מה בעצם גורם לריבית המשכנתא שלנו לעלות ולרדת?

אם לקחנו הלוואה בריבית משתנה, אז אנו צפויים לשינויים בריבית כל X חודשים, כפי שרשום בחוזה המשכנתא שלנו. שינויים בריבית מחושבים על פי נוסחאות שונות אשר המשותף לכולן הוא שימוש ב- עוגן. עוגן הוא איזשהו פרמטר חיצוני באמצעותו הבנק מחשב את הריבית. לדוגמה הפריים הוא עוגן לחישוב ריבית קצרת מועד. הפריים מחושב מחדש בכל חודש כריבית בנק ישראל + 1.5%. מהעוגן מוריד או מעלה הבנק אחוז מסוים (כפי שנקבע בחוזה המשכנתא כאמור) וכך מחשב מחדש את ריבית ההלוואה.

יש הרחבה על הנושא בסרטון הזה שלי:

אחד מעוגני חישוב המשכנתא הוא תשואת אג"ח ממוצעת או עלות גיוס ההון. שמות שונים משמשים לדברים דומים בבנקים שונים.

כדי להבין איך משפיעה תשואת האג"ח על ריבית המשכנתא שלכם, יש לקחת צעד אחד אחורה ולבדוק מהיכן מגיע הכסף שאותו מלווה לכם הבנק. הבנק "מגייס" את הכסף שהוא מלווה מהציבור. כאשר אנו פותחים תכנית חיסכון או שמים כסף בפיקדון, הבנק יכול לקחת כסף זה ולהלוותו למישהו אחר.

במקביל, גם המדינה לוקחת על בסיס קבוע הלוואות מהציבור. אנו כציבור מלווים כסף למדינה על ידי רכישה של איגרות חוב (אג"חים). איגרות חוב הן למעשה חוזה הלוואה רגיל הקובע שכל מי שירכוש את איגרת החוב בסכום X, יקבל בכל מספר חודשים (כפי שכתוב באיגרת החוב) סכום Y הכולל תשלום ריבית וקרן (אחוז מסוים מהכסף ששילם מלכתחילה כדי לרכוש את איגרת החוב), בדיוק כמו בכל הלוואה אחרת.

הלוואה

א. כל התנאים ידועים מראש וקבועים. אני צריך 1000 שקלים אז אני הולך לבנק ומקבל ממנו הסכם שיאפשר לי לקבל 1000 שקלים עבור תשלום חודשי של נניח 85 לחודש משך 12 חודשים או במילים אחרות, החזר של הקרן + ריבית של 3% (85*12=1020). כל המספרים מעוגלים.

ב. שני הצדדים לעסקה נשארים קבועים לאורך חיי ההלוואה – לקחתי הלוואה מהבנק או מחבר, אני יודע מי הוא הצד שהלוואה ומי הצד שיקבל את הכסף כל חודש.

אגרת חוב

א. תנאי התשלום של הלווה ידועים אך כמות הכסף שהוא יקבל אינה ידועה. נניח שמדינת ישראל צריכה כסף והיא רוצה ללוותו מהציבור באמצעות אגרת חוב. המדינה אינה מפרסמת כמה כסף היא צריכה (זה לא ממש מעניין בשלב זה) אלא מהם התנאים של אגרת החוב שלה. לדוגמה המדינה מפרסמת שהיא מוכנה לשלם לכל מחזיק אגרת חוב שלה 85 שקלים לחודש למשך שנה. בשלב זה אגרת החוב עוברת לבורסה וכל אחד יכול להציע מחיר עבור אגרת החוב. מי שיציע את המחיר הגבוה ביותר, ירכוש את אגרת החוב ויזכה בזרם התשלומים של 85 שקלים * 12. אלו הצעות יציעו אנשים או גופים?

אם נסתכל על הדוגמה שלמעלה אזי אפשר להניח שבמידה ואפשר לקבל בשוק פחות מ- 3% לשנה על הכסף, ההצעות למחיר אגרת החוב יהיו מעל 1000 שקלים (זיכרו את הדוגמה הקודמת) וכך בפועל תשואת אגרת החוב תהיה פחות מ- 3% והמדינה תקבל יותר מ- 1000 שקלים. מחיר איגרת החוב נקבע בפועל על ידי הריבית החלופית שניתן לקבל או אם תרצו תשואה חליפית וכן הביטחון של מחזיק איגרת החוב בכך שהלווה באמת ישלם את מה שהבטיח. לדוגמה אילו אני הייתי מנהל קרן פנסיה ותשובה היה מבטיח על איגרת החוב שלו 3% לשנה, הייתי מוכן לקנות אותה במחיר נמוך כך שהתשואה בפועל תהיה 5% לשנה. מדוע? כי בעבר תשובה הפר את הבטחתו ולא שילם את המובטח או בשפת העם, עשה תספורת.

ב. הצדדים לעסקת ההלוואה אינם קבועים לכל משך ההלוואה – נניח איגרת חוב המבטאת הלוואה של 10 שנים למדינה. איגרת החוב כאמור נרכשת עם יצירתה על ידי מספר אנשים דרך הבורסה. כל אחד ממחזיקי איגרת החוב יכול למוכרה בכל עת בבורסה וכך למעשה להעביר את זרם התשלומים של איגרת החוב למישהו אחר – מלווה אחר.

איך הכל מתחבר?

כל הכבוד למי שהגיע עד לכאן. זה היה מסע ארוך.

הבנק רוצה להלוות למישהו 500,000 שקלים. הוא צריך שמישהו אחר ייתן (ילווה) לו 500,000 שקלים. המלווים מהצד השני צריכים לבחור בין הלוואה לבנק לבין הלוואה למדינה. אם איגרות החוב של המדינה נותנות תשואה של 2% אזי הבנק צריך להציע למלווים שלו לפחות 2%. אם הבנק משלם 2% למלווים שלו אזי מהלווים שלו הוא יגבה לדוגמה 3% ויחיה בנחת מהמרווח של 1% בין מה שהוא משלם למלווים למה שהוא גובה מהלווים.

עכשיו נניח שתשואות אגרות החוב של המדינה עלו ל- 2.5%. מייד עלות גיוס ההון של הבנק תעלה ל- 2.5% (הוא ממשיך להתחרות במדינה) ובהתאם הסכום שהוא ירצה על ההלוואות שלו יעלה ל- 3.5%.

במשכנתאות עם ריבית משתנה עם עוגן תשואת אג"ח מופיע הכיתוב בחוזה ההלוואה:

במשכנתא זו הבנק יבדוק בכל פעם שיש צורך לשנות את ריבית ההלוואה (בדרך כלל אחת לחמש שנים) מהי תשואת האג"ח הממוצעת ולפיה יחשב מחדש את ריבית ההלוואה.

בהלוואה עם ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), הבנק ינסה לחזות את תשואת האג"ח בעתיד ולפיה יקבע את ריבית ההלוואה. לכן, כאשר תשואת האג"ח עולה, ריבית ההלוואה עולה.