משכנתה הינה הלוואה בה ממושכן לבנק נכס נדל"ן כלשהו אשר במידה והמשכנתה לא תשולם, יוכל הבנק לעקל את הנכס, למכור אותו ולהחזיר לעצמו את חובות המשכנתה. לכאורה לבנק לא אמור להיות אכפת למי הוא נותן משכנתה. במידה והיא לא תשולם, הוא תמיד יוכל למכור את הנכס. ולהחזיר לעצמו את כספו. ברם, לקיחת בית ממשפחה והוצאתה לרחוב אינן פעולות שמצטלמות היטב בתקשורת והבנק תמיד יעדיף לא לתת הלוואה כלל ומלתת למישהו שלדעתו יש סיכוי גבוה שלא ישלם אותה. לפיכך נקבעו תנאים לקבלת משכנתה על פיהם הבנק קובע האם לאשר את המשכנתה. תנאי קבלת משכנתה מחולקים לסיכונים הנובעים מהכנסת הלווים, מהנכס ומבריאות הלווים ומתייחסים כאמור גם לשיקולי יחצי ציבור של הבנק. תנאים לקבלת משכנתה הקשורים להכנסות הלוויםהבנק מסתכל על הכנסות הלווים מכל המקורות ומפחית מהם תשלומים קבועים. לדוגמה אם אחד הלווים משלם מזונות או הלוואות קודמות שנשאר יותר משנה וחצי עד פירעונן, תשלומים אלו יופחתו מהכנסות הלווים. הכנסות שכר דירה מדירות קיימות בידי הלווה המיועד נכנסות לחישוב אך ההכנסות הצפויות מהדירה הנרכשת בדרך כלל לא נכללות. מהי הכנסה? הכנסה היא כסף שמקבל הלווה באופן קבוע ושהוא יכול להציג שתי אסמכתאות לקיומו: אישור לקבלת הכסף – למשל תלוש משכורת, חוזה השכרת דירה או אישור על קבלת מלגה לאורך כל השנה. קצבת נכות קבועה להורה או לילד נכללת ברוב המקרים בהכנסות. תנועה של כניסת הכסף לחשבון הבנק – מקבל שכר דירה או שכר עבודה במזומן ולא מכניסן לחשבון הבנק שלך? הכנסות אלו לא יחושבו במניין ההכנסות. במסגרת ההכנות למשכנתה חודשים מראש, יש לקחת זאת בחשבוןעבור עצמאים הבנק ידרוש במקום תלוש שכר שומת מס אחרונה והצהרה של רואה חשבון על הההכנסות משומת המס האחרונה ועד יום המשכנתה.הזהרו משגיאה נפוצה – רבים חושבים שאם הבנק מבקש שלושה תלושי שכר אז אפשר להביא תלוש מחבר שיעשה כאילו הוא מעסיק אותם למשך שלושה חודשים. זוהי שגיאה. הבנק אמנם מבקש שלושה תלושי שכר אך הוא גם מסתכל בתלוש על תאריך תחילת העבודה. אם העבודה החלה לפני שלושה חודשים יבקש הבנק גם תלושים מהמקום הקודם או הסברים. על פי הוראות בנק ישראל תשלום המשכנתה החודשי צריך להיות על מחצית השכר החודשי. רוב הבנקים מחמירים יותר מאשר הוראת בנק ישראל ובונים משכנתאות בהן התשלום החודשי הוא עד שליש מההכנסה החודשית. שימו לב! זה שהבנק אישר את המשכנתה עם תשלום של שליש מההכנסה לא אומר שהמשכנתה לא תרסק אתכם. זה רק אומר שמבחינת עלות תועלת של בדיקת הלווים הבנק מוכן להמשיך. כאשר אתם מתכננים את המשכנתה יש לבדוק האם אתם באמת מסוגלים לשלם את התשלום החודשי אליו אתם מתכוונים להתחיים. אמירות כמו, "נהדק חגורה", "נעשה מה שצריך" או "נעבוד שעות נוספות" הן בדיוק האמירות בהם משתמשים אנשים כדי לבצע רמיה עצמית אשר עלולה להביא לחורבנם הכלכלי. כדאי לדעת שאם ההכנסה החודשית אינה מספיקה אפשר להוסיף למשכנתה ערב משלם. מישהו מקרבה משפחתית מדרגה ראשונה (אחים, הורים) אשר חותם על המשכנתה יחד עם המשפחה וכל חודש חלק מהתשלום החודשי יורד מחשבונו האישי. במידה והמשפחה לא תשלם את המשכנתה הבנק יוכל לדרוש את התשלומים מהערב לפני מכירת הבית. סיכום – מבחינת הלווים, ההכנסה הכוללת שלהם צריכה להיות בערך פי שלוש מהתשלום החודשי למשכנתה או במילים אחרות, תשלום המשכנתה צריך להיות עד שליש מההכנסה החודשית. תנאים לקבלת משכנתה הקשורים לבריאות הלוויםבמסגרת המשכנתה דורש הבנק ביטוח חיים לכל אחד מהלווים. זוכרים את מחלקת יחסי הציבור של הבנק? היא לא רוצה להתמודד עם זה שהבנק יעקל דירה של אלמנה צעירה עם ילדים (או אלמן כמובן). כדי למנוע זאת דורש הבנק ששני הלווים יעשו ביטוח חיים על סכום המשכנתה. אם אחד מהלווים יילך לעולמו טרם זמנו, כלומר לפני סוף המשכנתה, חברת הביטוח תפרע את המשכנתה.אם כבר יש ביטוח חיים זה לא יעזור כי בביטוח הקיים היורשים מקבלים את הכסף בעוד שבביטוח חיים למשכנתה הבנק מקבל את הכסף. אבל, אם כבר יש ביטוח חיים על מיליון שקלים למשל ועבור המשכנתה עושים ביטוח נוסף של מיליון שקלים. יש לשקול לבטל את הביטוח הראשון כדי לא להיות בכפל ביטוחים. לווים שהינם נכים לא מקבלים משכנתה הרבה פעמים למרות שמצבם אינו מסכן את חייהם. תנאים לקבלת משכנתה הקשורים לאחוז המימוןאחוז המימון הוא סכום המשכנתה חלקי שווי הנכס הממושכן. על פי הוראות בנק ישראל יש שלוש מדרגות אחוזי מימון: בדירה ראשונה – עד 75% מימון. כלומר סכום המשכנתה חלקי שווי הדירה יכול להיות עד 0.75. משפרי דיור – כאלו שמוכרים דירה ורוכשים אחרת במקומה – עד 70% מימוןמשקיעים – עד 50% מימוןלמעט במחיר למשתכן, שווי הדירה הוא המחיר בחוזה או קביעת שמאי הבנק הנמוך משניהם. בהלוואות עם אחוז מימון גבולי מומלץ לבצע שמאות לפני החתימה על חוזה הרכישה. ברכישה מקבלן אין צורך בשמאי ומחיר החוזה הוא שווי הדירה. בבניה עצמית שווי הנכס הוא מחיר המגרש בתוספת עלות הבניה. במחיר למשתכן שווי הדירה יכול להיות גבוה מהמחיר בחוזה (על אף שמדובר ברכישה מקבלן). אם שמאי הבנק קובע ערך דירה גבוה ממחיר החוזה אזי קביעת השמאי תשמש כשווי הדירה ובתנאי שלא תהיה גדולה מ- 1,800,000 שקלים. תנאים לקבלת משכנתה הקשורים לנכסהבנק מסתכל על הנכס הממושכן בעיניים של מי שיצטרך להתמודד עם מכירתו במידה והמשכנתה לא תשולם כשורה. לפיכך, הבנק לא ייתן משכנתה אם בנכס יש חריגות בניה (תלוי אילו חריגות וכו') או שאין היתר בניה לנכס. נכסים כאלו יהיו בעייתיים במכירה ולכן הבנק לא ייכנס להלוואה שלהם. בנכסים אשר ביהודה ושומרון הבנק בוחן כל מקרה לגופו. כך גם במקרים בהם רישום הנכס אינו מושלם כמו למשל במידה והנכס נמצא על מגרש במושעא, שיטת רישום נכסים מימי התורכים בארץ אשר עדיין רווחת בישובים וותיקים מסוימים. במידה ויש חשש לגבי היכולת למשכן את הנכס, יש לעשות שמאות לפני החתימה על חוזה הרכישה.