מדריך למיחזור משכנתה: מה זה, מתי למחזר ואיך עושים את זה

שלבים למיחזור משכנתה

לפני שנצלול למה זה מיחזור משכנתה ולפירוט של כל שלב, אלו השלבים שצריך לעבור בדרך למיחזור משכנתה:

1. החלטה לבצע בדיקה האם כדאי לבצע את המיחזור. מומלץ לבצע את הבדיקה אחת לשנתיים שלוש.
2. הוצאת דו"ח יתרות משכנתה
3. לקבל הצעה למיחזור משכנתה בהתאם למצב בשוק ולנתונים בדוחות
4. לבצע את מיחזור המשכנתה
5. לעדכן ביטוחים

מה זה מיחזור משכנתה?

מיחזור משכנתה הוא פעולה לשינוי תנאים של משכנתה קיימת. בשונה מפירעון מוקדם של משכנתה, במיחזור איננו צריכים להביא כסף מכיסינו אלא אנו פשוט פועלים לשינוי תנאים בהלוואה קיימת.

כדאי לבצע מיחזור משכנתה כתוצאה משינוי בתנאים האישיים כמו למשל יכולת לשלם יותר או פחות בכל חודש או כתוצאה מתנאים כלליים כמו למשל ירידת ריבית כללית במשק. 

למעשה לא ניתן לשנות את התנאים בהלוואה קיימת. מה שאפשר לעשות הוא לקחת הלוואה חדשה בסכום החוב במסלול אחד או יותר. באמצעות ההלוואה חדשה לבצע פירעון מוקדם למסלול הנבחר או כלל ההלוואה הקיימת. כך, בסופו של תהליך נקבל הלוואה חדשה בתנאים שמתאימים לנו יותר.

הבנק מצידו מעדיף שלא נעשה מיחזורים אשר יגרמו לירידה בהכנסותיו. עמלת פירעון מוקדם למשל היא כלי יעיל כדי להניא אנשים מביצוע מיחזור למרות שבמקרים רבים, גם אם ישלמו עמלה של עשרות אלפי שקלים, עדיין יהיה כדאי להם למחזר את המשכנתה. 

אני לא רוצה לשלם קנס של אלפי שקלים על מיחזור משכנתה

גם אני לא.

אבל, שים לב לנתון הבא. חתמת על חוזה ללקיחת משכנתא לתקופה מסוימת (נניח 20 שנים).

עברו נניח 10 שנים, שמת לב ששילמת עשרות אלפי שקלים ויתרת החוב שלך כמעט ולא קטנה. עשית בחכמה, בדקת את ההלוואה והחלטת למחזר אותה ולהפכה למשכנתה יעילה.

עד כאן הכל טוב. הבעיה היא שהבנקאי אומר לך שכדי למחזר תצטרך לשלם "קנס" פירעון מוקדם של 30,000 ש"ח. זה המון כסף שאינך רוצה לשלם ולכן אתה עוזב את הסניף.

טעות גדולה. 

עמלת הפירעון המוקדם נועדה על מנת לפצות את הבנק עבור ה"נזק" שפעולת המחזור גרמה. כלומר ככל שעמלה זו גבוהה יותר כך ה"נזק" לבנק גדול יותר. אבל עמלת הפירעון המוקדם מחושבת כך שהפיצוי שלה לבנה הינו חלקי ביותר.

כיוון שה"נזק" לבנק הוא הרווח שלך, ניתן לומר בדיוק הפוך ממה שאומר הפקיד: ככל עמלת הפירעון המוקדם גדולה יותר, כך למעשה התועלת של המחזור גדולה יותר.

כלל האצבע אשר תואר למעלה  נכון ברוב המקרים. כל מקרה כדאי לבדוק לגופו, אבל ישנם שני חריגים עיקריים אשר עלולים לחבל בכדאיות המחזור:

א. הלוואה שנלקחה לפני פחות משלוש שנים.
ב. כאשר הריבית שמציע הבנק למחזור המשכנתא הינה ריבית גבוהה מהריבית הממוצעת.

דוח יתרות משכנתה – כדי לבחון כדאיות מיחזור

כדי לקבל חוות דעת על כדאיות מיחזור משכנתה יש לקבל מהבנק דו"ח יתרות משכנתה.

דו"ח יתרות משכנתה נקרא גם "יתרות לסילוק משכנתה", הוא דו"ח המאפשר לחשב את כדאיות מיחזור או פירעון מוקדם של המשכנתה. בדוח הזה ניתן לראות את כל תנאי התשלום בכל אחד ממסלולי המשכנתה:

• תאריך התחלה
• תאריך סיום
• יתרה נוכחית
• ריבית
• שיטת חישוב ריבית והישתנות ריבית בעתיד
• סכום עמלת פירעון מוקדם אם קיימת
• ומידע נוסף

באמצעות דו"ח זה (ורק באמצעותו) ניתן לבצע חישוב ולהעריך את כדאיות מיחזור המשכנתה. בכל בנק נראה דו"ח יתרות המשכנתה קצת אחרת. דוגמאות מהבנקים השונים:

איך מוציאים דוח יתרות משכנתה?

את דוח יתרות המשכנתה ניתן לקבל בחינם על ידי פניה למוקד שירות הלקוחות של הבנק.

טפחות

בטלפון  8860* שלוחה 4 ואז 3, או בפקס: 03-5686982
בימים ימים א'-ה' בשעות: 08:00-21:30 וביום שישי בשעות: 08:00-13:00

לאומי

מרכז שירות הלקוחות פועל בימים א-ה בין השעות 8:30-17:00. מספר הטלפון הישיר אליו: 6062 * או 03-7100500

למעשריך: לקבל דו"ח יתרות מלא ולבדוק האם אפשר לשפר את המשכנתה כדי לחסוך כסף רב (מאד).

פועלים

טלפון 2401*

א', ג', ד' בין השעות 08:30 עד 16:00 | ב' ה' בין השעות 08:30 – 18:30 | ימי ו' בין השעות 08:30 – 12:30

הבינלאומי

טלפון 3533*

ימים א'- ה' בין השעות 08:00-22:00 | בימי ו` וערבי חג בין השעות 08:00-14:00

מחייב קוד זיהוי טלפוני. אם אין קוד כזה אפשר למלא את טופס הבקשה מכאן

דיסקונט

טלפון 2009* או 1-700-702-222

שעות פעילות מוקד משכנתאות: א' – ה' : 08:00 – 21:00, ו' : 08:00 – 14:00

בדיקת כדאיות מיחזור משכנתה אצל יועץ

באמצעות דו"ח זה אני יכול לבצע את הבדיקה עבורכם בעלות של 150 שקלים. 

שלחו את דו"ח היתרות אלי לכתובת rimon@effm.co.il ובמקביל לחצו על הכפתור שלמטה לצורך תשלם. שימו לב לסרוק או לצלם את דו"ח היתרות ברמה גבוהה ועם אור מתאים (עדיף בשמש) כדי שלא יהיו טעויות. 

במייל שאתם שולחים עם דו"ח היתרות ציינו את התשלום החודשי המירבי שתוכלו לשלם למשכנתה שלכם. 

לאחר שתקבלו אומדן רווחיות לביצוע המיחזור תוכלו לבצעו באופן עצמאי או בעזרתי על בסיס תהליך הייעוץ שפרטיו כאן

הוצאת דוחות שהבנק צריך: דוח התנהלות משכנתה

כאשר מבקשים למחזר משכנתא, הבנק מבקש דבר ראשון דו"ח התנהלות משכנתא שנתיים לאחור.

זה יתן לבנק נתונים על המשכנתה שלנו ויספרו לו עלינו כלווים. הם גם יספרו לכם הלווים ולנו יועצי המשכנתה על כדאיות מיחזור המשכנתה עבורכם.

דוח תנועות משכנתה

יש דוח שהבנק שולח לכם אחת לשנה. הדוח הזה הוא דוח תנועות משכנתה. גם את הדוח הזה צריך להביא.

דו"ח זה נקרא בכל בנק בשם מעט שונה ולכן זה מבלבל. ברם, מהות הדו"ח היא הצגת כל פעולות התשלום בשנתיים האחרונות. הבנק רוצה לראות 24 תשלומים פחות או יותר שווים. כלומר, שבכל החודשים שולמה המשכנתא כסידרה ולא היו בעיות בתשלומים. אם במהלך השנתיים היה פירעון מוקדם כזה או אחר זה כמובן לא מפריע.

אחד הדברים שהבנק יבדוק הוא האם המשכנתה הקיימת שולמה בצורה תקינה. בדוח הזה אנחנו הבנק ירצה לראות שבשנתיים האחרונות כל התשלומים שולמו במועד בלי למשל חודש בו לא שילמנו ואז בחודש שאחריו שילמנו כפול וכו'.

דו"ח תנועות מראה מה שילמנו אך לא מספק נתונים מלאים אשר מאפשרים בחינת כדאיות מיחזור או פירעון מוקדם של המשכנתה. דוגמה לדו"ח תנועות משכנתה שאינו דו"ח יתרות:

הדוח הזה היכול לסייע לבנק, אבל עבורנו הוא חסר ערך. אנשים שמפגרים בתשלומי משכנתה יודעים זאת בדרך כלל וממילא גם קיבלו טלפון מהבנק בזמן אמת. בדוח הזה הבנק נותן לנו לחשוב שהנה "בדקנו את המשכנתה" או "טיפלנו במשכנתה", המהדרין אפילו מתייקים דו"חות אלו בקלסר כלשהו.

למעשה התחושה הכוזבת שעשינו מה שצריך אם קראנו את הדו"ח שקיבלנו, מונעת מאיתנו לעשות באמת את מה שצריך.

–