15/9/2014עם חילופי העונות הבאים עלינו לטובה, או במילים אחרות, מידי מספר חודשים, מוציא בנק ישראל הוראות חדשות לבנקים בנושא משכנתא. מחירי הדיור העולים מטרידים מאד את המשפחות שלא רכשו דירה עדיין וגם את קברניטי המשק.ברמה הלאומית, מסוכנים המחירים העולם של הדירות בשל מספר סיבות כשהעיקריות שבהן הן:א. אישי הציבור רוצים להיבחר שוב בבחירות הבאות – בכל מערכת בחירות יש כ- 20 מנדטים "מתנדנדים" אשר צריכים להחליט לאן להצביע. בבחירות האחרונות עלה לפיד באמצעות מנדטים אלו, תוך הבטחה לפעול עבורם במישור הכלכלי. עם כניסתו של לפיד לאוצר הוא הכריז על יעד של הורדת מחירי הדיור. זוהי הכרזה חריגה בנוף הפוליטי כיוון שהיא קלה למדידה – כולם רואים אם המחירים עלו או ירדו (בניגוד להכרזות פוליטיות רגילות כגון מלחמה בעוני, שאף אחד לא יכול למדוד האם בוצעה או לא).ב. ירידה ביכולת הצעירים לקנות דירה עלולה להעמיס עליהם מבחינה כלכלית ולמנוע מהם את האפשרות לצרוך מוצרים אחרים ועל ידי כך לגרום למיתון.ג. חשש מקריסה פתאומית של מחירי הדיור בעתיד – מה שעולה בחדות יכול לרדת בחדות. במחקרה כזה עלול להיווצר גל אשר יגרור את כל הכלכלה לקריסה.עד היום כוונו צעדי בנק ישראל בנושא הלוואות לדיור בעיקר כדי להלחם (ללא הצלחה בנתיים) בעליות המחירים על ידי הקטנת הביקושים לדירות, באמצעות הכבדה על היכולת לקחת משכנתא ובעיקר משכנתא שניה לאותו לווה.הצעד האחרון נועד להגביר את יציבות הבנקים ואת היכולת שלהם לספוג גם ירידת מחיר גדולה בדיור.למעשה הלוואה נראית לנו כפעולה פשוטה: יש לי כסף שלך אין, אז אני מלווה לך אותו ואתה מחזיר לי בתשלומים. זה מה שקורה כשיש רק שני שחקנים בשוק. בפועל עולם ההלוואות הבנקאיות מתנהל בצורה מחוכמת יותר. אין לי כסף ובכל זאת אני מלווה לך אותו. מבולבלים? מיד אסביר.הבנק נותן למשה מיליון שקלים לרכישת דירה. משה נותן את הכסף לקבלן אשר מפקידו בבנק. כלומר מיליון השקלים שהולוו למשה כבר חזר לבנק אשר כעת מלווה אותפ שוב ליעל. גם הקבלן של יעל שם את הכספים בבנק אשר שמח לתת אותם פעם שלישי לדינה וחוזר חלילה. כלומר לבנק בדוגמה שלנו היו מיליון שקלים והוא יצר מהם הלוואות של שלושה מיליון שקלים.בפועל, הבנק אינו יכול בכל פעם להלוות את מלוא הסכום שחזר אליו. כדי למנוע מצב בו הרבה אנשים ירצו למשוך כסף מהבנק בבת אחת והוא לא יוכל לספקו, הכסף הרי בכלל לא ברשות הבנק, המפקח על הבנקים קבע שאחוז מסוים מסך ההלוואות שהבנק נותן, חייב להישאר בבנק במזומן. כלומר לא את כל מיליון השקלים מהדוגמה שלמעלה יכול הבנק לגלגל אלא לדוגמה בהתחלה מיליון אח"כ 900,000, ובגלגול השלישי 800,000 וכן הלאה.הוראת בנק ישראל כעת הינה פשוטה: בהלוואות לדיור, הגדילו את האחוז מסך האשראי אשר אותו אתם משאירים בבנק בעל כל גלגול הון.איך תשפיע הוראת בנק ישראל על הבנקים ועל הלווים? ראשית, אין אחידות בין הבנקים לגבי אחוז ההון שהם השאירו אצלם כבר כיום. לדוגמה: הבנקים דיסקונט, בינלאומי ואיגוד כבר עומדים בתקנה החדשה ולא יזדקקו לשום שינוי. לבנקים האחרים יקטן הרווח במידה מסוימת בגלל הוראה זו, הם יוכלו להלוות פחות כספים.ההשפעה על הלווים? לכאורה ישנה ציפייה שגידול בהוצאות הבנק או קיטון ברווחים תתורגם מיד לעליית מחירים או במילים אחרות להרעה בתנאי ההלוואות. בפועל ההוצאה של הבנק להפרשות מסך ההלוואות אינה שונה מהותית (מבחינה מהותית לא מבחינת הסכומים) מהוצאות הבנק על חשמל, מים וארנונה. שוק המשכנתאות הינו שוק תחרותי. כל בנק יעשה חשבון האם העלאת הריבית (עליית מחיר המוצר), תגרום לגידול ברווח או לקיטון ברווח עקב מעבר לקוחות למתחרים. העובדה היא שיש שלושה בנקים אשר כבר עמדו בתנאים הקיימים, תוך הצעת ריבית תחרותית, מראה שאין לבנק בעיה להתמודד עם הנחיה זו ללא ייקור הריבית. ימים יגידו מה יבחרו הבנקים לעשות.