אולי בכלל לא צריך משכנתא?

שוחחתי עם לקוח פוטנציאלי. לשם נוחיות נקרא לו ים (שם בדוי). ים הסביר לי שהוא צריך משכנתא קטנה אשר תוחזר בחמש שנים. הצעתי לו לא לקחת משכנתא כלל. במקום משכנתא המלצתי לו לקחת הלוואה רגילה. הלוואה רגילה אפשר לקבל לעיתים מהבנק בשיחת טלפון. ים הרים גבה ושאל אותי לפשר ההמלצה: הרי הלוואה רגילה (הלוואה מסחרית) ניתנת בתנאים פחות טובים ממשכנתא. עניתי לו: זה תלוי איך מחשבים. מסביב למשכנתא ישנן עוד עלויות רבות (ותוספת מתח נפשי וטירטורים) שאינן מוכרות למי שאינו מנוסה.

לצורך הדוגמה נשווה את חלק הפריים של המשכנתא (הלוואה מסחרית הינה הלוואה צמודה לפריים).
משכנתא קטנה לזמן קצר אפשר לקבל בריבית פריים מינוס אחד (P-1%). לעומת זאת בהלוואה מסחרית, לקוח טוב יכול לקבל ריבית של פריים מינוס חצי אחוז (P-0.5%). לכאורה, ים צדק , במשכנתה התנאים טובים יותר. לכאורה.
נחשב את התועלת בשקלים (עם אחוזים לא הולכים למכולת). לקוח רגיל יכול לקבל הלוואה בריבית גבוהה יותר. ערכתי השוואה בין משכנתא לא צמודה בריבית 3.5%, הלוואה מסחרית ללקוח טוב בריבית 4% והלוואה מסחרית ללקוח רגיל בריבית 5%.

על פי החישוב: סה"כ עלות לקיחת משכנתא (בנוסף לתשלומי ההחזר) הוא 8,650 ש"ח (חלק גדול מהעלות נובע מביטוח חיים לשני בני הזוג שיש לבצע בעת לקיחת משכנתא). אם בוחנים את ההפרש בהחזרים החודשיים בין ההלוואות המסחריות (גם של לקוח טוב וגם של לקוח רגיל) מגלים שעדיין הן יותר משתלמות ממשכנתא.

יש להוסיף כי משכנתא הינה הלוואה לקיחתה גורמת למתח נפשי רב והתעסקות נוספת עם גורמים רבים ועם מוכר הדירה אשר נדרש לחתום עבורנו על אישורים שונים אשר יאפשרו לנו לכתוב הערת אזהרה לטובת הבנק .

את החישוב המלא אפשר לראות בקובץ האקסל שבניתי. לצפיה בקובץ האקסל לחצו כאן