כאשר מבצעים מיחזור משכנתא גובה הבנק שלושה סוגים של עמלות פירעון מוקדם:עמלה תפעולית – פעולת המיחזור דורשת מאמץ של הבנק ומאמץ עולה כסף. על ההתעסקות הכרוכה בפירעון מוקדם של ההלוואה תשלמו 60 שקלים.עמלת אי הודעה מראש – אתם מתכננים להביא לבנק נניח 100,000 שקלים. הבנק צריך להיערך לכך למשל על ידי גיוס לווים חדשים כדי שיקבלו את כספיכם. לפיכך, מעוניין הבנק שתודיעו לו מראש על כוונתכם לפרוע משכנתא. הבנק מצפה מכם להודעה של לפחות 10 ימים לפני פירעון מוקדם. אם תעשו זאת לא תשלמו כלום. אם לא תודיעו לבנק מראש, תשלמו עשירית האחוז מסכום הפירעון המוקדם. כלומר אם פרעתם 200,000 שקלים לפני תום ההלוואה ולא הודעתם לבנק תשלמו 200,000 * 0.1% = 200 שקלים. כאמור הודעה מראש על פירעון משכנתא פוטרת מעמלה זו. עמלת היוון – זוהי העמלה החשובה יותר. כאן אנו מדברים כבר על סכומים של עשרות אלפי שקלים ועל כך בהמשך המאמר.אז מהי אותה עמלת היוון?לקחתם משכנתא, חתמתם על חוזה משפטי מול הבנק שתשלמו עליה משך 20 שנה ואז לאחר 10 שנים אתם רוצים רחמנא ליצלן, לפרוע אותה, להפר את החוזה עליו חתמתם.במצב זה יכולים להיות שני תסריטים: הראשון, הריבית בשוק גבוהה מהריבית בה לקחתם את המשכנתא, כלומר הבנק ייקח את הכסף שהבאתם וילווה אותו למישהו אחר בריבית גבוהה יותר. כלומר, הבנק ייצא מורווח מהפירעון המוקדם שלכם. באופן חריג לעולם הבנקאות, כאן כאשר הבנק מורווח הוא לא גובה עמלת היוון (או עמלת פירעון מוקדם בלשון העם או קנס פירעון מוקדם בלשון עוד חלקי עם).המקרה השני מעניין יותר, הריבית במשק נמוכה מהריבית בה לקחתם את ההלוואה ואת הכסף שהבאתם לבנק הוא ילווה עתה בריבית נמוכה, כלומר ייגרם לבנק נזק.על הנזק שנגרם לבנק מישהו חייב לשלם ואלו כנראה יהיו אתם. אבל יש לשים לב, עמלת הפירעון המוקדם מפצה את הבנק רק על חלק מהנזק כלומר, דוקא כשיש עמלת פירעון מוקדם גבוהה, כנראה שמיחזור משכנתא (פירעון מוקדם ולקיחת משכנתא חדשה) משתלם במיוחד.לאחר ההקדמה הארוכה, הגענו על העיקר. כאמור, עמלת פירעון מוקדם מבוססת על ההפרש בין ריבית המשכנתא לבין ריבית השוק הנוכחית. כלומר, לווים מסוכנים, חסרי מודעות וכאלו שהאמינו לפקידים ("קיבלתם ריבית מעולה, למזלכם מנהל המחוז לא בחופש והוא אישר אותה") לקחו בעבר משכנתא בריבית גבוהה במיוחד ולכן חשופים היום לעמלה גבוהה. עמלה של 50,000 שקלים למשל, אינה דבר חריג והיא מבטאת ירידה עצומה בריביות (למשל מהלוואה צמודת מדד בריבית של 5.5% להלוואה צמודה בריבית 1.5%).בנק ישראל קבע שהחל מאמצע פברואר 2015 עמלה זו תחושב בצורה שתקל מעט על הלווים שלקחו משכנתא בריבית שהינה מעל הריבית הממוצעת באותה תקופה. מרגע כניסת התקנה לתוקף, כאמור בפברואר, העמלה תחושב על פי ההפרש בין ריבית המשכנתא או הריבית הממוצעת בחודש לקיחת המשכנתא, הנמוך מבינהם, לריבית הממוצעת בעת פירעון ההלוואה.כלומר, לווים שלקחו בעבר משכנתא בריבית גבוהה מהריבית הממוצעת, תחושב להם ההלוואה על פי הריבית הממוצעת וכך תהיה קטנה יותר.סיכוםהחל מפברואר 2015 תיקטן עמלת פירעון מוקדם ללווים אשר בעת לקיחת ההלוואה שלהם לקחו הלוואה בריבית שהינה מעל ריבית השוק באותה עת. לווים כאלו, טוב יעשו אם ימתינו מעט עד למיחזור המשכנתא שלהם משהו קטן נוסף, רוצים לדעת מהי הריבית הממוצעת למשכנתא, או במילים אחרות כמה יעיל היה המשא ומתן שלכם? בנק ישראל מפרסם את הריביות הממוצעות לכל מסלול. הקליקו כאן לריבית ממוצעת בהלוואה צמודה או כאן לריבית ממוצעת בהלוואה לא צמודה.