דו"ח יתרות משכנתה נקרא גם דו"ח יתרות לסילוק. זהו דו"ח בו ניתן לראות את כל תנאי התשלום בכל אחד ממסלולי המשכנתה:

• תאריך התחלה
• תאריך סיום
• יתרה נוכחית,
• ריבית
• שיטת חישוב ריבית והישתנות ריבית בעתיד
• סכום עמלת פירעון מוקדם אם קיימת
• ומידע נוסף

באמצעות דו"ח זה (ורק באמצעותו) ניתן לבצע חישוב ולהעריך את כדאיות מיחזור המשכנתה. בכל בנק נראה דו"ח יתרות המשכנתה קצת אחרת. דוגמאות מהבנקים השונים

דו"ח יתרות משכנתה בנק הפועלים

דו"ח יתרות הבינלאומי

דו"ח יתרות מזרחי-טפחות

דו"ח יתרות בנק לאומי

יש לשים לב כי הדו"ח ששולח הבנק אחת לשנה הינו דו"ח תנועות משכנתה ולא דו"ח יתרות משכנתה. דו"ח תנועות מראה מה שילמנו אך לא מספק נתונים מלאים אשר מאפשרים בחינת כדאיות מיחזור או פירעון מוקדם של המשכנתה. דוגמה לדו"ח שאינו דו"ח יתרות:

למעשה באמצעות משלוח של דו"ח שהינו למעשה חסר ערך (אנשים שמפגרים בתשלומי משכנתה יודעים זאת בדרך כלל וממילא גם קיבלו טלפון מהבנק בזמן אמת), הבנק מסמא את עינינו, נותן לנו לחשוב שהנה "בדקנו את המשכנתה" או "טיפלנו במשכנתה", המהדרין אפילו מתייקים דו"חות אלו בקלסר כלשהו אך למעשה התחושה הכוזבת שעשינו מה שצריך אם קראנו את הדו"ח שקיבלנו, מונעת מאיתנו לעשות באמת את מה שצריך: לקבל דו"ח יתרות מלא ולבדוק האם אפשר לשפר את המשכנתה כדי לחסוך כסף רב (מאד).

לשאלות או כל דבר, מוזמנים ליצור קשר – rimon@effm.co.il 054-5232-799

לבדיקת כדאיות מיחזור משכנתה תוכלו למלא את הטופס שכאן – https://effectivemortgage.co.il/refinance/ הבדיקה בחינם ללקוחותיי ובעלות של 150 שקלים למי שלא נועץ בי לפני לקיחת המשכנתה.

כאשר אנו קונים דירה מקבלן יש לו בדרך כלל בנק מלווה. הבנק המלווה. אחרי בפנינו להשלמת הבניה או להחזרת הכסף ששילמנו. כך במידה והקבלן פושט רגל אנו מבוטחים נגד אובדן כל כספנו.

הבנק המלווה מצידו הוא זה שמקבל את הכסף שלנו במקום הקבלן באמצעות שוברי התשלום. הכסף נצבר אצלו ומשוחרר לקבלן לאט לאט לפי התקדמות הבניה. כך מבטיח עצמו הבנק המלווה ממצב ששילם לקבלן על חלק מהבניין שלא נבנה ובמקרה של קריסת הקבלן יהיה הבנק המלווה חשוף לסיכון גבוה של אובדן כספו. לדוגמה אם בבנין המיועד 15 קומות ונבנו עד עכשיו 3 קומות אך הבנק המלווה שיחרר את כל הכסף. במידה והקבלן לא יוכל להשלים הבניה יצטרף הבנק המלווה להשלים על חשבונו 12 קומות או להשיב לכל הרוכשים את כספם על חשבונו (הוא רוקן מהר מידי את קופת הפרוייקט).

כל האמור לעיל נכון כל עוד שולם לחשבון הפרויקט בבנק המלווה רק כספי ההון העצמי של הרוכש. כאשר הרוכש מתחיל לשלם מתוך המשכנתה, רוצה הבנק שנתן את המשכנתה לוודא שבמידה ותהיה השבת כספים במידה והקבלן פשט רגל, הלקוח יקבל לכיסו את ההון העצמי ששילם והבנק שנתן משכנתה יקבל ערבות מהבנק המלווה על כספי המשכנתה באמצעות הסבת הערבות שניתנה ללקוח במועד הרכישה אל הבנק שנתן משכנתה, על כספי המשכנתה.

כאמור, עניין הסבת הערבות חשוב רק ברכישה מקבלן. עם חתימת החוזה עם הקבלן יש לשאול מיהו הבנק והסניף בו ניתן הליווי לפרוייקט ומהם דרכי ההתקשרות עם סניף זה לצורך ביצוע הסבת הערבות. אנו לא רוצים להיות במצב שלאחר חתימת המשכנתה בעת שיש לוחות זמנים דוחקים נתחיל בביצוע הבירורים.

השתמשתי לאורך המאמר במושג בנק מלווה. רוב הפרוייקטים מלווים על ידי בנקים. בשנים האחרונות ישנם גם גופים פיננסיים אחרים הנותנים ליווי לפרוייקטי נדל"ן. העיקרון זהה.