ב- 27/4/2017 נכחתי בכנס הנדל"ן של העיתון גלובס. המרצה העיקרי בכנס היה אורי יוניסי, האחראי על המשכנתאות במזרחי טפחות. מאמר זה יציג את עיקרי דבריו עם כמה תוספות שלי.

מחירי הדירות

מול הטענה שמחירי הדירות רק עולים הוצג גרף מוכר של בנק ישראל אשר מראה שאמנם המגמה רבת השנים היא של עלייה במחירי הדירות, דבר אשר אופייני למדינה אשר עברה ב- 69 שנים מכ- 650,000 תושבים בהכרזת העצמאות לכ-  8,680,000 תושבים כיום.

אבל בדרך כלל אלו שאומרים המחירים רק עולים אינם מסתכלי על 70 שנים אלא על עשר השנים האחרונות. באופן דומה מי שהסתכל על עשר השנים האחרונות ב- 2007 היה יכול להגיע למסקנה שהמחירים רק יורדים.

הוצג גם גרף נוסף המראה כי עליית המחירים בישראל אינה חריגה לעומת מדינות מפותחות אחרות. לטעמי הטענה שהמחירים עלו פחות מאשר במדינות אחרות אינה טענה רלוונטית. בסופו של דבר עומס כלכלי הוא הכנסות פחות הוצאות. אם מחירי הדיור עלו בישראל יותר מאשר עלה השכר, אז בישראל קשה יותר לקנות דירה היום מאשר לפני עשור. האם זה דורש טיפול או שאפשר להשאיר זאת לכוחות השוק? זו כבר שאלה חברתית ופוליטית שלא אעסוק בה כאן. בגדול, כיוון שאנו ביום העצמאות אפשר לומר שעליית מחירים הינה במידה רבה עדות לביקוש גובר למוצר הנקרא "מדינת ישראל".

אם פעם היה כאן דכדוך בנוסח "האחרון שיכבה את האור" (לפני מלחמת ששת הימים). ואחר כך דובר על ירידה גדולה וכו'. היום אפשר לומר שיותר אנשים רוצים לגור במדינה וזו עדות לחוסנה.

מחיר למשתכן

יוניסי ציין שלוש נקודות עיקריות שלדעתו הופכות את מחיר למשתכן לתכנית לא טובה:

• אווירת סוף עונה הנובעת ממבצע תחום בזמן מעלה ביקושים ואת המחירים.
• שיווק 100% מקרקעות המדינה לתכנית אחת הפעילה בעיקר בפריפריה עלול להוביל למחסור בקרקעות באזורי הביקוש ולעליית מחירים שם. שילוב של מחסור בקרקעות וצמצום בכמות המשקיעים בגלל מדיניות הממשלה עלול להביא לעליית מחירי הדירות והשכירות באזורים אלו. עליית מחיר השכירות תדחוף לביקוש נוסף ברכישה וחוזר חלילה.
• התעלמות מוחלטת מפלח השוק העיקרי של שוק הנדל"ן – משפרי הדיור אשר עבורם הצטמצמה משמעותית הבניה החדשה. מה שדוחף אותם לשלם מחירים גבוהים יותר.
• מחיר למשתכן נותנת הטבה של מאות אלפי שקלים לזכאים אך במבחן הזכאות אין כל התייחסות למידת העושר של המשפחה. להיפך, ככל שהמשפחה עשירה יותר מלכתחילה היא יכולה להנות מהנחה גדולה יותר כפי שמראה הגרף שלמטה:

למעשה אפשר לומר שסך משלמי המיסים בישראל שילמו וישלמו כסף רב (כ- 6 מיליארד שקלים) עד עתה כדי לפתור בעיה נקודתית של קבוצה לא גדולה באוכלוסיה – 50,000 משפחות. כלומר כ- 120,000 שקלים למשפחה. בהחלט אפשר לומר שהמצב כל כך חמור שטוב שמשלמי המסים נתנו בממוצע 120,000 שקלים לכל משפחה ללא דירה. זה כבר נושא לדיון אחר אשר לא ראיתי שנערך בשום מקום. כמובן שאם האוצר היה מחליט שבמקום תכנית מחיר למשתכן הוא היה פשוט משלם לכל רוכש 120,000 שקלים אז הוא היה יכול לתת יותר כסף כיוון שהייתה נחסכת כל המנהלת הקשורה למחיר למשתכן.

יוניסי לא ציין ולדעתי כבנקאי הוא גם לא יכול לדעת, אבל כל היועצים הפרטיים למשכנתאות יודעים דבר נוסף על מחיר למשתכן. חלק גדול מהרוכשים לא מתכוונים לגור בדירות שרכשו.  וזה הרי הגיוני, אנשים בוחרים מקום מגורים לפי מגוון של נושאים: עבודה, משפחה, חברים חיבה לחוף הים או לנוף הררי וכו'. לא מכיר מישהו שהטיל מטבע כדי לבחור מקום מגורים ולכן כאשר מקום המגורים נבחר עבור המשפחה בהגרלה היא לא תגור בדירה הנרכשת.

כך קורה ששר האוצר מצד אחד חושב שמגורים בדירה בבעלות הם דבר טוב יותר מאשר מגורים בשכירות ומצד שני "קובר" משפחות רבות בשכירות למשך לפחות 8 שנים (3 שנות בניה + 5 שנות איסור מכירת הדירה הנרכשת). משפחות אלו נדחפו להיות משקיעי נדל"ן. עתה רמת הסיכון של המשפחה עלתה ולא ירדה. היא מוטרדת מצד אחד על ידי בעל בית והתמודדות עם שכירות ומצד שני נאלצת לטפל בשוכרים וכל זאת בתקופה הכי לחוצה של תחילת החיים. אז לכלכלה חוקים משלה וכאשר מישהו מראשון לציון "זוכה" בדירה בקריות ומישהו מהקריות זוכה בדירה בראשון, קמות יוזמות של החלפת דירות "מתחת לראדר" דוגמת הקבוצה בפייסבוק מחליפים דירות מחיר למשתכן.

משכנתאות

לפני כשנה בדיוק כתבתי על כך שבנק לאומי לא פתח במלחמה ביועצי המשכנתאות הפרטיים בגלל "דאגה ללקוח" אלא פשוט בגלל חוסר יכולת לתת משכנתאות חדשות ורצונו לנצל הזדמנות להעלות מחירים? הגרף שלמטה הוא הראיה בדיעבד את אותו מאמר. שימו לב לירידה של לאומי בהיקף המשכנתאות שהוא ביצע ולעומת זאת להזדמנות שזיהה בנק איגוד אשר בגרף מכונה "כל השאר" (יחד עם בנק ירושלים), אך אם ישכיל לנצל הזדמנות, יוכל בהחלט לגדול בתחום המשכנתאות. בנק איגוד הוא מעניין. רוב לוקחי המשכנתאות שלא מתייעצים, כלל לא לוקחים אותו בחשבון. לעומתם בחודשים מסוימים, הוא אחד הבנקים שיועצי משכנתאות פרטיים מבצעים בו משכנתאות רבות מאד בגלל מחירן הנמוך. אני בהחלט ממליץ לשים אליו לב בעת המשא ומתן על משכנתה. 

להורדת המצגת המלאה: מצגת אורי – נדלן על הבר – מרכז גלובס לנדלן

מה דעתכם? אשמח לקרוא אותה בתגובות שלמטה