29/6/2019ב-2019 החלה חברת מימון ישיר מבית ביטוח ישיר לתת משכנתאות ובכך הצטרפה אל הבנקים ולחברת הביטוח כלל אשר נותנת כבר כמה שנים משכנתאות.חברות הביטוח מעצם פעילותן צוברות כל הזמן הון אשר בו יצטרכו להשתמש בעת צרה ובנתיים הן מנסות להשיג תשואה על הון זה. לפיכך לפחות עבור החלק שיחזירו למבוטחים בתשלומים כגון דמי פנסיה – השקעה במשכנתאות מתאימה ביותר.פגשתי את אנילה ניסימוב מחברת מימון ישיר לשיחה על צירוף משכנתאות לסל מוצרי האשראי של החברה אחרי מימון רכישת רכבים והלוואות לכל מטרה. ראוי להדגיש מראש: היתרון הגדול ביותר של חברות הביטוח במתן אשראי הוא בכך שהן אינן כפופות להנחיות ומגבלות בנק ישראל.חלק מהנחיות בנק ישראל נועדו כדי להגן על הלווים (למשל מגבלה על אחוז ריבית משתנה מתוך ההלוואה) וחלקן נועדו לצנן את שוק הדיור כמו למשל אחוז מימון של 50% לדירה להשקעה. לא אלו ולא אלו חלות על חברות הביטוח. המגבלות היחידות שיש לחברות הביטוח במתן משכנתאות הן החלטות ניהוליות שלהן עצמן. תנאי משכנתה דרך מימון ישיר75% מימון למשקיעיםכן, חברת מימון ישיר נותנת 75% מימון לנכס שני, שלישי ועשירים. אחוז מימון הוא היחס בין שווי הנכס (מחיר חוזה או קביעת שמאי – הנמוך משניהם). הבנק מוגבלים ל- 50% מימון בדירה שניה ובביטוח ישיר ניתן תמיד לקחת 75% מימון.עד 70% פרייםמגבלה על סך הריבית המשתנה מתוך המשכנתה הינה בהחלט מגבלה שנועדה לשמור על הלקוח מפני מצב בו הריבית תעלה (כצפוי) והוא ימצא עצמו ללא יכולת לשלם את המשכנתה. ביטוח ישיר קבעה שבניגוד לבנק ישראל שהעמיד מגבלה לפריים לשליש מההלוואה בלבד, ביטוח ישיר תאפשר 70% פריים. יש לציין כי למשקיעים הסיכון המוגבר פחות משמעותי. במקרה הגרוע הם ימכרו דירה להשקעה. אין כאן נזק למשפחה כמו יציאה לשכירות כפוי מדירת מגורים.מסלולים נוספיםאיני נכנס ליתרונות וחסרונות של כל מסלול. מוזמנים לקרוא על כך באריכות בספר משכנתה יעילה. ביטוח ישיר מציעה את המסלולים הבאים ללווי המשכנתה שלה: פריים, קבועה צמודה, קבועה לא צמודה.כדאי לציין כי בניגוד לבנקים אשר מאפשרים ללא בעיה לקחת את כל סיכוני שינויים עתידיים בריבית ובמדד על גבם דרך מסלול הקבועה לא צמודה. ביטוח ישיר מאפשרת רק 20% מההלוואה בריבית קבועה לא צמודה. בנושא קבועה לא צמודה בה כאמור המלווה לוקח על גבו סיכון להפסד במקרה של עליית מדד או ריבית, הבנקים מתמחרים הלוואה זו בריבית גבוהה יותר ככל שמשך השנים עולה. בביטוח ישיר התמחור זהה בכל הטווח של 20-30 שנים.כמה זה עולה לנו?ובכן, לחברת ביטוח אין מקורות גיוס זולים כמו לבנקים. היא לא מחזיקה פקדונות במחיר של 0.1% לשנה או יתרת זכות בחשבונות עו"ש עם ריבית של 0% בשנה. בשל כך חברת הביטוח צריכה להשיג תשואה גבוהה יותר מהבנק כדי שתוכל לשלם לחוסכים שלה מצד אחד ולהראות רווחיות מצד שני. ההלוואות במימון ישיר מתומחרות בדומה למשכנתאות לכל מטרה בבנקים. דוגמאות: פריים + 2.9%, קבועה צמודה – 4.5%, קבועה לא צמודה – 5%. דמי פתיחת תיק המשכנתה הינם תמיד 2500 שקלים ולא אחוז מהמשכנתה כמו בבנקים. עלות זו כוללת גם את שמאי חברת הביטוח ואת נציג החברה אשר יגיע להחתים את הלקוחות על המשכנתה בביתם בביתם. ניתן לקחת הלוואה בסכומים של 350,000 עד 6,000,000. מאפשרים גם מישכון של נכסים "אפורים" כמו דירות מחולקות. לא ממשכנים נכסים מחוץ לקו הירוק, נחלות במושבים ומגרשים בקיבוצים.מי יכול לקחת משכנתה מביטוח ישיר?גיל כניסה להלוואהגיל תחילת ההלוואה הינו עד גיל 70 וסיום ההלוואה הינו עד גיל 85 במקום 75 עד 80 בבנקים.דמי פתיחת תיק2500 שקלים לכל סכום הלוואה. החתימה הינה לאחר סיום כל משימות קבלת המשכנתה על ידי הלקוח.טווח שווי נכסים לשעבוד350,000 – 6,000,000 שקלים. מהירים מאד באישורים. בעלי גמישות במישכון נכסים מורכבים יותר כגון נכסים מחולקים.מה ניתן למשכןממשכנים נכסים בתוך הקו הירוק. נחלות לא מבצעים. עושים טאבו ישראלי, חברה משכנת, רמ"י. אין מגבלה גיאוגרפית.עמלת פירעוןעמלת פירעון מחושבת באופן שונה מאשר בבנקים. בבנקים נהוג חישוב מורכב. ביטוח ישיר בחרו בשיטה פשוטה יותר אך על צד השלילה ניתן לומר כי תמיד ובכל המסלולים תהיה עמלת פירעון מוקדם. עמלה זו תחושב פשוט כסכום הריבית שהייתה אמורה להיות משולמת בששת החודשים הקרובים על הסכום הנפרע.סיכוםראשית, תחרות זה תמיד טוב ללקוח ואני מברך את חברת ביטוח ישיר על כניסה לשוק המשכנתאות. אני מקווה שהחברה תצליח. אני חושב שיש שלמי שמוכן לשלם את המחיר הגבוה יותר של הלוואה בביטוח ישיר כדי לגייס למשל סכום גבוה יותר, יש כאן בשורה אמתית.כמשקיע יש לחשוב היטב האם ההשקעה הצפויה תכסה את עלות המימון. ישנן השקעות ומשקיעים שבשבילם משכנתה זו תהיה בשורה אמיתית.