תכנית משכנתה 90% מימון

ראיון אתי ברשת ב' על תכנית משכנתה 90% מימון לדירה ראשונה. דבריי המפורטים יותר בהמשך המאמר

מריחים ריח של בחירות? כנראה ששר האוצר לא רק מריח אותו אלא גם מריח את התוצאות. אחת התוצאות הלא נעימות מבחינת שר האוצר היא עלייתה של מפלגת מטאור חדשה – מפלגת אורלי לוי-אבקסיס.  לוי=אבקסיס מנסה מזה כמה שנים להעביר את חוק משכנתה 90% מימון. זו הצעה איומה לדעתי ואכן הגורמים המקצועיים בבנק וישראל ומשרד האוצר עצמו התנגדו לה משך שנים. אבל עתה, לפני הבחירות כאשר מתבהרים ממדי הכישלון של מטרת העל של בחירת כחלון לשר האוצר – הורדת מחירי הדיור, מנסה האוצר לשלוף שפן מהכובע בדמות אותה הצעה. במאמר זה אתאר מדוע לדעתי מהלך שכביכול "יקל על הצעירים" יעשה בדיוק את הפעולה ההפוכה.

ראשית כל מילה טובה

תכנית מחיר למשתכן מלאה בחסרונות עבור המשפחות שירכשו דרכה את דירתם. קצרה יריעה זו מסקירת כולן. אבל עבור משפחות רבות זו הייתה האפשרות היחידה לרכוש דירה בגלל האפשרות לממן אותה באמצעות 90% מימון על ידי משכנתה (לדירות שמחיר השוק שלהן מתחת ל- 1.8 מיליון שקלים). לא הייתה כל סיבה הגיונית להפלות את רוכשי מחיר למשתכן לעומת רוכשים אחרים. עתה, אם תאושר הצעה זו, ייסגר פער זה. כמובן שסגירותו על ידי הפחתת אחוז המימון במחיר למשתכן הייתה נכונה יותר כלכלית אך על זה בפעם אחרת (או במסגרת הטוקבקים).

יכולת הרכישה של משפחות לא באמת תשתפר באמצעות התכנית

היישר מסמסטר א' בקורס מבוא לכלכלה: המחיר תלוי בביקוש. אם יש מוצר בכמות נתונה (מוצר במחסור) אז ככל שיותר אנשים רוצים לרכוש אותו כך מחירו עולה. אפשר להדגים זאת בשתי דוגמאות קיצון:

1. במקום 90% מימון משכנתה מאפשר האוצר לקחת 110% משכנתה (הרי צריך גם לקנות ריהוט לא). זה לא כל כך תלוש מהמציאות ובנקים הרי נותנים גם הלוואות ללא בטחונות מלאים. במקרה זה ברור שדירות רבות יותר יהיו בהישג יד המשפחה שמרוויחה נניח 15,000 שקלים. יותר משפחות יתחרו על הדירה וכשבעל הדירה צריך לבחור בין יותר משפחות הוא יכול להעלות את המחיר כדי לסנן רק את אלו ששכרן 50,000 שקלים ויכולים לעמוד בהחזר החודשי הגבוה שדורשת משכנתה של 110% מערך הדירה. 
2. במקום 75% משכנתה כיום מחליט האוצר שיותר לא יינתנו משכנתאות כלל. כלומר אם דירה עולה מיליון שקלים, צריך להביא מיליון שקלים במזומן. במקרה כזה ברור שפחות אנשים יוכלו לרכוש את הדירה ומחיר יירד ככל הנראה לפחות בחצי אל חצי מיליון שקלים שאותו אנשים כן יוכלו לגייס מפה ומשם. 

זוהי לא רק תיאוריה מהפקולטה לכלכלה זה קורה שוב ושוב במקומות שונים ובענפים שונים. למשל, ב- 2013 החליטה הממשלה לחזק את ירושלים ולתת מענק של 100,000 שקלים לכל משפחה שתרכוש שם את דירתה הראשונה. התוצאה הייתה שיותר אנשים יכלו לרכוש דירות בירושלים והקבלנים העלו את מחירי הדירות. חשוב להבין, אין כאן ביקורת על הקבלנים. כל עסק נוצר כדי להרוויח וגם בענף המלפפונים המחיר עולה לאחר שברד השמיד יבולים רבים וההיצע ירד.

אז מה בעצם צפויה תכנית משכנתה תשעים אחוז מימון לגרום? עליית מחירים אשר בסופה גם מי שכביכול היה יכול לקנות עם עשרה אחוז בלבד את דירתו הראשונה, כבר לא יוכל לעשות זאת כי אותה דירה תתייקר באופן כזה שעשרת האחוזים שלו כבר לא יספיקו לדירה שרצה מלכתחילה. אלו שכן יכלו להרשות לעצמם לרכוש את הדירה עם הון עצמי של 25% במחיר הקודם, אתה ירכשו אותה במחיר גבוה יותר כאשר 25% שלהם נשחקו לנניח 15% והיקף החובות שלהם עלה בצורה משמעותית

אפליית רוכשי דירה ראשונה תזיק בעיקר להם

לכאורה זה נראה הגיוני. המדינה עוזרת בעיקר למי שאין בכלל דירה. אלו הזוגות הצעירים והנצרכים ביותר ולכן להם צריך לעזור במיוחד. כוונות לחוד ותוצאות לחוד. אחד הדברים החשובים ביותר למשפחה הוא תכנון כלכלי ארוך טווח. בתכנון כזה המשפחה רוכשת את מה שהיא צריכה ברגע נתון ומתקדמת לאט לאט. אם למשל מעבר דירה עולה 50,000 שקלים (מוביל, עורך דין מתווך וכו'), אז הגיוני לרכוש בהתחלה דירה זולה יותר ובעוד נניח 6 שנים כאשר המשפחה תגדל, לעבוד דירה. זה יהיה בסבירות גבוהה זול בהרבה מאשר תשלום הריבית וההוצאות האחרות על דירה יקרה מלכתחילה. יותר מכך, אומרים שהאדם עושה תכניות ואלוהים צוחק. תארו לכן זוג בלי ילדים הרוכש דירת חמישה חדרים כי הוא מתכנן שלושה ילדים. בשלב הבא הוא נמצא בדירה יקרה עם משכנתה גדולה אך את הכסף הוא צריך דוקא לטיפולי פוריות. 

נחזור אל המשפחה שלנו שיש לה 150,000 שקלים. היא מחליטה שבשלב זה תספיק לה דירת שלושה חדרים בעלות של מיליון שקלים, כלומר עם משכנתה של 850,000 שקלים – 85% מימון. 

כעבור שש שנים המשפחה מחליטה למכור את הדירה ולרכוש דירה בשווי 1,500,000 שקלים עם שני חדרים נוספים. היא מוכרת את דירתה ומקבלת 1,000,000 שקלים מתוכם הוא פורעת משכנתה של 800,000 שקלים (בששת השנים המשכנתה קטנה ב- 50,000 שקלים) ויש ברשותה כעת 200,000 שקלים. 

אופס! לפני שש שנים כדירה ראשונה המשפחה יכלה לרכוש את דירת חמשת החדרים במחיר 1,500,000 שקלים עם הון עצמי של 150,000 שקלים ומשכנתה של 90% מימון. עתה עם 200,000 שקלים ומשכנתה של 70% בלבד המותרת לדירה חליפית, המשפחה אינה יכולה לרכוש את דירת חמשת החדרים. 

אבסורד. למשפחה שרוצה לשדרג יש יותר כסף אך למרות זאת אינה יכולה לשדרג את מגוריה ונשארת תקועה בדירה לא מתאימה לצרכיה. זוגות שיעשו חשבון זה לפני רכישת הדירה הראשונה יידחפו למעשה על ידי האוצר לרכישת דירה שאינה מתאימה להם רק בגלל ההבנה שבעתיד לא יוכלו לשדרג לדירה מתאימה יותר. בכך גורם האוצר למשפחות לקחת סיכון גדול דוקא בתחילת החייהם כאשר הם חסרי ניסיון כלכלי למשל לגבי עלות גידול ילדים או בתחילת הקריירה שלהם. לגבי הקריירה. 

יציבות רגולטורית – מבצע סוף עונה, רק היום

עד לפני שש שנים אפשר היה לקחת משכנתה של 95% מימון. אפשרות זו בוטלה במטרה להפחית את מחירי הדירות. הכוונה לזגזג ולהחזיר את משכנתאות ה- 90% מימון תגרום לציבור לחשוב שגם החלטה זו הינה לזמן לא ידוע אשר יכולה להשתנות שוב בקרוב. במצב זה משפחות שלא התכוונו כלל לרכוש דירה, ידחפו עצמם לרכישה שלא התכוונו לבצע רק מחשש שההטבה תבוטל בעתיד הקרוב והם יפסידו אותה. 

מעטים יסתכנו ורבים ישלמו

הבנקים הינם מומחים בניהול סיכונים. הם מבינים שמשכנתה עם 90% מימון מסוכנת. רק חישבו על מצב בו מחיר הדירה יורד בעשרה אחוזים (זו הרי הייתה הבטחת האוצר בתחילת הקדנציה) ואז לבנקים יש יותר חובות מבטחונות. עד לפני כשש שנים היו משכנתאות של 90% מימון אבל אז דרש הבנק ביטוח החזרים באמצעות חברת ביטוח חיצונית בהלוואות אלו. כך, אם הלווה לא שילם את המשכנתה, חברת הביטוח חלקה את הסיכון עם הבנק ושילמה את המשכנתה במקום הלווה. גם הפעם מבינים באוצר כי הבנקים לא ירצו לתת הלוואות מסוכנות בשיעור של 90% כמעט לאף אחד. להקים את חברת EMI מחדש זה כנראה לא פרקטי ובאוצר לא רוצים לתת "הטבה" שאף אחד לא יוכל לנצלה ולכן הגו רעיון. "הממשלה" תיתן ערבות להלוואות 90% מימון ותפצה את הבנקים במידה ולהלוואה כזו לא תשולם. מדוע שמתי את "הממשלה" בגרשיים? כי אין דבר כזה הממשלה. לממשלה אין כסף יש יכולת לגבות כסף. בכל פעם שאתם שומעים שהממשלה מתכוונת לשלם משהו המירו זאת בראשכם למשלם המסים. אז משרד האוצר ומשרד הכלכלה דוחפים את הציבור לעסקאות שהינן הרבה מעל יכולתם ובמידה והסיכון יתממש והמשפחה לא תוכל לשלם. משלם המסים יפרע את ההלוואה במקומה. לדעתי מתן ביטוח להלוואות מסוכנות נגד סיכון הבנקים, הגוף החזק במדינה, הוא ממש לא תפקידו של משלם המסים. 

ומה עדיף היה לעשות?

עושה רושם ששרי האוצר והכלכלה, שניהם ממפלגת כולנו, התייאשו מהורדה של מחירי הדירות. הניסיון להשתלט על שוק הדיור באמצעות ניהולו עם תכנית מחיר למשתכן אינו מצליח כי הקבלנים פשוט עוצרים בניה שלא במסגרת התכנית, היצע יורד ואין פתרונות למי שלא רוצה לקנות כרטיסי הגרלה. מחיר הדירה כולל מעל שליש מיסים. האוצר יכול לקבל החלטה שהוא מפחית את המיסים על דירות כפי שניסה לבצע לפיד, האוצר יכול לעודד קבלנים לבנות יותר דירות כפי שביצע שרון ז"ל כשר השיכון כאשר היה צורך לקלוט מיליון (!) עולים מברית המועצות. והאוצר יכול להקטין ביקושים למשל על ידי הנפקת אגרות חוב צמודות למחירי הדירות כך שכספי המשפחות לא יישחק בעת שהן ממתינות לרכישת דירה ובכך יוקטנו הביקושים. 

סיכום

הצעת משכנתה 90% מימון רעה לזוגות הצעירים, רעה לבנקים וראה לציבור כולו. הדבר היחיד הטוב בהצעה זו הוא ביטול האפליה שהייתה לרוכשי מחיר למשתכן לעומת רוכשי דירה משומשת או דירה מקבלן בשוק הפתוח. ההצעה נובעת ממניעים פוליטיים בלבד לאחר שהאוצר ככל הנראה נואש מהאפשרות להציג הצלחה בהורדת מחירי הדירות עד לבחירות.