חישוב תשואה לדירה להשקעה

הדבר הכי חשוב בדירה להשקעה הוא התשואה שאפשר לקבל ממנה. מאמר זה יציג את האופן בו מבצעים את חישוב התשואה מדירה להשקעה ואת מושג התשואה באופן כללי

כשמבצעים השקעה כלכלית מסוג כלשהו מצפים שהשקעה זו תביא לכך שבעתיד ההון – העושר שלנו יהיה גדול מסכום ההשקעה שלנו או שלכל הפחות ההשקעה הניבה לנו הכנסה שוטפת שהעלתה את רמת החיים שלנו. אם אנו רואים מול עינינו שתי תכניות חיסכון אז קל לדעת איזו תכנית טובה יותר: נשווה את הריבית שאפשר לקבל בכל תכנית ונראה באיזו מהן הריבית גבוהה יותר. למשל אם בתכנית אחת הריבית 1% ובתכנית אחרת הריבית 0.5% אז ברור שנעדיף את התכנית עם 1% ריבית. ריבית שאנו מקבלים היא למעשה תשואה.

כשאנו בוחנים השקעה בנדל"ן, הדברים אינם כל כך פשוטים. אף אחד לא אומר לנו מדירה א' תשקבלו תשואה של 3% ומדירה ב' תשואה של 3.5% כמו בדוגמת תכנית החיסכון. עלינו לחשב באופן עצמאי את התשואה. חוץ מזה בדירה לעומת תכנית חיסכון יש שני סוגים של תשואות:

1. תשואה שוטפת – תשואה הנובעת משכר הדירה שנקבל מהדירה. נקראת גם תשואה פירותית (מלשון פרי ההשקעה).
2. תשואה הונית – תשואה הנובעת מעליית ערך הדירה.

התשואה השוטפת מחושבת כיחס בין ההכנסה השנתית מהדירה לבין הערך הנוכחי של אותה דירה. לדוגמה אם רכשנו דירה במיליון והיום היא שווה 1,200,000 שקלים עם שכר דירה חודשי של 4,000 שקלים אז התשואה השוטפת תהיה 4000*12 (הכנסה שנתית) חלקי 1,200,000 (שווי נוכחי) = 4%. אם נמכור את הדירה בשלב זה נוכל לדבר גם על תשואה הונית נוספת של 200,000 כלומר בנוסף לתשואה שוטפת של 4%, קיבלנו גם תשואה פירותית או הונית של 20%.

משקיעים כאלו נפוצים מאד בזמן האחרון בגלל שנראה כאילו תמיד ניתן יהיה להרוויח בעסקה כזו בעיקר בגלל שבזמן האחרון השוק הולך כל הזמן בכיוון אחד: למעלה.

בעיני זו לא ממש השקעה אלא יותר סוג של ספקולציה: לקנות בזול ולמכור ביוקר. אפשר להרוויח באופן כזה הרבה כסף במעט זמן. המחיר הוא סיכון גדול יותר להפסד. אני איני משקיע באופן זה אלא משקיע על מנת לקבל זרם תשלומים יציב לאורך שנים.

כאשר מקבלים מהשקעה זרם תשלומים יש צורך לבצע חישוב על מנת לוודא שזרם התשלומים המתקבל הנו מספיק. כלומר שהעסקה טובה. בניגוד לספקולנטים, משקיע לטווח ארוך אינו רואה מיד האם העסקה כדאית: הוא לא מוכר כעבור חודשיים שלושה ורואה אם השיג מחיר טוב יותר במכירה מבקניה. כיצד אם כך ניתן לבדוק עסקה או להשוות בין עסקאות? ראינו באחד המאמרים הקודמים שהדרך השגויה הינה באמצעות שימוש במכשיר העממי "שהשכר דירה יכסה את המשכנתא" . איך אם כן נמדוד את ההשקעה שלנו?

המכשיר הכלכלי באמצעותו נמדדות השקעות הינו מדידת התשואה.

התשואה הינה זרם ההכנסות בשנה אחת חלקי  ההשקעה הכוללת.

לדוגמה אם לצורך רכישת דירה הוצאנו 400,000 ₪ והיא מכניסה לנו 1,800 ₪ בכל חודש אז נוכל לומר שהתשואה הינה:

1,800 * 12 (הכנסה חודשית * שנים עשר חודשים)    לחלק ב-     400,000 (מחיר דירה) = 0.054 = 5%

כלומר עסקה של רכישת דירה ב- 400,000 ₪ אשר מניבה שכר דירה של 1,800 בחודש הינה עסקה בתשואה של 5%.

תשואה של 5% ומעלה נחשבת לתשואה טובה בעסקאות נדל"ן. לשם השוואה בבנק מקבלים היום כ- 1.5% ריבית על פיקדון שאינו צמוד. באמצעות רכישת דירה אנו מקבלים תשואה של 5% צמודה למדד (הדיור הוא כ- 20% ממדד המחירים לצרכן ולכן כאשר המדד עולה, סביר להניח שגם מחיר השכירות יעלה).

בכל מקרה יש לוודא שהתשואה שאנו מקבלים על ההשקעה שלנו גבוהה מעלות ההון שלקחנו מהבנק. אין לבצע השקעה אם אנו משלמים לבנק על ההלוואה יותר כסף ממה שמניבה לנו ההשקעה. כיוון שבהשקעה ישנו גם מרכיב של סיכון, אנו צריכים לוודא להיא נותנת תשואה יותר גבוהה מחיסכון ללא סיכון בבנק.