ראשי » בלוג » הפחתות הריבית ואתם

הפחתות הריבית ואתם

הבוקר התבשרנו על הורדת ריבית נוספת, השנייה במהלך החודש האחרון. בנק ישראל הפחית את הריבית ב- 0.25% לאחר הפחתה דומה לפני כשבועיים.

להפחתת ריבית בנק ישראל על פיה מחושבת ריבית הפריים ישנה השפעה רבה על המשכנתא ועל כלל המשק.

במאמר זה אנסה לבדוק את הסיבות שהביאו להפחתת הריבית וכן את ההשפעה של צעד זה על בעלי המשכנתאות מצד אחד ובעלי המשכנתאות לעתיד, אלו המתכננים רכישת דירה, מצד שני.

ראשית השפעת ריבית בנק ישראל על רכיב הפריים בהלוואות קיימות או חדשות (מתוכננות):

רכיב הפריים של המשכנתא מחושב כל חודש מחדש. המונח פריים מתייחס לריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%. לפיכך אם לאדם יש הלוואת פריים בריבית של פריים פחות 0.9% אזי למעשה הריבית שתשולם הינה ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5% ובחיסור של 0.9%. ריבית זו כאמור מחושבת מחדש בכל חודש ולכן פוחתת (ועולה) אוטומטית עם שינוי הריבית של בנק ישראל.

בעלי משכנתאות קיימות עם מסלולים בריבית קבועה שאינה צמודת מדד

השינוי לא ישפיע כלל על מסלול קבועה לא צמודה. בטווח הארוך יותר, יש לבחון האם סביבת הריבית הפכה לנמוכה מזו שהייתה בעת לקיחת המשכנתא שלכם. במידה והתשובה חיובית, תוכלו לחסוך כסף רב באמצעות מחזור משכנתא.

בעלי משכנתאות צמודות מדד בריבית משתנה או קבועה

בטווח המיידי אין לשינוי השפעה על החזרי ההלוואה שלכם. אחת ממטרות הפחתת הריבית, כפי שיוסבר בהמשך, הינה להגדיל את האינפלציה. הגדלת האינפלציה תגדיל את החוב שלכם לבנק (החוב צמוד למדד במסלולים אלו) ואת ההחזרים החודשיים שלכם. בעלי הלוואות בריבית משתנה עשויים להרוויח במידה ומועד שינוי הריבית שלהם חל בתקופה זו.

אנשים המתכננים לרכוש דירה בעתיד אך עוד לא חתמו על חוזה רכישה לדירה מסוימת:

כאשר הריבית נמוכה יש לאנשים  הרגשה של יכולת לרכוש דירה במחיר גבוה יותר. לדוגמה: על החזר של 5000 ₪ בחודש אפשר לקחת כ- 930,000 שקלים בריבית פריים של 5% ו- 1.2 מיליון  שקלים על ריבית פריים של 2.5% (ל- 30 שנים). כלומר על אותו החזר חודשי, המשכנתא הנלקחת יכלה להיות גדולה בכ- 300,000 ₪. כאשר יש לאנשים יותר יכולת לשלם על דירה, הם מוכנים לשלם מחיר גבוה יותר וכך למעשה נוצרה עליית המחירים התלולה של השנים האחרונות. אנשים אשר רוצים לרכוש דירה סובלים אמנם מהמחירים הגבוהים אך מרוויחים ממשכנתא זולה יותר. הריבית כיום הינה כשליש הריבית שהייתה לפני כעשור. הסיכון במצב זה הוא לקיחת הלוואות אשר הינן גדולות מידי יחסית ליכולת ההחזר של המשפחה במצב של חזרת הריבית למצב נורמלי ממצב השפל הקיצוני של ימים אלו. סיבה נוספת לעליית המחירים הינה משקיעי הנדל"ן אשר מצד אחד מקבלים על כספם ריבית נמוכה מאד בבנק ומצד שני יכולים לקבל אשראי זול וכך,  רבים מהם בוחרים לחסוך באמצעות רכישת דירה במקום באמצעות תוכנית חיסכון בבנק לצורך הדוגמה.

מחירי הדיור הינם אחד הגורמים המרכזיים לקושי של משפחות צעירות לנהל את חייהן הכלכליים. מצד אחד, מחירי הרכישה הגבוהים מקשים ואף הופכים את הרכישה לעסקה בלתי כלכלית, מצד שני חוסר היציבות בתשלומי השכירות דוחפים את המשפחה לרכישת דירה למרות מחירי הפסגה הנוכחיים.

מחירי הדיור הגבוהים היו בין הגורמים המרכזיים למחאת קיץ 2011. מדוע עם כן מוריד בנק ישראל את הריבית, מהלך אשר כאמור עלול לגרום לקפיצה נוספת במחירי הדיור?

בנק ישראל מספק מספר נימוקים להחלטתו:

  • ·         מדד המחירים לצרכן עלה ב- 12 החודשים האחרונים ב- 0.8% בלבד. שיעור עליית מחירים זה נמוך מהיעד התחתון של הממשלה ומעיד על כניסה למיתון. הורדת ריבית גורמת לאנשים לחסוך פחות (החיסכון אינו משתלם אם לא מקבלים עליו ריבית) ולרכוש יותר מוצרים. פעולה זו מגדילה את הביקוש לסחורות ושירותים ועל ידי כך ממריצה את המשק. אשראי זול לעסקים וביקוש גובר למוצרים מאפשרים לעסקים להגדיל את היקף הייצור ולהקטין את האבטלה.
  • ·         שוק מטבע החוץ – ישנה התחזקות של השקל מול הדולר. כלומר צריך פחות שקלים כדי לקנות דולר. מגמה זו מתגברת כאשר במדינות אחרות ישנה ריבית נמוכה מהריבית בישראל. התחזקות השקל מול מטבעות אחרים מהווה קושי ליצואנים ומקלה על היבואנים (על חשבון יצרנים מקומיים). שתי מגמות אלו הינן שליליות וכדי להקטינן יש להשוות את הריבית לריבית הנהוגה במדינות אחרות.

 

ראשי » בלוג » הוראת בנק ישראל בנושא אחוז מימון מקסימלי

הוראת בנק ישראל בנושא אחוז מימון מקסימלי

בסוף אוקטובר פרסם בנק ישראל הנחיות חדשות המגבילות את אחוז המימון שרשאי רוכש דירה לקבל מהבנק כמשכנתא.

לחצו כאן כדי לקרוא את הוראת בנק ישראל

על פי הנחיית בנק ישראל יחולקו רוכשי הדירות לשלוש קבוצות:

א. רוכשי דירה ראשונה.

ב. משפרי דיור – בעלי דירה אשר קונים דירה אך מתחייבים למכור את הדירה שבבעלותם כעת.

ג. משקיעים.

כל לווה יסווג על ידי הבנק לאחת משלושת הקבוצות. לפי השיוך לקבוצה מסוימת יקבע אחוז המימון שרשאי הבנק להעניק ללווה:

א. קבוצת רוכשי דירה ראשונה יכולה לקבל מהבנק 75% משווי הדירה הנרכשת במשכנתא.

ב. קבוצת משפרי הדיור רשאית לקבל מהבנק 70% משווי הדירה הנרכשת במשכנתא.

ג. משקיעים יכולים לקבל מהבנק משכנתא בגובה 50% משווי הדירה הנרכשת.

הבנק יסווג לקוח לאחת משלושת הקבוצות באמצעות תצהיר שיביא הלקוח לבנק לאחר שמילא אותו אצל עורך הדין ועורך הדין חתם עליו.

השימוש בחברת EMI כדי לקבל הלוואות באחוזי מימון גבוה יותר לא יותר מעתה והלאה. לאור זאת, חברת EMI הודיעה לבורסה כי היא לא תקבל לקוחות חדשים. החברה תפעל במתכונת מצומצמת עד כדי לשרת את הלקוחות הקיימים שלה.

הוראה קודמת של בנק ישראל אשר קבעה כי הלוואה של מעל 60% הינה הלוואה מסוכנת ולכן בנק המעניק הלוואה זו "נקנס", נשארת בתוקף. כיוון שכך, על הלוואות של מעל 60% מימון מקבלים מהבנק תנאים פחות טובים.

בנק ישראל מנסה להגשים שתי מטרות באמצעות הנחיה זו:

1. שיפור באיתנות הבנקים. בנק ישראל חושש מכך שרוב האשראי של הבנקים מרוכז בענף אחד (נדל"ן) וכך הסיכון של הבנקים יגדל עקב בעיה בענף זה.

2. הורדה של מחירי הדירות. בעקבות הנחיית בנק ישראל, פחות אנשים יוכלו לרכוש דירות. הביקוש יקטן ובעקבותיו מקווה בנק ישראל שמחירי הדיור יירדו.

ימים יגידו האם המחירים באמת יירדו בעקבות הוראה זו.

ראשי » בלוג » הרצאה בנושא דירות להשקעה וחיסכון בהחזרי משכנתא

הרצאה בנושא דירות להשקעה וחיסכון בהחזרי משכנתא

מי מבינינו רוצה להזדקן בכבוד?
מי רוצה לקבל פנסיה גבוהה, לחיות ברמה כלכלית גבוהה מזו שהמשכורת מאפשרת לו?

השקעה בנדל"ן היא השקעה משתלמת המאפשרת הכנסה פסיבית, ועל ידי השקעה בנדל"ן כל אחד מאיתנו יכול לארגן לעצמו הכנסה פאסיבית שתלך ותגדל לאורך השנים.

במסגרת פעילותי לחינוך פיננסי אני מעביר מידי פעם הרצאה המספרת על הדרך אותה עברתי מאז היותי עוזב קיבוץ מחוסר כל ועד היום כאשר יש לי 4 דירות להשקעה אשר מניבות קרוב ל- 10,000 ש"ח בחודש.

ההרצאה מיועדת למי שרוצה לקחת אחריות על עתידו הכלכלי, בין אם מדובר על מי שמתעניין בהשקעות או מי שמתכונן לרכישת הדירה הראשונה ורוצה לדעת יותר על תמהילי משכנתא מסוכנים לעומת תמהילי משכנתא יעילים.

ההרצאה באורך של כשעה וחצי, וניתן לראות אותה במלואה כאן.