ראשי » בלוג » חדשות משכנתא קיץ 2016

חדשות משכנתא קיץ 2016

המשך עליות הריבית

מזה מספר חודשים אנו חוזים בעלייה מתמדת של ריבית המשכנתא. הדבר נראה מהצד מעט מוזר. ריבית בנק ישראל לא השתנתה מאז מרץ 2015. תשואת אגרות החוב הממשלתיות צמודות המדד והלא צמודות (שקליות) דוקא ירדה בעקביות מתחילת השנה:

מחיר אגח צמודת מדד

מחיר אגרות חוב לא צמודות

רגע, למה כתבתי שהתשואה ירדה כאשר הגראפים מראים עליה? כי הגראפים שמקורם באתר הבורסה מראים את מחיר אגרות החוב ולא את התשואה מאגרות החוב. ככל שהמחיר עולה, אני צריך לשלם יותר כסף כדי לקבל ריבית זהה, כלומר התשואה יורדת. עוד על  הקשר בין תשואת אגרות חוב לבין המשכנתא שלכם, אפשר לקרוא במאמר שכתבתי בעבר. 

כלומר, על פי המדדים הכלכליים המקובלים, לא רק שריבית המשכנתא לא הייתה אמורה לעלות, היא הייתה אמורה לרדת מתחילת השנה. ומה קרה בפועל?

ריביות משכנתא ממוצעות

כלומר, אנו רואים שהריבית עלתה בהלוואות הלא צמודות וגם בהלוואות הצמודות. וכל, זאת ברקע הודעת בנק ישראל כי לדעתו עד סוף 2017 (!) הוא לא יעלה את הריבית.

עכשיו אנו מתחילים להגיע לחלק המעניין…


Optin Architect

מדוע הריביות עולות?

אל תגלו לאף אחד אבל הבנקים מתקרבים למצב שלא יוכלו לתת הלוואות חדשות. במה דברים אמורים? כאשר בנק מקבל 1000 שקלים לחיסכון, הוא יכול להלוות נניח 900 מתוכם כהלוואה למישהו אחר. מי שקיבל את ה- 900 שקלים יקנה נניח אופניים. סוחר האופניים יחזיר את הכסף לבנק אשר יוכל שוב לתת חלק ממנו כהלוואה וחוזר חלילה. כדי שהבנק לא ייתן כהלוואה את כל כספי החסכונות (גם מי ששם חיסכון בבנק עשוי לבקשו לפני הזמן והבנק מחויב לתת לו את כספו. ברם, לא כל החוסכים יבקשו את כספם ביחד. במצב כזה הבנק יקרוס), בנק ישראל כמה מתוך ההון של הבנק הוא יכול לתת כהלוואה.

הבעיה, אף בנק לא עומד ביעד הלימות ההון שנקבע לו לסוף 2016. המצב חמור ביותר אצל בנק לאומי. למה דוקא בבנק לאומי ישנה בעיה? לפני כמה שנים נתפס בנק לאומי בסיוע להעלמות מס של לקוחותיו בארה"ב. הערכות מדברות על כך שהוצאותיו המשפטיות של הבנק היו בגובה של כמאתיים מיליון שקלים והקנס שקיבל הבנק הינו בגובה 270 מיליון דולר (מעל מיליארד שקלים). בסך הכל עלתה הפרשה לבנק סכום צנוע של 1.3 מיליארד שקלים.

מה בעצם קורה כאשר הבנק אינו עומד בהלימות ההון הנדרשת? לבנק ישראל יש סנקציה יעילה, מחזיקי המניות של הבנק לא יכולים לקבל דיווידנד כל עוד הבנק לא עומד ביחס ההון הנדרש ממנו. כלומר, אם למשל מנכ"לית בנק לאומי, גב' רקפת רוסק עמינח אינה מסתפקת בשכר של 8 מיליון שקלים בשנה אלא גם רוכשת את מניות הבנק, היא לא תוכל לקבל תשואה על השקעה זו עד שהבנק יגיע ליחס הלימות ההון הנדרש.

במאמר מוסגר: נכון לכתיבת שורות אלו, רקפת רוסק עמינח הינה בעלת המניות השניה הכי גדולה בבנק לאומי (אחרי מדינת ישראל). בעל המניות השלישי בבנק לאומי הוא יושב ראש הבנק, מנכ"ל משרד האוצר לשעבר מר דוד ברודט. מקור: הבורסה לניירות ערך

את הלימות ההון אפשר להעלות בשתי צורות, שכנוע גורמים נוספים לשים את הכסף בחיסכון (קשה כאשר הריבית שואפת לאפס) או מניעת אשראי. הבנק לא אוהב לומר שהוא לא נותן אשראי ולכן פשוט מעלה את מחירו ו"רומז" ללקוחות ללכת לבנק אחר.

הבעיה אינה ייחודית ללאומי אך נחזור מאוחר יותר ללאומי.

ניצול ההזדמנות של לאומי ושאר הבנקים

אוקיי, הבנו שלאומי בעצם אינו רוצה לקוחות אשראי חדשים. למה לא לנצל הזדמנות? בשוק יש גורם הנקרא יועצי משכנתאות פרטיים הגורמים לכאב ראש אמתי לבנקים. יועצים אלו עושים שני דברים שהבנקאים לא אוהבים:

  1. הם אומרים ללקוחות את כל  האמת. למשל הם מפריעים לבנק לתת הלוואה של 930,000 שקלים ללקוחה שיכולה לשלם 3500 שקלים בחודש.  ועוד מסבירים ללקוחה שקיבלה עצה גרועה. אותם יועצים מספרים ללקוחות שאם הם באו לבנקאי ושמעו שכשיש קנס פירעון מוקדם גדול אז לא כדאי למחזר זו לא בהכרח עצה שהלקוח מרוויח ממנה. [spacer height="20px" id="2"]
  2. יועצים יודעים להשוות מחירים בבנקים שונים ובגלל שזהו המקצוע שלהם הם באמת טורחים ללכת לכמה בנקים ולבצע השוואה וניהול משא ומתן יעיל.

בקיצור: יועצי משכנתא פרטיים מקטינים את רווחיות הבנקים.

בנק ירושלים אפילו ציין זאת במפורש בסקירה מקצועית שלו למשקיעים במניות הבנקים: "בנקים – מפסיקים לשתף פעולה עם יועצי המשכנתאות הפרטיים…הפסקת שיתוף הפעולה עלולה להקטין את היקפי ביצוע המשכנתאות ומצד שני עשויה לגרום ללקוחות לקחת משכנתאות פחות טובות כלומר יותר טובות לבנקים."

סקירה של בנק ירושלים על המשכנתאות

מצד שני, יועצים פרטיים אחראיים כבר ל- 20% מהמשכנתאות. זה כבר הופך לגורם בעל עוצמה מול הבנקים. כאן נכנס עניין ניצול ההזדמנות. זוכרים שאמרתי שהבנקים בעת הזו בעצם לא רוצים לקוחות חדשים? ובכן לאומי לצורך העניין הכריז שלא יעבוד עם יועצים חיצוניים. זהו זמן נוח לכך כיוון שממילא הוא רוצה להפחית פעילות וזו הזדמנות טובה להוציא את מי שמפריע לו על מנת שכאשר יוכל לחזור לפעילות מלאה רבים מהם אולי יעלמו.

לפיכך, יצא לאומי בהכרזה שהוא מפסיק לעבוד עם יועצים. לכאורה דואג לאומי ללקוחות לאחר שחברת ייעוץ משכנתאות נהגה באופן לא אתי ויועץ משכנתאות אחד רימה את הבנק בצורה שלא פורסמה (ולא הוכחה) וגרם לו להפסד כספי.

על מלחמת הבנקים ביועצים הפרטיים במאמר הבא…

ובנתיים, מה חושבים בועדת הכספים על מהלכי הבנקים?

 

 

ראשי » בלוג » מי הבנק שנותן היום ריביות הכי טובות?

מי הבנק שנותן היום ריביות הכי טובות?

לפחות אחת ליום אני רואה את השאלה שבכותרת, מי הבנק שנותן היום את הריביות הכי טובות?

השאלה הזו מגיעה בטלפונים של לקוחות פוטנציאליים, מגיעה אלי במייל או שאני רואה אותה בפורומים ציבוריים בהם אני תורם מזמני. אנו רגילים לרכוש מוצרים לפי מיתוג של מחיר / איכות.

לדוגמה, יונדאי ומרצדס, שתיהן יביאו אותנו מנקודה X לנקודה Y. בהנחה שאנו לא עוברים את המהירות המותרת, שתי המכוניות יעבירו אותנו בין שתי הנקודות באותו זמן. עדיין, רבים משלמים יותר על מרצדס מתוך אמונה מוצדקת שחווית הנסיעה מחיפה לתל אביב במרצדס תהיה שונה מחוויית אותה נסיעה ביונדאי. אם ההבדל בחוויה שווה את המחיר זה כבר עניין של טעם ותדמית ושאלה זו נמצאת מחוץ למסגרת מאמר זה.

כיוון שהלקוח רגיל שספקים שונים מספקים מוצרים במחירים שונים, הם מחפשים את אותה חוקיות גם בעולם המשכנתאות. אבל, עולם המשכנתאות מתנהג באופן שונה. בניגוד למרצדס אשר יכולה למכור 100 מכוניות זהות ובכל מקרה מספקת את המכונית לאחר קבלת הכסף ולכן אין לה סיכון. יתירה מכך, אם יבואן מרצדס מזמין 1000 מכוניות מדגם מסוים, הוא יקבל את כולן באותו מחיר.

עולם המשכנתאות מתנהג אחרת לגמרי. כל משכנתא הינה עסקה שונה מבחינת סיכון ומבחינת עלות המוצר הנמכר.

באמצעות משכנתא אנו רוכשים כסף מהבנק, מחזירים אותו בחלקים חודש אחרי חודש ובנוסף משלמים בריבית עבור הכסף שרכשנו. נניח שלקחנו משכנתא של 500,000 שקלים. אפשר להסתכל על זה כעסקה בה כל חודש מחדש אנו רוכשים כסף לפי גובה החוב באותו חודש. לאט לאט אנו גם מקטינים את החוב ולכן משלמים פחות ריבית.

ניקח דוגמה: במשכנתא של 500,000 אשר נלקחה במסלול קבועה לא צמודה בלבד (לשם פישוט הדוגמה) בריבית 4% לשנה.

בחודש הראשון אנו רוכשים מהבנק 500,000 שקלים ומשלמים

500,000 * 4%/12 = 1,667

בחודש השני החוב יורד ל- 498,637 ואפשר לראות זאת כעסקה חדשה לרכישת כסף והתשלום עליה יהיה:

498,637 * 4%/12 = 1,662

וכך הלאה בכל חודש.

כיצד קובע הבנק באיזו ריבית לתת את ההלוואה?


Optin Architect

או במילים אחרות באיזה מחיר הוא מוכן למכור את כספו בכל חודש?

לבנק יש חמישה קריטריונים על פיהם הוא מדרג כל משכנתא. ארבעת הקריטריונים הראשונים נקבעים על ידי הבנק והקריטריון החמישי נקבע על פי בנק ישראל:

  1. איכות הלווה – הבנק בודק מהי איתנותו הפיננסית של הלווה. הכנסות, הוצאות, היסטוריית אשראי, אשראי בעייתי וכו'. דרך אגב ישנם לקוחות שאומרים לי "מעולם לא לקחתי הלוואה ולא הייתי במינוס" ובטוחים שזה מבטיח שהם לווים טובים. האמת מורכבת יותר, אם לא לקחת הלוואה מעולם אתה לווה עם אי וודאות גדולה יותר מלווה שלקח הלוואה והחזירה כנדרש. [spacer height="20"]
  2. איכות הבטוחה שנותנים לבנק – במידה ולא תשלמו את ההלוואה הבנק יצטרך למכור את הדירה. הבנק מעריך שדירה בקומה רביעית ללא מעלית בכרמיאל תימכר יותר בקושי מדירת בקומה שלישית עם מעלית במרכז תל אביב. [spacer height="25"]
  3. איכות העסקה – עסקת רכישת דירה יד שניה ממוכר פרטי הינה עסקה פשוטה בהרבה מעסקת רכישה במסגרת קבוצת רכישה. לכן בעסקת רכישת דירה יד שניה הבנק לוקח סיכון קטן יותר ומוכן לתת משכנתא בתנאים טובים יותר. [spacer height="25"]
  4. עלות גיוס הכסף של הבנק – כדי שהבנק יוכל למכור כסף כמשכנתא הוא חייב לגייס כסף מהציבור ומבנק ישראל. יכול להיות שבחודש מסוים בנק X יהיה קרוב לקו האדום אשר לא יאפשר לו לתת הלוואות יותר ולכן יעלה את המחיר כסימן ללקוחות לעבור לבנק אחר. מנגד בבנק Y בדיוק החודש פרע לקוח הלוואה של 100 מיליון שקלים לפני הזמן ועכשיו בנק Y צריך למכור כסף זה ללקוחות אחרים. הוא יהיה מוכן לכן למכור במחיר נמוך יותר. [spacer height="25"]
  5. אחוז המימון של המשכנתא – אחוז המימון הוא היחס בין מחיר הדירה לבין גודל המשכנתא. בנק ישראל כפה על הבנקים התייחסות למשכנתא כמשכנתא מסוכנת ככל שאחוז המימון עולה, על פי מדרגות שקבע בנק ישראל. לכן גם ללווה מצוין, משכנתא באחוז מימון 70% תיחשב מסוכנת יותר ממשכנתא באחוז מימון של 44%. [spacer height="25"]

כיוון שכל בנק מודד כל אחד משלושת הקריטריונים בצורה שונה, כל בנק נותן לכל קריטריון משקל שונה בציון שהוא ייתן למשכנתא מסוימת ולסיום לכל בנק בחודשים שונים יש מוטיבציה שונה לתת משכנתא, אי אפשר לדעת אם בעסקה מסוימת תקבלו מבנק X תנאים טובים יותר מאשר מבנק Y ולהפך בעסקה אחרת.

סיכום

א. אין דבר כזה בנק אשר "נותן תנאים טובים היום". כל הבנקים עובדים בשיטה דומה – נותנים הצעה ראשונה גרועה ואז משפרים אותה במסגרת המשא ומתן, לאחר שהלווה מציג תנאים שקיבל מבנקים אחרים. אי אפשר לדעת מראש איזה בנק ייתן את התנאים הטובים ביותר לעסקה מסוימת.

ב. חשוב לזכור כי הריבית שקיבלנו להלוואה היא החלק הפחות משמעותי לעניין סך התשלומים שלנו לבנק. חשיבות גדולה בהרבה יש לעצם בחירת מסלולי הלוואה מתאימים ללווים ולא לריבית.