ראשי » בלוג » התקנה החדשה של בנק ישראל בנושא משכון דירה קיימת

התקנה החדשה של בנק ישראל בנושא משכון דירה קיימת

על ההוראה החדשה של בנק ישראל בעניין משכון דירה קיימת כדי לרכוש דירה נוספת

מעדיפים להקשיב (ולראות נוף) מאשר לקרוא? בסוף המאמר אפשר לראות וידאו.

ב- 6/10/2021 הפעיל בנק ישראל את התקנה הקובעת כי לא ניתן לקחת משכנתה לדיור באמצעות משכון דירה קיימת כדי לרכוש דירה נוספת. על הכוונה להפעיל תקנה זו אפשר לקרוא כאן.

עד להפעלת התקנה אפשר היה למשכן דירה קיימת עד 50% מערכה ולהשתמש בכסף כהון עצמי לרכישת דירה נוספת. כך למשל מי שהייתה לו דירה בשווי מיליון שקלים ללא משכנתה יכול היה לקחת עליה משכנתה של חצי מיליון שקלים ומשכנתה של חצי מיליון נוספים על הדירה הנרכשת ובסך הכל מיליון שקלים שאפשרו את רכישת הדירה הנוספת ללא הון עצמי (אך עם תשלומים חודשיים לשתי המשכנתאות שהיו בדרך כלל גדולים משכר הדירה שהיה מקבל).

לאחר הפעלת התקנה לא ניתן לבצע פעולה זו באמצעות הבנקים. מה כן אפשר לעשות? אפשר לקחת בבנק משכנתה לכל מטרה על חשבון הדירה הקיימת ובכסף זה להשתמש כהון עצמי לרכישת דירה נוספת. הלוואה לכל מטרה אמנם יקרה יותר מבחינת ריבית כך שהמהלך כולו יהיה יקר יותר אך אפשרי.

אפשר גם למשכן את הדירה הקיימת באחד הגופים שאינם כפופים להנחיות בנק ישראל כמו למשל חברות הביטוח או חברות פרטיות אחרות דוגמת טריא.

השפעות המהלך על מחירי הדיור

מהלך זה לא יוריד כלל את מחירי הדיור ואולי אף יגרום לעליה נוספת שלהם. אמירה זו היא כביכול מנוגדת להיגיון. אם קשה יותר לרכוש דירה נוספת, פחות אנשים יעשו זאת, הביקוש יירד והמחירים יירדו. זה לא יקרה מסיבה פשוטה. כמעט אף אחד לא ביצע מהלך זה גם לפני התקנה. על פי סקירת הכלכלנית הראשית באוצר בנושא נדל"ן, משקיע הנדל"ן הטיפוסי הוא אדם מבוסס, בדרך כלל מהמגזר הציבורי או הצבא עם הכנסה ממוצעת של 69,000 שקלים(!) בחודש. אני מניח שחלק זעיר מתוך אנשים אלו באמת ביצעו מישכון דירה קיימת בשביל הון עצמי לדירה נוספת. יתירה מכך, הכלכלנית מציינת שאם מנטרלים מרכישת הדירות על ידי משקיעים את מכירת הדירות על ידי משקיעים מגיעם לכך שחלקם ברכישת הדירות זעום.

למה אני חושב שאם תהיה השפעה כלשהי למהלך היא תהיה של עליה במחיר? מכיוון שאנשים רבים כלל לא היו מודעים עד היום לאפשרות של מישכון דירה קיימת לצורך רכישת דירה נוספת. תקנת בנק ישראל שיצרה כותרות גדולות בעיתונות הביאה למודעות ציבורית של אפשרות ביצוע המהלך מצד אחד וקלות עקיפת התקנה מצד שני יביא למצב שאם כבר יהיה שינוי כלשהו, הוא יבוטא בהגדלת מספר העסקאות שיבוצעו באמצעות מישכון דירה קיימת.

אף אחד לא מקשיב לנו במדינה. זהו שכן מקשיבים

הייתי שמח אם התקנה הזו לא הייתה רואה אור כלל. אני חושב שהיא רעה ולא רק שהיא רעה היא נוצרה בדרך שבה אסור לייצר תקנות במדינה דמוקרטית. כתבתי על זה כאן. באותו מאמר צרפתי את המכתב שכתבתי לבנק ישראל בעניין התקנה וביקשתי מקוראיי לשלוח מכתב זה גם הם לבנק ישראל. כמה עשרות דיווחו לי ששלחו מכתב דומה. אחרים כתבו לי שאין סיבה לטרוח ממילא אף אחד לא יקשיב. העובדה שהתקנה שיצאה לאור בסופו של דבר רכה הרבה יותר מהתקנה המקורית על פי הטיוטה מראה שהיה מי שכן הקשיב. תודה לכל מי שהשתתף ושלח מכתב לבנק ישראל.

ראשי » בלוג » הערות לטיוטת שינוי תנאי המשכנתה של בנק ישראל

הערות לטיוטת שינוי תנאי המשכנתה של בנק ישראל

מהו השינוי שמתכנן בנק ישראל במשכנתאות

בטיוטת השאלות והתשובות של בנק ישראל שונו הכללים על פיהם ניתן למשכן דירה קיימת כדי לרכוש דירה אחרת. כיום אפשר למשכן את הדירה הקיימת עד 50% מערכה בניכוי משכנתה שיש על דירה זו ועם הכסף הנוסף להשתמש כהון עצמי לרכישת דירה אחרת. על פי השינוי המתוכנן לא ניתן יהיה לעשות זאת יותר כתנאי הלוואה לדיור כפי שהיה עד עכשיו אלא רק בתנאים גרועים הרבה יותר – הלוואה לכל מטרה.

חריג יחיד לעניין זה הוא מישכון דירה קיימת לצורך שדרוג לרכישת דירה אחרת תוך ניסיון התניה שהדירה הקיימת תימכר. ההלוואה תהיה עד 30% משווי הדירה הנרכשת ובתנאי בלון לשנתיים בלבד כלומר הלוואה שכביכול יש לפרוע אותה תוך שנתיים ולכן כביכול מחייבת את מכירת הדירה הקיימת כדי לפרוע הלוואה זו.

למרות שבדרך כלל איני אוהב את כל הטריקים והשטיקים לעקיפת הוראות בנק ישראל, הפעם ההוראה כל כך מקוממת שבעתיד אכתוב איך ניתן להתחמק בקלות מהמגבלה הזו.

איך אתם יכולים לסייע בביטול הורעה (הטעות מכוונת) זו?

בנתיים פרסם בנק ישראל רק טיוטה וביקש לקבל מהציבור הערות במייל. בהמשך פרטתי את הערותיי להוראה. אני מזמין כל אחד מכם לבחור נושא מתוך הדברים אלי (העתקה במקרה זה מתקבלת בברכה), להעתיקו, להוסיף דברים משלכם או לכתוב מייל משלכם באופן עצמאי ולשלוח לכתובת שבנק ישראל הקצה לנושא זה – Prudential@boi.org.il

15/8/2021

לכבוד: בנק ישראל באמצעות מייל  Prudential@boi.org.il

מאת: רימון חייט טל' 054-5232-799

הנדון:  התייחסות לטיוטת שו"ת הלוואות לדיור

שלום רב,

קראתי בעיון את הטיוטה שפרסמתם. כמה הערות:

חשש שההוראה החדשה מנוגדת לחוק

מתוך חוק בנק ישראל התש"ע 2010. כפי שהוא מופיע באתר בנק ישראל:  

חוק בנק ישראל
מתוך חוק בנק ישראל כפי שהוא מופיע באתר בנק ישראל

שמירה על יציבות מחירים נקבעה כמטרה מרכזית של הבנק. הקטנת ההשקעות בנדל"ן על ידי משקיעים אולי תוריד את מחירי הדירות אך לבטח תעלה את מחירי השכירות עקב הקטנת ההיצע לשכירות. כיוון ששכירות ולא מחיר הדירה נמצא במדד המחירים לצרכן פעולה זו תגרום לעליית המדד והינה מנוגדת למטרה המרכזית של בנק ישראל. בעמוד 20 של דו"ח היציבות הפיננסית שפרסם בנק ישראל באוגוסט 2021 קובעים כלכלני הבנק במפורש שהורדת מס הרכישה על דירות להשקעה גרמה להתמתנות העליה במחירי הדיור – השכירות באופן מוחלט ובצורה בולטת יותר בהשוואה למחירי הדירות עצמן – "אחת הסיבות להאצת עלייתם של מחירי הדירות לצד התמתנות העלייה של מחירי השכירות נעוצה במיסוי – מס הרכישה על דירה להשקעה הופחת החל מיולי 2020"(מקור: דו"ח היציבות אוג' 2021, בנק ישראל). כלומר, אם המטרה כעת היא להקטין את היכולת לרכוש דירות להשקעה (מטרה שאותה לא ציין בנק ישראל), הרי פעולה זו תגרום על פי כלכלני בנק ישראל עצמו לעלייה במחירי השכירות כלומר פעולה המנוגדת לתכלית המרכזית של בנק ישראל – שמירה על יציבות מחירים.  מחקרם של פרופ' איתי אטר (פקולטה לניהול אונב' ת"א), דר' יעל אלסטר (פקולטה לניהול אונב' ת"א) וד"ר ערן הופמן (המחלקה לכלכלה באונב' העברית) בדק את הפעמים הקודמות בהן ניסתה הממשלה על זרועותיה השונות לצמצם את היקף המשקיעים בשוק הדיור. המחקר בדק את השינויים בפטורים במס שבח במכירת דירה להשקעה, והשינויים במס רכישה בין השנים 2001 עד 2014. כל השינויים שבוצעו במטרה לצמצם את חלקם של המשקיעים בשוק אכן צמצמו את חלקם של המשקיעים בשוק ותמיד גרמו שינויים אלו לעלייה בשכר הדירה.

חלק גדול מהעסקאות בהן ממשכנים דירה קיימת לצורך רכישת דירה אחרת הינה כאשר הורים רוצים לסייע לילדיהם לרכוש דירה אך אין להם כסף זמין לתת. מניעת פעולה זו פוגעת בשכבות החלשות ומנוגדת לחלק בחוק המדבר על צמצום פערים חברתיים. כיוון שבנק ישראל מסרב לספק לציבור את נתוני ביצוע המשכנתאות המלאים  אין אנו יודעים האם הנפגעים משינוי התקנה יהיו יותר משקיעים או יותר אנשים מהשכבות החלשות שיש להם דירה אחת והם ממשכנים אותה כדי לסייע לילדיהם.

ניתן אולי לטעון שהתקנה באה לתמוך ביציבותה של המערכת הפיננסית אך זו טענה חסרת שחר. גם כאשר היחס בין הבטוחה לבין סך האשראי הוא 50% יציבות המערכת אינה נפגעת. בדיוק להיפך, כעת אנשים רבים יילכו לקחת הלוואות מגופים שאינם תחת פיקוח בנק ישראל ובכך עלולים לייצר בועת אשראי מסוכנת בהרבה ועל כך עוד בהמשך.

אומת הנוכלים וחוסר יעילות

בנק ישראל הופך את הציבור הישראלי ואת מדינת ישראל לאומת הנוכלים ומקטין את הפריון במשק.  כבר כיום כוללות תקנות בנק ישראל מספר מגבלות בלתי נאכפות אשר מעודדות את הציבור לתת הצהרות שקר מול בנקאי ומול עורך דין. לדוגמה:

הצהרה מול עורך דין שאני מתכוון למכור דירה קיימת כדי לרכוש דירה נוספת עם משכנתה של 70% ולאחר שנה פשוט לשלם מס רכישה עם הצמדה אך יש לי בפועל שתי דירות כשהשנייה עם 70% משכנתה במקום 50% כפי שמגביל בנק ישראל.

הצהרה שאני רוכש את הדירה עבור הבת שלי שהינה בת 18 ויום ועל ידי כך קבלת אחוז מימון מעל 50%.  

תכנון מועד החתונה כך שלפני ביצועה ירכוש כל אחד מבני הזוג דירה עם 75% משכנתה.

ועוד…

בכתבה של מתן חודרוב מה- 18/8/2021 על אנשים הרוכשים דירה עם אפס הון עצמי התראיינה המפקחת על הבנקים לשעבר דר' חדווה בר והמליצה לציבור לא לקחת הלוואה ממקום אחד ואז לייצר מצג שווא מול הבנקאים כאילו זה הון עצמי כי "אי אפשר לעבוד על הבנק". זו אמירה המעידה על ניתוק מהשוק. בפועל פעמים רבות מקבלים אנשים המלצות מבנקאים לעשות בדיוק את הדבר הזה. לקחת ממקום אחד הלוואה כדי להציג אותה כהון עצמי. הבנקים עצמם יוצרים פתרונות אשראי להשלמת משכנתה. לא רק זאת אלא גם זאת, עקב הגדלת הסיבוכיות של מתן אשראי על ידי בנק ישראל ומגבלות שצצות חדשות לבקרים עושים הבנקים את מה שעושה הציבור – במקום לתת אשראי תחת מגבלות בנק ישראל, קונים הבנקים חברות אשר נותנות אשראי חוץ בנקאי משוחרר ממגבלות אלו.

בטיוטה עצמה כותב בנק ישראל במפורש שהוא ער לכך שאנשים יקחו הלוואת גישור ואז ימחזרו בהמשך את הבלון להלוואה רגילה. זה יכול להיות דרך בנק המפוקח על ידי בנק ישראל ואפשר אפילו לקחת הלוואה רגילה לדיור מגוף שאינו כפוף להנחיה זו ואז למחזרה עוד שנתיים לתוך בנק בתנאים רגילים לדיור.  כאשר הציבור מתרגל לשקר ולהצהיר "אני אמכור אבל בעצם התחרטתי" וכו'. הנזק של זה הוא הרבה יותר מאשר רק בעסקת נדל"ן. היו בטוחים שמי שקיבל המלצה מבנקאי להצהיר מול עו"ד שימכור דירה כשאינו מתכוון לכך, אותו אדם ישלם גם פחות מסים בעסק שלו.

בנק ישראל לעתים מוציא ניירות עבודה ומחקרים הטוענים שהפריון בישראל בכלל ובמערכת הבנקאית בפרט נמוך. האם עוד תקנות אשר יגרמו לכך שבמקום לקחת משכנתה פעם אחת על דירה בבעלותם כדי לקנות דירה נוספת יצטרכו לעשות זאת פעמיים (פעם אחת "בכאילו" ופעם שניה במיחזור) תשפר את פריון הציבור שיצטרך לעבוד על ריק או המערכת הבנקאית שתיווצר לה עבודת סרק נוספת? אני סבור שלא.

במקום תקנות סרק נוספות אפשר להצביע רק בנושא המשכנתאות אותו אני מכיר על יותר מפעולה אחת שתשפר משמעותית את יעילות הביצוע.

פגיעה קשה במשפרי הדיור

משפרי הדיור אינם בהכרח אוכלוסיה אמידה.  רבים משפרים דיור למרות שחייהם הכלכליים לחוצים ביותר בגלל שאין להם ברירה. השינוי שבוצע בתקנה שבתחילה התעלמה ממשפרי הדיור ואז יצרה תלאי מורכב במיוחד עבורם, מראה ניסיון לטפל בהם תוך מתן אפשרות לקחת הלוואה של עד 30% משווי הדירה הנרכשת על הדירה הקיימת(כלומר למשכן דירה קיימת לפי השווי של הדירה הנרכשת) ובאמצעות הלוואה נוספת של 70% על הדירה הנרכשת כביכול טופלה הבעיה והם יוכלו לבצע את הרכישה גם אם אין להם הון עצמי. זה לא נכון! הפיקוח על הבנקים יוצר מצב בו משפרי הדיור ישלמו הרבה יותר על המשכנתה שלהם.

ניקח לדוגמה את משפחת ישראלי אשר בבעלותה דירה בשווי 1.8 מיליון שקלים, 300,000 שקלים במזומן שנחסך והם רוצים לשדרג לדירה בשווי 2.5 מיליון:

מישכון נכס קיים לצורך רכישת דירה חדשה במצב הקיים ובמצב החדש
מצב קיים לעומת מצב חדש בהלוואה לדיור

במצב הקודם לקחה המשפחה משכנתה של 50% מימון על הדירה הקיימת וכדי להשלים ל- 2.5 מיליון לקחה עוד משכנתה של 1.3 מיליון על הדירה הנרכשת. משכנתה זו מהווה 52% מימון.

במצב החדש יכולה המשפחה לקחת רק 30% מהדירה הנרכשת(עד 50% מהקיימת?) ולכן צריכה משכנתה גדולה יותר על הדירה הנרכשת – 1.66 מיליון המהווים 66% מימון.

כלומר אם תתקבל הטיוטה ייאלצו רבים מתוך המשדרגים דירה לקחת אחוז מימון גבוה יותר ולפיכך לשלם ריביות גבוהות יותר. לא רק זאת אלא גם זאת, לאחר מכירת הדירה, אם ירצו לפרוע חלק מההלוואה על הדירה הנרכשת יצטרכו בסבירות גבוהה לשלם גם עמלת פירעון מוקדם גדולה (הפירעון יהיה זמן קצר לאחר לקיחת ההלוואה).

גרוע מכך, אנשים פועלים לפי ברירות מחדל. הם כבר לקחו את ההלוואה? אז עכשיו במקום להחזירה אולי יחליפו מכונית או ייצאו לחופשה שתמיד חלמו עליה? והנה בנק ישראל עודד את הציבור להלוואה גדולה יותר לטובת צריכה שוטפת. שוב, בניגוד לחוק הקובע ששמירה על יציבות המערכת הפיננסית היא ממטרות בנק ישראל.

הדוגמה שלמעלה היא עוד המצב הטוב יחסית – המשפחה תשפר דיור אך במחירים גבוהים בהרבה ממה שהייתה משלמת לפני השינוי.  מצב שכיח הוא משפחות שלא רק שאין להן חסכונות אלא יש להן עדיין משכנתה על הדירה הקיימת. משפחות רבות כאלו לא יוכלו לשדרג דיור כלל:

לפני ואחרי השינוי למשפחה ללא הון עצמי ועם משכנתה על הדירה הקיימת

למשפחה דירה בשווי 1.8 מיליון עם משכנתה של 150,000 שקלים. במצב הקודם היא יכלה לקחת משכנתה עד 50% משווי הדירה בניכוי המשכנתה הקיימת – 600,000 שקלים אשר יחד עם משכנתה על הדירה הנרכשת איפשרו את ביצוע העסקה.

לאחר השינוי תוכל המשפחה לקחת משכנתה על הדירה הקיימת של 600,000 שקלים בלבד (30%*2,500,000 פחות 150,000) ויחד עם 70% על הדירה הנרכשת המשפחה לא תגיע לשווי הדירה הרצויה ולכן לא תוכל לשדרג.

בידיעה שבנק ישראל חסם את הדרך לשדרוג עתידי של דירה משך שנים, אנשים יקנו מלכתחילה דירות גדולות ויקרות יותר או יקחו ברכישה הראשונה 75% מימון אפילו אם אינם צריכים משכנתה כה גדולה, רק כדי להשאיר כסף בצד לצורך שדרוג עתידי.

שתי החלופות הינן חלופות רעות אשר ישפיעו בצורה לא טובה על מצבן הכלכלי ובעקיפין על יציבות המערכת הבנקאית. חסימה של האפשרות לשדרג ולמשל להוסיף חדר בבית גם תיצור מתחים ולחצים גדולים במשפחה. לחצים אלו עלולים להגדיל את מספר המשפחות שיתפרקו. אפילו אם נתעלם מהיבטים הרגשיים על הזוג והילדים בעת פירוק המשפחה, ברור שגירושין מגדילים את הביקוש לדירות ותורמים לעליית מחירים.

בלבול מושגים, נכסים וערכים

הנוהל שהוצע במסגרת הטיוטה הינו נוהל מבלבל אשר מערבב מחירים של דירות שונות. אפשר למשכן דירה קיימת אך לפי 30% מדירה נרכשת. האם במסגרת זו אפשר לקחת יותר מ- 50% על דירה קיימת? איך אפשר לקבוע את הערך של הדירה הנרכשת אם היא עדיין לא ממושכנת ולכן עדיין לא בוצעה לה שמאות (ופעמים רבות בשלב זה גם לא נחתם חוזה כי את התשלום בעת חתימת החוזה נצטרך לקבל על ידי ביצוע המשכנתה על הדירה הקיימת). האם בשביל משכנתה אחת בה ממשכנים דירה קיימת צריך לבצע שתי שמאויות? על הדירה הקיימת ועל הדירה הנרכשת? ומה אם בסוף לא ייחתם החוזה מסיבה כלשהי?

שליחת הציבור לפתרונות אשראי יקרים

ההוראה של בנק ישראל משפיעה רק על הבנקים. סירוב של הבנקים למשכן דירה קיימת ישלח את הציבור לגופים חוץ בנקאיים אשר נותנים הלוואות יקרות בהרבה. אפשר אולי לחשוב שבעיקר המשקיעים יפגעו מכך, אך לדעתי זה לא המצב. משקיעים ימצאו את הדרכים – ראו "אומת הנוכלים" במאמר זה. אנשים פשוטים אשר רוצים לסייע לילדיהם ימצאו עצמם בדחיפת בנק ישראל ממשכנים בתיהם לכרישי הלוואות כאלו ואחרים.


סיכום

בנק ישראל לא ציין את הסיבות לשינוי המצב. לכן אי אפשר לומר שאולי למרות העלויות הכבדות יש גם תועלות.

לדעתי יש רק עלויות. בכל מקרה המצב בו בנק ישראל יוצר שינוי משמעותי בעולם המשכנתאות מבלי לטרוח לנמק שינוי זה ולהראות לציבור את הנתונים התומכים בנימוקים אלו הוא מצב רע הגורר אי אמון, מוטיבציה לתכמן על ידי כל השותפים לעסקה (לקוחות ובנקאים)  וחורג באופן כללי ממנהל תקין.

בנק ישראל לא ציין על כמה עסקאות הוא מצפה להשפיע באמצעות שינוי הנוהל ולצד משקיעים, כמה אנשים שרק רוצים לעזור לילדים שלהם או אנשים שרוצים לשדרג דירתם ייפגעו כמפורט מעלה. הבנק גם לא ציין מדוע הוא מתכוון לבצע מהלך אשר גם האקדמיה וגם הוא עצמו חושבים שיביא לעלייה בשכר הדירה.

לצד כל זה, כלל לא ברור איך ניתן לבצע משכנתה אשר הקריטריונים לביצועה תלויים בשתי דירות שונות – עד 50% מדירה קיימת ועד 30% מדירה נרכשת או כל קומבינציה אחרת.

לדעתי מוטב לבנק ישראל לנהוג בדיוק הפוך ולהיות עקבי עם הסרת החסמים והמגבלות עליהן החליט בתחילת השנה עת ביטל מגבלות שונות על המשכנתאות.

תודה רבה על "ההקשבה" .  

בכבוד רב,

רימון חייט טל' 054-5232-799 rimon@effm.co.il

העתקים:

  • חברי ועדת הכספים: norbach@knesset.gov.il, vbeliak@knesset.gov.il, hak_taha@KNESSET.GOV.IL, mhalevy@KNESSET.GOV.IL, naamalazimi@KNESSET.GOV.IL, yaelron@knesset.gov.il, ghaidar@knesset.gov.il, nshpak@knesset.gov.il
  • חברי ועדת הכלכלה: mbiton@knesset.gov.il, mshir@knesset.gov.il, esova@knesset.gov.il, lmagentelem@knesset.gov.il, rkatz@knesset.gov.il, btoporovsky@KNESSET.GOV.IL, maganaim@knesset.gov.il, sroffe@KNESSET.GOV.IL
  • מר יאיר אבידן – המפקח על הבנקים באמצעות מייל  Yair.Avidan@boi.org.il
ראשי » בלוג » הקדמת התשלומים לקבלן בגלל מדד תשומות הבניה עלולה להיות טעות יקרה מאד

הקדמת התשלומים לקבלן בגלל מדד תשומות הבניה עלולה להיות טעות יקרה מאד

אפשר להאזין או לגלול למטה כדי לקרוא.

להאזנה
בדרך כלל כאשר אנו נדרשים לשפוט מציאות מסוימת, הדבר הראשון שעושה המוח שלנו זה לקבוע האם להשקיע מאמץ רב בחשיבה על הסוגיה? או שיש פתרון אינטואיטיבי קל אשר יביא אותנו לפתרון מספק? זוכה פרס נובל כהנמן ושותפו טברסקי ז"ל כינו זאת מערכת א' ומערכת ב' בתוך המוח שלנו. מערכת א' שולפת פתרונות מהירים, אינטואיטיביים ללא מחשבה יתירה. מערכת ב' היא זו שנכנסת לפעולה כשיש צורך בחשיבה מעמיקה ובגללה אנו למשל מזיעים במבחנים או סתם עייפים בסופם למרות שלא עשינו שום פעילות גופנית. השאיפה האבולוציונית היא להשתמש רוב הזמן רק במערכת א' כדי לחסוך אנרגיה. בעולם בו אחד הסיכונים הגדולים ביותר היה מוות ברעב – חוסר אנרגיה, זה עבד טוב. זה עובד פחות טוב בעולם שלנו בו אין מחסור באנרגיה אך יש צורך לעתים הרבה יותר קרובות בחשיבה מעמיקה. במאמר זה אראה מדוע התשובה האינטואיטיבית לעליית מדד תשומות הבניה – הקדמת תשלומים לקבלן כדי למנוע התנפחות של החוב בעשרות אלפי שקלים עלולה להיות פעולה גרועה מאד מבחינה כלכלית.

מהו מדד תשומות הבניה

מדד תשומות הבניה נועד להציג את השינוי בעלות הכוללת של בניית דירה בישראל. את המדד יוצרת ומפרסמת מידי חודש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. חוקרי הלשכה קובעים מהו סל המוצרים הנדרש כדי לייצר דירה טיפוסית: X ק"ג מלט, Y ק"ג בלוקים, Z ליטרים של מים, A שעות עבודה של חשמלאי, B שעות עבודה של רצף וכן הלאה. לאחר שחושב סל המוצרים המלא, בודקים חוקרי הלשכה לסטטיסטיקה כל חודש מהו מחירו של כל אחד מהמוצרים לעיל בשוק בכל חודש. אם המחיר של הסל עולה אומרים שהמדד עלה, אם מחיר סל המוצרים יורד אומרים שהמדד ירד.

כאשר קונים דירה מקבלן, החוב לקבלן צמוד בדרך כלל למדד תשומות הבניה. זהו שריד שנשאר מהתקופה בה הייתה אינפלציה גבוהה. כיום אין לכך הצדקה כלכלית ואופן ההצמדה הוא עוד פריט עליו אפשר ורצוי לנהל משא ומתן עם הקבלן לפני חתימת חוזה הרכישה.

מה קרה למדד תשומות הבניה בשנה האחרונה ומדוע?

לאחר שנים של מדדים נמוכים מאד, החל משנת 2020 מדד תשומות הבניה עלה משמעותית. הסיבה לכך היא שהתחזיות להתרסקות כלכלית בעקבות הקורונה התבדו.  בתחילת 2020, עם פרוץ משבר הקורונה היו תחזיות אפוקליפטיות על פיהן אלפי משפחות לא יוכלו לשלם את המשכנתאות שלהן וימכרו את הדירות ומשפחות אחרות לא יוכלו לקבל משכנתה חדשה ובעקבות מחיר הדירות יתרסק. המציאות הייתה הפוכה. צעדים יעילים של ממשלת ישראל ובנק ישראל מצד אחד והעובדה שרוב האנשים שאיבדו את מקום עבודתם היו אנשים עם שכר נמוך מלכתחילה מצד שני, גרמו לתחזיות אלו להתבדות. לרבים לא הייתה ירידת הכנסה כלל בתקופת הקורונה אך הייתה ירידה משמעותית בהוצאות ולכן תחושה של רווחה. כל זאת לצד העובדה שעליה מתונה במחירי הדירות נתפסת בשנים האחרונות כדבר נורמלי, לעומת זאת עליה מתונה לאחר שמומחים חזו קריסת מחירים נתפסה כמשהו חריג ורבים מיהרו לקפוץ על הרכבת ועלה הביקוש לדירות. לקבלנים הבונים את הדירות יצרה הקורונה קושי אמתי. ההובלה הימית התייקרה מאד וכך גם המוצרים המיובאים. נוצר קושי להביא עובדים זרים נוספים ולכן שכר העבודה של העובדים הזרים הקיימים עלה. כל זאת דחף את מדד תשומות הבניה למעלה.

איך משפיעה עליית מדד התשומות הבניה על מחיר הדירה שלכם

אם רכשנו דירה מקבלן והחוב שלנו לקבלן צמוד למדד תשומות הבניה אז עליה במדד מגדילה את החוב. נניח ואנו חייבים לקבלן 1,500,000 שקלים והמדד עלה ב- 3%, בסוף השנה נהיה חייבים לקבלן 1,500,000 * 1.03 = 1,545,000 – עליה של 45,000 שקלים בחוב לקבלן. אם מועד התשלום שלכם לקבלן אינו כעבור שנה אלא כעבור שנתיים אז תהיה שנה נוספת של הצמדה. בשנה השנייה ההצמדה אינה פועלת על מיליון וחצי אלא על החוב הצמוד משנה א' כלומר – 1,545,000 * 1.03 = 1,591,350.

זוכרים את מערכת א' ומערכת ב' במוח שלנו מתחילת המאמר?  כל אחד מבין שאם החוב שלו לקבלן התנפח במעל 90,000 שקלים זה כואב מאד. זהו סכום גדול ואנשים יעשו הרבה כדי למנוע תשלום זה. הפתרון האינטואיטיבי והקל ביותר הוא לשלם לקבלן את החוב היום במקום בעוד שנתיים יחד עם ההצמדה. כלומר לשלם היום את ה- 1,500,000 שקלים במקום 1,591,350 עוד שנתיים. אבל… אם מערכת ב' שלנו תתחיל לפעול, היא אמורה לשאול אותנו כמה תעלה לנו הקדמת התשלום?

אם הקדמת התשלום מבוצעת מתוך כסף מזומן שיש לכם אז בהנחה שעל פיקדון נקבל תשואה נמוכה מאשר עלות ההצמדה, אין עלות להקדמת התשלום ואפשר לבצע אותה. אם הקדמת התשלום מבוצעת באמצעות משכנתה הדברים הופכים למעניינים יותר.

נמשיך עם אותה משפחה שהחוב שלהם בסך מיליון וחצי שקלים ישולם לקבלן באמצעות הקדמת לקיחת המשכנתה.

המשמעות הכלכלית של הקדמת המשכנתה

הקדמת המשכנתה אפשרית אך ורק כשאנו מסוגלים לשלם לפחות את רכיב הריבית של המשכנתה. בשלב זה נניח שאנו מסוגלים לשלם את המשכנתה כרגיל כלומר 7,000 שקלים לחודש אשר ישולמו במקביל לשכר הדירה שאנו משלמים משך שנתיים אלו או במידה ואנו לא משלמים שכר דירה למשל כאשר אנו גרים אצל ההורים או בסידור דיור אחר ללא שכר דירה. 

אם אנו מסוגלים לשלם משך 24 החודשים (שנתיים) עד קבלת הדירה 7,000 שקלים לחודש במידה וניקח את המשכנתה, המשמעות היא שאם לא ניקח את המשכנתה נוכל לחסוך את אותם 7,000 שקלים. כלומר בסוף השנתיים יהיו לנו  7,000 * 24 = 168,000 שקלים. כלומר כבר אנו רואים שאותו סכום מפחיד של 91,000 שקלים שבגללו התחלנו לשלם 7,000 שקלים לחודש שנתיים קודם, אם לא נפחד ממנו ופשוט נחסוך 7,000 שקלים, יהיו לנו בעוד שנתיים, 168,000 שקלים אשר יאפשרו גם לשלם 91,000 שקלים של הצמדות וגם להשאיר לנו עודף של 81,570 שקלים (!).

81,000 במזומן הוא סכום נאה שאנו יכולים לעשות איתו כל מיני דברים ואפשר בהחלט להסתכל על העובדה שלא נבהלנו והקדמנו תשלומים כמצב בו גם שילמנו את ההצמדה וגם יצאנו לטיול מפנק בחו"ל אבל זו לא חוכמה כי הגדלנו בשנתיים את מספר השנים שבהם גרענו 7,000 מהחשבון השוטף שלנו. לחילופין אפשר להשתמש בסכום זה כדי להקטין את סכום המשכנתה הנדרש. אם נקטין את סכום המשכנתה ונישאר באותם תשלומים חודשיים תתקצר המשכנתה שלנו. ובסך הכל גם נשלם פחות שנים וגם נשלם בסך הכל הרבה פחות.

לשם פישוט הדברים לא אתייחס למסלולים השונים של המשכנתה אלא אקח את כל המשכנתה בריבית קבועה לא צמודה.

נניח שהיום אנו מבצעים את התשלום לקבלן כדי לחסוך מדדים נוספים.

הווה אומר, ב- 1/8/2021 אנו ניקח את המשכנתה בסך 1,500,000 שקלים ונשלם עליה משך 26 שנים:

משכנתה בה הקדמנו תשלום לקבלן בגלל החשש ממדד תשומות הבניה
משכנתה לאחר שהקדמנו תשלום לקבלן

סך הריביות שנשלם יהיה 686,674 שקלים.

לעומת זאת אם במקום לקחת את המשכנתה היום ניקח אותה בעוד שנתיים ב- 1.8.2023 ובנתיים נחסוך בצד 7,000 שקלים אז לאחר תשלום מדד התשומות של 91,000 שקלים יישאר לנו עודף של 81,570 שקלים אשר יאפשר לנו לקחת משכנתה קטנה יותר: 1,500,000 – 81,570 = 1,418,430  שקלים. משכנתה זו תיראה כך:

משכנתה שלקחנו מאוחר לאחר שגם שילמנו את מדד תשומות הבניה ונשאר לנו עודף
משכנתה שלקחנו מאוחר לאחר שגם שילמנו את מדד תשומות הבניה ונשאר לנו עודף

כלומר, העובדה שבמקום להקדים תשלום לקבלן ולקחת את המשכנתה מוקדם יותר, דחינו את התשלום לקבלן, שילמנו את מדד תשומות הבניה ובכל זאת קרו שני דברים:

  • בסך הכל סיימנו לשלם את המשכנתה כחצי שנה מוקדם יותר (המשכנתה הראשונה החלה ב- 1.8.2021 והסתיימה כעבור 26 שנים ב- 1.8.2047. בחלופה השניה התחלנו לשלם באותו מועד – 1.8.2021 אך למשך שנתיים שילמנו לפיקדון ואז לקחנו משכנתה קצרה בכשנתיים וחצי ובסך הכל סיימנו לשלם ב- 1.2.2047).
  • סך תשלומי הריבית שלנו במידה ודחינו את התשלומים לקבלן היו קטנים ב- 129,602 שקלים (686,674-557,072).

לאחר שאנו רואים את התוצאה הסופית קל להסביר אותה. כשאנו משלמים את המשכנתה אנו לא מקטינים את החוב במלוא התשלום אלא חלק מהתשלום (בתחילת ההלוואה חלק גדול מהתשלום) הולך לריבית ורק היתרה הולכת להקטנת החוב. נסתכל על החודשים הראשונים של המשכנתה:

אופן ירידת החוב בהלוואה בשיטת תשלום חודשי שווה - שפיצר. חלק גדול מהתשלום הולך לריבית במקום להלוואה.
אופן ירידת החוב בהלוואה בשיטת תשלום חודשי שווה – שפיצר

קל לראות שפחות מחצי מתוך אותם 7,000 ששילמנו בחודש באמת הקטינו את המשכנתה. כאשר אנו שמים את הכסף בחיסכון כל ה– 7,000 הולכים להקטנת הקרן (בניכוי הכח ה"נגדי" של ההצמדה אשר מגדיל את הקרן אך ראינו שבעוצמה קטנה יותר).

אפשר לחשוב על זה גם אחרת. נניח שהחלטנו לשלם לקבלן ב- 1.8.2021 במקום שנתיים לאחר מכן. אנו לוקחים את המשכנתה למשך 26 שנים כפי שתואר למעלה ומסיימים אותה ב- 1.8.2047. לעומת זאת אם באותו אוגוסט 2021 נחל לחסוך במקום לקחת את המשכנתה, חסכנו שנתיים עד 1.8.2023 ואז לקחנו משכנתה למשך 23.6 שנים בלבד. כלומר בסופו של דבר סיימנו את סך התשלומים כחצי שנה קודם.

מה קורה אם איננו יכולים לשלם את ה- 7,000 לחודש ועדיין רוצים להקדים תשלום?

נניח שאותם 91,000 של הצמדות מפחידים אותנו ואיננו יכולים לשלם על המשכנתה 7,000 שקלים לחודש לפני שקיבלנו את הדירה. למשל בגלל שאנו משלמים גם שכירות. במקרה זה יציע לנו הבנק שנתיים גרייס. גרייס היא תקופה מוסכמת בה נשלם רק את הריבית בלי הקרן ולכן התשלום החודשי יהיה קטן יותר בתקופת הגרייס.

הלוואת ה- 1,500,000 עם גרייס תיראה כך:

משכנתה שהוקדמה בגלל מדד תשומות הבניה עם גרייס לשנתיים
משכנתה עם גרייס לשנתיים

נדרשנו להאריך את ההלוואה בשנתיים כדי להישאר בהחזר חודשי של 7,000 שקלים.

במהלך התקופה עד שנקבל את הדירה נשלם את הריבית בלבד – 3,938 שקלים. אם איננו מסוגלים לשלם אפילו את הסכום הזה אז ממילא אין לנו אפשרות להקדים את התשלומים לקבלן ונותר לנו להתפלל שמדד תשומות הבניה לא ימוטט אותנו. זה כבר קשור לתכנון כלכלי של הרכישה מראש. מקוצר היריעה מאמר זה לא יעסוק בכך.

התשלומים לבנק עם הגרייס ייראו כך:

גרף תשלומים עם גרייס חלקי

אם יש בהלוואה רכיב צמוד למדד המחירים לצרכן אז בתקופת הגרייס החוב לא יישאר אותו דבר אלא עלול לגדול. בהחלט יכול להיות שכבר בשלב זה נפסיד על הגידול בחוב יותר ממה שהיינו מפסידים על מדד תשומות הבניה (אין באמת דרך לדעת אם מחיר החיטה יעלה יותר ממחיר המלט בשנה נתונה).

בהלוואה עם הגרייס סך התשלומים שלנו הוא 792,000 שקלים.

את הגרייס לקחנו כי אנו לא יכולים לשלם 7,000 שקלים בחודש, כלומר לא נוכל גם לחסוך 7,000 שקלים אלא רק 3,938 שקלים בחודש כלומר בסך הכל כ- 97,000 שקלים:

כמה צברנו אם במקום להקדים תשלום לקבלן בגלל מדד תשומות הבניה שמנו את הכסף בצד.

במקרה הצבירה שלנו במידה ובמקום לקחת משכנתה עם גרייס אלא חיסכון של התשלום החודשי היא פחות או יותר מה שהיה עולה לנו מדד תשומות הבניה.

נתעלם מהפער של 6,000 שקלים בין ה- 97,000 שצברנו לבין ה- 91,000 שהיה עולה המדד ופשוט ניקח שוב משכנתה של 1,500,000 שקלים. אשים שוב את המשכנתה המתאימה לאי הקדמת תשלומים אשר הופיעה בתחילת המאמר:

משכנתה ללא הקדמת תשלומים לקבלן
משכנתה ללא הקדמת תשלום לקבלן אך עם חיסכון של תשלומי הריבית בתקופת הגרייס

אפשר לראות שאם אקח הלוואה של 1.5 מיליון היא תעלה לי במונחי ריבית מצטברת 686,674 שקלים. אם לעומת זאת לקחתי הלוואה עם גרייס לשנתיים כי רציתי לחמוק ממדד תשומות הבניה זה עלה לי במונחי ריבית 792,000 שקלים. פער של כ- 105,000 שקלים. כדי להיות הגונים הם המציאות צריך לציין כי בשביל להגיע לפער גדול זה שילמתי עוד שנתיים לפני תחילת ההלוואה 3938*24 = 94,515. בניכוי סכום זה הרווח מכך שלא הקדמתי תשלום הוא כ- 11,000 שקלים.

אז… האם להקדים תשלום לקבלן?

כלכלה אינה חד משמעית כמעט בכלום. לצד החישובים יש גם מידה משתנה (תלויה באדם) של פסיכולוגיה. אני יכול להראות חיסכון של מעל מאה אלף שקלים עבור התנהגות מסוימת אך בסופו של דבר יבוא מישהו ובמקום לצבור את התשלום החודשי שהיה אמור לצבור כדי להגיע לאותו חיסכון הוא יילך ליותר מסעדות או יטוס לדובאי. אם אתה מאלו שצריכים סד של משכנתה כדי להיכנס למסגרת תקציבית, אני משער שהתעייפת עוד לפני שהגעת לכאן. אם בכל זאת אתה קורא שורה זאת ומזהה את עצמך אז יש לך כעת שתי אפשרויות: להבין שהתנהלותך גורמת לאובדן של כסף גדול ולנסות לשנותה או לעשות את את מה שאתה רוצה מתוך ידיעה של הדברים שתצטרך לוותר בגלל זה (סחורות ושירותים בשווי אלפי שקלים).

יכולות להיות גם סיבות אחרות להקדים תשלומים כמו למשל חוסר וודאות לגבי העבודה בעתיד. לא התייחסתי לכל היתרונות והחסרונות של כל אחד מהיבטי ההחלטה אלא רק להשפעת מדד תשומות הבניה כי זה הדבר המטריד רבים בעת הזו. לעניין היציבות בעבודה אוכל להמליץ לחתום על משכנתה כעת אבל לקחת רק סכום קטן מתוכה. נניח 100,000 מיתוך מיליון וחצי. אם נעשה זאת לא נסבול מהנזק הכלכלי של ההקדמה מצד אחד והבנק לא יוכל למנוע מאיתנו לקחת את שאר המשכנתה בעוד שנתיים אפילו אם חס ושלום נהיה מובטלים.

מענה לשאלות שאני מנחש שיגיעו

הכל טוב ויפה למשכנתה של 1.5 מיליון עם תשלום של 7,000 שקלים אבל לי יש משכנתה של 850,000 עם תשלום של 4,000.

במסגרת מאמר אני יכול לתת דוגמה בודדת. השתדלתי שהדוגמה תהיה מייצגת. מטרת המאמר היא להראות את האופן בו חושב כלכלן ולתת לכל אחת מכן כלים באמצעותם תוכלי להגיע למסקנות עבור המקרה הפרטי שלך.

אם זה כל כך ברור, איך זה שכולם אומרים אחרת?

קודם כל אם להיות מדויק אז לכל הפחות מדובר על "כולם" פחות אחד. מעבר לכך, הכלל של תשובה אינטואיטיבית אותה רבים לא טורחים לאתגר ולבדוק נכונה גם לציבור גדול של אנשים. אנו רואים מול העיניים 91,000 שקלים של הצמדות, פועלים באופן מסוים ואז אומרים גם בקבוצת הפייסבוק/ווטצאפ מה עשינו, זה נראה הגיוני לאחרים וכן הלאה. כשאתם שומעים דעה כלכלית של מישהו תמיד בקשו לראות את החישוב עליו מבוססת דעה זו. כלכלה היא אמנם ממדעי החברה אך תמיד אמור להיות מאחורי הדברים מספרים או נוסחאות אשר יתארו שני צדדים של משוואה. כלומר לא מספיק לחשב בקלות כמה תעלה לנו ההצמדה למדד התשומות אלא יש לבקש לראות גם החישוב הפחות קל – מה המחיר של עלויות המימון אם ניקח משכנתה שנתיים קודם.

שמעתם על המחוקק האמריקאי שהיה אובססבי על נושא הגברת בטיחות הטיסה בארה"ב? הוא הציע למשל שבדיוטי-פרי לא ימכרו סכינים ושהטייסים יהיו מאחורי דלת נעולה חסינת כדורים. גם אני לא שמעתי עליו ובגלל זה התרחש הפיגוע הגדול בעולם – 11/9. אבל… אם חודש קודם היו מקבלים את כל ההמלצות שלו והפיגוע לא היה יוצא לפועל. יכול להיות שהוא היה זכור לנצח לא כזה שהציל למעלה מ- 3000 אנשים אלא כפסיכי שללא כל סיבה גרם וגורם להוצאות של מיליונים לחברות התעופה. כשמישהו אומר לכם עשיתי X וזה חסך לי Y, הוא בדרך כלל לא בודק כמה היה חוסך אם היה בוחר לבצע את A.

ראשי » בלוג » דברים שלא כדאי לעשות לפני שלוקחים משכנתא

דברים שלא כדאי לעשות לפני שלוקחים משכנתא

מלה על פסיכולוגיה של בנקאים

לפני ההוראות היבשות, כמה מילים על הבנקאי שתפגשו בבנק. הוא אוהב סדר, ודאות, חוקים וכללים. הוא מתנהל בתוך ארגון כמו צבאי בו יש היררכיה מסודרת ולכל אחד סמכות קבלת החלטות מוגבלת. בנקאים בישראל מקבלים את שכרם בראשון לחודש, לפני העבודה של אותו חודש. כלומר, אם בנקאי מתחיל לעבוד ביום האחרון של ינואר, אז בראשון לפברואר הוא יקבל שכר עבור פברואר למרות שעוד לא עבד אפילו יום מלא אחד – וודאות.

אנשים המנסים לגייס כסף לסטארטאפ ימצאו זאת כמעט בלתי אפשרי בבנק אלא אם במקום "אני מעריך…" ילמדו לומר "אנו נבצע…" וגם אז הסיכוי לא גדול בגלל השוני הכל כך משמעותי בין מי שהולך אל הלא נודע ורוצה לשנות את העולם לבין מי שעובד בארגון שקיים עשרות שנים ומבצע פעולות שכמותן מבצעים במקומות אחרים בעולם כבר מאות שנים (הלוואות, פקדונות וסחר בניירות ערך).

אישור עקרוני

אישור עקרוני הוא מסמך המחייב את הבנק לתת לכם הלוואה בתנאים כלשהם במהלך שלושת החודשים בהם האישור בתוקף. סייג אחד קיים למסמך זה – בתנאי שלא יהיו שינויים בתנאים על בסיסם ניתן האישור או שלא יתגלה לבנק מידע נוסף שלא היה ידוע בעת שניתן האישור. אני תמיד ממליץ להוציא אישור עקרוני לפני החתימה על חוזה הרכישה כדי שלא יהיו הפתעות במצב שהינו כבר בלתי הפיך.

אל תפתיעו

שני החלקים הראשונים של המאמר אמורים היו כבר להבהיר שהדבר שאתם ממש לא רוצים לעשות לבנקאי זה להפתיע אותו. הבנקאי רוצה חיים נינוחים של תלושי שכר יציבים, תנועות חשבון בנק תואמות לתלושים ונכס מצוין לרכישה. הבנקאי בהחלט מתמודד היטב גם בסביבה פחות "קלה" כמו עצמאי או בעל חברה וכו' אך לא עם חוסר וודאות והפתעות כאמור.

גם אם יש הפתעה, אופן ה"סיפור" שלה לבנקאי חשוב ביותר ועל כך בהמשך.

אל תחליפו מקומות עבודה

אחד הדברים החשובים ביותר לבנקאי הוא רצף תעסוקתי. אוהבים אתכם 10 שנים במקום אחד יותר מאשר כל שנה במקום אחר, אף, אם במקום החדש השכר גבוה יותר. עברתם מקום עבודה? הביאו גם את התלוש מהמקום הקודם כדי להראות רצף תעסוקתי. ציינו את השכלתכם כדי להראות שתוכלו למצוא גם עבודה אחרת בקלות אם עבודה זו לא תצליח.

עצמאים – אל תרוויחו פחות

זו אולי נשמעת עצה טיפשית. אף אחד אינו רוצה להרוויח פחות ולכל עסק יש עליות ומורדות. כאמור, העניין הוא איך לספר את הסיפור. מעצמאים יבקש הבנקאי שומת מס אחרונה ואישור רואה חשבון להכנסות מהשומה ועד היום. אל תחכו לבנקאי שיבקש זאת אלא בקשו מראש מרואה החשבון שלכם נתונים אלו. שמתם לב שיש ירידה בהכנסות? בקשו מרואה החשבון מכתב שיסביר את הסיבות לירידה. אם למשל בשנה מסוימת שילמתם יותר על פרסום אשר עשוי להביא תועלת בעתיד זה מצוין. אם עברתם מקום ולוקח זמן להתבסס אך המקום טוב יותר ובעתיד יהיה גידול בהכנסות, מצוין. וכן הלאה.

אל תבואו בבגדים שאינם מתאימים%d7%a2%d7%95%d7%91%d7%93%d7%99-%d7%a4%d7%95%d7%a2%d7%9c%d7%99%d7%9d

אנשים אוהבים להתחבר ולעשות עסקים עם אנשים הדומים להם. זה לא "רק המספרים מדברים" כמו שאמר לי פעם מהנדס תוכנה שהגיע בכפכפים זו גם ההתחברות האישית. אז אם אתה מרוויח 50,000 שקלים בחודש ותגיע מרופט, קרוב לודאי שהמשכנתא שלך תאושר אך ככל הנראה לא בתנאים מיטביים. אם המשכנתא גבולית, להופעה יש בהחלט משמעות. בתמונה אפשר לראות את קוד הלבוש שמצפה בנק הפועלים מעובדיו. אינכם חייבים להגיע עם עניבה ובטח שאין צורך לשים סיכה אדומה של פועלים על החולצה (במיוחד אם אתם בטפחות כעת) אך הרעיון ברור אני מניח.

אל תיקחו הלוואות אחרות

אישור המשכנתא שלכם היה על בסיס הכנסה מסוימת הכנסה מחושבת כהכנסה נטו בניכוי תשלומים להלוואות אחרות. אם לקחתם הלוואה נוספת, הקטנתם למעשה את ההכנסה שלכם. אתם עלולים להיפגע פעמיים:

  1. ההכנסה קטנה יותר ולא בטוח שעכשיו החזר המשכנתא אינו גדול מידי לעומת ההכנסה.
  2. הבנקאי ישאל עצמו האם בטוח לתת משכנתא למי שצריך הלוואה נוספת.

לקחתם הלוואה נוספת? עדיף שהיא תהיה הלוואה לצורך מוגדר ולא כדי "לכסות מינוס בבנק".

 אל תחלו

חלק מהדרישות למשכנתא הוא ביטוח חיים. אם אתם יודעים שיש בעיה רפואית כלשהי, כדאי לעשות את הביטוח עוד לפני החתימה על חוזה רכישת הדירה כדי לוודא שתוכלו לקבל משכנתא. אם אתם מרגישים בריאים לגמרי אך נוטלים בקביעות תרופה כלשהי, אתם לא נחשבים בריאים בעיני חברת הביטוח.

מה משמעות העצה אל תחלו? יש לכם בדיקה רפואית שתוצאותיה עלולות להיות לא טובות? קחו את המשכנתא לפני בדיקה זו.


Optin Architect

קחו את המשכנתא לפני הלידה ולא אחריה

יש לידה מתקרבת? עדיף לקחת את המשכנתא כשעוד נמצאים בעבודה מאשר בזמן חופשת לידה. כאמור, תלושי שכר במועדם טובים יותר מאישורי ביטוח לאומי, הבטחות של המעסיק לתעסוקה לאחר חופשת הלידה וכו'. בנקאי הוא כאמור איש של כללים וחוקים. בטן של חודש תשיעי משמעה עדיין עבודה יציבה אם ישנם תלושים. חופשת לידה היא סימן שאלה ובנקאים לא אוהבים סימני שאלה.

 הערה חשובה

אני בשום אופן לא בעד שקרים והסתרות. אני כן חושב שאת אותה אמת אפשר לספר באופנים שונים על מנת להגיע לתוצאות טובות יותר. אם למשל במקום שהבנקאי יגלה שלעצמאי יש פחות הכנסות, העצמאי יגיע ביוזמתו ויאמר ההכנסות השנה קטנו בגלל… ויש לי אישור מ… (זוכרים שהבנקאי אוהב סמכות), הדברים יילכו לו חלק יותר.