עורך דין גיא מנדלסון ראיין אותי בנושא השקעות נדל"ן

ידידי, עורך דין גיא מנדלסון הינו עורך דין המתמחה בנדל"ן. גיא מייצג פעמים רבות את הקבלנים בעסקאות לרכישת דירה חדשה ולכן אם אתם רוכשים דירה מקבלן אותו לא מייצג גיא, אני ממליץ עליו בכל לב כמישהו שמכיר היטב את צד הקבלן. מעבר לכך, הוא גם אדם נחמד. לפני מספר ימים, ראיין אותי גיא בנושא השקעות נדל"ן כחלק מעיתון משקיעים שהוא מתחיל להוציא. הראיון מופיע כאן במלואו ואפשר לראותו גם בווידאו.

גיא: כיום, האם כדאי לקנות דירה להשקעה?

רימון: אני חושב שאלו אשר מעולם לא השקיעו, ימצאו בכל תקופה סיבה טובה מדוע היא אינה מתאימה להשקעה. לעומתם משקיעים יראו בכל תקופה את היתרונות. אין אני מאלו אשר חושבים שהם יודעים לחזות את העתיד ולכן אני לא יודע מה יקרה והאם זו תקופה מעולה להשקעה כיוון שמחירים יעלו בעתיד או ההיפך. מה שאני עושה הוא לבצע הרבה השקעות קטנות על פני תקופה ארוכה וכך גם אם יסתבר שזו הייתה תקופה גרועה להשקעה, יש לי גם דירות שנרכשו בתקופה קודמת. ולכל אלו שאומרים: חבל שלא השקעתי לפני עשור, עכשיו המחירים בשמיים, אני רוצה להזכיר שלפני עשור, ניתנו משכנתאות צמודות מדד בריבית של 6%. היום ניתנות הלוואות דומות בריבית של בערך שליש.

גיא: אתה בין אדם מאוד עסוק, איך אתה מצליח מבחינת לוח הזמנים שלך לשלב גם השקעה בנדלן?

רימון: אנו מחליפים כל החיים הבוגרים שלנו את הזמן הפנוי בכסף. כאשר אנשים עובדים 180 שעות בחודש עבור מקום עבודה הם אינם חושבים: אני כל כך עסוק, איך אצליח להגיע לעבודה?  אז מדוע כאשר הם צריכים לעבוד למען עצמם הם חושבים זאת? נקודה נוספת: אני מתייחס לנדל"ן כעסק שלי. העסק מעסיק עובדים. כאשר לקוח (שוכר) מתקשר ואומר שיש לו בעיה במקלחת אני לא ניגש לבדוק. אני נותן לו את הטלפון של האינסטלטור ואומר לו לקבוע איתו. הדייר משלם לאינסטלטור ואני מבצע העברה בנקאית אל חשבון הדייר. מה הכי גרוע שיקרה? ירמו אותי ב- 50 ש"ח? הזמן שלי שווה הרבה יותר מ- 50 ש"ח. יתירה מכך, האינסטלטור ושאר בעלי המקצוע יודעים שאני מביא עבודה רבה ואני לקוח טוב, איני חושב שמישהו עובד עלי.

גיא: האם אתה מנהל את הנכסים/הדירות בעצמך?

רימון: אני מנהל את הנכסים בעצמי אבל אני עובד בניהול. אני ממש לא עושה את העבודה עצמה. כפי שתואר בסעיף הקודם, אני בעיקר מתאם את כל חלקי המערכת של שוכר ובעלי מקצוע שונים. בחוזי שכירות שאני חותם אני מאפשר לשוכר לצאת באמצע תקופת השכירות. על ידי כך, הוא עוזר לי להשכירה מחדש ואפילו להציג את הדירה אני כמעט ולא נדרש.

גיא: אני אבקש ממך לגלות לנו סוד ולספר לנו מה הם השיטות שלך לאיתור נכסים להשקעה?

רימון: ישנן תאוריות רבות לגבי איתור נכסים טובים. אני מכיר אותן אך לא יצא לי להשתמש בהן. אני חושב שאני לא מנהל משא ומתן כל כך מתוחכם. כיוון שאני קונה לטווח ארוך זה גם פחות משנה לדעתי. הכלי העיקרי שעוזר לי לאתר נכסים הוא אקסל באמצעותו אני מחשב תשואה. אני אוהב דירות זולות ולכן הדירות שלי הן פעמים רבות בקומה רביעית ללא מעלית.

גיא: איך אתה מנהל את הדירות מבחינת מציאת שוכרים וטיפול ותחזוקת הדירות?

רימון: אני משתדל להתנהל בחוסר ממולחות טקטית. בין שנה לשנה איני מעלה את שכר הדירה לשוכרים אשר מעוניינים להמשיך. אם שוכר רוצה לצאת באמצע החוזה, אני מאפשר זאת ללא תנאים (מציאת שוכר חלופי וכו'). בגדול, אני רואה בשוכרים שלי לקוחות. יש בכך מספר יתרונות: רוב השוכרים משיבים לי טובה ומתנהגים בהוגנות. כאשר שוכר רוצה לעזוב, הוא מראה את הדירה במקומי ולאחר מיכן נותן לי חוות דעת על אלו שראו את הדירה. הכל מתוך רצון טוב. כאמור, הם לא חייבים. יש לי מספר בעלי מקצוע אשר לאורך השנים אספתי (חשמלאי, אינסטלטור, טכנאי מיזוג וכו'). אני סומך על אנשי מיקצוע אלו וכאשר ישנה תקלה אני נותן את מספר הטלפון שלהם לשוכר על מנת שיתאם ביקור. אני לא בא לראות את התקלה לפני איש המקצוע ולנסות לתקנה בעצמי. שווה לי לשלם 200-250 ש"ח על ביקור סרק של איש מקצוע על פני השחתת זמני. טיפול מהיר (שירות טוב) נותן לשוכר (הלקוח) שירות טוב ובטח כלל זה חוזר אלי.

גיא: בתחילת דרכך כמשקיע, באיזה אזור חיפשת נכסים להשקעה?

רימון: התקציב שלי תמיד היה אותו דבר: כ- 400,000 ש"ח (100,000 מקרן השתלמות ו- 300,000 ממשכנתא). בתחילה יכולתי לקנות בסכום זה דירה בקריית אונו (קומה רביעית ללא מעלית). לאחר מכן עברתי לחולון ולבסוף, עם עליית המחירים התרחקתי עד עפולה. בימים אלו אני בוחן השקעות בעכו.  

גיא: מה הייתה העסקה הראשונה שלך?

רימון: העסקה הראשונה שלי הייתה דירת 3 חדרים בקריית אונו. לאחר מכן היו לי חששות מפני עסקאות נוספות ולכן רכשתי שתי דירות בחולון עם שותף. רכישה עם שותף (במידה ומוצאים שותף מתאים) היא דרך מצויינת בעיני כדי להיכנס לעניינים עם סכום כסף קטן יחסית.

גיא: הרבה אנשים לומדים ומתעניינים בהשקעה בנדל"ן אבל לא באמת מניעים את עצמם לפעולה. מה היית מייעץ להם לעשות או איך לצאת מאזור הלמידה בלבד ולצאת לדרך?  רימון: מערכת החינוך הממוסדת מרגילה אותנו לחשוב בתבנית הבאה: ניקח נושא, נלמד אותו היטב, נעבור מבחן, נוכרז כמוסמכים לעבודה ואז יהיה מעסיק אשר יגיד לנו מה לעשות, מתי לעשות ואיך לעשות. כאשר אנו רוצים להפוך למשקיעים – בעלי עסקים התבנית הזו אינה מתאימה יותר: אנו אף פעם לא עוברים מבחנים המסמיך אותנו. תמיד אפשר ללמוד עוד, תמיד אנו לא בטוחים ותמיד ישנה אי וודאות. גרוע מכך, הסביבה שלנו פעמים רבות אינה מפרגנת / אינה מבינה למה לנו כל הצרות האלו. כל משקיע שמע ממישהו קרוב אמרות בנוסח: "מה השוכרים לא מבלבלים לך את המוח כל הזמן"? (לא! יש להם דברים הרבה יותר טובים לעשות מאשר לשוחח איתי) , "היה לי חבר שהשכיר דירה ולא שילמו לו. שנים הוא סבל" (אז מה? היו הרבה שכן שילמו להם. רוב בני האדם אינם רמאים. עם צבירת הניסיון מקרים כאלו יהיו נדירים יותר). ובכן, מה אני ממליץ כדי להתחיל? פשוט להתחיל. כפי שאמרתי אפשר להתחיל עם שותף כדי להקטין סיכון ולהיות עם מישהו שמחוייב כמוך. בכל מקרה כדאי לקחת דירה זולה (כאמור, 400,000). לחשוב עם המקרה הכי גרוע שיכול לקרות ולראות שכמעט בכל מצב אפשר יהיה לצאת מצרה פשוט על ידי מכירת הדירה.

גיא: האם שיפצת חלק מהדירות שלך? והאם אתה ממליץ לעשות זאת?

רימון: אני אוהב דירות זולות וכפועל יוצא, הרבה פעמים מצבן אינו טוב. יש בעיני יתרון גדול בכך שאני משפץ את הדירה ויודע בדיוק מהו מצב הצנרת וכו'. אני לוקח אנשי מקצוע טובים וכך יש לי שקט בהמשך.