הערות לטיוטת שינוי תנאי המשכנתה של בנק ישראל

מהו השינוי שמתכנן בנק ישראל במשכנתאות

בטיוטת השאלות והתשובות של בנק ישראל שונו הכללים על פיהם ניתן למשכן דירה קיימת כדי לרכוש דירה אחרת. כיום אפשר למשכן את הדירה הקיימת עד 50% מערכה בניכוי משכנתה שיש על דירה זו ועם הכסף הנוסף להשתמש כהון עצמי לרכישת דירה אחרת. על פי השינוי המתוכנן לא ניתן יהיה לעשות זאת יותר כתנאי הלוואה לדיור כפי שהיה עד עכשיו אלא רק בתנאים גרועים הרבה יותר – הלוואה לכל מטרה.

חריג יחיד לעניין זה הוא מישכון דירה קיימת לצורך שדרוג לרכישת דירה אחרת תוך ניסיון התניה שהדירה הקיימת תימכר. ההלוואה תהיה עד 30% משווי הדירה הנרכשת ובתנאי בלון לשנתיים בלבד כלומר הלוואה שכביכול יש לפרוע אותה תוך שנתיים ולכן כביכול מחייבת את מכירת הדירה הקיימת כדי לפרוע הלוואה זו.

למרות שבדרך כלל איני אוהב את כל הטריקים והשטיקים לעקיפת הוראות בנק ישראל, הפעם ההוראה כל כך מקוממת שבעתיד אכתוב איך ניתן להתחמק בקלות מהמגבלה הזו.

איך אתם יכולים לסייע בביטול הורעה (הטעות מכוונת) זו?

בנתיים פרסם בנק ישראל רק טיוטה וביקש לקבל מהציבור הערות במייל. בהמשך פרטתי את הערותיי להוראה. אני מזמין כל אחד מכם לבחור נושא מתוך הדברים אלי (העתקה במקרה זה מתקבלת בברכה), להעתיקו, להוסיף דברים משלכם או לכתוב מייל משלכם באופן עצמאי ולשלוח לכתובת שבנק ישראל הקצה לנושא זה – Prudential@boi.org.il

15/8/2021

לכבוד: בנק ישראל באמצעות מייל  Prudential@boi.org.il

מאת: רימון חייט טל' 054-5232-799

הנדון:  התייחסות לטיוטת שו"ת הלוואות לדיור

שלום רב,

קראתי בעיון את הטיוטה שפרסמתם. כמה הערות:

חשש שההוראה החדשה מנוגדת לחוק

מתוך חוק בנק ישראל התש"ע 2010. כפי שהוא מופיע באתר בנק ישראל:  

פגיעה קשה במשפרי הדיור

משפרי הדיור אינם בהכרח אוכלוסיה אמידה.  רבים משפרים דיור למרות שחייהם הכלכליים לחוצים ביותר בגלל שאין להם ברירה. השינוי שבוצע בתקנה שבתחילה התעלמה ממשפרי הדיור ואז יצרה תלאי מורכב במיוחד עבורם, מראה ניסיון לטפל בהם תוך מתן אפשרות לקחת הלוואה של עד 30% משווי הדירה הנרכשת על הדירה הקיימת(כלומר למשכן דירה קיימת לפי השווי של הדירה הנרכשת) ובאמצעות הלוואה נוספת של 70% על הדירה הנרכשת כביכול טופלה הבעיה והם יוכלו לבצע את הרכישה גם אם אין להם הון עצמי. זה לא נכון! הפיקוח על הבנקים יוצר מצב בו משפרי הדיור ישלמו הרבה יותר על המשכנתה שלהם.

ניקח לדוגמה את משפחת ישראלי אשר בבעלותה דירה בשווי 1.8 מיליון שקלים, 300,000 שקלים במזומן שנחסך והם רוצים לשדרג לדירה בשווי 2.5 מיליון:

במצב הקודם לקחה המשפחה משכנתה של 50% מימון על הדירה הקיימת וכדי להשלים ל- 2.5 מיליון לקחה עוד משכנתה של 1.3 מיליון על הדירה הנרכשת. משכנתה זו מהווה 52% מימון.

במצב החדש יכולה המשפחה לקחת רק 30% מהדירה הנרכשת(עד 50% מהקיימת?) ולכן צריכה משכנתה גדולה יותר על הדירה הנרכשת – 1.66 מיליון המהווים 66% מימון.

כלומר אם תתקבל הטיוטה ייאלצו רבים מתוך המשדרגים דירה לקחת אחוז מימון גבוה יותר ולפיכך לשלם ריביות גבוהות יותר. לא רק זאת אלא גם זאת, לאחר מכירת הדירה, אם ירצו לפרוע חלק מההלוואה על הדירה הנרכשת יצטרכו בסבירות גבוהה לשלם גם עמלת פירעון מוקדם גדולה (הפירעון יהיה זמן קצר לאחר לקיחת ההלוואה).

גרוע מכך, אנשים פועלים לפי ברירות מחדל. הם כבר לקחו את ההלוואה? אז עכשיו במקום להחזירה אולי יחליפו מכונית או ייצאו לחופשה שתמיד חלמו עליה? והנה בנק ישראל עודד את הציבור להלוואה גדולה יותר לטובת צריכה שוטפת. שוב, בניגוד לחוק הקובע ששמירה על יציבות המערכת הפיננסית היא ממטרות בנק ישראל.

הדוגמה שלמעלה היא עוד המצב הטוב יחסית – המשפחה תשפר דיור אך במחירים גבוהים בהרבה ממה שהייתה משלמת לפני השינוי.  מצב שכיח הוא משפחות שלא רק שאין להן חסכונות אלא יש להן עדיין משכנתה על הדירה הקיימת. משפחות רבות כאלו לא יוכלו לשדרג דיור כלל:

למשפחה דירה בשווי 1.8 מיליון עם משכנתה של 150,000 שקלים. במצב הקודם היא יכלה לקחת משכנתה עד 50% משווי הדירה בניכוי המשכנתה הקיימת – 600,000 שקלים אשר יחד עם משכנתה על הדירה הנרכשת איפשרו את ביצוע העסקה.

לאחר השינוי תוכל המשפחה לקחת משכנתה על הדירה הקיימת של 600,000 שקלים בלבד (30%*2,500,000 פחות 150,000) ויחד עם 70% על הדירה הנרכשת המשפחה לא תגיע לשווי הדירה הרצויה ולכן לא תוכל לשדרג.

בידיעה שבנק ישראל חסם את הדרך לשדרוג עתידי של דירה משך שנים, אנשים יקנו מלכתחילה דירות גדולות ויקרות יותר או יקחו ברכישה הראשונה 75% מימון אפילו אם אינם צריכים משכנתה כה גדולה, רק כדי להשאיר כסף בצד לצורך שדרוג עתידי.

שתי החלופות הינן חלופות רעות אשר ישפיעו בצורה לא טובה על מצבן הכלכלי ובעקיפין על יציבות המערכת הבנקאית. חסימה של האפשרות לשדרג ולמשל להוסיף חדר בבית גם תיצור מתחים ולחצים גדולים במשפחה. לחצים אלו עלולים להגדיל את מספר המשפחות שיתפרקו. אפילו אם נתעלם מהיבטים הרגשיים על הזוג והילדים בעת פירוק המשפחה, ברור שגירושין מגדילים את הביקוש לדירות ותורמים לעליית מחירים.

בלבול מושגים, נכסים וערכים

הנוהל שהוצע במסגרת הטיוטה הינו נוהל מבלבל אשר מערבב מחירים של דירות שונות. אפשר למשכן דירה קיימת אך לפי 30% מדירה נרכשת. האם במסגרת זו אפשר לקחת יותר מ- 50% על דירה קיימת? איך אפשר לקבוע את הערך של הדירה הנרכשת אם היא עדיין לא ממושכנת ולכן עדיין לא בוצעה לה שמאות (ופעמים רבות בשלב זה גם לא נחתם חוזה כי את התשלום בעת חתימת החוזה נצטרך לקבל על ידי ביצוע המשכנתה על הדירה הקיימת). האם בשביל משכנתה אחת בה ממשכנים דירה קיימת צריך לבצע שתי שמאויות? על הדירה הקיימת ועל הדירה הנרכשת? ומה אם בסוף לא ייחתם החוזה מסיבה כלשהי?

שליחת הציבור לפתרונות אשראי יקרים

ההוראה של בנק ישראל משפיעה רק על הבנקים. סירוב של הבנקים למשכן דירה קיימת ישלח את הציבור לגופים חוץ בנקאיים אשר נותנים הלוואות יקרות בהרבה. אפשר אולי לחשוב שבעיקר המשקיעים יפגעו מכך, אך לדעתי זה לא המצב. משקיעים ימצאו את הדרכים – ראו "אומת הנוכלים" במאמר זה. אנשים פשוטים אשר רוצים לסייע לילדיהם ימצאו עצמם בדחיפת בנק ישראל ממשכנים בתיהם לכרישי הלוואות כאלו ואחרים.

סיכום

בנק ישראל לא ציין את הסיבות לשינוי המצב. לכן אי אפשר לומר שאולי למרות העלויות הכבדות יש גם תועלות.

לדעתי יש רק עלויות. בכל מקרה המצב בו בנק ישראל יוצר שינוי משמעותי בעולם המשכנתאות מבלי לטרוח לנמק שינוי זה ולהראות לציבור את הנתונים התומכים בנימוקים אלו הוא מצב רע הגורר אי אמון, מוטיבציה לתכמן על ידי כל השותפים לעסקה (לקוחות ובנקאים)  וחורג באופן כללי ממנהל תקין.

בנק ישראל לא ציין על כמה עסקאות הוא מצפה להשפיע באמצעות שינוי הנוהל ולצד משקיעים, כמה אנשים שרק רוצים לעזור לילדים שלהם או אנשים שרוצים לשדרג דירתם ייפגעו כמפורט מעלה. הבנק גם לא ציין מדוע הוא מתכוון לבצע מהלך אשר גם האקדמיה וגם הוא עצמו חושבים שיביא לעלייה בשכר הדירה.

לצד כל זה, כלל לא ברור איך ניתן לבצע משכנתה אשר הקריטריונים לביצועה תלויים בשתי דירות שונות – עד 50% מדירה קיימת ועד 30% מדירה נרכשת או כל קומבינציה אחרת.

לדעתי מוטב לבנק ישראל לנהוג בדיוק הפוך ולהיות עקבי עם הסרת החסמים והמגבלות עליהן החליט בתחילת השנה עת ביטל מגבלות שונות על המשכנתאות.

תודה רבה על "ההקשבה" .  

בכבוד רב,

רימון חייט טל' 054-5232-799 rimon@effm.co.il

העתקים:

• חברי ועדת הכספים: norbach@knesset.gov.il, vbeliak@knesset.gov.il, hak_taha@KNESSET.GOV.IL, mhalevy@KNESSET.GOV.IL, naamalazimi@KNESSET.GOV.IL, yaelron@knesset.gov.il, ghaidar@knesset.gov.il, nshpak@knesset.gov.il
• חברי ועדת הכלכלה: mbiton@knesset.gov.il, mshir@knesset.gov.il, esova@knesset.gov.il, lmagentelem@knesset.gov.il, rkatz@knesset.gov.il, btoporovsky@KNESSET.GOV.IL, maganaim@knesset.gov.il, sroffe@KNESSET.GOV.IL
• מר יאיר אבידן – המפקח על הבנקים באמצעות מייל  Yair.Avidan@boi.org.il