הסבת ערבות

כאשר אנו קונים דירה מקבלן יש לו בדרך כלל בנק מלווה. הבנק המלווה אחראי בפנינו שהבניה תושלם או להחזרת הכסף ששילמנו. כך במידה והקבלן פושט רגל אנו מבוטחים נגד אובדן כל כספנו.

הבנק המלווה מצידו הוא זה שמקבל את הכסף שלנו במקום הקבלן באמצעות שוברי התשלום. הכסף נצבר אצלו ומשוחרר לקבלן לאט לאט לפי התקדמות הבניה. כך מבטיח עצמו הבנק המלווה ממצב ששילם לקבלן על חלק מהבניין שלא נבנה ובמקרה של קריסת הקבלן יהיה הבנק המלווה חשוף לסיכון גבוה של אובדן כספו. לדוגמה אם בבנין המיועד 15 קומות ונבנו עד עכשיו 3 קומות אך הבנק המלווה שיחרר את כל הכסף. במידה והקבלן לא יוכל להשלים הבניה יצטרף הבנק המלווה להשלים על חשבונו 12 קומות או להשיב לכל הרוכשים את כספם על חשבונו (הוא רוקן מהר מידי את קופת הפרוייקט).

כל האמור לעיל נכון כל עוד שולם לחשבון הפרויקט בבנק המלווה רק כספי ההון העצמי של הרוכש. כאשר הרוכש מתחיל לשלם מתוך המשכנתה, רוצה הבנק שנתן את המשכנתה לוודא שבמידה ותהיה השבת כספים במידה והקבלן פשט רגל, הלקוח יקבל לכיסו את ההון העצמי ששילם והבנק שנתן משכנתה יקבל ערבות מהבנק המלווה על כספי המשכנתה באמצעות הסבת הערבות שניתנה ללקוח במועד הרכישה אל הבנק שנתן משכנתה, על כספי המשכנתה.

כאמור, עניין הסבת הערבות חשוב רק ברכישה מקבלן. עם חתימת החוזה עם הקבלן יש לשאול מיהו הבנק והסניף בו ניתן הליווי לפרוייקט ומהם דרכי ההתקשרות עם סניף זה לצורך ביצוע הסבת הערבות. אנו לא רוצים להיות במצב שלאחר חתימת המשכנתה בעת שיש לוחות זמנים דוחקים נתחיל בביצוע הבירורים.

השתמשתי לאורך המאמר במושג בנק מלווה. רוב הפרוייקטים מלווים על ידי בנקים. בשנים האחרונות ישנם גם גופים פיננסיים אחרים הנותנים ליווי לפרוייקטי נדל"ן. העיקרון זהה.