ראשי » בלוג » הקדמת התשלומים לקבלן בגלל מדד תשומות הבניה עלולה להיות טעות יקרה מאד

הקדמת התשלומים לקבלן בגלל מדד תשומות הבניה עלולה להיות טעות יקרה מאד

אפשר להאזין או לגלול למטה כדי לקרוא.

להאזנה
בדרך כלל כאשר אנו נדרשים לשפוט מציאות מסוימת, הדבר הראשון שעושה המוח שלנו זה לקבוע האם להשקיע מאמץ רב בחשיבה על הסוגיה? או שיש פתרון אינטואיטיבי קל אשר יביא אותנו לפתרון מספק? זוכה פרס נובל כהנמן ושותפו טברסקי ז"ל כינו זאת מערכת א' ומערכת ב' בתוך המוח שלנו. מערכת א' שולפת פתרונות מהירים, אינטואיטיביים ללא מחשבה יתירה. מערכת ב' היא זו שנכנסת לפעולה כשיש צורך בחשיבה מעמיקה ובגללה אנו למשל מזיעים במבחנים או סתם עייפים בסופם למרות שלא עשינו שום פעילות גופנית. השאיפה האבולוציונית היא להשתמש רוב הזמן רק במערכת א' כדי לחסוך אנרגיה. בעולם בו אחד הסיכונים הגדולים ביותר היה מוות ברעב – חוסר אנרגיה, זה עבד טוב. זה עובד פחות טוב בעולם שלנו בו אין מחסור באנרגיה אך יש צורך לעתים הרבה יותר קרובות בחשיבה מעמיקה. במאמר זה אראה מדוע התשובה האינטואיטיבית לעליית מדד תשומות הבניה – הקדמת תשלומים לקבלן כדי למנוע התנפחות של החוב בעשרות אלפי שקלים עלולה להיות פעולה גרועה מאד מבחינה כלכלית.

מהו מדד תשומות הבניה

מדד תשומות הבניה נועד להציג את השינוי בעלות הכוללת של בניית דירה בישראל. את המדד יוצרת ומפרסמת מידי חודש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. חוקרי הלשכה קובעים מהו סל המוצרים הנדרש כדי לייצר דירה טיפוסית: X ק"ג מלט, Y ק"ג בלוקים, Z ליטרים של מים, A שעות עבודה של חשמלאי, B שעות עבודה של רצף וכן הלאה. לאחר שחושב סל המוצרים המלא, בודקים חוקרי הלשכה לסטטיסטיקה כל חודש מהו מחירו של כל אחד מהמוצרים לעיל בשוק בכל חודש. אם המחיר של הסל עולה אומרים שהמדד עלה, אם מחיר סל המוצרים יורד אומרים שהמדד ירד.

כאשר קונים דירה מקבלן, החוב לקבלן צמוד בדרך כלל למדד תשומות הבניה. זהו שריד שנשאר מהתקופה בה הייתה אינפלציה גבוהה. כיום אין לכך הצדקה כלכלית ואופן ההצמדה הוא עוד פריט עליו אפשר ורצוי לנהל משא ומתן עם הקבלן לפני חתימת חוזה הרכישה.

מה קרה למדד תשומות הבניה בשנה האחרונה ומדוע?

לאחר שנים של מדדים נמוכים מאד, החל משנת 2020 מדד תשומות הבניה עלה משמעותית. הסיבה לכך היא שהתחזיות להתרסקות כלכלית בעקבות הקורונה התבדו.  בתחילת 2020, עם פרוץ משבר הקורונה היו תחזיות אפוקליפטיות על פיהן אלפי משפחות לא יוכלו לשלם את המשכנתאות שלהן וימכרו את הדירות ומשפחות אחרות לא יוכלו לקבל משכנתה חדשה ובעקבות מחיר הדירות יתרסק. המציאות הייתה הפוכה. צעדים יעילים של ממשלת ישראל ובנק ישראל מצד אחד והעובדה שרוב האנשים שאיבדו את מקום עבודתם היו אנשים עם שכר נמוך מלכתחילה מצד שני, גרמו לתחזיות אלו להתבדות. לרבים לא הייתה ירידת הכנסה כלל בתקופת הקורונה אך הייתה ירידה משמעותית בהוצאות ולכן תחושה של רווחה. כל זאת לצד העובדה שעליה מתונה במחירי הדירות נתפסת בשנים האחרונות כדבר נורמלי, לעומת זאת עליה מתונה לאחר שמומחים חזו קריסת מחירים נתפסה כמשהו חריג ורבים מיהרו לקפוץ על הרכבת ועלה הביקוש לדירות. לקבלנים הבונים את הדירות יצרה הקורונה קושי אמתי. ההובלה הימית התייקרה מאד וכך גם המוצרים המיובאים. נוצר קושי להביא עובדים זרים נוספים ולכן שכר העבודה של העובדים הזרים הקיימים עלה. כל זאת דחף את מדד תשומות הבניה למעלה.

איך משפיעה עליית מדד התשומות הבניה על מחיר הדירה שלכם

אם רכשנו דירה מקבלן והחוב שלנו לקבלן צמוד למדד תשומות הבניה אז עליה במדד מגדילה את החוב. נניח ואנו חייבים לקבלן 1,500,000 שקלים והמדד עלה ב- 3%, בסוף השנה נהיה חייבים לקבלן 1,500,000 * 1.03 = 1,545,000 – עליה של 45,000 שקלים בחוב לקבלן. אם מועד התשלום שלכם לקבלן אינו כעבור שנה אלא כעבור שנתיים אז תהיה שנה נוספת של הצמדה. בשנה השנייה ההצמדה אינה פועלת על מיליון וחצי אלא על החוב הצמוד משנה א' כלומר – 1,545,000 * 1.03 = 1,591,350.

זוכרים את מערכת א' ומערכת ב' במוח שלנו מתחילת המאמר?  כל אחד מבין שאם החוב שלו לקבלן התנפח במעל 90,000 שקלים זה כואב מאד. זהו סכום גדול ואנשים יעשו הרבה כדי למנוע תשלום זה. הפתרון האינטואיטיבי והקל ביותר הוא לשלם לקבלן את החוב היום במקום בעוד שנתיים יחד עם ההצמדה. כלומר לשלם היום את ה- 1,500,000 שקלים במקום 1,591,350 עוד שנתיים. אבל… אם מערכת ב' שלנו תתחיל לפעול, היא אמורה לשאול אותנו כמה תעלה לנו הקדמת התשלום?

אם הקדמת התשלום מבוצעת מתוך כסף מזומן שיש לכם אז בהנחה שעל פיקדון נקבל תשואה נמוכה מאשר עלות ההצמדה, אין עלות להקדמת התשלום ואפשר לבצע אותה. אם הקדמת התשלום מבוצעת באמצעות משכנתה הדברים הופכים למעניינים יותר.

נמשיך עם אותה משפחה שהחוב שלהם בסך מיליון וחצי שקלים ישולם לקבלן באמצעות הקדמת לקיחת המשכנתה.

המשמעות הכלכלית של הקדמת המשכנתה

הקדמת המשכנתה אפשרית אך ורק כשאנו מסוגלים לשלם לפחות את רכיב הריבית של המשכנתה. בשלב זה נניח שאנו מסוגלים לשלם את המשכנתה כרגיל כלומר 7,000 שקלים לחודש אשר ישולמו במקביל לשכר הדירה שאנו משלמים משך שנתיים אלו או במידה ואנו לא משלמים שכר דירה למשל כאשר אנו גרים אצל ההורים או בסידור דיור אחר ללא שכר דירה. 

אם אנו מסוגלים לשלם משך 24 החודשים (שנתיים) עד קבלת הדירה 7,000 שקלים לחודש במידה וניקח את המשכנתה, המשמעות היא שאם לא ניקח את המשכנתה נוכל לחסוך את אותם 7,000 שקלים. כלומר בסוף השנתיים יהיו לנו  7,000 * 24 = 168,000 שקלים. כלומר כבר אנו רואים שאותו סכום מפחיד של 91,000 שקלים שבגללו התחלנו לשלם 7,000 שקלים לחודש שנתיים קודם, אם לא נפחד ממנו ופשוט נחסוך 7,000 שקלים, יהיו לנו בעוד שנתיים, 168,000 שקלים אשר יאפשרו גם לשלם 91,000 שקלים של הצמדות וגם להשאיר לנו עודף של 81,570 שקלים (!).

81,000 במזומן הוא סכום נאה שאנו יכולים לעשות איתו כל מיני דברים ואפשר בהחלט להסתכל על העובדה שלא נבהלנו והקדמנו תשלומים כמצב בו גם שילמנו את ההצמדה וגם יצאנו לטיול מפנק בחו"ל אבל זו לא חוכמה כי הגדלנו בשנתיים את מספר השנים שבהם גרענו 7,000 מהחשבון השוטף שלנו. לחילופין אפשר להשתמש בסכום זה כדי להקטין את סכום המשכנתה הנדרש. אם נקטין את סכום המשכנתה ונישאר באותם תשלומים חודשיים תתקצר המשכנתה שלנו. ובסך הכל גם נשלם פחות שנים וגם נשלם בסך הכל הרבה פחות.

לשם פישוט הדברים לא אתייחס למסלולים השונים של המשכנתה אלא אקח את כל המשכנתה בריבית קבועה לא צמודה.

נניח שהיום אנו מבצעים את התשלום לקבלן כדי לחסוך מדדים נוספים.

הווה אומר, ב- 1/8/2021 אנו ניקח את המשכנתה בסך 1,500,000 שקלים ונשלם עליה משך 26 שנים:

משכנתה בה הקדמנו תשלום לקבלן בגלל החשש ממדד תשומות הבניה
משכנתה לאחר שהקדמנו תשלום לקבלן

סך הריביות שנשלם יהיה 686,674 שקלים.

לעומת זאת אם במקום לקחת את המשכנתה היום ניקח אותה בעוד שנתיים ב- 1.8.2023 ובנתיים נחסוך בצד 7,000 שקלים אז לאחר תשלום מדד התשומות של 91,000 שקלים יישאר לנו עודף של 81,570 שקלים אשר יאפשר לנו לקחת משכנתה קטנה יותר: 1,500,000 – 81,570 = 1,418,430  שקלים. משכנתה זו תיראה כך:

משכנתה שלקחנו מאוחר לאחר שגם שילמנו את מדד תשומות הבניה ונשאר לנו עודף
משכנתה שלקחנו מאוחר לאחר שגם שילמנו את מדד תשומות הבניה ונשאר לנו עודף

כלומר, העובדה שבמקום להקדים תשלום לקבלן ולקחת את המשכנתה מוקדם יותר, דחינו את התשלום לקבלן, שילמנו את מדד תשומות הבניה ובכל זאת קרו שני דברים:

  • בסך הכל סיימנו לשלם את המשכנתה כחצי שנה מוקדם יותר (המשכנתה הראשונה החלה ב- 1.8.2021 והסתיימה כעבור 26 שנים ב- 1.8.2047. בחלופה השניה התחלנו לשלם באותו מועד – 1.8.2021 אך למשך שנתיים שילמנו לפיקדון ואז לקחנו משכנתה קצרה בכשנתיים וחצי ובסך הכל סיימנו לשלם ב- 1.2.2047).
  • סך תשלומי הריבית שלנו במידה ודחינו את התשלומים לקבלן היו קטנים ב- 129,602 שקלים (686,674-557,072).

לאחר שאנו רואים את התוצאה הסופית קל להסביר אותה. כשאנו משלמים את המשכנתה אנו לא מקטינים את החוב במלוא התשלום אלא חלק מהתשלום (בתחילת ההלוואה חלק גדול מהתשלום) הולך לריבית ורק היתרה הולכת להקטנת החוב. נסתכל על החודשים הראשונים של המשכנתה:

אופן ירידת החוב בהלוואה בשיטת תשלום חודשי שווה - שפיצר. חלק גדול מהתשלום הולך לריבית במקום להלוואה.
אופן ירידת החוב בהלוואה בשיטת תשלום חודשי שווה – שפיצר

קל לראות שפחות מחצי מתוך אותם 7,000 ששילמנו בחודש באמת הקטינו את המשכנתה. כאשר אנו שמים את הכסף בחיסכון כל ה– 7,000 הולכים להקטנת הקרן (בניכוי הכח ה"נגדי" של ההצמדה אשר מגדיל את הקרן אך ראינו שבעוצמה קטנה יותר).

אפשר לחשוב על זה גם אחרת. נניח שהחלטנו לשלם לקבלן ב- 1.8.2021 במקום שנתיים לאחר מכן. אנו לוקחים את המשכנתה למשך 26 שנים כפי שתואר למעלה ומסיימים אותה ב- 1.8.2047. לעומת זאת אם באותו אוגוסט 2021 נחל לחסוך במקום לקחת את המשכנתה, חסכנו שנתיים עד 1.8.2023 ואז לקחנו משכנתה למשך 23.6 שנים בלבד. כלומר בסופו של דבר סיימנו את סך התשלומים כחצי שנה קודם.

מה קורה אם איננו יכולים לשלם את ה- 7,000 לחודש ועדיין רוצים להקדים תשלום?

נניח שאותם 91,000 של הצמדות מפחידים אותנו ואיננו יכולים לשלם על המשכנתה 7,000 שקלים לחודש לפני שקיבלנו את הדירה. למשל בגלל שאנו משלמים גם שכירות. במקרה זה יציע לנו הבנק שנתיים גרייס. גרייס היא תקופה מוסכמת בה נשלם רק את הריבית בלי הקרן ולכן התשלום החודשי יהיה קטן יותר בתקופת הגרייס.

הלוואת ה- 1,500,000 עם גרייס תיראה כך:

משכנתה שהוקדמה בגלל מדד תשומות הבניה עם גרייס לשנתיים
משכנתה עם גרייס לשנתיים

נדרשנו להאריך את ההלוואה בשנתיים כדי להישאר בהחזר חודשי של 7,000 שקלים.

במהלך התקופה עד שנקבל את הדירה נשלם את הריבית בלבד – 3,938 שקלים. אם איננו מסוגלים לשלם אפילו את הסכום הזה אז ממילא אין לנו אפשרות להקדים את התשלומים לקבלן ונותר לנו להתפלל שמדד תשומות הבניה לא ימוטט אותנו. זה כבר קשור לתכנון כלכלי של הרכישה מראש. מקוצר היריעה מאמר זה לא יעסוק בכך.

התשלומים לבנק עם הגרייס ייראו כך:

גרף תשלומים עם גרייס חלקי

אם יש בהלוואה רכיב צמוד למדד המחירים לצרכן אז בתקופת הגרייס החוב לא יישאר אותו דבר אלא עלול לגדול. בהחלט יכול להיות שכבר בשלב זה נפסיד על הגידול בחוב יותר ממה שהיינו מפסידים על מדד תשומות הבניה (אין באמת דרך לדעת אם מחיר החיטה יעלה יותר ממחיר המלט בשנה נתונה).

בהלוואה עם הגרייס סך התשלומים שלנו הוא 792,000 שקלים.

את הגרייס לקחנו כי אנו לא יכולים לשלם 7,000 שקלים בחודש, כלומר לא נוכל גם לחסוך 7,000 שקלים אלא רק 3,938 שקלים בחודש כלומר בסך הכל כ- 97,000 שקלים:

כמה צברנו אם במקום להקדים תשלום לקבלן בגלל מדד תשומות הבניה שמנו את הכסף בצד.

במקרה הצבירה שלנו במידה ובמקום לקחת משכנתה עם גרייס אלא חיסכון של התשלום החודשי היא פחות או יותר מה שהיה עולה לנו מדד תשומות הבניה.

נתעלם מהפער של 6,000 שקלים בין ה- 97,000 שצברנו לבין ה- 91,000 שהיה עולה המדד ופשוט ניקח שוב משכנתה של 1,500,000 שקלים. אשים שוב את המשכנתה המתאימה לאי הקדמת תשלומים אשר הופיעה בתחילת המאמר:

משכנתה ללא הקדמת תשלומים לקבלן
משכנתה ללא הקדמת תשלום לקבלן אך עם חיסכון של תשלומי הריבית בתקופת הגרייס

אפשר לראות שאם אקח הלוואה של 1.5 מיליון היא תעלה לי במונחי ריבית מצטברת 686,674 שקלים. אם לעומת זאת לקחתי הלוואה עם גרייס לשנתיים כי רציתי לחמוק ממדד תשומות הבניה זה עלה לי במונחי ריבית 792,000 שקלים. פער של כ- 105,000 שקלים. כדי להיות הגונים הם המציאות צריך לציין כי בשביל להגיע לפער גדול זה שילמתי עוד שנתיים לפני תחילת ההלוואה 3938*24 = 94,515. בניכוי סכום זה הרווח מכך שלא הקדמתי תשלום הוא כ- 11,000 שקלים.

אז… האם להקדים תשלום לקבלן?

כלכלה אינה חד משמעית כמעט בכלום. לצד החישובים יש גם מידה משתנה (תלויה באדם) של פסיכולוגיה. אני יכול להראות חיסכון של מעל מאה אלף שקלים עבור התנהגות מסוימת אך בסופו של דבר יבוא מישהו ובמקום לצבור את התשלום החודשי שהיה אמור לצבור כדי להגיע לאותו חיסכון הוא יילך ליותר מסעדות או יטוס לדובאי. אם אתה מאלו שצריכים סד של משכנתה כדי להיכנס למסגרת תקציבית, אני משער שהתעייפת עוד לפני שהגעת לכאן. אם בכל זאת אתה קורא שורה זאת ומזהה את עצמך אז יש לך כעת שתי אפשרויות: להבין שהתנהלותך גורמת לאובדן של כסף גדול ולנסות לשנותה או לעשות את את מה שאתה רוצה מתוך ידיעה של הדברים שתצטרך לוותר בגלל זה (סחורות ושירותים בשווי אלפי שקלים).

יכולות להיות גם סיבות אחרות להקדים תשלומים כמו למשל חוסר וודאות לגבי העבודה בעתיד. לא התייחסתי לכל היתרונות והחסרונות של כל אחד מהיבטי ההחלטה אלא רק להשפעת מדד תשומות הבניה כי זה הדבר המטריד רבים בעת הזו. לעניין היציבות בעבודה אוכל להמליץ לחתום על משכנתה כעת אבל לקחת רק סכום קטן מתוכה. נניח 100,000 מיתוך מיליון וחצי. אם נעשה זאת לא נסבול מהנזק הכלכלי של ההקדמה מצד אחד והבנק לא יוכל למנוע מאיתנו לקחת את שאר המשכנתה בעוד שנתיים אפילו אם חס ושלום נהיה מובטלים.

מענה לשאלות שאני מנחש שיגיעו

הכל טוב ויפה למשכנתה של 1.5 מיליון עם תשלום של 7,000 שקלים אבל לי יש משכנתה של 850,000 עם תשלום של 4,000.

במסגרת מאמר אני יכול לתת דוגמה בודדת. השתדלתי שהדוגמה תהיה מייצגת. מטרת המאמר היא להראות את האופן בו חושב כלכלן ולתת לכל אחת מכן כלים באמצעותם תוכלי להגיע למסקנות עבור המקרה הפרטי שלך.

אם זה כל כך ברור, איך זה שכולם אומרים אחרת?

קודם כל אם להיות מדויק אז לכל הפחות מדובר על "כולם" פחות אחד. מעבר לכך, הכלל של תשובה אינטואיטיבית אותה רבים לא טורחים לאתגר ולבדוק נכונה גם לציבור גדול של אנשים. אנו רואים מול העיניים 91,000 שקלים של הצמדות, פועלים באופן מסוים ואז אומרים גם בקבוצת הפייסבוק/ווטצאפ מה עשינו, זה נראה הגיוני לאחרים וכן הלאה. כשאתם שומעים דעה כלכלית של מישהו תמיד בקשו לראות את החישוב עליו מבוססת דעה זו. כלכלה היא אמנם ממדעי החברה אך תמיד אמור להיות מאחורי הדברים מספרים או נוסחאות אשר יתארו שני צדדים של משוואה. כלומר לא מספיק לחשב בקלות כמה תעלה לנו ההצמדה למדד התשומות אלא יש לבקש לראות גם החישוב הפחות קל – מה המחיר של עלויות המימון אם ניקח משכנתה שנתיים קודם.

שמעתם על המחוקק האמריקאי שהיה אובססבי על נושא הגברת בטיחות הטיסה בארה"ב? הוא הציע למשל שבדיוטי-פרי לא ימכרו סכינים ושהטייסים יהיו מאחורי דלת נעולה חסינת כדורים. גם אני לא שמעתי עליו ובגלל זה התרחש הפיגוע הגדול בעולם – 11/9. אבל… אם חודש קודם היו מקבלים את כל ההמלצות שלו והפיגוע לא היה יוצא לפועל. יכול להיות שהוא היה זכור לנצח לא כזה שהציל למעלה מ- 3000 אנשים אלא כפסיכי שללא כל סיבה גרם וגורם להוצאות של מיליונים לחברות התעופה. כשמישהו אומר לכם עשיתי X וזה חסך לי Y, הוא בדרך כלל לא בודק כמה היה חוסך אם היה בוחר לבצע את A.

ראשי » בלוג » שמלה או משכנתא ?

שמלה או משכנתא ?

במשך השבוע אני מקבל שאלות רבות בנושא משכנתאות ובנושאים כלכליים אחרים. חלק מהשאלות גורמות לי למחשבות וחלקן אף הופכות למאמרים דוגמת מאמר זה.

הפעם השאלה הייתה:

אנו גרים בדירה שלנו ללא משכנתא. אשתי קונה כל שבוע בגדים במאות שקלים. האם לא עדיף במקום להוציא הון על בגדים שבקושי לובשים, לקחת משכנתא, לשדרג את הדירה ולשלם כל חודש 2,000 שקלים על משכנתא במקום על בגדים?

ראשית, תודה ל- ס' על השאלה המעניינת.

  הערה כללית: נימת מאמר זה מעט שוביניסטית מידי ואני מצר על כך. ניסיתי לנסח את המאמר בצורה שוויונית (חולצה לגבר, שמלה לאשה / גאדג'ט לאשה, נעליים לגבר וכו'). זה יצא מגושם ולא מובן מספיק לטעמי. לבסוף עניתי על השאלה כפי שהיא נשאלה. אני רואה זוגות רבים בהם התפקידים מבחינת הסתכלות על הכנסות והוצאות המשפחה הפוכים. אנא קבלו את מילתי שהמאמר משקף מענה לשאלה מסוימת ולא לדעתי האישית על הבדלים בין המינים לכאן או לכאן. בכל מקרה, העקרונות המנוסחים מעלה הם החשובים ולא דוגמה פרטית כזו או אחרת.

בין השורות של שאלתך מובלעת הנחה שבגדים זה בזבוז ולעומת זאת מעבר לדירה עם חדר נוסף זה לא בזבוז.

אני לא שותף להנחה זו. לדידי צריכה היא צריכה בין אם מדובר על חדר ובין אם מדובר על שמלה. לצריכה יש מטרה ראשונית של רכישת אמצעי קיום בסיסיים (קמח, מים, עגבניה וחשמל) ולאחר מכן ייצור עונג (חוג יוגה, מנגו, שמלה חדשה, חדר נוסף). אם למישהו זה מזכיר את מסלאו, זה כנראה לא במקרה, מחשבה זו עברה גם במוחי.

אם אתה חושב שיש בעיה עם סדר העדיפויות של הצריכה המשפחתית הפתרון הוא דיאלוג ותכנון מסלול מחדש. כפיה של גורם חיצוני כגון משכנתא אשר יגרום לכך שלא תהיה אפשרות לקנות שמלות בגלל תשלומי המשכנתא נדון מראש לכישלון מוחלט ויביא לדעתי לאחת משתי תוצאות רעות:

  1. אשתך לא תקנה בגדים אך הרצון לקנות בגדים יתורגם לתסכול. אני רואה זוגות אשר מרוויחים היטב אך עושים תכנית חיים כלכלית גרועה וחשים שלמרות הכנסותיהם הגבוהות הם נדרשים לחשב כל שקל של הוצאה. התסכול מוביל למתח, לבריאות פחות טובה ולחיי משפחה פחות טובים.[spacer height="20px"]
  2. אשתך תמשיך לקנות בגדים כמו קודם בדיוק. העובדה שיש הוצאה נוספת של 3,000 שקלים על משכנתא לא תשנה כלום. שים לב הבנק לא יעשה את מה ששיחה בינכם לא תעשה. הבנק לא יעצור את הקניות עד שיהיה ממש מאוחר מידי. שים בבקשה לב לשני צילומי המסך שנלקח מתוך אתר האינטרנט של בנק הפועלים בו אני מנהל את חשבון העו"ש שלי:

מסגרת אשראי בחשבון שלי

 

חושבים שמסגרת אשראי של 90,000 מיצו את מה שהבנק מוכן לתת לי כדי לקבל ממני ריבית? חס ושלום, אם אלחץ על הכפתור האדום… ובכן הבנק בטח לא תכנן זאת כאשר הוא צבע את הכפתור באדום, אך זהו הכפתור שעלול לסמן עבורכם את השואה הגרעינית של כלכלת המשפחה שלכם. לחיצה עליו תביא אתכם אל מסך החורבן הבא:

אשראי ברגע

מצירוף שני המסכים לעיל אפשר ללמוד שבנק הפועלים ייתן לי להיכנס לחובות של 230,000 שקלים עוד לפני הפעם הראשונה שאשוחח עם בנקאי. הכל בקלות וב"רגע", דרך האינטרנט בלבד. אפשר לקנות הרבה בגדים ב- 230,000 שקלים. כלומר, אם למישהו או למישהי היה צורך לקנות בגד כל שבוע, הוספת משכנתא של 3,000 שקלים לדוגמא, לא תבטל צורך זה ופשוט תרע את תזרים המזומנים (הכנסות לעומת הוצאות) המשפחתי ותכניס אותנו לחובות, אותם הבנק לא ימנע אלא להיפך, יעודד אותנו להיכנס לעוד חובות לצורך הגדלת תשלומי הריבית שלנו.

במאמר מוסגר עלי לציין שאני אוהב את ההומור של הבנק: "תוכל לפרוע את ההלוואה החל ממחר בכל רגע שתבחר". כאילו, אם הייתי יכול לפרוע את ההלוואה בכל רגע, כנראה לא הייתי לוקח אותה מלכתחילה.


Optin Architect

מה כן כדאי לעשות

ראינו מדוע לחץ חיצוני אינו ערובה לשינוי סדרי עדיפויות בצריכה או לחלופין שינוי סדרי עדיפויות עקב לחץ חיצוני, יביא לחוסר שביעות רצון, תסכול וחיים פחות מאושרים. ניהול הבית הכלכלי שלנו צריך להיות כמו ניהול של עסק. זה מדהים בעיני לראות אנשים שמנהלים בעבודה תקציבים של מיליונים ובבית חושבים שהשיטה שונה. זה בדיוק אותו דבר. צוות המנהלים (אשתך ואתה) צריך לשבת לפגישת עבודה ולקבל החלטה כמה כסף מופנה לכל סוג של צריכה והשקעה. סוג של "מחטף" בנוסח, נעבור דירה ואז עם המשכנתא, לא תהיה לה ברירה אלא להפסיק לקנות, לא יביא לאושר בבית.   חושבים שלחץ חיצוני הוא בכל זאת דרך טובה? אז במקום ליצור את הלחץ דרך צריכה נוספת אשר תגדיל עוד את ההוצאות שלכם (לדירה גדולה יותר יש גם ארנונה, חשבון חשמל וכו' גדולים יותר), עשו זאת דרך השקעה: צרו הוראת קבע לחיסכון חודשי. שימו לב! חיסכון עושים רק כשיש כסף. להעביר כסף לחיסכון מתוך מינוס בבנק זוהי טעות חמורה ויקרה.    מאוהבים ברעיון המשכנתא כסוג של שומר סף כנגד בזבוזים? במקום לקחת משכנתא עבור חדר נוסף בבית, קחו משכנתא כדי לקנות דירה להשקעה. כך, בעוד מספר שנים, לאחר סיום המשכנתא, תהיה לכם הכנסה נוספת. אם למשל אתם מקבלים שכר דירה של 2,000 שקלים זה הרבה יותר טוב מהעלאת שכר של 2,000 שקלים: 

  • זה פטור ממס בניגוד לשכר שעליו תשלמו כ- 30%-50% מס (ביטוח לאומי + מס הכנסה).
  • סכום זה ייכנס לחשבונכם כל חודש גם בתקופות בהן לא תעבדו. אפשר לראות סכום זה גם כביטוח חלקי כנגד אובדן כושר עבודה או סתם אובדן עבודה.

 

 

 

לסיכום אני לא חושב שיש צריכה טובה וצריכה רעה. ההחלטה על מה מוציאה המשפחה את כספה צריכה להתקבל על ידי שני מנהלי המשפחה ולא על ידי ניסיון כפיה באמצעות אמצעי לחץ חיצוני כגון משכנתא. רוצים לייצר התחייבות חיצונית כדי להקטין צריכה שוטפת? צרו התחייבות להשקעה ולא לצריכה.

ראשי » בלוג » חדשות משכנתא מאי 2015

חדשות משכנתא מאי 2015

עלייה בריבית המשכנתא

בשבועות האחרונים אנו עדים לעלייה בתשואת האגחים של ממשלת ישראל. עלייה זו מקבילה לעלייה דומה של תשואת אגחים בכל העולם. עלייה בתשואת האגחים (עקב ירידה במחירם) משפיעה על המשכנתא שלנו וגורמת לעליית ריבית. ואכן אנו רואים בשבועיים האחרונים עליה בריביות הקבועות בשיעור של 0.5% – 0.3%.

מיטיבי לכת במחיוחד יכולים לקרוא כאן מדוע תשואת האג"ח משפיעה על המשכנתא שלהם.

עליה בהיקף המשכנתאות מחודש קודם

חודש מאי היה סוער מאד בשוק המשכנתאות. יחסית לממוצע החודשים האחרונים, נלקחו משכנתאות בהיקף גדול ביותר מעשרה אחוזים לעומת אפריל.  לעומת זאת, היקף המשכנתאות במאי (4.46 מיליארד שקלים) היה נמוך מזה של מאי שנה שעברה.

הגידול בנטילת המשכנתאות במאי לעומת אפריל מפתיע לאור דיווחי הקבלנים על ירידה במכירות. יתכן והעליה נובעת מהזדרזות של משקיעים לקנות דירות לפני העלייה הצפויה במס הרכישה. משקיעים רבים, לפחות אם הם קוראים בלוג זה, מעדיפים דירות יד שניה ולא דירות מקבלן וכך אפשר להסביר את הסתירה בנתונים.

מיחזורי משכנתא

בעקבות הקמפיין למיחזורי משכנתא של משרד הבינוי ועלייה גדולה במודעות הציבור ליתרונות של מיחזורי המשכנתא, ישנו עומס כבד על מוקדי הבנקים.

לקוחות רבים מגיעים אלי לאחר שלא הצליחו למחזר בעצמם – הבנקאים לא חזרו אליהם, פקסים שנשלחו אבדו וכו'.

כמובן שלבנקים אין באמת עניין בכך שתבצעו מיחזור משכנתא ותחסכו עשרות אלפי שקלים אשר ייגרעו מרווחי הבנק. ברם, כקוראים של בלוג זה, אני בטוח שלא תניחו לקשיים לעצור אתכם ותבצעו את בדיקת כדאיות המיחזור ואת המיחזור בפועל עד הסוף למרות הקושי.

 

 

ובעניין אחר לגמרי, החודש נפטר חברי בעז נוימן לאחר מלחמה ארוכת שנים ומייסרת במחלת הסרטן. הכרתי את בעז בתקופה לא פשוטה של חיי, הטירונות בחיל השיריון. ההומור שלו עזרו לי בקור המקפיא של המדבר בחורף.  בעז היה חוקר ומרצה להיסטוריה באוניברסיטת תל אביב. בין ההספדים היה אחד של סטודנט שלו אשר סיפר על ההרצאה הראשונה שהוא שמע בכיתתו של בעז. וכך החל בעז את השיעור הראשון באותו סמסטר: "היסטוריה זה מאד חשוב ומאד מענין אבל את השיעור הראשון אני רוצה להקדיש למשהו חשוב הרבה יותר. משהו מציל חיים. את השיעור הראשון נקדיש לנושא הפנסיה".

לא משנה במה אתם עוסקים, ידע כלכלי ולקיחת אחריות כלכלית ישנו את חייכם. בהצלחה.

הייה שלום חבר, ימים טובים לאשתך ושלושת ילדיך הקטנים.

 

 

 


Optin Architect

 

ראשי » בלוג » תהליך לקיחת משכנתא יעילה

תהליך לקיחת משכנתא יעילה

זוג מתכנן תקציב משפחתי ומשכנתאמה עלי לעשות כאשר אני זקוק למשכנתא?

לפני חיפוש הדירה

1. לימוד של נושא המשכנתאות. ישנם מקורות רבים להשגת מידע על משכנתאות. המנעו מהבנקים ובנקאים בזמן הלימוד. בנקאים נמצאים בניגוד אינטרסים אתכם. ככל שאתם משלמים יותר, הם מרוויחים יותר. מצאו מקורות מעט יותר אובייקטיביים. הרכיבו תקציב חיפוש דירה מבוסס על מה שלמדתם בנושא משכנתאות. באופן זה תוכלו להבין שפעמים רבות עסקת הרכישה אינה העסקה הגדולה ביותר אלא שעל המשכנתא תשלמו הרבה יותר מאשר על הדירה.

2. קבלו אישור עקרוני למשכנתא. אישור כזה תקף לשלושה חודשים ומאפשר לאשש את התקציב שקבענו לפני כן. בשלב זה גם ניתן לזהות מבעוד מועד בעיות שעלולות להפריע בקבלת משכנתא. אישור עקרוני חייב להיות בכתב והוא מסמך משפטי מחייב. נתקלתי בבנקאים שמסרבים לתת אישור עקרוני בכתב לפני שצריך את הכסף (ראו סעיף א', ניגוד עניינים). חשוב לדעת שבנק ישראל מחייב את הבנקים לתת אישור עקרוני בכתב.


Optin Architect

לאחר החתימה על חוזה רכישה

 

אם כבר חתמתם חוזה לרכישת דירה ויש לכם תשלום צפוי מתוך המשכנתא בעוד נניח חודשיים – שלושה, אני ממליץ להשתמש בחודשים אלו לשני דברים חשובים:

 

1. בצעו את שני הסעיפים הקודמים: לימוד, אישור עקרוני.

 

2. נהלו שיחה בין בני הזוג מהי יכולת ההחזר המירבית של המשכנתא בחודש. ככל שתשלמו יותר כסף למשכנתא בכל חודש, כך תשלמו פחות בסך הכל. בתהליך הייעוץ יצא לי לומר לזוגות רבים את המשפט הזה: במקום להגיד לי "אנו מבקשים החזר חודשי נמוך ככל האפשר" הגידו לי "אנו מבקשים לשלם לבנק כמה שיותר כסף" . שני המשפטים שקולים לגמרי מבחינה כלכלית. אלף שקלים לחודש יכולים בקלות להיות מתורגמים למעל 250,000 שקלים במונחי סך החזרים (משכנתא של מיליון ש"ח, הפרשי החזר של 4600 לעומת 5500). כמו שאתם רואים אלו סכומים גדולים וראויים לשיקוד דעת רב.

 

3. הרכיבו בעצמכם או באמצעות יועץ בתשלום את תמהיל המשכנתא המיטבי עבורכם. אני חוזר על הנקודה אותה כתבתי קודם, הכנת תמהיל המשכנתא הוא אחריות שלכם ורק אתם תשאו בתוצאות התמהיל. למוכר המשכנתאות בבנק יש רצון לגרום לבנק רווחים גבוהים ככל האפשר בדיוק כמו שאתם רוצים בהצלחת מקום העבודה שלכם.

 

חודש לפני העברת העברת הכסף למוכר מתוך המשכנתא

 

בשלב זה אתם אמורים להיות עם מספר אישורים עקרוניים  מבנקים שונים. גשו אל כל אחד מהבנקים האלו ובדקו מהם התנאים שהם מוכנים לתת עבור התמהיל שהכנתם בעצמכם. אקסל הוא חברכם הטוב, החלו במשא ומתן עם כל הבנקים על מנת לקבל את התמהיל שלכם בתנאים הטובים ביותר.

 

שבועיים לפני העברת הכסף למוכר

בשלב זה אתם אמורים להיות לאחר שבחרתם בנק ממנו תקחו את המשכנתא. חתמו על המשכנתא בבנק ויש לכם 12 ימים קלנדריים להשלים את כל המטלות שנתן לכם הבנק: שמאי, ביטוח, טאבו/מנהל, רשם משכונות, נוטריון, החתמת מוכרים ועוד.

שיהיה בהצלחה – קיבלתם משכנתא !

 

ראשי » בלוג » אני חושש מפיטורים ולכן לוקח משכנתא בהחזר נמוך

אני חושש מפיטורים ולכן לוקח משכנתא בהחזר נמוך

האם החזר גבוה מגדיל את הביטחון של לווה משכנתא או את הסיכון של הלווה ?

הגיע אלי זוג חביב אשר שני בני הזוג עובדים בהייטק ומרוויחים כ- 30,000 ש"ח נטו לחודש.

הם ביקשו משכנתא של 500,000 שקלים בהחזר חודשי של 5,000 שקלים. שאלתי מדוע ההחזר כל כך נמוך ולדבריהם הדבר בוצע כיוון שהם עובדים בתחום לא יציב וחוששים מפיטורים של אחד מבני הזוג. במהלך השנים שאני מייעץ בנושאי משכנתא, נתקלתי רבות בסוגיית גובה ההחזר אצל לווים. נושא זה תופס נפח גדול בהרצאה שלי כיוון שאני חושב שגובה ההחזר החודשי הוא אחד המרכיבים המרכזיים בקבלת משכנתא יעילה.

נחזור אל בני הזוג, לאחר שבבדיקת ההכנסות והוצאות שלהם, הסתבר שההוצאה הממוצעת לחודש הינה 15,000 שקלים הצגתי בפניהם מספר נקודות כדי לעזור להם להחליט להגדיל את ההחזר החודשי:

הסיכון של פיטורים הוא בדרך כלל גבוה במחשבה שלנו מאשר במציאות

 באותה משפחה לצורך העניין, אף אחד משניהם לא חווה חודש ללא השתכרות במשך 10 שנים. יש לזכור שהחשש אינו אמור להיות מפיטורים אלא מאיבוד יכולת השתכרות. לאחר פיטורים מקבלים פיצויי פיטורים ודמי אבטלה במשך חצי שנה. אם מישהו קיבל שכר נטו של 15,000 שקלים (כ- 20,000+ ברוטו), קרוב לוודאי שיש לו כישורים נדרשים. אם לא אצל מעסיק אחד אז אצל מעסיק שני. מהו הסיכון שלא ימצא עבודה אחרת במשך חצי שנה גם אם יפחית את שכרו ב- 25% ?

דרך אגב, כמעט כל סוג של סיכון תופס לנו את המחשבה יותר מסיכוי שיתרחש בפועל. מכך מתפרנסות חברות הביטוח.

הבנק אינו רוצה את הבית שלכם

עוד תחושה מוטעית של לווים הינה שהבנק עומד מאחורי הפינה, מחכה שלא תשלמו את המשכנתא מספר חודשים ואז מחייך מאזן לאוזן, זורק אתכם מהדירה ומוכר אותה ברווח עצום. המציאות הפוכה לגמרי:

א. לבנק אין כל רצון להפוך מסוחר כסף לסוחר נדל"ן. לבנק אין מומחיות במסחר בדירות ואין לו עניין לעסוק בכך. הבנק מעוניין לתת לכם כסף ולקבל ריבית.

ב. פינוי כפוי של משפחה מהבית שלה הינה פעולה מזיקה לבנק ברמת יחסי הציבור ולא נעימה לעובדיו מטעמים מובנים (אפילו עורכי הדין של הבנק הינם בני אדם).

ג. הבנק יהיה מוכן לעשות פעולות רבות כדי להימנע מעיקול הבית שלכם. למשל: דחיה של תשלומי משכנתא (כלומר, מספר חודשים בהם לא תצטרכו לשלם כלל), פריסה מחודשת של תשלומי המשכנתא כך שההחזר החודשי יהיה נמוך יותר.

סיכון הוא פונקציה של זמן

נניח שאתם חוששים מפיטורים וקראתם בעיתון שלאנשי הייטק קשה למצוא עבודה אחרי גיל 50. אם נניח, לצורך הדוגמה שבני הזוג בני 35, הטיפול בסיכון זה אינו לקבוע החזר משכנתא נמוך, על מנת שנוכל לשלמו ממשכורת אחת (ובדרך נשחם המון ריביות), הטיפול בסיכון זה צריך להיות סיום המשכנתא מהר ככל האפשר, והרבה לפני גיל 50. ברור לכל שאם המשכנתא נמשכת 20 שנים, אז הסיכון לאובדן יכולת התפרנסות במהלכה גבוה יותר מאשר אם המשכנתא נמשכת 10 שנים. לכן, במקום לדאוג איך לשלם את המשכנתא ללא שכר, פשוט נסו לסיימה מהר ככל האפשר ואז תקטינו את הסיכון שיהיה צורך לשלם המשכנתא ללא משכורת אחת. כלומר למעשה ההחזר הגבוה הגדיל את הביטחון הכלכלי ולא צמצם אותו. 

תנאי משכנתא ניתנים לשינוי בכל עת

התחלתם עם החזר גבוה ביחס למשכנתא ואתם רוצים להקטינו ? לא תהיה לכם כל בעיה לעשות זאת. התחלתם עם החזר נמוך (ומשכנתא ארוכה), אלא אם השתנו תנאי הריבית בשוק, או שלקחתם מלכתחילה משכנתא גרועה במיוחד, לא תוכלו לעשות זאת.

ביטוח פיטורים

נניח שאתם רוצים החזר נמוך כי אתם חוששים מפיטורים. האם הייתם לוקחים החזר גבוה יותר אם הייתי נותן לכם ביטחון מלא שאף אחד מבני הזוג לא יפוטר עד הפנסיה? אם אני מחשב שההפרש במונחי סך תשלומים לבנק על משכנתא עם החזר חודשי נמוך לעומת משכנתא עם החזר חודשי גבוה הוא 100,000 שקלים כי אתם חוששים. האם הייתם מוכנים לקנות ביטוח כנגד פיטורים בעלות של 100,000 שקלים ? רוב האנשים היו צוחקים לי בפנים אם הייתי מציע ביטוח נגד פיטורים בעלות של 100,000. כיוון שכשאני מציע "ביטוח" הם מבינים מיד שהעלות גדולה מאד לעומת הסיכון. לעומת זאת כאשר הבנקאי מחייך באישור לרעיון של החזר נמוך "כי אי אפשר לדעת מה יקרה", קשה להבין את המחיר הכספי של חשש זה.

דוגמאות מספריות

גובה משכנתא – 700,000 שקלים.

לצורך הנוחות נניח שהזוג לוקח רק מסלול קבועה לא צמודה (חושש מסיכונים). ל- 20 שנים ניתנת הלוואה זו ב- 4% ריבית ול- 10 שנים ב- 3%.

טבלת החזרים חודשיים לעומת סך תשלומי משכנתא

מתוך הטבלה אפשר ללמוד מספר דברים:

  1. הגדלת ההחזר החודשי ב- 1000 שקלים, מ- 4000 ל- 5000, גרמה להקטנת סך התשלומים בכ- 100,000 שקלים (זוכרים את ביטוח הפיטורים?).
  2. רצון לחסוך עוד 100,000 שקלים במונחי סך החזר, דרש בשלב השני כבר תוספת של 2,000 שקלים בחודש – מ- 5,000 ל- 7,000.
  3. תוספת של 3,000 שקלים בחודש: החזר חודשי של 7,000 שקלים במקום 4,000 גרם למשכנתא להתקצר מ- 22 שנים לפחות מ- 10 שנים.

חישבו על כך שוב, במקום לשלם 22 שנים, יכול הזוג לשלם פחות מ- 10 שנים. בכך, גם קטן הסיכון לבעיה כלכלית במהלך המשכנתא ומצד שני, אם מתעוררת בעיה, עדיף שהיא תקרה כאשר החוב קטן ככל האפשר ואז קל לפרוס את המשכנתא מחדש.

לסיכום, 

  • את החזר המשכנתא יש להתאים למכלול ההכנסות והוצאות המשפחתיות.
  • ככל שההחזר החודשי נמוך יותר כך המשכנתא תהיה יקרה יותר במונחי סך תשלומים.
  • החזר נמוך מידי לעומת החוב, גורם לכך שהמשכנתא תהיה מסוכנת וההחזר החודשי יעלה בעתיד. כך אותם לווים שחששו מהחזר שלא יוכלו לעמוד בו, מוצאים עצמם בהחזר אפילו גבוה מזה שממנו חששו, וכל זאת, ללא שליטתם.
  • החזר גבוה ניתן להפחית בעתיד. אם מתחילים מהחזר נמוך, אין לאן לרדת.
  • יש לבצע חישוב ובדיקה של כל חלופה על מנת להבין את סך ההשלכות הכלכליות שלה.
ראשי » בלוג » חדשות משכנתא יולי-אוגוסט 2014

חדשות משכנתא יולי-אוגוסט 2014

ירידת ריבית הפריים

בנק ישראל הודיע השבוע על עוד הפחתה בריבית בנק ישראל. בכך מגיעה הריבית לשפל של 5 שנים. ריבית בנק ישראל לחודש אוגוסט הינה 0.5%. כלומר הפריים הוא 1.5%+0.5%= 2% לשנה. רוב ההלוואות במסלולי הפריים ניתנות מתחת לריבית הפריים.

בהודעתו מציין בנק ישראל תחזיר אינפלציה של 1.5% לשנה בשנתיים הקרובות.

השפעות ריבית הפריים הנמוכה על המשכנתאות

מסלולי הפריים יהפכו כמובן לזולים יותר. אין צורך לבצע כל שינוי והעדכון מבוצע אוטומטית על ידי הבנק.

במסלולים האחרים (קל"צ, צמודת מדד וכו') תיתכן הוזלה אך כאן ההשפעה אינה מידית אלא יכולה לקחת חודש-חודשיים.

מצד שני, בנקאים איתם אנו בקשר מסרו לנו שתיתכן גם תופעה הפוכה: ירידת הרווחיות במסלול הפריים בצורה כל כך חדה עלולה להביא את הבנקים לשני שינויים:

א. ייקור מסלולים אחרים.

ב. קביעת נהלים אשר יקטינו את חלק הפריים מסך ההלוואה. במקום 33% כפי שניתן לקחת היום, עלולים הבנקים לקבוע נוהל פנימי של אחוז פריים נמוך יותר.

המלצתי הינה לא להמתין אלא לקחת הלוואה היום במידת הצורך. 

 

חוק מע"מ אפס לרוכשי דירה ראשונה

את דעתי השלילית על חוק מע"מ אפס הבעתי בעבר. רבים עצרו את תהליך חיפוש הדירה כדי להמתין לחוק. עתה אנו מתבשרים כי ככל הנראה הכנסת לא תצליח לאשר את החוק לפני יציאתה לפגרת הקיץ.

המלצתי: 

1. לא להמתין לחוק מע"מ אפס אשר לא ברור כלל מתי יאושר ומה יכלול החוק בעת האישור.

2. אישית אני חושב שרכישת דירה מאדם פרטי (יד שניה), טובה יותר מרכישת דירה מקבלן, את הנימוקים אפרסם בעתיד במאמר נפרד.

 


 

 

חדשות משכנתא יעילה

ראשית אני רוצה למסור איחולי הצלחה לחיילנו אשר לפחות חלקם הינם חברים אישיים אשר גויסו בצו 8. לבי אתם למרות שלפני מספר חודשים שחרר אותי צה"ל משירות מילואים לאחר מספר שנים בהם התנדבתי לשירות (את גיל שירות החובה בקרבי עברתי לפני כ- 4 שנים).

מהחדשות ברמה הלאומית לחדשות ברמה האישית, בזמן האחרון ישנה עלייה ניכרת בפעילות העסקית שלי. זה מרגש מאד בעיקר לנוכח המצב הכללי אשר הינו מדכא פעילות משמעותי. גידול בפעילות העסקית משמח אותי בשני מישורים, הראשון כמובן הוא שיפור בשורת הרווח של העסק והשני הוא היכולת להציג ליותר משפחות את יכולתן לשפר את מצבן הכלכלי.

 

 

הסכם שיתוף פעולה עם קבלן מוביל בחולון, ויסמן חברה לבניה. ויסמן חברה לבניה הינה בדיוק
סוג העסקים אתם אני אוהב לשתף פעולה: חברה משפחתית (מופעלת על ידי הדור השני של המייסד)
בעלת ניסיון של 50 שנים ועם איכות מוצר גבוהה ביותר. בין השאר שמתי לב שלבעלים והמנהלים חשוב
ביותר נושא איכות הסביבה ולעתים הוא משקיע בפתרונות אשר קבלנים אחרים נמנעים מהם.
לדוגמה דוד שמש שוכב בבניין שכלל לא חייבים להתקין דודי שמש.

במסגרת שיתוף הפעולה שלי עם ויסמן: כל לקוח שיגיע דרכי יקבל הנחה אוטומטית של 20,000 שקלים על
הדירה + ייעוץ משכנתא ב ח י נ ם לגמרי. אני מאמין שייעוץ משכנתא יכול להוזיל את עלות הדירה הכוללת
בעשרות ומאות אלפי שקלים.


Optin Architect

הסכם שיתוף פעולה עם סוכן ביטוח מיוחד, עמנואל סונבוליאן,  אשר מבטיח להוזיל משמעותית (כ- 30% הוזלה) את ביטוח החיים למשכנתא. כדי לקבל הצעה, ללא כל התחייבות כמובן, תוכל למלא את פרטיך למטה.

 


 

 

ראשי » בלוג » תלונות נגד הבנקים 2013

תלונות נגד הבנקים 2013

בשבוע שעבר פרסם המפקח על הבנקים את סיכום התלונות נגד הבנקים בשנת 2013. בסיכום של המפקח ניתן ללמוד רבות על המקומות בהם שגו הבנקים בהתנהלותם מול הלקוחות. במאמר זה אסקור שגיאות והטעיות של הבנקים בנושא משכנתאות. חשוב לכל לקוח להכיר נושאים אלו כדי לעמוד איתן מול פקידי הבנק (מוכרי המשכנתאות) אשר פעמים רבות טועים ומטעים, מתוך אינטרס או מתוך בורות.

חשוב לכל אזרח לדעת שיש לו כתובת עם שיניים אשר יכולה לכפות על הבנקים תיקון ופיצוי במקרה של שגיאה בהתנהלותו.

דוגמאות לתלונות על הבנקים בנושאי משכנתאות אשר נמצאו מוצדקות

אישור עקרוני למתן משכנתא

לקוח קיבל אישור עקרוני למתן משכנתא מבנק מסוים. לאחר מכן פנה הלקוח לבנקים נוספים כדי לקבל הצעות מתחרות. עם הצעות אלו חזר לבנק הראשון. בשלב זה, מוכר המשכנתאות של הבנק הראשון לא סיפק ללקוח הצעה מתוקנת ומודפסת כהלכה אלא רק בעל פה ובצילום מסך של המחשב שלו.

ניהול משא ומתן עם כל הבנקים הוא אחד העקרונות החשובים לקבלת הלוואה מיטבית. אופן ביצוע של משא ומתן יעיל בעניין זה נכתב רבות באתר זה ובספר שלי. על פי הוראת הפיקוח על הבנקים מספר 451, הבנק חייב לספק ללקוח אישור עקרוני מודפס כהלכה על מסמך רשמי עם כל  שינוי בתנאים ואסור לו להסתפק בהודעה בעל פה או במסמך מאולתר דוגמת צילום מסך.

תלונת הלקוח נמצאה מוצדקת.

 

 סירוב הבנק לתת משכנתא לאחר אישור עקרוני

כפי שצויין לעיל, אישור עקרוני מהווה התחייבות של הבנק (למשך לפחות 12 ימים) לתת משכנתא בתנאים המצוינים באישור העקרוני.

לקוחה של בנק קיבלה ממנו אישור עקרוני למתן משכנתא. מאוחר יותר עיכב הבנק את מתן המשכנתא בפועל בטענה שללקוחה יש חוב אשר מטופל על ידי ההוצאה לפועל.

תשובת הפיקוח על הביטוח: לפני מתן האישור העקרוני מסרה הלקוחה לבנק את כל המסמכים והאישורים שנדרשה להביא ועל פיהם נתן הבנק את האישור העקרוני. חובה של הלקוחה לבנק אינו קשור לעסקה זו והבנק ידע עליהם טרם מתן האישור העקרוני. לפיכך, גם אם האישור העקרוני ניתן בטעות, חובה על הבנק לכבדו ואסור לו לעכב את מתן ההלוואה.

התניית תנאים למכתב כוונות

מכתב כוונות הוא הודעה של הבנק אשר יהיה מוכן לבטל את המשכנתא וכל השעבודים על דירה מסוימת כאשר יקוימו תנאים מסוימים. מכתב הכוונות כולל בין השאר את סכום החוב המדויק של הלקוח. עם מסירת סכום זה לבנק, מתבטלת למעשה המשכנתא. בעת מכירת דירה ממושכנת, יש למכתב כוונות משמעות גדולה. גם בעת העברת משכנתא מבנק לבנק נדרשים למכתב כוונות. במקרה כזה, אין כמובן לבנק כל עניין בהקלת התהליך.

לקוחה התלוננה על כך שבנק דורש ממנה נסח טאבו או אישור זכויות במקרקעין כתנאי לקבלת מכתב כוונות.

תשובת המפקח על הבנקים: אסור לבנק להתנות מתן מכתב כוונות באישורים נוספים.

 

המסמך המלא של הפיקוח על הבנקים

 

הגשת תלונה לפיקוח על הבנקים על בנקים או חברות כרטיסי אשראי יכולה להתבצע על ידי פניה ל-

o          אתר האינטרנט: http://www.boi.org.il/he/ConsumerInformation/Pages/Default.aspx
o          טלפון: 02-6552680
o          פקס: 02-6669077
o          דואר: ת"ד 780 ירושלים 91007.
ראשי » בלוג » הוראות חדשות של בנק ישראל

הוראות חדשות של בנק ישראל

בשבוע שעבר (30/4/2014) הוציא בנק ישראל שלוש הנחיות חדשות בנושא משכנתאות וכן ביאורים להנחיות הקודמות.

מאז יולי 2011, הוציא בנק ישראל מספר פעמים הנחיות והוראות בנושא משכנתאות. הנחיות בנק ישראל מחייבות את כל הבנקים ולכן משפיעות על כל לווה.

הוראות חדשות

  1. משכנתא של מעל 5 מיליון שקלים תיחשב באופן אוטומטי להלוואה מסוכנת – עד היום הבנק בדק את כל ההלוואות על פי אותם פרמטרים (יכולת החזר, אחוז מימון והיסטוריית לווה). עתה קובע בנק ישראל שגם אם הלוואה מרוויח 100,000 ש"ח בחודש וקונה בית בשווי 20 מיליון שקלים באמצעות משכנתא של 5 מיליון, הלוואה זו תיחשב מסוכנת. המשמעות היא שהבנק "ייקנס" על ידי הפרשת מלוא סכום ההלוואה לחובות מסופקים ואת העלות הנוספת יגלגל (כמובן) על הלווה. אני מניח שלרוב הקוראים שלי זה לא ממש משנה אך אם מישהו גבולי מבחינת מדרגת החמישה מיליון, הכרה של הנחיה זו יכולה לחסוך לו כסף רב.
  2. הלוואה של פחות משנה וחצי לא תילקח בחשבון חישוב ההכנסה הפנויה שלכם – אחת ההנחיות הקודמות של בנק ישראל קבעה שהחזר המשכנתא אינו יכול להיות יותר מ- 50% מההכנסה הפנויה  של הלווים. הכנסה פנויה משמעה ההכנסה נטו בניכוי הוצאות קבועות. במסגרת ההוצאות הקבועות הכניסו הבנקים גם החזרי הלוואות קודמות. כעת קובע בנק ישראל כי החזרי הלוואות המסתיימות תוך שנה וחצי לא יילקחו בחשבון. דוגמה: זוג לווים המרוויחים יחד 15,000 ש"ח נטו ומשלמים כל חודש 3000 ש"ח עבור הלוואה לצורך רכישת רכב חדש. אם נשארו להם יותר משנה וחצי עד לסיום ההלוואה אז החזר המשכנתא המקסימלי יהיה 6000 ש"ח = (15000-3000)*50%. אם נשאר להלוואה פחות משנה וחצי אז החזר המשכנתא המקסימלי האפשרי הוא 7500 ש"ח = 15000*50%.
  3. במידה ומביאים ערב להלוואה או לווה נוסף, רק 50% מהכנסתו תילקח בחשבון. לווים אשר הכנסתם נמוכה לעומת המשכנתא המבוקשת יכולים להביא ערב או לווה נוסף (מלבד הזוג) אשר במידה ויחתום על ההלוואה יחד עם הזוג הכנסתו תשלים את חוסר ההכנסה של הזוג. עד היום מלוא הכנסת הערב נלקחה בחשבון ומכניסת הנחיה זו לתוקף, רק 50% מהכנסת הערב נלקחת בחשבון. לדוגמה זוג אשר מרוויחים 10,000 ש"ח ומקבלים מההורים 5,000 ש"ח כל חודש, מעוניין לקחת הלוואה עם החזר חודשי של 6000 ש"ח. מבחינת הבנק הכנסת הזוג הינה 10000 ש"ח בלבד (על פי תלושי השכר). אם אחד ההורים יצטרפו כערבים להלוואה יוכל הזוג להגדיל את ההחזר החודשי האפשרי אך לא לפי מלוא הכנסת ההורים אלא לפי מחצית הכנסת ההורים בלבד.

באורים להנחיות קודמות

שיעור מימון מרבי –  בנק ישראל קבע בעבר שלוש מדרגות לשיעור מימון מירבי על דירה נרכשת:

  • דירה ראשונה – 75% מימון.
  • משפרי דיור (מוכרים דירה וקונים אחרת) – 70% מימון
  • דירה שניה – קונים דירה ולא מוכרים את הקודמת – 50% מימון.

עתה מוסיף בנק ישראל להנחיות את האופן בו יש לחשב את שווי הדירה הנרכשת. בעת הזמנת שמאי מקבלים ממנו שני מחירים לדירה – מחיר רגיל ומחיר למימוש מהיר. כלומר אם נרצה למכור את הדירה במהירות, בכמה נצטרך להפחית את מחירה. בנק ישראל מודיע כעת כי שווי הדירה לצורך חישוב אחוז המימון הוא הסכום הנמוך מבין הסכומים: מחיר הרכישה בחוזה הרכישה והמחיר הרגיל שקבע השמאי. במידה ומדובר בדירה בבניה (בניה עצמית או קבוצת רכישה), לא ניתן לכלול בשווי הדירה רווח יזמי או צפי לעליית מחיר לאחר גמר הבניה.

* כיצד לחשב שיעור מימון מקסימלי כאשר שני רוכשים (למשל זוג נשוי), נמצאים כל אחד בבעלות שונה על דירה קודמת? למשל לאשה יש דירה בבעלותה (זכאית ל- 50% מימון) ולגבר זוהי דירה ראשונה (זכאי ל- 75% מימון). על  פי בנק ישראל במקרה כזה, הזכאות הינה ממוצע משוקלל של שני (או יותר) הרוכשים.

* לקוח ללא דירה מחזיק במגרש ומתכוון לבנות עליו שתי דירות, מהם אחוזי המימון שיוכל לקבל ? על דירה אחת יוכל לקבל שיעור מימון של 75% ועל הדירה השניה 50% מימון.

במידה והלקוח רוכש דירה להשכרה, האם הבנק יכול להתייחס על ההכנסה הצפויה משכר דירה? כן. הבנק יוכל להסתמך על ההכנסה הצפויה משכר דירה במידה ויתקיימו שלושה תנאים אלו:

  • הלווה הצהיר שבכוונתו להשכיר את הדירה.
  • השמאי שמעריך את הדירה, יצרף גם הערכה לגובה שכר הדירה הצפוי מהדירה.
  • הבנק ינקוט גישה זהירה ויפעיל מקדם ביטחון סביר על הערכת השמאי לגבי גובה שכר הדירה הצפוי.

במחזור משכנתא, כאשר האשראי גדל עקב עמלת פירעון מוקדם, האם הבנק צריך לחשב במחדש את עמידת הלקוח בתנאי החזר מתוך סך ההכנסה ?  לא. אם הגידול באשראי נובע מעמלת הפירעון המוקדם, אפשר לאשר את ההלוואה ללא בדיקות נוספות. ברם, אם הלקוח מבקש להגדיל את החזר המשכנתא בזמן המחזור, יש לבצע בדיקה מחודשת לעמידה בתנאי אחוז החזר מסך ההכנסה הפנויה של הלקוח.

בעת מיחזור משכנתא חלים התנאים שהיו בעת לקיחת המשכנתא המקורית. למשל: אם המשכנתא המקורית נלקחה ב- 70% אחוזי מימון אך ללקוח מותר על פי ההנחיות הנוכחיות רק 50% מימון, המיחזור יאושר. אם המשכנתא המקורית הייתה ב- 100% פריים, אפשר יהיה למחזר ל- 100% פריים למרות שהלוואה חדשה כזו אסורה כיום.

שימו לב!

לעיתים רבות אתם מבקשים משהו מפקיד הבנק ונדחים בטענה ש"אנו פועלים על פי הוראות בנק ישראל". ישנם מקרים רבים בהם אמירה זו אינה אלא הטעיה. פקידי הבנק פועלים תחת שתי מערכות של חוקים. הנחיות בנק ישראל והנחיות פנימיות של הבנק בו הם עובדים. כלומר, יכול להיות שבנק ישראל מתיר פעולה מסוימת אך הבנק בו עובד אותו פקיד אינו מתיר פעולה זו. כמובן, שלפקיד הכי נוח לומר "הנחיות בנק ישראל" וכך למנוע ויכוח וכן למנוע מעבר של הלקוח לבנק אחר המתיר את אותה פעולה. בנוסף, ישנם מקרים בהם פקידים פשוט אינם מבינים הנחיה מסוימת או שאינם זוכרים אותה במדויק (גם הם בני אדם). לכן, חשוב מאד שהלקוח יכיר היטב את המגבלות. את הנחיות בנק ישראל כפי שהן מופיעות במקור ניתן לקרוא כאן. שאלות ותשובות של בנק ישראל בנושא ההנחיות ניתן לקרוא כאן

ראשי » בלוג » מבצעי סוף השנה בבנק למשכנתאות יחסכו לכם כסף רב

מבצעי סוף השנה בבנק למשכנתאות יחסכו לכם כסף רב

כל מי שעובד בעסק המוכר מוצר או שירות מכיר את תחושת סוף השנה, בעוד חודש תיחתם השנה העסקית ולאחריה יוגשו הדוחו"ת הכספיים המסכמים את השנה וישולמו (או שלא) הבונוסים לאחראים על הצלחת השנה.

יש תחושה של לחץ באוויר, צריך למכור כמה שיותר לקראת הדקה התשעים.

בנקים למשכנתאות אינם שונים מכל עסק אחר. גם בנקאים עומדים תחת לחץ למכור כמה שיוותר בזמן שנותר עד סוף השנה.

הנהלות הבנקים מצידן מוכנות ללכת רחוק יותר מבחינת תנאי משכנתא כדי למשוך עוד לקוחות לקראת סוף השנה.

אתם יכולים לנצל זאת.

אם אתם עומדים לקחת משכנתא, תוכלו לצפות לכך שבדצמבר הבנקים יהיו גמישים יותר מבחינת תנאים מאשר בינואר.

 

 

 

 

ראשי » בלוג » בנק ישראל נלחם בתופעת המתאבדים הכלכליים

בנק ישראל נלחם בתופעת המתאבדים הכלכליים

22/8/2013

השנים האחרונות אופיינו בריבית ואינפלציה נמוכות מאד. במקביל מחירי הדיור עלו משמעותית.

שתי מגמות אלו בתוספת מסעות פרסום של בנקים וקבלנים ובתמיכתם של פקידי בנקים חסרי ידע או אחריות יצרו את תופעת המתאבדים הכלכליים:

אנשים שלוקחים משכנתא עם החזר שמתחזה  לנמוך אך מבלי להבין שבעתיד החזר זה יהיה גבוה מכפי שהמשפחה תוכל לשלם וכך תיווצר קריסה כלכלית של המשפחה.

כנגד תופעה זו ניסיתי להלחם רבות בשנים האחרונות והיו מספר משפחות אשר באו לייעוץ והמלצתי להן פשוט לא לבצע את העסקה.

אתמול החליט המפקח על הבנקים שהוא אינו יכול לסמוך על הבנקים שימנעו מאנשים לקחת הלוואות מסוכנות, אותן לא יהיה באפשרותם להחזיר.

כדי להלחם בהלוואות המסוכנות קבע המפקח על הבנקים מספר כללים והגדרות חדשים.

ריבית משתנה – עד אתמול ריבית משתנה בעיני הפיקוח על הבנקים הייתה ריבית שמשתנה בתדירות של פחות מאחת לחמש שנים. כלומר פריים נחשבה כריבית משתנה אך הלוואה צמודה עם ריבית משתנה כל חמש שנים נחשבה כריבית קבועה. עתה, אין חשיבות לתדירות השינוי: אם הריבית משתנה במהלך ההלוואה היא נחשבת ריבית משתנה.

הכללים החדשים בהן צריכות לעמוד משכנתאות:

  1. ההחזר החודשי יהיה נמוך או שווה ל- 50% מההכנסה החודשית. אם ההחזר גבוה מ- 40% ההכנסה החודשית, ההלוואה תסומן כמסוכנת (ותינתן בריבית פחות טובה).
  2. ריבית משתנה –  הלוואה לא תינתן כאשר יותר משני שליש שלה בריבית משתנה (כאמור, ללא קשר לתדירות השינוי). מגבלה כזו אינה קיימת כלל כיום.
  3. ריבית משתנה בתדירות של פחות מחמש שנים (לדוגמה פריים) – המגבלה הקיימת של מקסימום שליש מההלוואה בריבית המשתנה לעיתים קרובות (פחות מחמש שנים, נשארת).
  4. תקופת ההלוואה – בנק לא יאשר משכנתאות ליותר משלושים שנה.

חידוש נוסף הוא החלת הכללים לעיל על מיחזור משכנתא. עד היום כל מגבלה שהוטלה על משכנתאות חלה על הלוואות חדשות בלבד. עתה, קבע בנק ישראל שגם הלוואות אשר מבצעות מיחזור יצטרכו לעמוד במגבלות לעיל.

הלוואות שלא נדרשות לעמוד בתנאים אלו: 

  1. הלוואה במט"ח לתושב חוץ.
  2. הלוואה לכל מטרה של פחות מ- 100,000 ש"ח.
  3. הלוואת גישור למשך פחות משלוש שנים. 

 לחצו כאן כדי לקרוא את מסמך ההנחיות המלא של המפקח על הבנקים