ראשי » בלוג » חדשות משכנתא יולי-אוגוסט 2014

חדשות משכנתא יולי-אוגוסט 2014

ירידת ריבית הפריים

בנק ישראל הודיע השבוע על עוד הפחתה בריבית בנק ישראל. בכך מגיעה הריבית לשפל של 5 שנים. ריבית בנק ישראל לחודש אוגוסט הינה 0.5%. כלומר הפריים הוא 1.5%+0.5%= 2% לשנה. רוב ההלוואות במסלולי הפריים ניתנות מתחת לריבית הפריים.

בהודעתו מציין בנק ישראל תחזיר אינפלציה של 1.5% לשנה בשנתיים הקרובות.

השפעות ריבית הפריים הנמוכה על המשכנתאות

מסלולי הפריים יהפכו כמובן לזולים יותר. אין צורך לבצע כל שינוי והעדכון מבוצע אוטומטית על ידי הבנק.

במסלולים האחרים (קל"צ, צמודת מדד וכו') תיתכן הוזלה אך כאן ההשפעה אינה מידית אלא יכולה לקחת חודש-חודשיים.

מצד שני, בנקאים איתם אנו בקשר מסרו לנו שתיתכן גם תופעה הפוכה: ירידת הרווחיות במסלול הפריים בצורה כל כך חדה עלולה להביא את הבנקים לשני שינויים:

א. ייקור מסלולים אחרים.

ב. קביעת נהלים אשר יקטינו את חלק הפריים מסך ההלוואה. במקום 33% כפי שניתן לקחת היום, עלולים הבנקים לקבוע נוהל פנימי של אחוז פריים נמוך יותר.

המלצתי הינה לא להמתין אלא לקחת הלוואה היום במידת הצורך. 

 

חוק מע"מ אפס לרוכשי דירה ראשונה

את דעתי השלילית על חוק מע"מ אפס הבעתי בעבר. רבים עצרו את תהליך חיפוש הדירה כדי להמתין לחוק. עתה אנו מתבשרים כי ככל הנראה הכנסת לא תצליח לאשר את החוק לפני יציאתה לפגרת הקיץ.

המלצתי: 

1. לא להמתין לחוק מע"מ אפס אשר לא ברור כלל מתי יאושר ומה יכלול החוק בעת האישור.

2. אישית אני חושב שרכישת דירה מאדם פרטי (יד שניה), טובה יותר מרכישת דירה מקבלן, את הנימוקים אפרסם בעתיד במאמר נפרד.

 


 

 

חדשות משכנתא יעילה

ראשית אני רוצה למסור איחולי הצלחה לחיילנו אשר לפחות חלקם הינם חברים אישיים אשר גויסו בצו 8. לבי אתם למרות שלפני מספר חודשים שחרר אותי צה"ל משירות מילואים לאחר מספר שנים בהם התנדבתי לשירות (את גיל שירות החובה בקרבי עברתי לפני כ- 4 שנים).

מהחדשות ברמה הלאומית לחדשות ברמה האישית, בזמן האחרון ישנה עלייה ניכרת בפעילות העסקית שלי. זה מרגש מאד בעיקר לנוכח המצב הכללי אשר הינו מדכא פעילות משמעותי. גידול בפעילות העסקית משמח אותי בשני מישורים, הראשון כמובן הוא שיפור בשורת הרווח של העסק והשני הוא היכולת להציג ליותר משפחות את יכולתן לשפר את מצבן הכלכלי.

 

 

הסכם שיתוף פעולה עם קבלן מוביל בחולון, ויסמן חברה לבניה. ויסמן חברה לבניה הינה בדיוק
סוג העסקים אתם אני אוהב לשתף פעולה: חברה משפחתית (מופעלת על ידי הדור השני של המייסד)
בעלת ניסיון של 50 שנים ועם איכות מוצר גבוהה ביותר. בין השאר שמתי לב שלבעלים והמנהלים חשוב
ביותר נושא איכות הסביבה ולעתים הוא משקיע בפתרונות אשר קבלנים אחרים נמנעים מהם.
לדוגמה דוד שמש שוכב בבניין שכלל לא חייבים להתקין דודי שמש.

במסגרת שיתוף הפעולה שלי עם ויסמן: כל לקוח שיגיע דרכי יקבל הנחה אוטומטית של 20,000 שקלים על
הדירה + ייעוץ משכנתא ב ח י נ ם לגמרי. אני מאמין שייעוץ משכנתא יכול להוזיל את עלות הדירה הכוללת
בעשרות ומאות אלפי שקלים.


Optin Architect

הסכם שיתוף פעולה עם סוכן ביטוח מיוחד, עמנואל סונבוליאן,  אשר מבטיח להוזיל משמעותית (כ- 30% הוזלה) את ביטוח החיים למשכנתא. כדי לקבל הצעה, ללא כל התחייבות כמובן, תוכל למלא את פרטיך למטה.

 


 

 

ראשי » בלוג » לקחת משכנתא היום או לחכות?

לקחת משכנתא היום או לחכות?

בשבוע שעבר הודיע בנק ישראל על הפחתה של רבע אחוז (0.25%) בריבית הפריים.
במסלול הפריים של המשכנתא, הריבית מחושבת מחדש בכל חודש ולכן הפחתה זו משפיעה באופן מיידי על חלק הפריים של המשכנתא גם במשכנתאות קיימות וגם במשכנתאות חדשות.

בחלקי ההלוואה עם ריביות לזמן ארוך (קבועות ומשתנות כל חמש שנים) השפעת הורדת הריבית אינה מידית ואינה מחויבת המציאות. ברם, ניסיון העבר הראה שכחודש לאחר הפחתת הפריים יורדות גם הריביות לטווח ארוך.

לקוחות אשר יכולים לדחות את לקיחת המשכנתא מתלבטים באופן טבעי,  האם לקחת אותה היום או לחכות להפחתת הריבית?

פרוטוקול ישיבת הועדה המוניטרית של בנק ישראל, אשר פורסם היום, עונה על שאלה זו, כדרכם של יהודים בשאלה אחרת.  האם יהיו הגבלות חדשות על משכנתאות בעתיד הקרוב? בנק ישראל אינו עונה על שאלה זו אך מציין שהוא מודאג מאד משיאי המשכנתאות הנשברים שוב ושוב והיקף החוב העולה של משקי הבית.  לבנק ישראל ברור שהורדת הריבית תביא לקפיצה נוספת במחירי הדיור וכדי לצמצם קפיצה זו הוא "שוקל" צעדים להקטנת המשכנתאות.

לפיכך, אני חושב שמי שיכול לדחות קבלת משכנתא ושאין סיכוי שמגבלה כזו או אחרת תפריע לו לקבל משכנתא, עשוי להרוויח מדחיית המשכנתא בכחודש. בכל מקרה מומלץ בחום להוציא אישור עקרוני ממספר בנקים כבר היום. אישור עקרוני תקף לשלושה חודשים ובדרך כלל תקנות חדשות של בנק ישראל אינם תקפים לכאלו שכבר יש בידם אישור עקרוני, אשר מהווה כמעין התחייבות של הבנק למשל לסכום משכנתא מסוים. לקוחות אשר לוקחים משכנתא באחוזי מימון גבוהים או לצורך רכישת דירה שניה, הייתי לוקח את המשכנתא מיד כדי לא להסתכן בכך שיהיו גזירות אשר ירעו את מצבכם.

 חשוב לזכור ! שינויים בריבית אמנם מקטינים את ההחזר החודשי אך בשיעור קטן יחסית. לעומת זאת הרכב המשכנתא (תמהיל המשכנתא) יכול להיות בעל השפעה דרמטית על ההחזרים החודשיים ועל סך ההחזרים. לפעמים ההפרש אינו ניכר ביום לקיחת המשכנתא ולכן חובה עליכם לבקש מהבנק  (או אפילו טוב מכך, מיועץ המשכנתאות הפרטי שלכם) סימולציה של ההחזרים בעוד חמש שנים בהנחת מדד של 2.5% בשנה ועלייה של הריביות ב- 2%.

 

יש לכם שאלות? אני כאן כדי לענות. השאירו תגובה למאמר או צרו קשר

ראשי » בלוג » הפחתות הריבית ואתם

הפחתות הריבית ואתם

הבוקר התבשרנו על הורדת ריבית נוספת, השנייה במהלך החודש האחרון. בנק ישראל הפחית את הריבית ב- 0.25% לאחר הפחתה דומה לפני כשבועיים.

להפחתת ריבית בנק ישראל על פיה מחושבת ריבית הפריים ישנה השפעה רבה על המשכנתא ועל כלל המשק.

במאמר זה אנסה לבדוק את הסיבות שהביאו להפחתת הריבית וכן את ההשפעה של צעד זה על בעלי המשכנתאות מצד אחד ובעלי המשכנתאות לעתיד, אלו המתכננים רכישת דירה, מצד שני.

ראשית השפעת ריבית בנק ישראל על רכיב הפריים בהלוואות קיימות או חדשות (מתוכננות):

רכיב הפריים של המשכנתא מחושב כל חודש מחדש. המונח פריים מתייחס לריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%. לפיכך אם לאדם יש הלוואת פריים בריבית של פריים פחות 0.9% אזי למעשה הריבית שתשולם הינה ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5% ובחיסור של 0.9%. ריבית זו כאמור מחושבת מחדש בכל חודש ולכן פוחתת (ועולה) אוטומטית עם שינוי הריבית של בנק ישראל.

בעלי משכנתאות קיימות עם מסלולים בריבית קבועה שאינה צמודת מדד

השינוי לא ישפיע כלל על מסלול קבועה לא צמודה. בטווח הארוך יותר, יש לבחון האם סביבת הריבית הפכה לנמוכה מזו שהייתה בעת לקיחת המשכנתא שלכם. במידה והתשובה חיובית, תוכלו לחסוך כסף רב באמצעות מחזור משכנתא.

בעלי משכנתאות צמודות מדד בריבית משתנה או קבועה

בטווח המיידי אין לשינוי השפעה על החזרי ההלוואה שלכם. אחת ממטרות הפחתת הריבית, כפי שיוסבר בהמשך, הינה להגדיל את האינפלציה. הגדלת האינפלציה תגדיל את החוב שלכם לבנק (החוב צמוד למדד במסלולים אלו) ואת ההחזרים החודשיים שלכם. בעלי הלוואות בריבית משתנה עשויים להרוויח במידה ומועד שינוי הריבית שלהם חל בתקופה זו.

אנשים המתכננים לרכוש דירה בעתיד אך עוד לא חתמו על חוזה רכישה לדירה מסוימת:

כאשר הריבית נמוכה יש לאנשים  הרגשה של יכולת לרכוש דירה במחיר גבוה יותר. לדוגמה: על החזר של 5000 ₪ בחודש אפשר לקחת כ- 930,000 שקלים בריבית פריים של 5% ו- 1.2 מיליון  שקלים על ריבית פריים של 2.5% (ל- 30 שנים). כלומר על אותו החזר חודשי, המשכנתא הנלקחת יכלה להיות גדולה בכ- 300,000 ₪. כאשר יש לאנשים יותר יכולת לשלם על דירה, הם מוכנים לשלם מחיר גבוה יותר וכך למעשה נוצרה עליית המחירים התלולה של השנים האחרונות. אנשים אשר רוצים לרכוש דירה סובלים אמנם מהמחירים הגבוהים אך מרוויחים ממשכנתא זולה יותר. הריבית כיום הינה כשליש הריבית שהייתה לפני כעשור. הסיכון במצב זה הוא לקיחת הלוואות אשר הינן גדולות מידי יחסית ליכולת ההחזר של המשפחה במצב של חזרת הריבית למצב נורמלי ממצב השפל הקיצוני של ימים אלו. סיבה נוספת לעליית המחירים הינה משקיעי הנדל"ן אשר מצד אחד מקבלים על כספם ריבית נמוכה מאד בבנק ומצד שני יכולים לקבל אשראי זול וכך,  רבים מהם בוחרים לחסוך באמצעות רכישת דירה במקום באמצעות תוכנית חיסכון בבנק לצורך הדוגמה.

מחירי הדיור הינם אחד הגורמים המרכזיים לקושי של משפחות צעירות לנהל את חייהן הכלכליים. מצד אחד, מחירי הרכישה הגבוהים מקשים ואף הופכים את הרכישה לעסקה בלתי כלכלית, מצד שני חוסר היציבות בתשלומי השכירות דוחפים את המשפחה לרכישת דירה למרות מחירי הפסגה הנוכחיים.

מחירי הדיור הגבוהים היו בין הגורמים המרכזיים למחאת קיץ 2011. מדוע עם כן מוריד בנק ישראל את הריבית, מהלך אשר כאמור עלול לגרום לקפיצה נוספת במחירי הדיור?

בנק ישראל מספק מספר נימוקים להחלטתו:

  • ·         מדד המחירים לצרכן עלה ב- 12 החודשים האחרונים ב- 0.8% בלבד. שיעור עליית מחירים זה נמוך מהיעד התחתון של הממשלה ומעיד על כניסה למיתון. הורדת ריבית גורמת לאנשים לחסוך פחות (החיסכון אינו משתלם אם לא מקבלים עליו ריבית) ולרכוש יותר מוצרים. פעולה זו מגדילה את הביקוש לסחורות ושירותים ועל ידי כך ממריצה את המשק. אשראי זול לעסקים וביקוש גובר למוצרים מאפשרים לעסקים להגדיל את היקף הייצור ולהקטין את האבטלה.
  • ·         שוק מטבע החוץ – ישנה התחזקות של השקל מול הדולר. כלומר צריך פחות שקלים כדי לקנות דולר. מגמה זו מתגברת כאשר במדינות אחרות ישנה ריבית נמוכה מהריבית בישראל. התחזקות השקל מול מטבעות אחרים מהווה קושי ליצואנים ומקלה על היבואנים (על חשבון יצרנים מקומיים). שתי מגמות אלו הינן שליליות וכדי להקטינן יש להשוות את הריבית לריבית הנהוגה במדינות אחרות.