בשבוע שעבר (30/4/2014) הוציא בנק ישראל שלוש הנחיות חדשות בנושא משכנתאות וכן ביאורים להנחיות הקודמות.מאז יולי 2011, הוציא בנק ישראל מספר פעמים הנחיות והוראות בנושא משכנתאות. הנחיות בנק ישראל מחייבות את כל הבנקים ולכן משפיעות על כל לווה.הוראות חדשותמשכנתא של מעל 5 מיליון שקלים תיחשב באופן אוטומטי להלוואה מסוכנת – עד היום הבנק בדק את כל ההלוואות על פי אותם פרמטרים (יכולת החזר, אחוז מימון והיסטוריית לווה). עתה קובע בנק ישראל שגם אם הלוואה מרוויח 100,000 ש"ח בחודש וקונה בית בשווי 20 מיליון שקלים באמצעות משכנתא של 5 מיליון, הלוואה זו תיחשב מסוכנת. המשמעות היא שהבנק "ייקנס" על ידי הפרשת מלוא סכום ההלוואה לחובות מסופקים ואת העלות הנוספת יגלגל (כמובן) על הלווה. אני מניח שלרוב הקוראים שלי זה לא ממש משנה אך אם מישהו גבולי מבחינת מדרגת החמישה מיליון, הכרה של הנחיה זו יכולה לחסוך לו כסף רב.הלוואה של פחות משנה וחצי לא תילקח בחשבון חישוב ההכנסה הפנויה שלכם – אחת ההנחיות הקודמות של בנק ישראל קבעה שהחזר המשכנתא אינו יכול להיות יותר מ- 50% מההכנסה הפנויה של הלווים. הכנסה פנויה משמעה ההכנסה נטו בניכוי הוצאות קבועות. במסגרת ההוצאות הקבועות הכניסו הבנקים גם החזרי הלוואות קודמות. כעת קובע בנק ישראל כי החזרי הלוואות המסתיימות תוך שנה וחצי לא יילקחו בחשבון. דוגמה: זוג לווים המרוויחים יחד 15,000 ש"ח נטו ומשלמים כל חודש 3000 ש"ח עבור הלוואה לצורך רכישת רכב חדש. אם נשארו להם יותר משנה וחצי עד לסיום ההלוואה אז החזר המשכנתא המקסימלי יהיה 6000 ש"ח = (15000-3000)*50%. אם נשאר להלוואה פחות משנה וחצי אז החזר המשכנתא המקסימלי האפשרי הוא 7500 ש"ח = 15000*50%.במידה ומביאים ערב להלוואה או לווה נוסף, רק 50% מהכנסתו תילקח בחשבון. לווים אשר הכנסתם נמוכה לעומת המשכנתא המבוקשת יכולים להביא ערב או לווה נוסף (מלבד הזוג) אשר במידה ויחתום על ההלוואה יחד עם הזוג הכנסתו תשלים את חוסר ההכנסה של הזוג. עד היום מלוא הכנסת הערב נלקחה בחשבון ומכניסת הנחיה זו לתוקף, רק 50% מהכנסת הערב נלקחת בחשבון. לדוגמה זוג אשר מרוויחים 10,000 ש"ח ומקבלים מההורים 5,000 ש"ח כל חודש, מעוניין לקחת הלוואה עם החזר חודשי של 6000 ש"ח. מבחינת הבנק הכנסת הזוג הינה 10000 ש"ח בלבד (על פי תלושי השכר). אם אחד ההורים יצטרפו כערבים להלוואה יוכל הזוג להגדיל את ההחזר החודשי האפשרי אך לא לפי מלוא הכנסת ההורים אלא לפי מחצית הכנסת ההורים בלבד.באורים להנחיות קודמות* שיעור מימון מרבי – בנק ישראל קבע בעבר שלוש מדרגות לשיעור מימון מירבי על דירה נרכשת:דירה ראשונה – 75% מימון.משפרי דיור (מוכרים דירה וקונים אחרת) – 70% מימוןדירה שניה – קונים דירה ולא מוכרים את הקודמת – 50% מימון.עתה מוסיף בנק ישראל להנחיות את האופן בו יש לחשב את שווי הדירה הנרכשת. בעת הזמנת שמאי מקבלים ממנו שני מחירים לדירה – מחיר רגיל ומחיר למימוש מהיר. כלומר אם נרצה למכור את הדירה במהירות, בכמה נצטרך להפחית את מחירה. בנק ישראל מודיע כעת כי שווי הדירה לצורך חישוב אחוז המימון הוא הסכום הנמוך מבין הסכומים: מחיר הרכישה בחוזה הרכישה והמחיר הרגיל שקבע השמאי. במידה ומדובר בדירה בבניה (בניה עצמית או קבוצת רכישה), לא ניתן לכלול בשווי הדירה רווח יזמי או צפי לעליית מחיר לאחר גמר הבניה.* כיצד לחשב שיעור מימון מקסימלי כאשר שני רוכשים (למשל זוג נשוי), נמצאים כל אחד בבעלות שונה על דירה קודמת? למשל לאשה יש דירה בבעלותה (זכאית ל- 50% מימון) ולגבר זוהי דירה ראשונה (זכאי ל- 75% מימון). על פי בנק ישראל במקרה כזה, הזכאות הינה ממוצע משוקלל של שני (או יותר) הרוכשים.* לקוח ללא דירה מחזיק במגרש ומתכוון לבנות עליו שתי דירות, מהם אחוזי המימון שיוכל לקבל ? על דירה אחת יוכל לקבל שיעור מימון של 75% ועל הדירה השניה 50% מימון.* במידה והלקוח רוכש דירה להשכרה, האם הבנק יכול להתייחס על ההכנסה הצפויה משכר דירה? כן. הבנק יוכל להסתמך על ההכנסה הצפויה משכר דירה במידה ויתקיימו שלושה תנאים אלו:הלווה הצהיר שבכוונתו להשכיר את הדירה.השמאי שמעריך את הדירה, יצרף גם הערכה לגובה שכר הדירה הצפוי מהדירה.הבנק ינקוט גישה זהירה ויפעיל מקדם ביטחון סביר על הערכת השמאי לגבי גובה שכר הדירה הצפוי.* במחזור משכנתא, כאשר האשראי גדל עקב עמלת פירעון מוקדם, האם הבנק צריך לחשב במחדש את עמידת הלקוח בתנאי החזר מתוך סך ההכנסה ? לא. אם הגידול באשראי נובע מעמלת הפירעון המוקדם, אפשר לאשר את ההלוואה ללא בדיקות נוספות. ברם, אם הלקוח מבקש להגדיל את החזר המשכנתא בזמן המחזור, יש לבצע בדיקה מחודשת לעמידה בתנאי אחוז החזר מסך ההכנסה הפנויה של הלקוח.* בעת מיחזור משכנתא חלים התנאים שהיו בעת לקיחת המשכנתא המקורית. למשל: אם המשכנתא המקורית נלקחה ב- 70% אחוזי מימון אך ללקוח מותר על פי ההנחיות הנוכחיות רק 50% מימון, המיחזור יאושר. אם המשכנתא המקורית הייתה ב- 100% פריים, אפשר יהיה למחזר ל- 100% פריים למרות שהלוואה חדשה כזו אסורה כיום.שימו לב!לעיתים רבות אתם מבקשים משהו מפקיד הבנק ונדחים בטענה ש"אנו פועלים על פי הוראות בנק ישראל". ישנם מקרים רבים בהם אמירה זו אינה אלא הטעיה. פקידי הבנק פועלים תחת שתי מערכות של חוקים. הנחיות בנק ישראל והנחיות פנימיות של הבנק בו הם עובדים. כלומר, יכול להיות שבנק ישראל מתיר פעולה מסוימת אך הבנק בו עובד אותו פקיד אינו מתיר פעולה זו. כמובן, שלפקיד הכי נוח לומר "הנחיות בנק ישראל" וכך למנוע ויכוח וכן למנוע מעבר של הלקוח לבנק אחר המתיר את אותה פעולה. בנוסף, ישנם מקרים בהם פקידים פשוט אינם מבינים הנחיה מסוימת או שאינם זוכרים אותה במדויק (גם הם בני אדם). לכן, חשוב מאד שהלקוח יכיר היטב את המגבלות. את הנחיות בנק ישראל כפי שהן מופיעות במקור ניתן לקרוא כאן. שאלות ותשובות של בנק ישראל בנושא ההנחיות ניתן לקרוא כאן.
לא מצאתי בשום מקום באתר של בנק ישראל דבר שאומר שהלוואה של פחות משנה וחצי לא תילקח בחשבון של יחס החזרהגב
שלום עומר, תודה לך. קרא בבקשה את סעיף 1.2 במסמך זה: http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/LettersAndCircularsSupervisorOfBanks/HozSup/h2430.pdfמצויין שם שבחישוב ההוצאות הקבועות יחושבו החזרי הלוואות שנשאר לשלם בהן יותר מ18 חודשים (שנה וחצי). המון הצלחה, רימון.הגב
שלום, הייתי שמחה לדעת האם בנק ישראל הוציא הנחיה שערב למשכנתא חייב להיות קרוב משפחה מקרבה ראשונה (הורים, אחים) ?הגב
שלום מיכל, אין כל חובה שערב יהיה קרוב משפחה. ברם, כדי להקל על לווים, הוציא בנק ישראל הנחיה המאפשרת לבנק להכיר בחלק מהכנסתו של ערב שהינו קרוב משפחה מדרגה ראשונה כהכנסה של הלווה לצורך עמידה בתנאי אחוז החזר חודשי מתוך ההכנסה הפנויה. בהצלחה.הגב
בס"ד כתיבה רהוטה ותמציתית שאפו!שאלה:במידה ובמחזור משכנתא מעוניינים להוסיף סכום כסף נוסף להלוואה, האם אחוזי המימון כםי שכתבתם או שזה משתנה? 2. במידה ומטרת הסכום הנוסף הינו למיחזור אשראי, האם הבנק יתישב בזה ולא יחשיב את החוב הקיים למדידת יכולת ההחזר של הלקוח?הגב
שלום בני, ראשית כל תודה.1. שנית, לא הבנתי כל כך. כאשר אתה כותב להוסיף כסף להלוואה אתה מתכוון לפרעון מוקדם או להגדלת החוב לבנק על ידי לקיחת הלוואה נוספת? לקיחת הלוואה נוספת אפשרית רק עד גבול האשראי המותר (50% להלוואה לכל מטרה).2. שאלה מעניינת, לא מצאתי ברשומות תשובה אליה. אני מניח שהתיאור שלך נכון כל עוד המחזור של המשכנתא הינו באותו בנק שמנהל את ההלוואה הנוספת ואז הבנק יכול לפרוע את ההלוואה בלי "מגע ידך".שים לב ! הגדלת המשכנתא כדי לכסות הלוואות קיימות בלי טיפול שורש בסיבות ללקיחת ההלוואות מלכתחילה הינה במקרים רבים תחילתו של כדור שלג וסחרור חובות ובסופו גם משכנתא גדולה יותר וגם הלוואות חדשות. התקדמות בכיוון זה עלולה להיות מסוכנת.המון הצלחות.הגב
לא הבנתי מה גובה המשכנתא המותרת במקרה של מחזור משכנתא, בתרחיש לדוגמא הבא: דירה ראשונה ויחידה, נלקח במקור 60% משכנתא. כעת יש רצון למחזר משכנתא – כך שהמשכנתא החדשה תהיה בגובה גבוה יותר (של 70%). האם זה אפשרי? או שלא ניתן להגדיל את גובה המשכנתא הכוללת (מעל ל 60% במקרה זה)?הגב
לדעתי המשמעות של הגדלת המשכנתא הינה בעיני הבנק לקיחת הלוואה לכל מטרה. הלוואה כזו מותרת עד לשיעור של 50% מערך הדירה ולכן ככל הנראה לא תאושר. ברם, מחירי הדירות עולים בחדות בשנים האחרונות ויתכן ואינך מודע לשווי האמיתי של הדירה שלך. שמאי של הבנק אשר יעריך את הדירה בשווי גבוה יותר יאפשר לך הגדלת המשכנתא.כמובן שלפני הגדלת האשראי יש לוודא שאשראי זה נועד להשקעה ולא לצריכה. הגדלת אשראי לצריכה הינו צעד גדול לכיוון התהום גם אם נראה כצעד נכון כלכלית (הפחתת ריבית).הגב
היי ברצוני לשאול כיום אני אישתי וחמתי מעוניינים למכור את הדירות שלנו ולקנות וילה במשותף כמובן אחריי החזריי משכנתא נשאר עם 1500000 ש"ח איך לגשת לעניין להתחיל עם אישור למשכנתא? לחפש נכס שתואם? והשאלה העקרונית היא איך הבנק מתיחס למשכנתא של שלושה לווים? חמתי בעבר חזרו לה תשלומים האם זה יכול למנוע מהבנק לתת משכנתא?הגב
שלום אופיר, אתחיל מהסוף, הבנק מתייחס לשלושה לווים בדיוק כמו שהוא מתייחס לשני לווים או ללווה בודד. שלושתכם תהיו רשומים כבעלי הדירה וכבעלי המשכנתא. יתכן וכדאי לבקש פטור מביטוח חיים עבור חמתך אשר ככל הנראה הביטוח שלה יהיה יקר, כמובן תחת הבנת הסיכון.כדאי להתחיל מקבלת אישור עקרוני. אישור עקרוני תקף לשלושה חודשים ומראה שהבנק יהיה מוכן להלוות לכם. הדבר חשוב במיוחד לאור עברה הבעייתי של החמה. זה יהיה עצוב למכור דירות, לטרוח לחפש או גרוע מכך לחתום חוזה רכישה ואז לגלות שאין אישור עקרוני. כדאי להוציא אישור עקרוני מחמישה בנקים כדי שתוכלו לנהל מאוחר יותר משא ומתן יעיל.בהצלחה.הגב
שלום רב. קניתי בית מקבלן ולקחתי משכנתא בגובה 65%. ערך הבית עלה האם אני יכול למחזר את המשכנתא ולקחת שוב 65%???? יש לציין שעדיין לא נכנסתי לדירה וחלק מהכסף הולך לתשלום הדירה ושאר הכסף לשיפוץ וריהוט… תודה על התשובההגב
שלום רב, עקרונית, אם שמאי של הבנק יאשר את הערך הגבוה יותר זה ניתן לביצוע. יש לציין שהתוספת להלוואה המקורית תהיה בתנאי הלוואה לכל מטרה ולא בתנאי הלוואה לדיור. המשמעות הינה ריביות מעט פחות טובות.סייג נוסף הוא לגבי דירות שאין להן עדיין אישור אכלוס. במצב זה בנקים נוטים לסרב לשינויים במשכנתא.הבעיה שאתה מתאר – מחסור בכסף כתוצאה מתכנון לקוי של תזרים המזומנים לאורך הפרוייקט הינה בעיה נפוצה. אחת הדרכים להימנע ממנה הינה מלכתחילה לדחות תשלומים לקבלן, במידת האפשר. עוד על הנושא: http://www.effectivemortgage.co.il/515ההערה האחרונה הינה כמובן מאוחרת עבורכם אך אני מקווה שתסייע לאחרים.המון הצלחות.הגב
שלום, אני רוצה לתקן את דבריך, ברשותך, הלוואה לכל מטרה יכולה להינתן כל עוד סכום ההלוואות יחד לא עולה על 50 אחוז. נקודה נוספת, לא ניתן לקבל הלוואה מהבנק בשעבוד דירה שטרם נמסרה לרוכש (עסקת הרכישה לא הושלמה) אלא אם כספי ההלוואה מועברים למוכר.הגב
שלום חן ותודה על התיקון. אמת. את ההלוואה השניה אפשר יהיה לקחת רק אם ערך הבית עלה מספיק כך שסכום החוב הכולל יהיה עד 50%.את ההערה השניה אני מבקש לתקן – לא נכון לומר "לא ניתן" אלא הבנק בדרך כלל לא מוכן לתת. אין כל מניעה להגדיל משכנתה באופן כזה. טפחות למשל מאפשרים ללווים להחזיק בכרטיס אשראי עם תשלומים ל- 10 שנים כשהבית הוא בטוחה וזו משנכתה לכל מטרה שאפשר להתשמש בה בכל עת. כרטיס האשראי הוא כמובן רק אמצעי שיווקי אפשר גם לקחת הלוואה נוספת בפעם אחת.הגב
תודה אלעד, בבקשה – http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/SupervisorsDirectives/DocLib/451.pdfהגב
רוב תודות. קראתי, את האמת, כמה פעמים, ואני חייב להודות שאולי אני לא יודע איך לקרוא את זה, אבל לא מצאתי התייחסות לנקודה "כיצד לחשב שיעור מימון מקסימלי כאשר שני רוכשים (למשל זוג נשוי), נמצאים כל אחד בבעלות שונה על דירה קודמת?" במיוחד לאור זה שבד"כ מסתכלים על זוג נשוי בתור יישות אחת…הגב
בנק ישראל לא מפרט זאת אלא מסתפק באמירה שהוא קובע לזוג נשוי את אחוז הבעלות של כל אחד על פי נוסחת מס רכישה. נניח זוג בו לאחת דירה בבעלותה טרם הרכישה ולזוגה אין דירה. שווי הדירה 2,000,000. המשכנתא שיוכלו לקחת הינה: 50%* 1,000,000 = 500,000 (חלק האישה) + 75% * 1,000,000 = 750,000 (חלק הבעל) וביחד 500+750 אלפים.הגב
שלום רימון ותודה על המאמר המפורט והבהיר. אנחנו זוג סטודנטים מעוניינים לרכוש דירה, אולם מאחר ואנחנו לומדים כרגע ההכנסה החודשית שלנו לא תאפשר לנו לקבל משכנתא. אנחנו רוצים שההורים יהיו ערבים, האם לפי ההנחיות החדשות 50% מההכנסה שלהם מצטרפת לחישוב ההכנסה שלנו? האם ההורים צריכים גם הם להביא אישורים מיוחדים והאם הם מחויבים לשלם גם חלק מההחזר? תודה רבה קרןהגב
שלום קרן ותודה על המילים החמות. ההורים יצטרכו להיות ערבים או אף לווים נוספים (שוטפות גבוהה יוצר בחוב). אכן 50% מהכנסתם נטו בניכוי תשלומי הלוואות שלהם, אם ישנן, יחושבו לצורך בדיקת יכולת החזר שלכם. ההורים יצטרכו לשלם את חלקם אולם זה בעיקר פורמלי כי תמיד עומדת לזכותכם האפשרות לעשות הוראת קבע מחשבונכם אל חשבונם. אם כי, לא ברור מאילו הכנסות תשלמו להורים.ההורים יצטרכו להביא את אותם אישורים שאתם תצטרכו: תלושי שכר, תנועות חשבון בנק, נסח טאבו של דירתם וכו'.לו אני הייתי במצבכם , על פי הנתונים שכתבת (סטודנטים וכו'), הייתי חושב כמה פעמים לפני רכישת דירה.בהצלחה.הגב
תלוי. אם מדובר על דירה שבבעלותך ואתה מתכוון לרכוש דירה אחרת ובמקביל יחידת הדיור המדוברת פוצלה כחוק, אז ההכנסות ממנה ייחשבו. אם מדובר על בית שאתה מתכוון לבנות עם יחידת דיור או שיש יחידת דיור אשר החוקיות שלה הינה בסגנון של "כאן זה בסדר, כולם עושים את זה" אז זה לא יתקבל.הגב
שלום שרית, בשמחה. ראי את נספח א בהוראת בנק ישראל 329 – מגבלות על הלוואה לדיור – https://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/SupervisorsDirectives/DocLib/329.pdf וכן את נהלים למתן הלוואה לדיור – 451 – https://www.boi.org.il/he/NewsAndPublications/PressReleases/Documents/%D7%94%D7%95%D7%A8%D7%90%D7%94%20451.pdf בהצלחה.הגב