מה עלי לעשות כאשר אני זקוק למשכנתא?

לפני חיפוש הדירה

1. לימוד של נושא המשכנתאות. ישנם מקורות רבים להשגת מידע על משכנתאות. המנעו מהבנקים ובנקאים בזמן הלימוד. בנקאים נמצאים בניגוד אינטרסים אתכם. ככל שאתם משלמים יותר, הם מרוויחים יותר. מצאו מקורות מעט יותר אובייקטיביים. הרכיבו תקציב חיפוש דירה מבוסס על מה שלמדתם בנושא משכנתאות. באופן זה תוכלו להבין שפעמים רבות עסקת הרכישה אינה העסקה הגדולה ביותר אלא שעל המשכנתא תשלמו הרבה יותר מאשר על הדירה.

2. קבלו אישור עקרוני למשכנתא. אישור כזה תקף לשלושה חודשים ומאפשר לאשש את התקציב שקבענו לפני כן. בשלב זה גם ניתן לזהות מבעוד מועד בעיות שעלולות להפריע בקבלת משכנתא. אישור עקרוני חייב להיות בכתב והוא מסמך משפטי מחייב. נתקלתי בבנקאים שמסרבים לתת אישור עקרוני בכתב לפני שצריך את הכסף (ראו סעיף א', ניגוד עניינים). חשוב לדעת שבנק ישראל מחייב את הבנקים לתת אישור עקרוני בכתב.

Optin Architect

לאחר החתימה על חוזה רכישה

אם כבר חתמתם חוזה לרכישת דירה ויש לכם תשלום צפוי מתוך המשכנתא בעוד נניח חודשיים – שלושה, אני ממליץ להשתמש בחודשים אלו לשני דברים חשובים:

1. בצעו את שני הסעיפים הקודמים: לימוד, אישור עקרוני.

2. נהלו שיחה בין בני הזוג מהי יכולת ההחזר המירבית של המשכנתא בחודש. ככל שתשלמו יותר כסף למשכנתא בכל חודש, כך תשלמו פחות בסך הכל. בתהליך הייעוץ יצא לי לומר לזוגות רבים את המשפט הזה: במקום להגיד לי "אנו מבקשים החזר חודשי נמוך ככל האפשר" הגידו לי "אנו מבקשים לשלם לבנק כמה שיותר כסף" . שני המשפטים שקולים לגמרי מבחינה כלכלית. אלף שקלים לחודש יכולים בקלות להיות מתורגמים למעל 250,000 שקלים במונחי סך החזרים (משכנתא של מיליון ש"ח, הפרשי החזר של 4600 לעומת 5500). כמו שאתם רואים אלו סכומים גדולים וראויים לשיקוד דעת רב.

3. הרכיבו בעצמכם או באמצעות יועץ בתשלום את תמהיל המשכנתא המיטבי עבורכם. אני חוזר על הנקודה אותה כתבתי קודם, הכנת תמהיל המשכנתא הוא אחריות שלכם ורק אתם תשאו בתוצאות התמהיל. למוכר המשכנתאות בבנק יש רצון לגרום לבנק רווחים גבוהים ככל האפשר בדיוק כמו שאתם רוצים בהצלחת מקום העבודה שלכם.

חודש לפני העברת העברת הכסף למוכר מתוך המשכנתא

בשלב זה אתם אמורים להיות עם מספר אישורים עקרוניים  מבנקים שונים. גשו אל כל אחד מהבנקים האלו ובדקו מהם התנאים שהם מוכנים לתת עבור התמהיל שהכנתם בעצמכם. אקסל הוא חברכם הטוב, החלו במשא ומתן עם כל הבנקים על מנת לקבל את התמהיל שלכם בתנאים הטובים ביותר.

שבועיים לפני העברת הכסף למוכר

בשלב זה אתם אמורים להיות לאחר שבחרתם בנק ממנו תקחו את המשכנתא. חתמו על המשכנתא בבנק ויש לכם 12 ימים קלנדריים להשלים את כל המטלות שנתן לכם הבנק: שמאי, ביטוח, טאבו/מנהל, רשם משכונות, נוטריון, החתמת מוכרים ועוד.

שיהיה בהצלחה – קיבלתם משכנתא !