في فبراير 2015.في الآونة الأخيرة، تشهد حملة إعلانية واسعة النطاق لمشروع حي كرمي غات في كيريات غات.من طبيعة الحملة الإعلانية التي يصممها محترفون متمرسون أنها تشكل الرأي العام وتدفع الناس إلى التفكير في خيارات لم يخطر ببالهم من قبل.أحد الأسئلة المتكررة في الآونة الأخيرة هو السؤال المتعلق بـ شراء شقة للاستثمار في كرمي غات.لمن لا يملك الوقت لقراءة المقال حتى النهاية، سأبدأ بالقول أنا أعارض ذلك تمامًا. أما بالنسبة للبقية، فأوصيكم بمواصلة القراءة لتكتشفوا لماذا أعارض "صفقة العقد" التي طرحها جيندي. بالمناسبة، لم أكتب هذا المقال ضد كرمي غات أو كيريات غات أو جيندي. إنها مجرد مثال يساعد في توضيح عدد من الأخطاء في اتخاذ القرارات التي يرتكبها أشخاص يرغبون في الاستثمار ولكنهم لا يريدون أن يكونوا مستثمرين. ويمكن تطبيق ما أكتبه هنا على مشاريع مماثلة في حريش، والأراضي الزراعية في كل مكان، وما إلى ذلك.لقد تناولت في هذا المقال المستثمرين فقط. أما فيما يتعلق بشراء شقة للسكن، فإن الاعتبارات مختلفة تمامًا، وربما سأكتب عن ذلك في مقال منفصل.بعد هذه المقدمة الطويلة، حان الوقت للبدء. ما الهدف من الاستثمار؟ما الهدف من الاستثمار؟ قد يبدو هذا سؤالاً بسيطاً، لكن الإجابة الخاطئة عليه تؤدي إلى اتخاذ قرارات خاطئة. عادةً ما يبحث المستثمر عن أمرين:1. العائد الجاري – الحصول على إيجار عن الشقة التي اشتراها.2. احتمال ارتفاع قيمة العقار – شخصياً، عادةً ما أتجاهل هذا الجانب تماماً تقريباً عندما أقيّم استثماراً ما، لأن ارتفاع السعر هو مجرد تكهنات قد تتحقق وقد لا تتحقق. وإذا كان ارتفاع قيمة الأصول أمراً أنا على استعداد للمخاطرة به، فإن مؤشر الأسهم يتمتع بفرصة أفضل للارتفاع. علاوة على ذلك، أحاول العمل وفقًا لمبدأ تحقيق عائد على الاستثمار وقت الشراء وليس في وقت ما في المستقبل البعيد.لدي مقال كامل عن حساب العائد على شقة استثمارية. بالنسبة للعائد الفوري، لنفترض أنكم تستثمرون مليون شيكل، ولديكم خيار الحصول على المال بعد شهر أو بعد ثلاث سنوات، فماذا تفضلون؟ لن يتردد معظم الناس قبل أن يقرروا أنه من الأفضل الحصول على المال بعد شهر وليس بعد ثلاث سنوات، ومع ذلك، فإن اختيار شقة للاستثمار من مقاول لن يدر دخلاً إلا بعد عدة سنوات (في أفضل الأحوال) وليس على الفور مثل الاستثمار في شقة مستعملة.يمكن تطبيق على الشقة اختبار الثلاجة, ، هل كنتم مستعدين لشراء ثلاجة بقيمة 5000 شيكل بشروط الشراء التالية:المبلغ النهائي للصفقة غير معروف وقد يتغير.ستتسلمون المنتج بعد بضع سنوات، ولكن مع إمكانية تسليمه قبل الموعد المحدد ببضعة أشهر، وذلك بعد سداد كامل المبلغ مقدمًا.قد يختلف المنتج عما تم الوعد به وبجودة غير معروفة.سنستعرض كل بند على حدة بالتفصيل:مبلغ الشراء غير معروف نظرًا لأنه يتضمن مصاريف مختلفة، ودفعات لجهات أخرى مثل المحامي التابع للمقاول ودفع تكاليف التعديلات التي أجريت على الشقة، بما في ذلك التعديلات الضرورية التي فرضتها الظروف وغيرها.موعد التسليم غير واضح،, تحققوا من العقد، فالمقاول يحدد موعدًا بعد عدة سنوات، لكنه يسمح لنفسه بالتأخير لعدة أشهر دون فرض غرامة.قد يختلف المنتج عما تم الوعد به هذا مذكور أيضًا في العقد. يمكنكم التحقق من أن تقليص مساحة الشقة بمقدار 3% مسموح به. أما المخطط البيئي الذي يُعرض على المشترين فهو "للعرض فقط" وليس ملزمًا.في الواقع، لا يوجد أي سبب منطقي لشراء شقة استثمارية من مقاول والانتظار لمدة سنتين أو ثلاث سنوات للحصول على عائد. لكن هناك عدد من العوامل والتحيزات الذهنية التي تدفعنا في هذا الاتجاه:سعر يبدو لنا رخيصًا – "شقة جديدة بأقل من مليون شيكل؟، فلتحضر اثنتين..." . اعتدنا على البحث عن شقق في منطقتنا، وفجأة "نكتشف" شققًا أرخص بكثير في مكان آخر. تبدو لنا هذه صفقة جيدة. لكن في مجال العقارات، على عكس المنتجات الأخرى، لا يُحدد السعر وفقاً لتكاليف الإنتاج، بل وفقاً للعرض والطلب الناجمين في إسرائيل عن موقع الشقة. لذلك، إذا كانت شقة من ثلاث غرف في جبعيتيم تكلف مليوني شيكل، وفي كيريات جات تكلف أقل من مليون، فهذا لا يعني أن الشراء يستحق كل هذا الجدل.المزيد عن السعر الذي يبدو رخيصًا والبيانات غير ذات الصلة – عندما نبحث عن هاتف محمول جديد، نقوم بمقارنة ميزات الجهاز وأسعاره. تظهر في العديد من مراجعات الهواتف بيانات مثل عدد الميجابكسلات في كاميرا الجهاز، حيث يبالغ مختلف كتاب التكنولوجيا في الحكم ويقررون أن هاتفًا معينًا أقل جودة من هاتف آخر لأنه يحتوي على "فقط" 10 ميجابكسلات في الكاميرا. يعرف المصورون أن عدد البكسلات في الكاميرا لا يعني الكثير عن جودة الصورة التي ستخرج منها. ومع ذلك، فإن قدرة الناس على معالجة المعلومات محدودة، ولذلك كان يتم قياس أجهزة الكمبيوتر الشخصية في الماضي حسب "سرعة الساعة"، والكاميرات حسب عدد الميجابكسلات، وما إلى ذلك. بالمناسبة، بالنسبة لي، فإن معظم ساعات تشغيل الهاتف تكون على نظام GPS، ولا توجد تقريبًا أي معلومات في المراجعات الفنية عن جودة GPS في الأجهزة المحمولة. كيف يرتبط كل هذا بـ«جيندي» و«كريت غات»؟ انظروا إلى هذا الجدول – https://gindi-gat.org/index/pp_image يمكننا أن نرى جدولاً يشبه تماماً جدول "الميغا بكسل"، أي جدول يحتوي على بيانات تفتقر إلى المعنى إلى حد كبير، ويهدف إلى إقناعنا بأن الشراء في كيريات جات هو صفقة جيدة. يظهر في الجدول السعر وفقًا لمعيار تم اختراعه لأغراض التسويق، وهو وقت الرحلة بالقطار. أي أنه من المفترض أن نقتنع (وعلى الأرجح سننجح في ذلك) بأن المعيار الوحيد المرتبط بسعر الشقة هو وقت الرحلة في القطار بالنسبة لتل أبيب، وبالنظر إلى مدة الرحلة بالدقائق أو السعر بالشيكل، فإن مشروع «جيندي» في كيريات جات يعد صفقة رائعة. بالطبع، هذا كلام فارغ، وهناك عوامل أخرى عديدة تؤثر على السعر. ما هي، على سبيل المثال، جودة التعليم في كيريات جات؟ (لا أعرف).الأحداث السابقة – كل شخص يعرف صديقاً اشترى شقة في مكان لم يخطر ببال أحد، ثم ارتفع سعرها فجأة. وبالطبع، تعرف شركة "جيندي" هذه الأماكن أيضاً، ولذلك فإن استراتيجيتها التسويقية تشبه ما يحدث في موديعين. وفي الواقع، فإن من اشترى شقة في موديعين استفاد بالفعل من ارتفاع حاد في قيمة شقته. فهل هذا لأنه «استطاع التعرف على الفرصة»؟ لا على الإطلاق, لقد شهد السوق بأكمله ارتفاعًا حادًا خلال العقد الماضي، سواء في موديعين أو كيريات أونو أو هولون أو عفولا. وبالمثل، يمكن القول إن ما حدث في الماضي ليس بالضرورة ما سيحدث في المستقبل؛ ولذلك، فمن الناحية الاستثمارية على الأقل، فإن احتمال ارتفاع قيمة الشقق في كيريات غات أكثر من فتاح تاكوا ليس واضحًا على الإطلاق.قد تجعلنا التحيزات الثلاثة المذكورة أعلاه ننسى حقائق بسيطة للغاية يجب على كل مستثمر أن يتذكرها:من المفترض أن تحقق الاستثمار عائدًا. بصفتك مستثمرًا في منطقة جديدة لا توجد بها حتى الآن حضانة أو متجر بقالة أو إشارة مرور، هل يمكنك تقدير قيمة الإيجار التي ستحصل عليها؟ إذا افترضنا أن "حكاية الـ35 دقيقة بالقطار إلى تل أبيب» صحيحة بالنسبة لمن يشتري شقة للسكن (سأعود إلى هذا الموضوع لاحقًا)، فهل سيوافق من يرغب في الاستئجار أيضًا على شروط مماثلة؟رأس لا يهدأ – من الأسباب التي تدفع الناس إلى تفضيل شقة من المطور العقاري على الشقة المستعملة الاعتقاد بأن الشقة الجديدة من المطور العقاري توفر "راحة البال". معظم الناس اشتروا شقة من مقاول مرة واحدة في حياتهم، ولذلك ليس لديهم خبرة بمعنى ذلك الكامل. فهم يقارنون شراء شقة بشراء سيارة على سبيل المثال. ففي السيارة، كلما كانت أحدث، قلّت الأعطال. أما في الشقة، فالوضع مختلف تمامًا. وفقًا لـ دراسة أجراها معهد التخنيون 100% (100٪!) تُباع الشقق مع عيوب في البناء. أي أنكم تعتقدون فقط أنكم اشتريتم شقة تم الانتهاء من بنائها، لكن في الواقع ستظلون تتعاملون كثيرًا مع عمال المقاول. وعلى عكس الشقة المستعملة، حيث إذا لم تكونوا راضين عن العامل بعد إصلاح تسرب ما، يمكنكم استبداله، أما في شقة المقاول فستظلون دائمًا مع عمال المقاول. صحيح أن هناك ضماناً لتكاليف العمل، ولكن ماذا عن أيام العمل الضائعة والتوتر؟ ففي الأصل، كنتم تفضلون دفع المزيد بسبب الخوف من المشاكل.سيصدر قريبًا مقال آخر عن كرمي غات وعن أساليب التسويق لهذا المشروع. لمن يُنصح بالشراء هناك، ولمن يُنصح بالابتعاد عنه.
أنت الأفضل! لو كانوا يستمعون إليك مشتريو الشقق وصانعو السياسات لم تكن أسعار الشقق مرتفعة إلى هذا الحد.أحسنت!رد
شموئيل، شكراً جزيلاً على كلماتك الدافئة. آمل أن أكون قد نجحت، بصفتي مواطناً (نسبياً) عادياً، في التأثير فعلاً على بضعة آلاف من الأشخاص الذين شاهدوا محاضرتي على يوتيوب أو قرأوا مقالاتي هنا. أتمنى لك يومًا سعيدًا. أتمنى لك كل النجاح. الليمون.رد
إذا كنت أبحث عن شقة للسكن وليس للاستثمار، فهل ما زلت تعارض الشراء في كرمي غات؟ لا توجد تصاريح بناء حتى الآن... يتعلق الأمر بمجموعة شراء - كيريات هاأحادوت... هل يمكنني التشاور معك بشكل شخصي؟رد
مرحباً كارين،, أنا لست ضد شراء العقارات للسكن. فالاعتبارات المتعلقة بشراء العقارات للسكن تختلف تمامًا عن تلك المتعلقة بشراء العقارات للاستثمار. ومع ذلك، فأنا أعارض تمامًا مجموعات الشراء. إذا كنت ستشتري، فأنا أنصحك بالشراء المباشر.بالنسبة لاستشارة آشي، سأكون سعيدًا بذلك. يمكن الاطلاع على تفاصيل حول كيفية استشارتي هنا: http://www.effectivemortgage.co.il/%D7%A4%D7%92%D7%99%D7%A9%D7%AA-%D7%99%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A5/حظاً سعيداً.رد
مرحباً ريمونلقد انتهيت للتو من قراءة دليلك الخاص بالرهن العقاري – إنه رائع بالمناسبة! بالنسبة لهذا المقال، لا أوافق عليه، فهو مكتوب بشكل صحيح جزئيًا، ولذلك من المهم أن تقرأ اتفاقية الشراء قبل كتابة المقال. نعم، أنا أحد مشتري شقق «جيندي كارمي غات» بغرض الاستثمار.رد
مرحباً يا جاي،, شكراً على شراء الدليل. يسعدني أنك وجدته مفيداً. يسعدني الاطلاع على اتفاقية الشراء. هل يمكنك إرسالها إليّ؟ أفهم أنه يتعين دفع 15,000 شيكل للاطلاع على الاتفاقية. هل يبدو هذا لك أمراً لائقاً؟ على أي حال، قامت صحيفة «كاليكست» بخدمة لنا وقامت بقراءة العقد. http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3652484,00.html وعلى إثر ما نشرته الصحيفة، أبدى وزارة الإسكان اهتمامها بالعقد الذي يبدو أنه يتضمن بنودًا غير قانونية.سأكتب قريبًا مقالًا آخر عن كيريات جات، وسيتناول هذه المرة شراء العقارات السكنية. شكراً مرة أخرى ونتمنى لك كل التوفيق. الليمونرد
جاي، شكراً على الفكرة. بفضل "تشجيعك" تمكنت من الحصول على اتفاقية الشراء وقراءتها. لقد وجدت فيه ما يؤيد كلامي. http://www.effectivemortgage.co.il/1149/رد
مرحباً ريمون،, مقال جيد، وأنا أتفق مع الرأي السائد، كما أنني لا أؤيد الشراء من المطور العقاري بغرض الاستثمار. ولكن من المهم أن نتذكر أنه في حين أننا نسعى أنا وأنت إلى تحقيق عائد فوري منذ اليوم الأول، فإنه من المهم أن ندرك أن هذه ليست الطريقة الوحيدة للاستثمار، وأن هناك الكثيرين الذين يعتمدون على الاستثمار القائم على زيادة القيمة، حيث يشترون شققًا من المطور العقاري ويبيعونها عند انتهاء المشروع.هذا ليس مجال اهتمامنا، لكن من المهم الإشارة إلى أن هذه طريقة استثمار يمكن أن تكون مربحة أيضًا، وقد حقق الناس أرباحًا منها وما زالوا يحققونها، وليس فقط خلال العقد الماضي.وكيل عقارات متنقلرد
مرحباً يا نيدلنيست، وشكراً على تعليقك. بغض النظر عن المصطلحات (من يشتري بثمن بخس ويبيع بثمن باهظ هو تاجر وليس مستثمر)، أعتقد أن معظم الأشخاص الذين يعلنون عن تحقيق أرباح باستخدام هذه الطريقة يميلون ببساطة إلى تجاهل جزء كبير من التكاليف. لنفترض أننا اشترينا شقة بمليون وبيعناها بعد ثلاث سنوات بمليون ومائتي ألف. يبدو أن 20% حققت ربحًا. في الواقع؟ حمى. أ. تكلفة التمويل بافتراض معدل فائدة 3% في السنة – حوالي 93,000 شيكل. ب. تكلفة المحامي مرتين = 0.5%*2*1,000,000 = 10,000 ج. عمولة الصفقة الثانية = 2% * 1,000,000 = 20,000 (في الواقع، كان من المفترض أن تكون 1.2 مليون * 2%، لكنني كسلت عن إعادة الحساب من البداية).المجموع حتى الآن: 123,000 شيكل. التعديلات والإضافات: 50,000المجموع 173,000 بمعنى أننا انتقلنا من "ربح" قدره 200,000 إلى ربح قدره 27,000 وهو بالطبع ملزم بدفع الضريبة.المضحك في الأمر أنه لو ذهب المقاول إلى ذلك المستثمر وقال له: «ما رأيك أن تبيع لي شققًا؟» مقابل 27,000 شيكل للشقة، كان من المحتمل جدًا أن يتلقى ردًا على غرار "مقرف، أنا لست سمسارًا...". . وذلك على الرغم من أن صفقة الوساطة التي تحقق ربحاً مماثلاً لا تنطوي على أي مخاطر.إذن نعم، على ما يبدو، تبدو صفقة الشراء بسعر منخفض والبيع بسعر مرتفع مربحة. لكن يجب أن نتذكر أنه في السنوات الأخيرة ارتفع السوق بأكمله بشكل حاد، ولا يوجد أي ضمان بأن هذا الارتفاع سيستمر. تذكروا دائمًا أن المقاول يتمتع بخبرة أكبر بكثير من خبرتكم ومع ذلك، فهو يفضل البيع اليوم بدلاً من الانتظار حتى يحقق سعراً أعلى بعد ثلاث سنوات.رد
تكلفة التمويل هي الفائدة التي ستدفعها على مدى ثلاث سنوات حتى اكتمال بناء المنزل، إذا اخترت سداد دفعات مقدمة للمقاول، أو بدلاً من ذلك، تقدير قيمة التقييد بالمؤشر الذي يفرضه عليك المقاول إذا قمت بتأجيل الدفعات.رد
مرحباً ريمونما يمكننا قوله عن هذا المقال هو كلمتان فقط: "شفتاه تقبلان".لو تصرف جميع المستثمرين وفقًا لما عرضته، لكان السوق أكثر طبيعية.غالبًا ما يرتكب معظم المستثمرين جميع الأخطاء التي ذكرتها في هذا المقال، بل ويقدمون أنفسهم على أنهم مستثمرون محنكون.استمروا على هذا النحو من أجل الصالح العام.رد
الجدول الذي أرفقته عن القطارات ليس غير ذي صلة فحسب، بل إنه كاذب أيضًا. على سبيل المثال، توجد محطة قطار في بئر يعقوب ورحובות توفر رحلات مباشرة إلى تل أبيب. لكن الجدول يذكر أنه "لا توجد محطة".رد
""أحد" – شكرًا جزيلاً. لم أكن أعلم ذلك. بالإضافة إلى ذلك، لاحظت أن أوقات الوصول من كيريت غات إلى تل أبيب بالقطار وفقًا لـ "جيندي" أقصر مما تم قياسه (ونشره) على موقع "السكك الحديدية الإسرائيلية". في رأيي، هذا محرج.رد
يقارنون كرمي غات بموديعين، هاهاها. إذا أعيد بناء كرمي غات بقيادة عمدة جاد، فليقارنوا. لكن في الوقت الحالي، يدير المدينة عمدة قسمها إلى عشائر، وهذا أمر مؤسف للغاية، فهذه مدينة ذات إمكانات واسعة، وتضم منطقة صناعية من بين الأفضل في البلاد. لكن بين ما يروج له رئيس البلدية والواقع فجوة شاسعة. باختصار، لا يوجد ما نفخر به على الإطلاق. المشكلة أن رئيس البلدية يقول علناً إنه لا يكترث لأحد، فليكن له ما يريد.رد
صباح الخير يبدو لي أنكم نسيتم أمراً مهماً للغاية عند شراء شقة للاستثمار، يجب أيضًا النظر في إمكانية تأجيرها وما هي فرصة العثور على مستأجر جيد عندما يكون العرض كبيرًا جدًّا؟ باختصار، فإن احتمال العثور على مستأجر يدفع إيجارًا يوفر عائدًا لا يقل عن 51٪ ضئيل للغايةرد
مرحباً يا إيلي،, النقطة التي أثرتها هي نقطة مهمة. حاولت أن أكتب عن الحقائق والمخاطر المختلفة التي تضلل المستثمرين المحتملين، وألا أطلق افتراضات بشأن المستقبل. في هذا الصدد، قد يقرأ الكثير من الناس هذا المقال أو يقررون، لأسبابهم الخاصة، أن هذه استثمار سيئ وليس سيشترونها بغرض الاستثمار، وبالتالي سيقل العرض المتاح للإيجار. ما يمكن قوله برأيي بثقة تامة هو أن مشتري الشقة السكنية مستعد للتضحية مقابل متعة السكن في شقة جديدة التحمل أثناء الإقامة في موقع بناء: الضوضاء، والأوساخ، والطرق غير المعبدة، والأرصفة غير المبنية، وما إلى ذلك. أما المستأجر، فسيكون من الصعب جدًا العثور عليه في ظل هذه الظروف. شكراً جزيلاً على تعليقك المهم. الليمون.رد
وهنا أيضًا، فيما يتعلق بمشروع "جيندي – كارمي غات"، فإننا نتحدث عن 'اتفاقية إطارية» هي الأولى من نوعها التي تم توقيعها مع الدولة – وهو ما يعني أن أول ساكن يحصل على مفتاح شقته لن يحصل عليه إلا بعد أن تنتهي الدولة من بناء جميع البنى التحتية – الطرق، والحدائق، ورياض الأطفال، والمدارس، والأرصفة، وما إلى ذلك.رد
ريمون،,من المؤكد أن محامي المقاول يمثل المقاول وحده، ولذلك من المهم في أي صفقة عقارية الاستعانة بخدمات محامٍ يمثلك أنت وحدك. جيندي سبيتش هو رائد أعمال ذو خبرة واسعة في السوق، ولذلك، كما هو الحال في أي عمل تجاري، فإنه يضع أفضل عقد يصب في مصلحته.بصفتي محامياً، يمكنني أن أقول لك إن تخصصي الرئيسي ليس العقارات، لذا استعنت بمحامٍ متخصص في هذا المجال، وقام، كما هو متوقع من محامٍ يمثل المشتري في صفقة عقارية، بتعديل العديد من البنود في العقد.في نهاية المطاف، توصلنا مع جيندي إلى اتفاق معقول (ليس الأفضل، لكنه معقول في ظل الظروف السائدة)، وقد وقعت عليه بكل إخلاص. بالإضافة إلى ما سبق، لا أجد أي جديد في كلامك عندما تقول إن الاتفاق المبرم بين جيندي ومقاولين آخرين هو عقد غير مواتٍ للمشتري.الفقرة الوحيدة التي لاحظتها في الاتفاقية والتي كانت تتعارض مع قانون البيع هي تلك المتعلقة بالاختلاف في المساحة الفعلية للشقة، وهو أيضًا أول ما تم تغييره في العقد المبرم معهم.أما بالنسبة للصفقة نفسها، فهي، كأي صفقة أخرى، لا تعتمد على العلوم، بل على البحث والتوقعات والحدس والظروف. طوال ستة أشهر كنت أبحث عن استثمار (ليس بالضرورة من مقاول) لشراء شقة في بئر السبع أو حيفا، لكن نظراً لظروفي الخاصة – العمل، ووجود طفلة، والمسافات – لم يكن بإمكاني الذهاب كل يوم جمعة أو في منتصف الأسبوع. أنا متأكد من أنه كان بإمكاني تحقيق عائدات بنسبة 61٪ عند شراء شقة في بئر السبع أو حيفا، لكن مرة أخرى، لم يسمح لي الوقت بتحقيق أي شيء ملموس.اتخذنا قرارًا بتخفيض العائد الذي يمكننا الحصول عليه من الشقة قليلاً، لكننا نريد أن نحقق شيئًا مناسبًا ومفيدًا لنا في ظل ظروف حياتنا الحالية. أرى أنه قبل التسرع في نشر المحتوى، يجب التفكير بشكل شامل والنظر إلى الأمور من منظور أوسع، لا من منظور "التكبير" الذي لا يسمح لك برؤية الصورة الكاملة، بل ويقدم صورة جزئية فقط، وهذا أمر مؤسف.DELETE بالطبع يمكنك الاتصال بي، وسأكون سعيدًا بتقديم المساعدة في أي شيء أستطيع.رد
يا جيا، شكراً على تعليقك المفصل نحن نتفق على ضرورة وجود محامٍ يمثل العميل. ملاحظاتي بصفتي قارئًا هاوٍ وليس محامٍ (فأنا دائمًا ما أستعين بمحامٍ قبل إبرام أي صفقة) بشأن العقد من جيندي – http://www.effectivemortgage.co.il/1149أما بالنسبة للاستثمار عن طريق الشراء من المطور العقاري، فهو ينطوي ببساطة على عوامل عدم يقين أكبر بكثير. أفترض أنك قمت بحساب العائد المتوقع – وأتساءل كيف، في حين أن قيمة الإيجار غير معروفة (من الصعب العثور على إعلانات للإيجار في حي غير موجود)، سعر الشقة غير معروف (يجب أن يتضمن السعر في العقد عبارة "ابتداءً من...") وليس من الواضح كيف سيبدو شكل المنطقة وكم ستستمر هذه الحالة. إذا كانت كيريات غات مناسبة لك من حيث المسافة، أعتقد أنك اشتريت شقة داخل المدينة، والتي في غضون شهر بمجرد أن تتمكن من إيداع أول شيك إيجار منها، سيكون ذلك استثمارًا جيدًا وآمنًا بكثير.رد
شرا، لا داعي للانفعال. كل من اشترى من أي مكان قد حقق صفقة جيدة. عندما يرتفع السوق بنسبة 15% في السنة، يقوم الجميع بـ"خروج جنوني"، كما قلت. عندما كُتب هذا المقال، في عام 2015 تقريبًا، لم تكن التوصية هي الامتناع عن الاستثمار في مجال العقارات. كانت التوصية هي شراء شقة مستعملة والبدء في تأجيرها على الفور الانتظار بضع سنوات وإضافة تعديلات وتغييرات وإضافات. لا يكفي إثبات أن الشقة جديدة لإثبات أن التوصية كانت سيئة في ذلك الوقت ارتفعت الأسعار، لكن يجب إثبات أن الشقة المستعملة التي تم شراؤها في ذلك الوقت لا تبالغ في ذلك. انظر إلى الأمثلة التي ذكرتها بالفعل في تعليقات أخرى. حظاً سعيداً للجميع.رد
مرحباً يا جيا –لقد انضممت إلى مجموعة الشراء في كرمي غات. وأنا مترددة بشأن ما إذا كان هذا استثمارًا صائبًا مقارنة بشراء منزل في مكان آخر مثل رحوفوت (هذا هو أول منزل أشتريه، لكنني أشك في أنني سأعيش هناك). (لدي 400 ألف شيكل).إذا كان لديك أي اقتراح في هذا الشأن، فسأكون سعيدًا بالتحدث معكشكراًأوريترد
الشقة استثمار طويل الأمد، وهذه هي الحقيقة في يافنا حيث قفزت الأسعار بسبب تدفق سكان جدد من الطبقة الراقية (والضريبة العقارية هنا ضعف ما هي عليه في بقية المدينة، وهو ما يزيد من جودة السكان...) والحقيقة أن المكان رائعرد
كما ارتفعت الأسعار في هولون وكيريات أونو وعفولا. في الواقع، "ارتفعت الأسعار" في السنوات الأخيرة" في جميع أنحاء البلاد. ما كنت لأعول على ما سيأتي بعد ذلك. بالمناسبة، إذا اتبعنا منطقك، فإن وجود سكان جدد ذوي مستوى تعليمي عالٍ يحسّن من مستوى المجتمع ويرفع الأسعار،, لا يزال من الأفضل شراء شقتين مستعملتين في كيريات غات والبدء في تحصيل الإيجار بعد شهر (والاستفادة لاحقًا من "القفزة في الأسعار") مقارنةً بـ شقة من مقاول ستحصل على إيجارها (ربما) بعد عامين، وفي الوقت نفسه سيكون السعر الوارد في العقد مختلفًا تمامًا عشرات الآلاف من الشواقل من السعر الذي ستدفعه فعليًا. يمكن بسهولة استنتاج أن الشقة الجديدة تنطوي على مخاطر أكبر من عقد الشراء. يتألف عقد جيندي من حوالي 60 صفحة. أما عقد شراء العقارات المستعملة فيشغل عادةً حوالي سدس عدد الصفحات.رد
أرغب في شراء عقار استثماري، شقة من 5 غرف في كرمي غات بسعر 780,000. لدي 300,000 نقدًا. وفقًا لما وصفه لي وكيلهم، يتعين عليّ دفع 520 رسوم تسجيل، بالإضافة إلى 1.45% زائد ضريبة القيمة المضافة لمحاميهم زهابي.في اليوم الذي يدعونني فيه لاختيار المكان الذي أريد الشقة فيه، من المفترض أن أضيف 20,000 أخرى، وهذا يبدو لي جيدًا. أنا لست تاجرًا، بل أبحث عن استثمار لجني أرباح بعد 3 سنوات. ما رأيك في هذه الصفقة؟ سأكون سعيدًا بتلقي ردكرد
سؤالان: أ. لماذا تعتقد أنك "ستحقق أرباحًا خلال ثلاث سنوات أخرى"؟ ب. لماذا لا تنتظر شركة جيندي، التي تتمتع بخبرة تفوق خبرتك بكثير، ثلاث سنوات "لتحقيق أرباح" أكبر؟أعتقد أنني قدمت إجابة مفصلة إلى حد ما على السؤال أعلاه، ولكن إذا كان عليّ الإجابة بكلمة واحدة، فسأقول «لا». بكلمتين، سأقول: لا، على الإطلاق.حظاً سعيداً.رد
أين الصلة بجندي؟ لم يقل إنه سيشتري من جيندي بالضرورة. يبدو أنه يقصد جيندي، لكن هذا غير منطقي لأنه لا توجد شقق من 5 غرف بسعر 780,000 في جيندي.لذا، يا أورين، هل يمكنك أن تخبرينا هل كنتِ تقصدين جيندي حقًا أم شخصًا آخر؟رد
مرحباً أبي،, بعد قراءة المقال بالكامل، هل ما زلت ترغب في الشراء؟ عليّ أن أعمل على تحسين مهاراتي في الإقناع :-).في صلب الموضوع، يبيع مسؤولو شركة جيندي العقد مقابل المال. بمعنى آخر، هناك بالفعل أشخاص يدفعون آلاف الشكלים لمجرد الحصول على فرصة الاطلاع على مسودة عقد. في رأيي، هذا غريب، لكن لا يمكن مجادلة السوق.أعتقد أن العقد محمي بحقوق النشر، ولا أملك أي وقت فراغ للتعامل مع محامي شركة جيندي. لذلك، للأسف، سيتعين عليك الاتصال بهم لقراءة العقد. حظاً سعيداً.رد
سؤال لريمون،,كم شقة تمتلك في «هاعولوتك»؟ في أي عمر اشتريت شقتك الأولى؟ أسهل شيء هو أن تسلب الأمل من الآخرين!رد
مرحباً يا موسى،, أمتلك 5 شقق. وأنا الآن أبحث عن استثمار إضافي. اشتريت أول واحدة عندما كان عمري بين 28 و30 عامًا، لا أتذكر بالضبط.ليس من السهل أن تحرم الآخرين من الأمل، فهذا هو الأسهل والأكثر ربحية من الناحية الاقتصادية هذا يبعث على آمال كاذبة. على سبيل المثال، كان بإمكاني الإشارة إلى أنها استثمار ممتاز وتقديم المشورة لجميع من يرغب في الاستثمار هناك. القول بأنها استثمار سيئ قد يضر بمصدر رزقي.في الحقيقة، ليس لدي أي نية لإحباط آمال أحد. أنا أشجع الكثيرين على الاستثمار وأعتقد وهذا لا يتطلب مبلغاً كبيراً من المال. أعتقد أن معظم قراء هذه الصفحة قادرون على القيام بذلك، ومن الأفضل لهم أن يفعلوا ذلك هذا صحيح. أعتقد أنه إذا كان على المرء أن يستثمر، فمن الأفضل أن يفعل ذلك بطريقة تحقق أقصى عائد، أما شراء شقة جديدة من المطور العقاري فهذه حالة مختلفة تمامًا. نتمنى لك الكثير من الأمل والنجاحات.رد
هل أنت مستعدة للمراهنة على ذلك بنسبة 10 إلى 1؟ ولاحظ أن هذه التدخلات تتمتع بفرص نجاح عالية جدًا لأن أنتَ لديك القدرة على التأثير على السعر النهائي، أما أنا فلا. 🙂وبغض النظر عن هذه الملاحظة الكوميدية، لا أفهم كيف يمكن للرقم الذي ذكرته أن يغير من الأمر شيئًا الردود على الحجج المذكورة أعلاه.رد
شقة بسعر 650 شيكل، أضف 5% – قد يتغير سعر الشقة.. أضف مؤشر 2%، وسيستغرق بناء الشقة حوالي 3 سنوات.. بالإضافة إلى المصاريف الإضافية، والرهن العقاري، والقروض، وبالطبع الفوائد. قد يصل السعر الإجمالي إلى 800 شيكل أو أكثر… فكروا جيدًا في السعر النهائي للشقة.رد
إذا كان لدي حوالي 600 ألف شيكل، فماذا تقترح عليّ بدلاً من كرمي غات، أين أشتري وأستثمر؟ سأكون ممتنًا إذا أجبتنيرد
إيتزيك، مرحبًا،, أعتقد أنه من الأصح التحدث عن مبدأ وليس عن موقع محدد. في رأيي، المبدأ هو أن الصفقات المملة تؤدي إلى ربح أكبر. بمعنى آخر، إنه بالفعل أكثر "بريقًا" (بفضل نظام تسويقي متطور) شراء شقة جديدة. من الأفضل شراء شقة مستعملة في منطقة غير مأهولة. في رأيي، لا يهم كثيرًا المكان الذي ستختار الشراء منه. هناك العديد من العوامل التي تؤثر على هذا الاختيار ولا يمكنني تقديم النصيحة دون أن أعرف شيئًا عنك، لكن من المهم أن تلتزم بقواعد الحساب العامة عائد قائم على الحاضر وليس على أحلام مستقبلية. نتمنى لك كل النجاح.رد
مرحباً،, ليس كل شيء في الحياة أبيض أو أسود. هناك أيضًا اللون الرمادي. هناك استثمارات يُستمد الربح الكامن فيها (أو سيُستمد، في حالة كرمي غات) من الزيادة المتوقعة في القيمة. لا أحد يعرف على وجه اليقين كيف ستكون مسار ارتفاع الأسعار بعد الانتقال للسكن، لكننا ننظر إلى الاحتمالات والإمكانيات. التوقعات هي عامل مهم يدفع المستثمرين إلى التوجه إلى هناك على وجه التحديد. ففي بلدة تتمتع بمنطقة صناعية متطورة مثل كيريات جات، حيث تقوم شركة إنتل حالياً ببناء مصنع جديد سيوظف عدداً كبيراً من العمال، هناك احتمال كبير بأن يفضل العمال السكن في مكان قريب، مما سيؤدي إلى زيادة الطلب. صحيح، في البداية سيكون هناك فائض في العرض وقد يكون من الصعب تأجير الشقة بسعر جيد، لكن لكل شقة مستأجرها الخاص، وأحيانًا تكون جودة المستأجر أكثر أهمية من مبلغ الإيجار (وقد تعرضتُ لمشاكل مع مستأجرين سيئين في حياتي). لو أن الجميع قاموا بالحسابات كما تقترح، لما أُنشئت مستوطنات جديدة؛ لأن البناة لو اعتمدوا فقط على المشترين السكنيين، لكان البناء قد استغرق وقتًا أطول بكثير.رد
مرحباً يا أودي، وشكراً جزيلاً على ردك. بالتأكيد ليست كل الأمور في الحياة أبيض وأسود. ومع ذلك، عندما تركز حملة تسويقية ضخمة على الجانب الأبيض فقط، وأحيانًا بل إنها تحاول تبييض الصورة السوداء باستخدام حقائق يمكن القول بحذر إنها "غير دقيقة". , شعرت بالحاجة إلى تقديم القليل من الجانب الآخر أيضًا.عندما يعتمد المرء على "ارتفاع القيمة"، يمكن تبرير أي استثمار، سواء كان شقة في كيريات غات، أو سهم في شركة تيفا، أو متجر. في الواقع، يميل أولئك الذين يعتمدون على ارتفاع القيمة إلى تجاهل احتمال انخفاضها. كما أن حساب التكاليف غالبًا ما يكون كما أشرت أعلاه، هناك العديد من العيوب.شخصياً، أنا أقيّم الاستثمار بناءً على البيانات المتوفرة في يوم الشراء، وإذا ارتفعت قيمته فسيكون ذلك مكسباً إضافياً. بالنسبة لمنطقة الصناعة التي تسيطر عليها شركة إنتل بشكل شبه كامل. يبدو أن شركة جندي لا تثق تمامًا في قدرة إنتل على جذب المستثمرين، ولذلك بدلاً من التركيز على وفرة فرص العمل في المنطقة، يركزون بشكل كاذب (هذه المرة لم أستطع كبح نفسي) على الـ35 على بعد دقائق من تل أبيب.ما ذكرته بشأن اعتبار إجراء الحسابات عقبة أمام إنشاء المستوطنات أمر مثير للاهتمام. أ. أعتقد أنه قبل استثمار كل مدخراتي + الحصول على قرض لسنوات عديدة، يُنصح بشدة بإجراء الحسابات اللازمة. ومن يرغب في التبرع للصدقة، أرى أن هناك مؤسسات أكثر ملاءمة لذلك من المقاولين.ب. إن بناء مستوطنات جديدة ليس غاية في حد ذاته. بل هو وسيلة لتلبية الطلب. وبطبيعة الحال، إذا لم يكن هناك طلب، فلا حاجة فعلاً إلى مستوطنة جديدة. وارتفاع الأسعار بأكثر من 100% خلال العقد الماضي يدل على وجود طلب على الأرجح، ولا أعتقد أن كل هذا الطلب نابع من أشخاص لا يراعون التكاليف.شكراً مرة أخرى،, الليمونرد
مرحباً يا يوئيل، وشكراً. لا أعرف كروم الشارون. النقاط الأساسية التي كتبتها بشأن شراء شقة من مقاول لأغراض الاستثمار وليس للسكن هي في رأيي، هذا ينطبق على كل شقة من المقاول. 1. أريد أن تحقق لي هذه الاستثمارات عائدًا في الشهر المقبل، وليس بعد عامين. 2. يجب أن تكون الاستثمار بسعر محدد، وليس بسعر «X» يُضاف إليه عدد لا يحصى من «Y». 3. تتضمن الصفقة مع المقاول فارقًا كبيرًا في المعرفة بيننا وبينه (لصالحه)، فضلاً عن بعض التلاعبات الإعلانية التي من السهل أن تربكنا.رد
شكراً على تعليقك! المبادئ التي ذكرتها تنطبق في الواقع على أي مشروع جديد. "كرمي الشارون" هو المشروع الجديد لشركة جيندي في كفار يونا. على ما يبدو، قد يحقق عائدًا أفضل في المستقبل مقارنة بمشروع كيريات جات. على المدى القصير – أوافق على وجهة نظرك بشأن الإيجار اعتبارًا من الشهر الأول. ولكن على المدى الطويل (5 سنوات) – ألا يفضل المستأجرون منطقة جديدة تتمتع ببنية تحتية أفضل ومؤسسات تعليمية جديدة وغيرها؟
مرحباً يואל،, بصفتك مستثمرًا، لا ينبغي أن يهمك "ما إذا كان المستأجرون سيفضلون منطقة جديدة تتمتع ببنية تحتية أفضل". بل ما يهمك هو ما إذا كانوا سيدفعون مبلغًا أكبر كل شهر، وكم سيكون هذا المبلغ. علاوة على ذلك، قد تكون البنية التحتية أفضل، وقد تكون (على الأقل في السنوات الأولى) أسوأ بكثير. فالشخص الذي يشتري شقة جاهزة من مقاول، بعد أن دفع مبلغاً كبيراً من المال وصمم الشقة حسب ذوقه، سيضطر للعيش لسنوات داخل موقع بناء، كما يحدث غالباً في الأحياء الجديدة. فهل سيوافق المستأجر على ذلك؟ أنا لن أوافق. مؤسسات تعليمية جديدة؟ هل لديك التزام تعاقدي مع السلطة بوجود مثل هذه المؤسسات؟ ربما تكون هذه المؤسسات من تيار تعليمي لا يناسبك (مدرسة حكومية دينية مقابل علمانية أو العكس)؟ لماذا قررت أصلاً أن الجمهور المستهدف الذي تريد العمل معه هو العائلات التي لديها أطفال؟ شخصياً، أفضّل الشباب الذين ليس لديهم أطفال على العائلات التي لديها أطفال كعملاء (مستأجرين) لي.ثانياً، إن تكوين سكان الحي الجديد يظل لغزاً كبيراً. ففي ريشون لايم، هناك حي اشتراه مستثمرون أجانب بالكامل تقريباً. والحي خالٍ تماماً تقريباً، ولم يكن من المجدي لأحد أن يفتح فيه حتى محل بقالة.
مرحباً لقد قرأت كل شيء باهتمام، بما في ذلك المراسلات الواردة أدناه. ما زلت لا أفهم لماذا يُنصح بامتلاك حتى عدد قليل من العقارات الاستثمارية؟ هل الضرائب المفروضة على الإيجار الذي يزيد عن 5000 شيكل تجعل الأمر مجديًا؟رد
مرحباً أمير، وشكراً على قراءتك. الاستثمار هو عادةً مسألة خيارات. ستدفع على الاستثمار في البورصة ضريبة بنسبة 25% بالإضافة إلى رسوم الشراء والبيع والحفظ. أدفع ضريبة 50% على دخلي من العمل (ضريبة الدخل + التأمين الاجتماعي).على الرغم من وجود استثمارات أخرى، لا يمكن الحصول على أموال أجنبية (من البنك) بسعر منخفض إلى هذا الحد كما هو الحال عند الاستثمار في العقارات وبذلك أربح في الواقع من أموال لا أملكها.في رأيي، تنويع مصادر الدخل من خلال الأصول العقارية فكرة جيدة.رد
مرحباً ريمون،,أولاً، رأيت عدة حالات لمستثمرين اشتروا شققاً جديدة وحققوا أرباحاً كبيرة بمجرد اكتمال بناء المبنى. ثانياً، ماذا عن زيادة رأس المال الذاتي؟ لماذا نسعى لتحقيق عائد من اليوم الأول؟ لماذا لا نجرب عمليات الخروج؟ بل وأكثر من ذلك، قرأت هنا أنك تمتلك 5 شقق، وهذا يعني أنك تحصل على عائد... لكن العائد وحده لا يجلب الثراء، إلا إذا ارتفعت قيمة العقار، ولا يهم إن كان العقار جديدًا من المطور العقاري أو مستعملًا. بمعنى آخر، في مجال العقارات، يأتي الربح الأكبر من ارتفاع سعر العقار وليس من العائد. عادةً ما يكون التلف في الشقق المستعملة أكبر، لذا فإن تحذيرك من المقاولين الذين لا يبنون بشكل جيد له نفس الأهمية. وبشكل عام، هل اشتريت من قبل شقة للاستثمار من مقاول؟ وما الفائدة من دفع أموال لشركة جوجل مقابل الإعلان، لماذا لا نشتري من جهة أو أخرى؟ أنا شخصياً اشتريت عدة شقق مستعملة بغرض الاستثمار، وقد اشتريت أول شقة من مقاول بغرض الاستثمار في كيريات غات. أرجو إجابتك الصادقة.رد
مرحباً يا إيدان، وشكراً على قراءتك. ""لقد رأيت عدة حالات" — في رأيي، هذه ليست خطة عمل. لقد رأيت عدة حالات ربح فيها أشخاص في اليانصيب. هذا هو بالضبط التحيز الفكري الذي يتسبب في ظهور الإعلان الذي يضم أرالا ما الذي يجعلها فعالة إلى هذا الحد. المراهنة هي مراهنة، وأنا لا أشجع على المراهنة. وينطبق هذا بشكل أكبر عند الشراء بغرض الاستثمار في مكان يُذكر في المنشورات يستعد أكثر من 30% للقيام بما تريده بالضبط. ألا يؤدي هذا العرض الكبير إلى انخفاض السعر؟ سنرى. لقد اشتريت المنزل دون أن تنوي السكن فيه، هل أنت متأكد من أن هناك هذا العدد الكبير هل يرغب الجيران في السكن هناك؟أنا لا أسعى إلى "الثراء". فالرغبة في الثراء السهل تؤدي إلى الفقر في كثير من الأحيان. أنا أبحث عن الاستقرار المالي والأمان المالي والقدرة على تمويل نفقات معيشتي دون الحاجة إلى العمل. يمكن لمحفظة 5% أن تحقق أداءً جيدًا إذا تمت إدارتها بشكل سليم.التلف مرتبط بالمال. تجربتي تثبت عكس ما كتبته.يسعدني أن أسمع مقارنة بين صفقة كارمي غات وصفقاتك السابقة في سوق العقارات المستعملة بعد سنتين أو ثلاث سنوات، عندما تنتهي الصفقة، أي عندما تبيع.نتمنى لكم كل النجاح، وشكرًا مرة أخرى.رد
مرحباً ريمون،,لا أحد يرغب في المجازفة، لا سيما عندما يشتري شقة جديدة من مقاول بسعر أقل من سعر السوق في كريات جات. فيما يتعلق بتكوين الثروة، أرى أن ثلث إجمالي ثروتك يجب أن يوجه إلى استثمارات تهدف إلى تحقيق عائدات كبيرة من أجل زيادة رأس المال. في حين أن ثلثي الاستثمارات ستعتمد على العائد. ومن المعروف أن شراء العقارات يتطلب أموالاً. وبالنسبة لمن سيسكن هناك؟ تنتقل شركات التكنولوجيا الفائقة إلى هناك وترفع رواتب السكان، مما يعني قوة شرائية أكبر. كما أن المدن المجاورة والضواحي عمومًا تقترب دائمًا من المركز من حيث مستويات الأسعار، فقد ارتفعت أسعار العقارات في بئر السبع بمقدار 100% خلال السنوات الست الماضية.أرجو الردرد
مرحباً إيدان،, لا أرى في ما كتبته أي سؤال، ولذلك لا أعرف ماذا أرد. ولكن هناك بعض الملاحظات: أ. ما المقصود بـ"سعر أقل من سعر السوق"؟ إذا كان هذا هو السعر الذي تُباع به الشقة، فإنه يُعتبر سعر السوق، ما لم تثبت، على سبيل المثال، أن مقاولًا معينًا يواجه صعوبات، ويبيع بسعر أقل بكثير من أقرانه. في مثل هذه الحالة، سيكون السعر المنخفض مصحوبًا بمخاطر عالية.ب. لا أريد أن أكون ساخراً بشأن مدينة الباديم، لكنني أوصي بإلقاء نظرة على الخريطة. تقع مدينة الباديم جنوب بئر السبع. وسيتمكن من يخدمون هناك من الاختيار بين أحياء المنازل الخاصة المجاورة للقاعدة في بيروهم، أو السكن في مدينة بئر السبع الكبيرة، أو في مستوطنة راسخة مثل عمر. ما الذي يدفعهم للسفر مسافة طويلة إلى كيريات غات بالذات؟ج. "الأطراف تقترب من المركز من حيث مستويات الأسعار" تمامًا كما أقترب أنا من الأفق على متن قارب. بعبارة أخرى، الأطراف لا تقترب أبدًا من المركز من حيث مستويات الأسعار. بل إن الأسعار في كلا المكانين قد ارتفعت بشكل كبير في السنوات الأخيرة. إذن، متى يُفضل شراء سهم تيفا – بعد انخفاض الأسعار بمقدار 30% أم بعد ارتفاع الأسعار بمقدار 100%؟ تُظهر الخبرة المتراكمة في مجال الأسهم أن الجمهور يختار الخيار الثاني – أي الشراء بعد الارتفاعات والبيع بعد الانخفاضات. أو بعبارة أخرى – الشراء بسعر مرتفع والبيع بسعر منخفض. ويُظهر انخفاض أسعار الأسهم والذعر الذي يحيط بها ذلك بوضوح.إذن، إذا استمر اتجاه ارتفاع الأسعار الذي ساد خلال العقد الماضي لعقد آخر، فمن الواضح أن أي استثمار – سواء في كيريات جت أو يروحام أو تل أبيب – سيكون مربحاً. أما أنا شخصياً، فلا أقوم ببناء محفظة أصولي بهذه الطريقة.حظاً سعيداً.رد
مرحباً جيل،, شكراً على تعليقك. لدي عرض أود أن أقدمه لك. ما رأيك في شراء فرن مني؟ ادفع لي الآن 2000 شيكل ومبلغًا إضافيًا في المستقبل. سأحضر لك الفرن بعد شهر أو بعد ستة أشهر. خلال الأشهر المقبلة، قد أطلب دفعات إضافية بمبالغ غير محددة. هناك احتمال كبير أن أستبدل الطراز دون أن أسألك. والأجمل من ذلك، أنني شريكك، لذا لا يمكن أن يكون لديك أي شكوى تجاهي. هل تريد الشراء؟رد
مرحباً ريمون،, هل تعتقد أنه من الأفضل شراء شقة الآن أم من الأفضل الانتظار لمدة سنة أو سنتين؟ ماذا كنت ستفعل؟ شكرًا جزيلاً،, شيرليرد
لا داعي للتسرع في شراء شقة في كرمي غات، فالمشروع لا يزال في بدايته، ومن الأفضل الانتظار ومراقبة كيفية تطور البنية التحتية والتطوير في تلك المنطقة، فهذا ليس فقط إذا كان السعر النهائي منخفضًا، فيجب التحقق من سبب هذا الانخفاض؛ ولتجنب الوقوع في خطأ، من الأفضل الانتظار، حيث سيتم تشييد مبانٍ إضافية في تلك المنطقة، ومن المرجح أن تحجب هذه المباني الإطلالة وأشعة الشمس عن المباني الأولى، وهناك احتمال كبير بأن تشهد أسعار الشقق قريبًا انخفاضًا ملحوظًا...رد
مرحباً يا ريمون! المقال والتعليقات مثيرة للاهتمام حقًا، لكنني خرجت من هذا الأمر في حيرة من أمري! أين من الأفضل الاستثمار في الواقع؟ أرغب في شراء شقة للاستثمار لديّ 150,000 شيكل + قرض بقيمة 500,000 شيكل من البنك يمكنني رهن شقتي مقابل الحصول عليه. ماذا يمكنك أن تعرض عليّ؟ شكرًا مقدمًا روثرد
مرحباً روث،, موقع الاستثمار هو آخر ما يجب أن يقلقك. توجد استثمارات جيدة واستثمارات سيئة في كل مكان تقريبًا. أقترح أن تركز في البداية على مبادئ الاستثمار ومواءمة الاستثمار مع خطتك طويلة الأجل وعندها فقط تبحث عن مكان للاستثمار. يسعدني التحدث معك حول هذا الموضوع. مع أطيب التمنيات،, الليمونرد
مرحباً يا ريمونأحتاج إلى بعض النصيحة: لدي 770 ألف شيكل، وقد اشتريت بشهر 270 ألف شقة للاستثمار في وسط المدينة، وأحصل منها على عائد بنسبة 4 في المائة تبقى لدي 500 ألف بعد التشاور مع محاميي المتخصص في شؤون العقارات، والذي استثمر هو نفسه في كرمي غات (وهي أراضٍ مجاورة للمباني تم التصريح بها) هناك مناقصة لقطعة أرض مخصصة للبناء في كرمي غات، تبلغ تكلفتها حوالي 500 ألف، على سبيل المثال هل يستحق الأمر أن أستثمر في الأرض وأنتظر ارتفاع أسعارها خلال 3 سنوات، حيث سيبدأ جميع المقاولين في البناء، مما سيؤدي إلى ارتفاع سعر الأرض ويصبح من الممكن تحقيق ربح؟ يجب أن آخذ في الاعتبار أن هذا المال ملكي وأن الاستثمار يهدف إلى تحقيق عائد. فهل يستحق الأمر أن أشتريها؟أم البحث عن شقة أخرى للاستثمار؟ والاحتفاظ بها حتى مع عائد يبلغ 4 أرجو الرد شكرًا مقدمًا آمل أن أكون قد أوضحت ما قصدته بشكل صحيحرد
مرحباً بكن،, لو كان لدي 770,000 شيكل للاستثمار، لشريت شقتين للاستثمار. من ناحية أخرى، أنت لست أنا، ولا أعرف شيئًا عن خططك المستقبلية،, النسبة المئوية من رأس المال التي تنوي استثمارها من إجمالي أصولك، وخططك للمستقبل، وما إلى ذلك. بدون كل هذه المعلومات، لا يمكنني أن أقدم لك إجابة شافية.من الجدير بالذكر أن من "ينتظر ارتفاع قيمة الأرض" قد يواجه انخفاضاً في قيمتها أيضاً خاصة إذا أضفنا إلى المعادلة تكاليف التمويل والضرائب والتكاليف الإضافية. هناك أيضًا تكاليف تمويل عندما يكون لديك كل المال (على سبيل المثال، كان بإمكانك الحصول على عائد سنوي قدره 41٪ في مكان آخر).للحصول على صورة كاملة وتقديم مشورة شاملة لك، أدعوك لزيارة مكتبي في بتاح تكفا إلى الاجتماع.نتمنى لك كل النجاح،, الليمون.رد
مرحباً،,كرمي غات أم حريش. أيهما أفضل؟ تعتبر مدينة حريش في مرحلة متقدمة جدًا من حيث التنمية، لذا فإن بعض النقاط السلبية الموجودة في كرمي غات تختفي تمامًا.شكراًرد
مرحباً إيليا، وشكراً على تعليقك. لا أعرف ما الذي تبحث عنه، ولذلك لا أعرف ما الذي يناسبك أكثر. كاستثمار، كما ذكرت سابقًا، لم أكن لأستثمر في أي منهما بل يشتري شقة جاهزة في مدينة قائمة. حظاً سعيداً،,رد
سيكون من المثير للاهتمام أن يقوم أحدهم، بعد مرور 6 سنوات، بتقييم ما حدث فعليًا في مشروع كرمي غات من حيث أسعار الشراء والإيجار والطلب. وبالطبع، سواء نجح ذلك أم لا، فإن هذا لا يتعارض مع حسابات المخاطر والمنافع التي يجب إجراؤها في البداية.رد
مرحباً حاييم،, أتفق معك تمامًا. هذا مثير للاهتمام حقًا. أدعوك لتجرب ذلك وتكتب هنا. حظاً سعيداً في كل شيء،, الليمونرد
ليس لدي وقت لذلك. فقط فكرت أنه بما أن الكثير من الناس كتبوا أعلاه أنهم اشتروا شقة في هذا المشروع. فهم يعرفون هذه الأرقام ويمكنهم كتابتها هنا.رد
يسعدني أن أرى أنه على عكس ما ذكره الكاتب في عام 2015، فإن من اشترى بالفعل حقق عائدًا بنسبة 80%! أشعر أن الحي يشهد ازدهارًا، وأن الأمر لم ينتهِ بعد. *أبحث عن فرصة للاستثمار في كريمي غاترد
هذا لا يتعارض مع ما كتبته (أنا). لكي يتعارض ذلك مع ما كتبته، لا يكفي إثبات أن السعر قد ارتفع. بل يجب إثبات أنه ارتفع أكثر من سعر شقة مستعملة، لأن هذه كانت التوصية في الواقع. لم تذكر أي أرقام، لذا من غير الواضح كيف حسبت العائد. وبما أنني لا أعرف كيريات غات، فقد افترضت أن شارع "تسahal" هو شارع قديم، وقمت بفحص شقق من 4 غرف بشكل عشوائي. وارتفاع القيمة يتراوح بين 60% و70%. أضف إلى ذلك انخفاض المخاطر، وحقيقة أنه إذا كنت تبحث عن شقة مستعملة، فيمكنك شراء شقة بسعر أقل من سعر السوق، بدلاً من الاختيار العشوائي كما فعلت أنا الآن، وبالطبع حقيقة أن المخاطر أقل بكثير وأنا ما زلت متمسكًا بتوصيتي التي قدمتها في عام 2015. أو بعبارة أخرى، لا بأس أن تفتخر بنفسك لأنك راهنت بشكل صحيح في عام 2015، ولكن إذا واجهت قرارًا مشابهًا في عام 2022، ما زلت أعتقد أنه من الأفضل لك ألا تخاطر بهذه الرهان مرة أخرى. حظًا سعيدًا.رد
أقرأ ما كتبته في عام 2015 عن كرمي غات، وأتوقع أن تواجه كل من اشترى شقة هناك آنذاك بأقل من مليون شيكل ويبيعها اليوم بقرابة المليوني شيكل... إنها واحدة من أجمل الأحياء وأكثرها نمواً.رد
مرحباً شلومي،, لا أعرف ماذا تعنين بقولك إنك تتوقعين أن "تواجهي...". وأعتقد أنني أجبت على ذلك بالفعل في تعليقات سابقة. إن قيام شخص ما بشراء شيء ما بأقل من مليون وبيعه بمليوني لا يعني أنه أبرم أفضل صفقة ممكنة: 1. إذا اشترى من المقاول بسعر أقل من مليون، فإنه يكون قد دفع في الواقع أكثر بكثير من سعر العقد: التكاليف الإضافية، والتعديلات، والإضافات، وتكاليف التمويل. 2. لا يكفي النظر إلى المبلغ الذي ربحه من اشترى في هذا الحي. بل يجب النظر إلى ما كان سيحدث لو أنه اتبع النصيحة بالفعل واشترى في حي آخر بالمدينة. لنأخذ على سبيل المثال شقة من 3 غرف في وسط المدينة. في هذه المنطقة، بيعت شقق من 3 غرف في عام 2015 بأسعار تراوحت بين 500,000 و700,000 شيكل. تُبرم الصفقات في تلك المناطق اليوم بأسعار تزيد عن 1.5 مليون. أي أنها ليست ضعف السعر كما هو الحال في كرمي غات، بل أقرب إلى ثلاثة أضعافه. هذا بالإضافة إلى حوالي عامين كان من الممكن خلالهما الحصول على الإيجار مقابل شراء شقة من المطور العقاري، دون تكاليف إضافية ومع إمكانية أكبر لزيادة القيمة في المستقبل. بالنسبة لجمال الحي. ممتاز. يسعدني سماع ذلك. تُقاس الاستثمارات بالقيم المالية. ومن الممكن تمامًا أن يؤدي وجود حي ناجح إلى ارتفاع قيمة الأحياء الأخرى. وكما أوضحت في المثال أعلاه، فإن ارتفاع قيمة الأحياء الأخرى يكون أكبر حتى من ارتفاع قيمة هذا الحي نفسه. حظاً سعيداً في كل شيء.رد
اشتريت شقة في كرمي غات بمبلغ 850,000 شيكل لقد بعت الآن بعد انخفاض السعر إلى 1,650,000 شيكل (يرجى ملاحظة أن من باع قبل عام باع بسعر 1,750,000 شيكل)كانت الشقة مؤجرة طوال تلك الفترة بأسعار ممتازة. كان من الواضح لي أن أسعار الإيجار ستكون أقل في البداية ثم سترتفع لاحقًا، فتصرفت وفقًا لذلك.عند الشراء، استعنت بمحامٍ مقابل 2000 شيكل، وقام بإجراء تعديلات وتحسينات على العقد. أنا سعيد لأنني لم أكن أتابع هذا الموضوع في ذلك الوقت.لا أعرف ما إذا كانت هذه هي أفضل استثمار في العالم في ذلك الوقت، لكنها كانت بلا شك استثمارًا ممتازًا، ولم يكن هناك أي سبب جدي لعدم نجاحها.رد