ראשי » בלוג » מכתב פתוח לשר אלי כהן בנושא משכנתה 90 אחוז מימון

מכתב פתוח לשר אלי כהן בנושא משכנתה 90 אחוז מימון

בדרך כלל אני משתדל לכתוב על דברים עקרוניים ולא אל פוליטיקאים באופן אישי. הודעתו של השר אלי כהן בעניין משכנתה תשעים אחוז מימון תהיה יוצאת דופן ואני מקווה שיוצאת דופן יחידה. בהתחלה פתרתי את ההודעה של השר במשיכת כתפיים בלבד. מה לעשות, בישראל שר הבריאות אינו רופא, שר הביטחון הוא רב"ט  ושרת התרבות היא תת אלוף במיל. לדעתי ביצועי הממשלות לדורותיהן טובות מאד ביחס לנתונים האובייקטיביים ולכן איני מתרגש מכך יותר מידי. חשבתי שההודעה של אלי כהן: 

אלי כהן משכנתה תשעים אחוז מימון

נופלת גם היא למסגרת השר שלא יודע על מה הוא מדבר ואין מה להתרגש. אבל אז בדקתי את קורות חייו של אלי כהן. השר כהן הינו בעל תואר בכלכלה ושימש כמרצה לכלכלה באונב' תל אביב. כלומר הוא כנראה יודע שההודעה שלמטה היא הודעה שגויה ולמרות זאת פרסם אותה. זו כבר הטעיה. אתייחס בנפרד לכל משפט של השר. לצערי בכל ההודעה יש רק משפט אחד מדוייק. נתחיל

90% משכנתא – חלום רכישת הדירה בהישג יד

התייחסתי כבר במאמר נפרד לעובדה שמשכנתה של 90% לא תקרב אף אחד לרכישת דירה בגלל שהמחירים יעלו. אבל כאן אתייחס לעניין חלום רכישת הדירה. אדוני השר מתייחס להחלטה הכלכלית הגדולה בחיי משפחה כאחרון אנשיי המכירות. בשעה שביקושי יתר גורמים לזינוק במחירים האם לא היה אחראי יותר לומר לציבור כי דירה זה מוצר שאפשר לרכוש ואפשר גם להשתמש בלי לרכוש ובמקרים רבים זה אפילו עדיף? ניקח זוג שרוצה לרכוש דירה בחולון במחיר 1,600,000 שקלים. את אותה דירה הוא יכול לשכור במחיר 4000 שקלים לחודש. השר מציע לזוג זה לקחת משכנתה של 1,440,000 שקלים עליה ישלם לפחות 6700 שקלים (לשלושים שנים). אחת משתיים. או שהזוג לא יכול לשלם סכום זה והוא יקרוס בעתיד ויישאר ללא דירה וללא כסף או שהוא מסוגל ואז גם במקרה הוקדם חסך נניח 2500 שקלים לחודש. במידה והזוג חסך 2500 לחודש הוא יצבור 1,600,000 שיאפשרו לו רכישה ללא משכנתה בתוך 24 שנים בלבד (לעומת 30 שנים שייקח לו לסיים המשכנתה). פער 6 השנים הוא ההבדל בין לשלם ריבית לבנק לבין קבלת תשואה (צנועה של 4%) על ההון שלנו. אין כל צורך להיות כלכלן כדי להכיר את פונקציית FV באקסל.

אני באופן אישי כשהתחתנתי קיבלתי משכנתה של כמעט 90% מערך הדירה ורק בזכות כך הצלחנו לרכוש את דירתנו הראשונה

אוקיי, השר שאמור לקבוע את המדיניות הכלכלית לכל המדינה מתייחס למדגם מייצג של… איש אחד. כבוד השר אני משוכנע שבמסגרת התואר הראשון בכלכלה היה קורס סטטיסטיקה ללא סטיסטיקאים (אני פשוט אוהב לכתוב את זה) במסגרתו למדת מה אמור להיות מדגם מייצג כדי שאפשר יהיה להסיק ממנו על אוכלוסיה. אין שום מסקנה שבעולם שאפשר להסיק על אוכלוסיה ממדגם של מקרה אחד.  מביך לראות שר המתבטא כאבא לא ממש מעודכן שדוחף את בנו להחלטה על בסיס משהו שהוא עשה ולא ברור כלל אם היה נכון כלכלית או לא. אבל מעבר לעניין הטכני כדאי להתמודד גם עם הדוגמה עצמה. כאשר השר רכש את דירתו הראשונה מחירי הדירות היו ככל הנראה רבע ממה שהם היום ולשר אשר היה סמנכ"ל בחברת ביטוח הייתה ככל הנראה משכורת של כמה עשרות אלפי שקלים בחודש. כלומר לא רק מדגם של איש אחד אלא גם איש מאד חריג ביחס לאוכלוסיה אליה הוא מדבר. אבל מה עניין רק בזכות כך הצלחנו לרכוש את דירתנו הראשונה?  כבוד השר, דירה טובה בחולון עלתה באותן שנים 600,000 שקלים. לצורך כך היה צורך בהון עצמי של 150,000 שקלים. בהנחה שבקרן ההשתלמות שלך נצברו כ- 100,000 כל שש שנים. אתה רוצה לומר שלא הייתם מצליחים לחסוך לבד עוד 50,000 שקלים משכר משותף של עשרות אלפי שקלים אילו הייתם דוחים מעט את הרכישה? סליחה על החדירה לפרטיותך, אבל אתה התחלת.

כל המחקרים מעידים שרוב אלו המגיעים לגיל זקנה ללא דירה בבעלותם נדונים לחיי דלות

כל המחקרים מעידים על כך שפנסיונרים עם מרצדס בבעלותם חיים טוב. האם כבוד השר מציע לחלק מרצדסים כדי לדאוג לכך שגמלאים יחיו טוב? 

יש בטיעון זה עיוות של סיבה ותוצאה. ברור שאם אנשים כמוך, אדוני השר מחנכים את הציבור שחייבים לרכוש דירה, אז רבים רוצים להצליח בכך ומי שלא הצליח כנראה היה עני כל חייו ויהיה עני בזקנה. ה"מחקרים" לא מסבירים ולא מתארים שני דברים שהתעלמת מהם מר כהן: 

  1. כמה אנשים עם דירה בבעלותם חיים בזיקנה של דלות? 
  2. כמה אנשים רכשו דירה במהלך חייהם ולמרות זאת הגיעו לזקנה ללא דירה בבעלותם, למשל בגלל משכנתה מסוכנת ומוגזמת אותה לא יכלו לשלם?

מבחינה כלכלית אדוני השר ראינו כבר קודם כי צעירים בני 30 שיגורו בשכירות ויחסכו את הפער בין השכירות לתשלום המשכנתה יגיעו לדירה בבעלותם המלאה (בניגוד לחלוקת בעלות עם הבנק) מהר הרבה יותר. ישנן סיבות רבות לרכוש דירה מלבד העניין הכלכלי אבל אם כבר משתמשים בטיעון הכלכלי אז לא בצורה מופרכת כל כך. 

על פי המהלך הגידול במשכנתה ביחס למצב היום יהיה בערבות מדינה, כך שרמת הסיכון של הבנקים לא תעלה

כבוד השר אנו יודעים שאזרחי המדינה חלשים יותר ולכן פחות חשובים מהבנקים. אבל ככה לשים לנו את זה בפנים? בוא נעשה סדר אדוני, אין דבר כזה המדינה או ערבות מדינה.  יש משלם המסים או ערבות משלם המסים.  בארה"ב כאשר הבנקים בחרו לתת הלוואות מופקרות הממשל בחר להציל את חלקם על ידי העברת כספי משלם המסים לצורך ההצלה. לבנקים אחרים דוגמת ליהמן-ברדרס בחר הממשל לא לסייע והוא התמוטט. אני שמח שאדוני חושב שהבנקים יותר חשובים מהציבור ולכן אתה חוסך את המתווך ולא מחכה לכך שהבנקים יגיעו לקשיים ואז תוכל הממשלה לתת להם ליפול או להצילם כרצונה. במקום זה אתה מציע מראש לגרום למשלם המסים לשלם חובות של אחרים אשר נהגו (בהמלצתך) בחוסר אחריות. מדוע אדוני שמשלם המסים ישלם חובות של אנשים אשר היו חסרי אחריות? 

מאחל לכולם שנה טובה, שנה של התחלות חדשות

אני שמח שיש לפחות משפט אחד בכל ההודעה שאיתו אני יכול להסכים לגמרי. משתתף בברכות ומאחל חג שמח ושנה טובה לכולם. 

בתגובה לאנשים שאמרו לשר שהוא גורם לסאב־פריים ענה השר את התשובה המדהימה הבאה באופנים שונים: 

משכנתה תשעים אחוז מימון

אני משוכנע שהשר כהן יודע כי משבר הסאב־פריים אינו משבר של קריסת בנקים אלא משבר של קריסה כלכלית כללית. העובדה שהשר מצהיר מראש כי הממשלה (משלם המסים, כן?) ישלם מראש את החובות של אלו שלא יפרעו את ההלוואות האלו אפילו מורידה את המוטיווציה של הבנקים לעשות בדיקה מעמיקה של הלווים וזו בדיוק הגדרה של סאב־פריים. את מחליפו של כהן בתפקיד לא יעניין אם המשק הישראלי במשבר בגלל קריסת בנק או בגלל שהממשלה הנוכחית התחייבה לפרוע הלוואות מופקרות בהקפים גדולים. 

Facebook Comments

תגובות על: “מכתב פתוח לשר אלי כהן בנושא משכנתה 90 אחוז מימון

  1. היי רימון,
    אם אני קונה דירה להשקעה(כמו בהסבר הראשון שלך) ומקבלת שכר דירה של 4,000 וחסכתי את ה2,500 שקלים האלו לעומת המשכנתא שהייתי צריכה לשלם לבנקים. לא לקחת בחשבון שאם כרגע שאני גרה בשכר דירה-יש לי הוצאה גם על השכר דירה של 3,200,ככה שגם עם הריבית של המשכנתא עדיין שווה לי לרכוש ולגור בדירה..לא?

    1. אהלן הילה ותודה רבה על התגובה.
      לא לגמרי הבנתי את התכנית לכן אענה בצורה יותר כללית.
      אחד הכשלים הגדולים של התכנית נובע מהגבלת סכום רכישת הדירה. ב- 1.3 מיליון שקלים אי אפשר לקנות דירה במקומות בהם מרבית האנשים רוצים לרכוש (ובגלל זה המחיר יקר יותר). גם השר אילו היה מנסה היום לרכוש דירה במחיר זה בחולון היה מתקשה מ א ד.
      מצד שני ההטבה (ככל שחוב גדול יותר יכול להיקרא הטבה ולא למשל אפליה) חלה רק על דירה ראשונה. אני צופה שני דברים שיקרו.

      א. כמו במחיר למשתכן – רבים יקנו דירה שאינם מתכוונים לגור בה וכך אותה ממשלה שהכריזה מלחמה על משקיעים "מקצועיים" הופכת מספר גדול של זוגות צעירים למשקיעים בעל כורחם. זוגות אלו מאמינים שבעלות על דירה תשפר את איתנותם הפיננסית כי "מחקרים מעידים" וההורים אומרים אך במציאות במקום להיות תלויים רק בבעל בית הם יהיו תלויים כעת גם בבעל בית וגם בשוכר. כלומר, רמת הסיכון שלהם רק עלתה.

      ב. סוג נוסף של משקיעים אשר נפוץ במחיר למשתכן ובכלל מאז שעלה מס הרכישה הוא "משקיעי קש". לא ראיתי נתונים רשמיים (ולצערי, כנראה מסיבות מובנות אין המדינה מפרסמת נתונים כאלו) אבל כל מי שעוסק בנדל"ן מכיר "רוכשים" ללא שכר אלא רק עם משכנתה וערבות הורים. ברור לגמרי שכשבחור בן 19 שמשרת בגולני רוכש דירה בתל אביב, אלו למעשה הוריו שנמנעים (בצורה חוקית יש לומר) מתשלום מס רכישה. עתה כשאותם הורים יוכלו לעשות זאת עם הון עצמי נמוך יותר התופעה תתגבר. כך המדינה שרצתה להדיר משקיעים מהשוק נשארת עם משקיעים אשר בניגוד למצב הקודם שילמו מס רכישה, מס הכנסה על השכירות ומס שבח (מקביל למס רווחי הון בבורסה), ה"משקיעים המדומים" לא משלמים מסים כלל, שוב בצורה חוקית.

  2. רימון שלום וברכה, כתבת "במידה והזוג חסך 2500 לחודש הוא יצבור 1,600,000 שיאפשרו לו רכישה ללא משכנתה בתוך 24 שנים בלבד (לעומת 30 שנים שייקח לו לסיים המשכנתה)." לפי החשבון שלי 2500*12*24=720000, כיצד הגעת ל 1,600000? בברכה אלי תם

  3. תודה רימון על התגובה, אך אולי לא ניסחתי את שאלתי נכונה.
    כיום אני גרה בדירה שכורה ומשלמת כל חודש 3,200 שקלים. אין ברשותי נכסים. שקלתי להשקיע בנכס בחיפה(לא לגור שם, למטרת השכרה לאנשים).
    לאחר פרסום האפשרות למשכנתא של 90% , ישר חשבתי שעדיף לי להשקיע בדירה במרכז ולגור בה(גם אם תהיה עליית מחירים וגם עם הריביות).
    האם במיקרה שלי זה יהיה נכון?

    1. שלום הילה,
      רכישת דירה דומה לזו שאת גרה בה באמצעות 90% משכנתה תחייב אותך
      בתשלום חודשי גבוה מזה שאת משלמת היום.
      האם את מסוגלת לשלם את התשלום הגבוה יותר? אם כן, האם את חוסכת כיום כל חודש כסף
      על פי ההפרש בין התשלומים?

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *


תגובות מפייסבוק: