מדוע מלכתחילה הוגדרו מגבלות אלו?

התיאוריה הכלכלית גורסת כי ריבית נמוכה גורמת לאנשים לצרוך יותר מוצרים (פחות משתלם לחסוך) ולכן זה מעודד את הכלכלה. לכן, לאחר משבר חברות הטכנולוגיה בשנת 2000 הורידו את הריבית במקומות רבים בעולם במטרה לעודד את הכלכלה לצאת ממיתון (על הסיבות לעשות זאת בישראל שלא חוותה מיתון אפשר לדבר בפעם אחרת, כרגע מספיק לומר שכלכלה קטנה במשק גלובלי חייבת לנהוג כמו הכלכלות עימה היא סוחרת). התוצאה הייתה שבישראל כמו גם בארה"ב אנשים לא באמת קנו יותר בגדים וארוחות במסעדות אלא שבמקום נכסים פיננסיים כמו תכנית חיסכון, נכסים כמו דירות.

הקשר בין ריבית למחירי דירות בארה"ב
הקשר בין הריבית למחירי דירות בארה"ב

אפשר לראות בגרף קשר ברור בין גובה הריבית בארה"ב למחירי הדירות.

בארץ הדברים מעט שונים. לנו יש צרות נוספות שאין לאמריקאים כמו למשל אינתיפאדה שניה ושאר מרעין בישין. ובכל זאת, סביבת הריבית הנמוכה המעודדת לקיחת הלוואות מצד אחד ומדכאת רצון לחיסכון מצד שני יצרה לצד דברים נוספים ביקוש גובר לדירות ועליה במחירן.

בניסיון להפריד בין סביבת הריבית לרכישת דירה לבין סביבת הריבית הרגילה במשק הטיל בנק ישראל סדרה של מגבלות ובתוכן המגבלה על אחוז ההלוואה שיהיה בריבית משתנה, אחוז המימון שאפשרי כשרוכשים יותר מדירה אחת וכו'. סיבה נוספת הייתה כמובן לדאוג לשלומן הכלכלי של משפחות ישראליות. אנשים לא מתמחרים היטב סיכונים עתידיים. הם חיים בתחושה של "זורמים", "מתגלגלים", "נגיע לגשר ונעבור אותו" וכו'. חיוב האנשים לקחת חלק מההלוואה בריבית קבועה נועד לייצר יציבות חלקית בהחזרי המשכנתה של אנשים.

מדוע ביטל בנק ישראל חלק מהמגבלות

ראשית מביטול המגבלה אפשר ללמוד שגם בעלי מקצוע לא יודעים לחזות את העתיד. הגבלות בנק ישראל לא מיתנו את עליית מחירי הדירות. המחשבה שאפשר לנתק את הריבית לרכישת מכונית מהריבית לכישת דירה לא צלחה. דבר שהוא כן חיובי בהקשר זה הינו כניסה של גורמים נוספים לשוק המשכנתאות מלבד הבנקים. גורמים שיתרונם על הבנקים הוא אי כפיפותם למגבלות בנק ישראל. במאמר מוסגר אוכל לומר שרק היום שוחחתי עם נציג של חברת קרדיטו אשר הציג לי את הפתרון שלהם למשכנתאות עם 100% פריים. למעשה חברה זו מוכרת רק משכנתאות על בסיס 100% פריים (זוכרים את עניין כתיבת התוכנה?).

עליית הריבית שנחזתה לפני כעשור לא הגיעה ולא ברור כלל אם תגיע בשנים הקרובות. למעשה מי שלא לקח 100% פריים בגלל מגבלת בנק ישראל הפסיד עד היום ממון רב. זו לא המלצה לקחת הלוואה בריבית פריים או בכל מסלול אחר. בהחלט היה יכול להיות גם מצב הפוך בו הריבית עלתה ומי שלקח הלוואה של 100% פריים הפסיד את ביתו.

הודעת בנק ישראל מדברת על שיקולים של סיכונים, ניתוח השלכות וכו'. בפועל מה שקרה הוא הורדת ידיים בין בנק ישראל לכמה חברי כנסת (המופיעים בהודעתו) אשר איימו להביא לכנסת הצעת חוק אשר תונחת על ראשו של בנק ישראל. כדי להמנע ממצב זה החליט בנק ישראל להגיע לסוג של פשרה (השארת מגבלת שליש ריבית קבועה) וביטול מגבלות על הריבית המשתנה.

מה כדאי לי לעשות כעת

כלום. לפחות עד שהמצב באמת ישתנה בפועל. יש רק קבוצה אחת של אנשים אשר מצב הביניים הזה אמור באמת לגרום להם לעירנות מיוחדת – אלו שצריכים משכנתה בזמן הקרוב. קבוצה זו צריכה לשקול האם הם רוצים לשנות את הרכב המשכנתה והאם הם מוכנים לקחת את הסיכון שעד שיצטרכו את המשכנתה ביטול המגבלה לא ייכנס לתוקף. חשוב מאד להבין העובדה שמאפשרים לקחת סיכון גבוה יותר, אינה אומרת שבהכרח כדאי לקחת סיכון גדול יותר. מיתוס נפוץ שיש לנפץ בהקשר זה הוא מיתוס אקח הרבה פריים ואם הריבית תעלה אז מקסימום אמחזר את ההלוואה. לא ולא חביבי. אם היום אתה יכול לקבל הלוואת פריים בריבית 1.1% והלוואה בריבית קבועה של 3.5% אז במידה והפריים יגיע ל- 2.1% לא תוכל למחזר להלוואה בריבית קבועה של 3.5% אלא תצטרך למחזר להלוואה בריבית קבועה של נניח 4.8%.

חתמתי חוזה משכנתה והתחלתי לשלם לקבלן, האם אני יכולה כעת לשנות את הרכב המשכנתה? לא. שינוי בהרכב המשכנתה תוכלי לבצע רק לאחר שתקבלי את הדירה בפועל (טופס 4).

לקחתי משכנתה לפני שלוש שנים, האם כדאי לי למחזר אותה כעת? קודם כל כאמור, לא עכשיו אלא לאחר שהבנקים יהיו מסוגלים להציע הלוואות עם אחוז פריים גבוה יותר, השאלה תהיה רלונטית. באותה נקודת זמן תצטרך לשקול שוב האם מתאים לך להעלות את רמת הסיכון לכך שאם הפריים יעלה תתקשה לשלם את המשכנתה.

סיכום

קודם כל קחו אויר. כרגע אין כל שינוי. להבא תמיד כדאי להשתמש בכתבה עיתונאית כנקודת התחלה למידע ולא כנקודת סיום. תמיד נסו להגיע להודעות רשמיות או ביחרו את כלי התקשורת שלא יוצרים דרמה מיותר. מי שנמצא לקראת תהליך של משכנתה צריך לחשוב האם הוא מוכן להעלות את מפלס הסיכון-סיכוי שלו (סיכוי להרוויח אם הפריים יישאר נמוך, סיכון לשלם יותר או להגיע ממש למחנק כספי אם הפריים יעלה).

כתמיד, מוזמנים לכתוב דעתכם למטה בהערות. אני קורא הכל. אתם יכולים גם לדון על הנושא בקבוצת צומחים כלכלית ביחד בפייסבוק – https://www.facebook.com/groups/studyeconomics

Facebook Comments

תגובות על: “דרמה בעולם המשכנתאות – או שלא

  1. בגדול בביטול המגבלה בנק ישראל מסמן שהוא לא מתכנן להעלות משמעותית את הריבית בעתיד הנראה לעין (כלומר בשנים הקרובות). זה לגבי הסיכון.

    בגלל התחרות במשכנתאות, אני מעריך שבמידה וההנחיה תיכנס לתוקף, הבנקים כן יעשו מאמצים להציע משכנתאות כאלה, לפחות ללקוחות חדשים ובלית ברירה גם למיחזור (אחרת תעביר את המשכנתא לבק אחר).

    הדוגמא של קרן שווה קצת פחות רלוונטית לדעתי כי זה משהו עם מעט מאוד ביקוש ולכן לא שווה את ההשקעה.

    אני לא איש נדל"ן כי אם איש תוכנה, אפילו עבדתי במיחשוב של אחד הבנקים, אם הייתי צריך לנחש, הגדלת רכיב הפריים לא אמור להיות קשה במיוחד ובכל מקרה פשוטה יותר מלהוסיף אופציה של קרן שווה.

    בגדול לבנק לא אמור להיות אכפת שתיקח יותר בפריים על חשבון ריבית קבועה, אתה בעצם מעביר את הסיכון מהבנק אליך.

    בקיצור, כשתגיע העת, אבקש מהבנק הצעות למיחזור עם רכיב פריים מוגדל, עמלת פרעון לא צפוייה להיות משמעותית ונראה כמה זה ישתלם לי. ככה לדעתי כל אחד צריך לעשות.

    1. שלום יואב,
      כאחד שעבד במחלקת המיחזוב של בנק אתה בטח יודע ש"זמן" ו"מסובך" אינם בהכרח קשורים.
      אני מזכיר לך מושגים כמו סביבת פיתוח, סביבת ייצור, QA, מהדורות וכו'.

  2. האם המהלך הזה לא מצביע על כך שבנק ישראל מתכוון להעלות את הריבית.
    הרי אף אחד כאן בהנהגה לא "פרייר" ומדוע שהבנקים יסכימו לוותר על הרווחים האדירים שלהם?

    1. שלום לך, מהשאלה שלך משתמע שלדעתך על הפריים מרוויח הבנק פחות מאשר על הלוואה אחרת. זה לא נכון.
      אמנם נכון להיום הפריים יותר זול מהלוואה קבועה. אבל אם יש שני כיסאות למכירה, אחד ב- 50 ואחד ב- 70, לא בהכרח
      על הכיסא היקר יותר מרוויח הנגר יותר. זה תלוי בכמה עולה לו לייצר כל אחד מסוגי הכיסאות.
      מבלי להכנס להסברים מורכבים מידי (הסבר חלקי אפשר לראות כאן – https://effectivemortgage.co.il/1468) אפשר לומר שההלוואה הקבועה עולה יותר לבנק ולכן לא בהכרח הוא מרוויח עליה יותר.
      שים לב שלמשל בהלוואות רגילות שאינן משכנתה או בסתם מינוס בבנק ועליהן לא חלות מגבלות הבנק מעדיף לתת לפי ריבית הפריים ולא בריבית קבועה.
      המהלך אינו מצביע על כך שבנק ישראל מתכוון להעלות את הריבית. מנגנון קביעת הריבית שונה לגמרי ותלוי בעיקר באינפלציה אשר בנתיים נמצאת מתחת ליעדי בנק ישראל.

  3. אהלן רימון!
    יש לי מצב קצת מורכב יותר..
    התחלתי מיחזור וכבר קיבלתי הצעות מהבנקים של אחוז שלם יותר זול על הקל"ץ.
    כדאי לחכות או לנצל את האישור עקרוני מחשש שהריבית יעלו אחר כך?

    1. שלום יהונתן,
      עוד לפני השאלה אם הריביות יעלו או לא, אין לי אפשרות לקבוע איזה הרכב משכנתה מתאים לך ולכן לא אוכל לקבוע האם כדאי לך לחכות. אולי בכלל התמהיל שבחרת כעת הוא בכל מקרה המתאים ביותר עבורך? בהצלחה רבה.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *


תגובות מפייסבוק: