ראשי » בלוג » תנאים לקבלת משכנתה

תנאים לקבלת משכנתה

משכנתה הינה הלוואה בה ממושכן לבנק נכס נדל"ן כלשהו אשר במידה והמשכנתה לא תשולם, יוכל הבנק לעקל את הנכס, למכור אותו ולהחזיר לעצמו את חובות המשכנתה. לכאורה לבנק לא אמור להיות אכפת למי הוא נותן משכנתה. במידה והיא לא תשולם, הוא תמיד יוכל למכור את הנכס. ולהחזיר לעצמו את כספו. ברם, לקיחת בית ממשפחה והוצאתה לרחוב אינן פעולות שמצטלמות היטב בתקשורת והבנק תמיד יעדיף לא לתת הלוואה כלל ומלתת למישהו שלדעתו יש סיכוי גבוה שלא ישלם אותה. לפיכך נקבעו תנאים לקבלת משכנתה  על פיהם הבנק קובע האם לאשר את המשכנתה. 

תנאי קבלת משכנתה מחולקים לסיכונים הנובעים מהכנסת הלווים, מהנכס ומבריאות הלווים ומתייחסים כאמור גם לשיקולי יחצי ציבור של הבנק. 

תנאים לקבלת משכנתה הקשורים ללווים

הבנק מסתכל על הכנסות הלווים מכל המקורות ומפחית מהם תשלומים קבועים. לדוגמה אם אחד הלווים משלם מזונות או הלוואות קודמות שנשאר יותר משנה וחצי עד פירעונן, תשלומים אלו יופחתו מהכנסות הלווים. הכנסות שכר דירה מדירות קיימות בידי הלווה המיועד נכנסות לחישוב אך ההכנסות הצפויות מהדירה הנרכשת בדרך כלל לא נכללות. 

מהי הכנסה? 

הכנסה היא כסף שמקבל הלווה באופן קבוע ושהוא יכול להציג שתי אסמכתאות לקיומו: 

  • אישור לקבלת הכסף – למשל תלוש משכורת, חוזה השכרת דירה או אישור על קבלת מלגה לאורך כל השנה. קצבת נכות קבועה להורה או לילד נכללת ברוב המקרים בהכנסות. 
  • תנועה של כניסת הכסף לחשבון הבנק – מקבל שכר דירה או שכר עבודה במזומן ולא מכניסן לחשבון הבנק שלך? הכנסות אלו לא יחושבו במניין ההכנסות. במסגרת ההכנות למשכנתה חודשים מראש, יש לקחת זאת בחשבון
  • עבור עצמאים הבנק ידרוש במקום תלוש שכר שומת מס אחרונה והצהרה של רואה חשבון על הההכנסות משומת המס האחרונה ועד יום המשכנתה.

הזהרו משגיאה נפוצה – רבים חושבים שאם הבנק מבקש שלושה תלושי שכר אז אפשר להביא תלוש מחבר שיעשה כאילו הוא מעסיק אותם למשך שלושה חודשים. זוהי שגיאה. הבנק אמנם מבקש שלושה תלושי שכר אך הוא גם מסתכל בתלוש על תאריך תחילת העבודה. אם העבודה החלה לפני שלושה חודשים יבקש הבנק גם תלושים מהמקום הקודם או הסברים. 

על פי הוראות בנק ישראל תשלום המשכנתה החודשי צריך להיות על מחצית השכר החודשי. רוב הבנקים מחמירים יותר מאשר הוראת בנק ישראל ובונים משכנתאות בהן התשלום החודשי הוא עד שליש מההכנסה החודשית. 

שימו לב!  זה שהבנק אישר את המשכנתה עם תשלום של שליש מההכנסה לא אומר שהמשכנתה לא תרסק אתכם. זה רק אומר שמבחינת עלות תועלת של בדיקת הלווים הבנק מוכן להמשיך. כאשר אתם מתכננים את המשכנתה יש לבדוק האם אתם באמת מסוגלים לשלם את התשלום החודשי אליו אתם מתכוונים להתחיים. אמירות כמו, "נהדק חגורה", "נעשה מה שצריך" או "נעבוד שעות נוספות" הן בדיוק האמירות בהם משתמשים אנשים כדי לבצע רמיה עצמית אשר עלולה להביא לחורבנם הכלכלי. 

כדאי לדעת שאם ההכנסה החודשית אינה מספיקה אפשר להוסיף למשכנתה ערב משלם. מישהו מקרבה משפחתית מדרגה ראשונה (אחים, הורים) אשר חותם על המשכנתה יחד עם המשפחה וכל חודש חלק מהתשלום החודשי יורד מחשבונו האישי. במידה והמשפחה לא תשלם את המשכנתה הבנק יוכל לדרוש את התשלומים מהערב לפני מכירת הבית. 

סיכום – מבחינת הלווים, ההכנסה הכוללת שלהם צריכה להיות בערך פי שלוש מהתשלום החודשי למשכנתה או במילים אחרות, תשלום המשכנתה צריך להיות עד שליש מההכנסה החודשית. 

תנאים לקבלת משכנתה הקשורים לבריאות הלווים

במסגרת המשכנתה דורש הבנק ביטוח חיים  לכל אחד מהלווים. זוכרים את מחלקת יחסי הציבור של הבנק? היא לא רוצה להתמודד עם זה שהבנק יעקל דירה של אלמנה צעירה עם ילדים (או אלמן כמובן). כדי למנוע זאת דורש הבנק ששני הלווים יעשו ביטוח חיים על סכום המשכנתה. אם אחד מהלווים יילך לעולמו טרם זמנו, כלומר לפני סוף המשכנתה, חברת הביטוח תפרע את המשכנתה. אם כבר יש ביטוח חיים זה לא יעזור כי בביטוח הקיים היורשים מקבלים את הכסף בעוד שבביטוח חיים למשכנתה הבנק מקבל את הכסף. אבל, אם כבר יש ביטוח חיים על מיליון שקלים למשל ועבור המשכנתה עושים ביטוח נוסף של מיליון שקלים. יש לשקול לבטל את הביטוח הראשון כדי לא להיות בכפל ביטוחים. 

לווים שהינם נכים לא מקבלים משכנתה הרבה פעמים למרות שמצבם אינו מסכן את חייהם.   

תנאים לקבלת משכנתה הקשורים לאחוז המימון

אחוז המימון הוא סכום המשכנתה חלקי שווי הנכס הממושכן. על פי הוראות בנק ישראל יש שלוש מדרגות אחוזי מימון

  1.  בדירה ראשונה – עד 75% מימון. כלומר סכום המשכנתה חלקי שווי הדירה יכול להיות עד 0.75. 
  2. משפרי דיור  – כאלו שמוכרים דירה ורוכשים אחרת במקומה – עד 70% מימון
  3. משקיעים –  עד 50% מימון

למעט במחיר למשתכן, שווי הדירה הוא המחיר בחוזה או קביעת שמאי הבנק הנמוך משניהם. בהלוואות עם אחוז מימון גבולי מומלץ לבצע שמאות לפני החתימה על חוזה הרכישה. ברכישה מקבלן אין צורך בשמאי ומחיר החוזה הוא שווי הדירה. בבניה עצמית שווי הנכס הוא מחיר המגרש בתוספת עלות הבניה. 

במחיר למשתכן שווי הדירה יכול להיות גבוה מהמחיר בחוזה (על אף שמדובר ברכישה מקבלן). אם שמאי הבנק קובע ערך דירה גבוה ממחיר החוזה אזי קביעת השמאי תשמש כשווי הדירה ובתנאי שלא תהיה גדולה מ- 1,800,000 שקלים. 

תנאים לקבלת משכנתה הקשורים לנכס

הבנק מסתכל על הנכס הממושכן בעיניים של מי שיצטרך להתמודד עם מכירתו במידה והמשכנתה לא תשולם כשורה. לפיכך, הבנק לא ייתן משכנתה אם בנכס יש חריגות בניה (תלוי אילו חריגות וכו') או שאין היתר בניה לנכס. נכסים כאלו יהיו בעייתיים במכירה ולכן הבנק לא ייכנס להלוואה שלהם. בנכסים אשר ביהודה ושומרון הבנק בוחן כל מקרה לגופו. כך גם במקרים בהם רישום הנכס אינו מושלם כמו למשל במידה והנכס נמצא על מגרש במושעא, שיטת רישום נכסים מימי התורכים בארץ אשר עדיין רווחת בישובים וותיקים מסוימים. במידה ויש חשש לגבי היכולת למשכן את הנכס, יש לעשות שמאות לפני החתימה על חוזה הרכישה. 

ראשי » בלוג » מחיר למשתכן כבר כאן

מחיר למשתכן כבר כאן

ראשית כל, כדי לתקן טעות רווחת, מחיר למשתכן אינה תכנית חדשה. לפני כשנה אפילו סייעתי במשכנתא של זוג אשר רכש דירה במחיר למשתכן בראש העין. באתר שהקים משרד הבינוי עבור מחיר למשתכן, מכונה התכנית מחיר למשתכן במתכונתו החדשה.  מה חדש במתכונת החדשה? שר השיכון ושר האוצר חדשים. הרי לא

מחיר למשתכן
בקרוב יעלו המנופים…

יעלה על הדעת שתכנית אשר הופעלה על ידי השרים הקודמים תזכה בקרדיט את מפעיליה. לכן, יש מתכונת חדשה לשרים חדשים ובא לציון גואל.

מהו מחיר למשתכן?

מחיר למשכן הינה שיטת שיווק קרקעות שונה מהמקובל. בשיטה המקובלת, המדינה, אשר הינה בעלת הקרקעות, מוכרת אותן לקבלן אשר הציע בעבור הקרקע את המחיר הגבוה ביותר. בשיטת מחיר למשתכן, הקרקע אינה נמכרת לקבלן אשר הציע מחיר גבוה אלא הפוך: המדינה קובעת מחיר קרקע נמוך ממחיר השוק. הקבלן שזוכה לקנות את הקרקע מהמדינה הוא זה אשר מציע למכור את הדירה הבנויה לאזרחים במחיר הנמוך ביותר, תוך שמירה על מפרט בניה מזערי שקבעה המדינה.

המדינה מצידה מסבסדת מעבר למחיר הקרקע גם את הוצאות הפיתוח של המגרשים.

כלומר, בתכנית מחיר למשתכן יימכרו דירות מתחת למחירן בשוק לקהל היעד שהגדיר משרד השיכון.

קהל היעד לתכנית מחיר למשתכן

  • זוגות נשואים או ידועים בציבור
  • יחידים מעל גיל 35.
  • חד הוריים עם ילד אחד בחזקתם.
  • נכים

תנאים נוספים בהם צריך קהל היעד לעמוד

  • לא החזיקו בבעלות על דירה או חלק מדירה בששת השנים הקודמות. חריג לתנאי זה הינו מי שהחזיק בדירה אך נאלץ למוכרה במסגרת הסכם גירושין.
  • ללא זכויות בדירה אשר בשלבי בניה
  • ללא זכויות במשק חקלאי

מאפייני בניינים במחיר למשתכן

מחיר למשתכן נועד עבור בניה רוויה. בנייני מחיר למשתכן חייבים לכלול לפחות 6 דירות בשתי קומות ומעלה ולפחות דירה אחת בכל קומה.

 הטבות נוספות

בפריפריה יינתנו מענקי מקום בסכום התלוי בערך הקרקע:

  1. ערך מ- 0 עד 50,000              – מענק רכישה בגובה 60,000
  2. ערך קרקע 50,001 – 100,000 – מענק רכישה בגובה 40,000


Optin Architect

מפרט הדירות במחיר למשתכן

כיוון שהתחרות בין הקבלנים על זכיה בקרקע הייתה לגבי השאלה מי ימכור את הדירה במחיר נמוך יותר, ישנו חשש שהקבלנים יבנו במפרט ירוד. משרד השיכון פרסם מפרט מינימום לדירות מחיר למשתכן. בין השאר הוגדרו חלונות בזיגוג כפול, מספר שקעים במטבח, חשמל תלת פאזי, סוגי ריצוף ועוד. את המפרט המלא ניתן לקרוא כאן

פרויקטים לדוגמה

מחירי דירות מחיר למשתכן

 

 

המחירים מתייחסים לדירת 100 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת, מחסן וחניה.

ניקח לדוגמה, את ראש העין. דירות חדשות בשטח דומה נמכרות בכמיליון וחצי שקלים. כלומר, הטבת מחיר למשתכן מבטאת הנחה של כחצי מיליון שקלים.

זה עוד לא הכל…

משכנתא לדירת מחיר למשתכן

בדירה רגילה ניתן לקחת (עבור דירה ראשונה), עד 75% משכנתא. מחיר הדירה לצורך חישוב אחוז המימון הוא על פי המחיר בחוזה או קביעת שמאי הבנק, הנמוך משניהם. עבור דירות מחיר למשתכן קבע בנק ישראל סייג חשוב. המחיר לצורך אחוז המימון יהיה על פי קביעת השמאי או מחיר השוק ולא מחיר הדירה.

ניקח שוב את הדירה בראש העין כדוגמה. אם מחיר השוק לדירה דומה הוא 1,500,000 שקלים והדירה נמכרה במסגרת מחיר למשתכן ב- 975,856 שקלים. המשכנתא שתוכל המשפחה לקבל אינה 75% * 975856 = 731,892 שקלים אלא 1,500,000 * 75% = 1,125,000 שקלים. כלומר בפועל המשכנתא מתוך מחיר הדירה בפועל לא תהיה 75% אלא 90% (סף אותו קבע בנק ישראל).

 

אז מה היה לנו עד עתה…

חסרי דיור יכולים לקנות דירה במחיר נמוך, עם מענק ועם משכנתא ב- 90%.

את דירות מחיר למשתכן לא ניתן למכור משך 5 שנים אך אפשר להשכירן.

תביא לי 2 או איך נרשמים?

כדי להירשם יש להצטייד בתעודת זכאות. בנתים לא פורסם איך מקבלים תעודת זכאות ואיך נרשמים. בישראל כמו בישראל, כל שר חושב שהממשלה עלולה ליפול בחודש הבא ולא יזכרו מה הוא עשה. לכן מסע הפרסום למחיר למשתכן לא כלל פרטים אלו אשר כנראה לא הוחלט עליהם. משרד השיכון מסתפק בהודעה שימו לב לפרסומים. ובכן, זו הזדמנות טובה להירשם לרשימת הדיוור שלי על מנת לקבל עדכונים.

לא הכל וורוד

למחיר למשתכן יש תנאים מעולים. ככל הנראה הביקוש יעלה על ההיצע. הבחירה בין כל המשפחות שירצו לקנות בפרויקט מסוים, במידה ויהיו יותר משפחות מאשר דירות תבוצע באמצעות הגרלה. ההגרלה תקבע את המשפחות שיורשו לקנות בפרויקט מסוים ואת סדר בחירת הדירות על ידי המשפחות השונות.

עדכון 22/2/2016

ההגרלה הראשונה של דירות מחיר למשתכן תתקיים לדירות בעפולה.

כדי להשתתף בהגרלה יש להוציא תעודת זכאות. הוצאת תעודת זכאות מבוצעת באחת מחברות הדיור הציבורי:

יש לתאם מועד הגעה באמצעות הטלפונים לעיל ואז להגיע עם 240 שקלים לאגרה והמסמכים הבאים:

  • אישור זהות: מקור + צילום
  • זוגות נשואים יידרשו להציג אישור נישואים
  • גרושים שמצבם האישי אינו מעודכן בתעודת הזהות צריכים להמציא תעודת גירושין
  • אלמנים שמצבם האישי אינו מעודכן בתעודת הזהות צריכים להמציא תעודת פטירה של בן הזוג.
  • הורים עצמאיים (משפחות חד-הוריות) צריכים להמציא: תעודת גירושין; הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין; תצהיר על מגורים ללא ידוע בציבור.
  • זוג ידועים בציבור צריכים למלא טופס הצהרה של זוג בדבר היותם ידועים בציבור ולחתום עליו בפני עורך דין. אם בני הזוג מחזיקים ב "תעודת זוגיות" מטעם ארגון "משפחה חדשה", אין צורך לחתום על הטופס בפני עורך דין אלא רק בפני מנהל הסניף,וכן להציג את התעודה ואת העתק התצהיר שנחתם בארגון משפחה חדשה מול עורך דין.

תעודת זכאות בתוקף למשך שנה מיום הפקתה.

עדכון 24/2/2016 – רישום להגרלה

את הרישום להגרלת מחיר למשתמש מבצעים באתר האינטרנט:

https://www.dira.moch.gov.il/

כניסה לאתר מבוצעת עם מספר זהות ומספר אישור הזכאות בתור סיסמא ראשונית.

הערה חשובה: 

אתר האינטרנט של האוצר ומשרד הבינוי למערכת מחיר למשתכן אינו מכיל חלק גדול מהמידע לעיל. עושה בהחלט רושם שחשוב למשרדי הממשלה לעשות רעש בתקשורת יותר מאשר להקל על לקוחות פוטנציאליים או בשמם המקובל, אזרחים. המידע לעיל נאסף על ידי ממקורות שונים. מידע מוסמך יש לקבל במשרד הבינוי. אשמח לקבל הערות על אי דיוקים במידה וישנם כאלו.