ראשי » בלוג » תשואת אגח והמשכנתא שלכם

תשואת אגח והמשכנתא שלכם

מה בעצם גורם לריבית המשכנתא שלנו לעלות ולרדת?

אם לקחנו הלוואה בריבית משתנה, אז אנו צפויים לשינויים בריבית כל X חודשים, כפי שרשום בחוזה המשכנתא שלנו. שינויים בריבית מחושבים על פי נוסחאות שונות אשר המשותף לכולן הוא שימוש ב- עוגן. עוגן הוא איזשהו פרמטר חיצוני באמצעותו הבנק מחשב את הריבית. לדוגמה הפריים הוא עוגן לחישוב ריבית קצרת מועד. הפריים מחושב מחדש בכל חודש כריבית בנק ישראל + 1.5%. מהעוגן מוריד או מעלה הבנק אחוז מסוים (כפי שנקבע בחוזה המשכנתא כאמור) וכך מחשב מחדש את ריבית ההלוואה.

אחד מעוגני חישוב המשכנתא הוא תשואת אג"ח ממוצעת או עלות גיוס ההון. שמות שונים משמשים לדברים דומים בבנקים שונים.

כדי להבין איך משפיעה תשואת האג"ח על ריבית המשכנתא שלכם, יש לקחת צעד אחד אחורה ולבדוק מהיכן מגיע הכסף שאותו מלווה לכם הבנק. הבנק "מגייס" את הכסף שהוא מלווה מהציבור. כאשר אנו פותחים תכנית חיסכון או שמים כסף בפיקדון, הבנק יכול לקחת כסף זה ולהלוותו למישהו אחר.

איגרת חוב הולנדית משנת 1623 (חברת הודו המערבית).

במקביל, גם המדינה לוקחת על בסיס קבוע הלוואות מהציבור. אנו כציבור מלווים כסף למדינה על ידי רכישה של איגרות חוב (אג"חים). איגרות חוב הן למעשה חוזה הלוואה רגיל הקובע שכל מי שירכוש את איגרת החוב בסכום X, יקבל בכל מספר חודשים (כפי שכתוב באיגרת החוב) סכום Y הכולל תשלום ריבית וקרן (אחוז מסוים מהכסף ששילם מלכתחילה כדי לרכוש את איגרת החוב), בדיוק כמו בכל הלוואה אחרת.

הלוואה

א. כל התנאים ידועים מראש וקבועים. אני צריך 1000 שקלים אז אני הולך לבנק ומקבל ממנו הסכם שיאפשר לי לקבל 1000 שקלים עבור תשלום חודשי של נניח 85 לחודש משך 12 חודשים או במילים אחרות, החזר של הקרן + ריבית של 3% (85*12=1020). כל המספרים מעוגלים.

ב. שני הצדדים לעסקה נשארים קבועים לאורך חיי ההלוואה – לקחתי הלוואה מהבנק או מחבר, אני יודע מי הוא הצד שהלוואה ומי הצד שיקבל את הכסף כל חודש.

אגרת חוב

א. תנאי התשלום של הלווה ידועים אך כמות הכסף שהוא יקבל אינה ידועה. נניח שמדינת ישראל צריכה כסף והיא רוצה ללוותו מהציבור באמצעות אגרת חוב. המדינה אינה מפרסמת כמה כסף היא צריכה (זה לא ממש מעניין בשלב זה) אלא מהם התנאים של אגרת החוב שלה. לדוגמה המדינה מפרסמת שהיא מוכנה לשלם לכל מחזיק אגרת חוב שלה 85 שקלים לחודש למשך שנה. בשלב זה אגרת החוב עוברת לבורסה וכל אחד יכול להציע מחיר עבור אגרת החוב. מי שיציע את המחיר הגבוה ביותר, ירכוש את אגרת החוב ויזכה בזרם התשלומים של 85 שקלים * 12. אלו הצעות יציעו אנשים או גופים?


Optin Architect

אם נסתכל על הדוגמה שלמעלה אזי אפשר להניח שבמידה ואפשר לקבל בשוק פחות מ- 3% לשנה על הכסף, ההצעות למחיר אגרת החוב יהיו מעל 1020 שקלים (זיכרו את הדוגמה הקודמת) וכך בפועל תשואת אגרת החוב תהיה פחות מ- 3% והמדינה תקבל יותר מ- 1020 שקלים. מחיר איגרת החוב נקבע בפועל על ידי הריבית החלופית שניתן לקבל או אם תרצו תשואה חליפית וכן הביטחון של מחזיק איגרת החוב בכך שהלווה באמת ישלם את מה שהבטיח. לדוגמה אילו אני הייתי מנהל קרן פנסיה ותשובה היה מבטיח על איגרת החוב שלו 3% לשנה, הייתי מוכן לקנות אותה במחיר נמוך כך שהתשואה בפועל תהיה 5% לשנה. מדוע? כי בעבר תשובה הפר את הבטחתו ולא שילם את המובטח או בשפת העם, עשה תספורת.

ב. הצדדים לעסקת ההלוואה אינם קבועים לכל משך ההלוואה – נניח איגרת חוב המבטאת הלוואה של 10 שנים למדינה. איגרת החוב כאמור נרכשת עם יצירתה על ידי מספר אנשים דרך הבורסה. כל אחד ממחזיקי איגרת החוב יכול למוכרה בכל עת בבורסה וכך למעשה להעביר את זרם התשלומים של איגרת החוב למישהו אחר – מלווה אחר.

איך הכל מתחבר?

כל הכבוד למי שהגיע עד לכאן. זה היה מסע ארוך.

איגרת חוב עיריית גבעתיים 1955
איגרת חוב עיריית גבעתיים 1955

הבנק רוצה להלוות למישהו 500,000 שקלים. הוא צריך שמישהו אחר ייתן (ילווה) לו 500,000 שקלים. המלווים מהצד השני צריכים לבחור בין הלוואה לבנק לבין הלוואה למדינה. אם איגרות החוב של המדינה נותנות תשואה של 2% אזי הבנק צריך להציע למלווים שלו לפחות 2%. אם הבנק משלם 2% למלווים שלו אזי מהלווים שלו הוא יגבה לדוגמה 3% ויחיה בנחת מהמרווח של 1% בין מה שהוא משלם למלווים למה שהוא גובה מהלווים.

עכשיו נניח שתשואות אגרות החוב של המדינה עלו ל- 2.5%. מייד עלות גיוס ההון של הבנק תעלה ל- 2.5% (הוא ממשיך להתחרות במדינה) ובהתאם הסכום שהוא ירצה על ההלוואות שלו יעלה ל- 3.5%.

במשכנתאות עם ריבית משתנה עם עוגן תשואת אג"ח מופיע הכיתוב בחוזה ההלוואה:

משכנתא עם ריבית משתנה לפי עוגן תשואת אגח
משכנתא עם ריבית משתנה לפי עוגן תשואת אגח

במשכנתא זו הבנק יבדוק בכל פעם שיש צורך לשנות את ריבית ההלוואה (בדרך כלל אחת לחמש שנים) מהי תשואת האג"ח הממוצעת ולפיה יחשב מחדש את ריבית ההלוואה.

בהלוואה עם ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), הבנק ינסה לחזות את תשואת האג"ח בעתיד ולפיה יקבע את ריבית ההלוואה. לכן, כאשר תשואת האג"ח עולה, ריבית ההלוואה עולה.

Facebook Comments

תגובות על: “תשואת אגח והמשכנתא שלכם

  1. 2 גרסאות שונות למקור הכסף
    1. הבנק מלווה לפי יחס הלימת הון. זא אם הציבור הפקיד בפקדונות 10 שח אז הבנק ילווה נניח 9שח עבור יחס הלימה של 1 ל10.
    זא ישמור שקל וילווה 9.

    2. תאוריית הבועה של כלכלה אמימית
    ביחס הלימה של 1/10 אז אם הפקדצי 10 שח אז הבנק יכול להלוות פי 9. זא ישמור 10 וילווה 90!
    ה 90 הנוספים נוצרים בבנק ברגע מגן ההלוואה. זה מנפח בועות אדירות שלבסוף מתםוצצ

    1. שלום שמעון,
      תודה על הערתך. היא נכונה אך ממגבלות של אורך מאמר ורמת סיבוך השאלתי את הדוגמה שלי ברמה פשוטה וללא התעסקות גם עם הלימות ההון, בה דנתי ארוכות במאמר אחר – http://www.effectivemortgage.co.il/241

      לגבי בועות, ימים יגידו.

      מכל מלמדי השכלתי. יום מצוין.

  2. תודה רימון על הכתבה, כרגע שמחירי האג"ח בבורסה צנחו, זאת אומרת שתשואת האג"ח ירדה ועלות גיוס הבנקים ירדה והריבית למשכנתאות שעלתה בחודש האחרון אמורה לרדת בחזרה?

    1. שלום רפאל,
      כאשר מחיר האג"ח יורד התשואה עליו עולה.
      בשעה שהתשואה עולה, עלות הגיוס של הבנק עולה וכך מתייקרת המשכנתא.
      האם הריבית תרד בעתיד? יתכן.
      תשואת אג"ח עולה אינה דבר שמאפיין את ישראל אלא גם כלכלות גדולות ויציבות כמו גרמניה.
      ריבית בנק ישראל לא עלתה ויש סיכוי טוב שהגל הנוכחי של תשואת אג"ח עולה יירד בעתיד ואתו גם הריבית.
      תודה, רימון

  3. שלום
    האם בריבית קבועה יש לבנק סיכון דהיינו אם הריבית בהמשך תעלה במילים. אחרות האם גם הבנק לווה בריבית קבועה ? במידה ולא מה קורה אם הריבית עולה מעבר למה שהבנק נתן?
    בתודה מראש 

    1. שלום חיים,
      בריבית קבועה צמודת מדד הסיכון של הבנק הוא להתקע עם ריבית נמוכה בשעה שהריבית בשוק גבוהה יותר.
      בריבית קבועה שאינה צמודת מדד הסיכן של הבנק הוא מחיקת כל החוב. בשנות ה- 80 של המאה הקודמת (אני מרגיש זקן), מחקה הממשלה שלושה אפסים מהמטבע. כלומר מי שלקח 500,000 שקלים היה חייב לבנק בסוף התהליך 500 שקלים. דבר זה מנע מהבנקים לתת הלוואות בריבית קבועה לא צמודה למשך כשלושים שנים.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *


תגובות מפייסבוק: