ראשי » בלוג » תחזית נדל"ן ל- 2018

תחזית נדל"ן ל- 2018

האם מחירי הדירות יירדו?

במילה אחת – לא. בשתי מילים – כנראה שלא.

כשהייתי סטודנט הגיתי יחד עם חבר חברת הזנק (סטארט־אפ) אשר הייתה בהחלט קרובה להיות אפל, אילו היינו מוציאים אותה לפועל. כל זוג בו האישה בהריון מכיר את ההמתנה לאפשרות לגלות את מין העובר. בטכנולוגיה של היום יש להמתין 3-4 חודשים עד לסקירת המערכות, בה הגניקולוג ממש רואה עדות לאיבר מסוים אשר חסרונו מעיד על גברת קטנה וקיומו מעיד כי זו לא גברת זה אדון. אנו פיתחנו מערכת של שאלות סטטיסטיות דרך האינטרנט אשר איפשרו באמצעות מידע גנטי לגלות את מין העובר כבר בשבוע 2. התכנית הייתה לגבות 50$ מכל מי שרוצה לדעת את מין העובר שבועיים לאחר הכניסה להריון. במידה והמערכת שגתה הכסף יוחזר.

כל הזמן אני בתחושה כי פרשנים שונים נוהגים כמו בחברת ההזנק הדמיונית שלנו. הרי יש סיכוי של 50% לעליה/ירידה של המחירים. ובכל זאת דעתי הצנועה אותה אפשר יהיה לאמת עוד 11.5 חודשים. אם אני טועה אני מוכן לאכול עוגת שוקולד.

ראש מפלגת כולנו, משה כחלון קיבל לצורך טיפול במחירי הדירות כח שלא היה לאף אחד לפניו – שר האוצר, שר השיכון והעברה של מנהל תכנון הבניה ממשרד הפנים למשרד האוצר (מה בדיוק הקשר בין תכנון עיר למשרד האוצר רק אלוהי הפוליטיקה הישראלית יודע).

כחלון עשה שני דברים עיקריים לטיפול במחירי הדיור:

  1. תכנית מחיר למשתכן – מכירת קרקעות המדינה בהנחה גדולה אך רק לקבלנים אשר ימכרו דירות לרוכשי דירה ראשונה וזכו במכרז מכירת הדירה במחיר הזול ביותר.
  2. סילוק משקיעי הנדל"ן מישראל לחו"ל – הרחבת המסים על משקיעי הנדל"ן גרמה לרבים מהם להוציא כספם מהשוק לטובת השקעות אחרות. במקרים רבים, נדל"ן בחוץ לארץ.

נניח שהמדינה מחליטה שחניונים גובים מחירים גבוהים מידי ולפיכך קובעת כי המחיר המירבי לשעת חניה יהיה 7 שקלים בלבד. האם לאזרחים תהיה רווחה גדולה יותר? על פי חוקי הכלכלה ממש לא. כאשר מחירי החניונים יוגבלו, מגרשים רבים אשר כיום משמשים כחניונים יסגרו כיוון שבמחיר כזה כבר לא יהיה כדאי להפעילם. במקביל, פיתוחים נוספים כמו מכפילי חניה לא יותקנו במחיר של 7 שקלים לשעת חניה. בתמונה למטה, קרוסלת חניה מירושלים.

מכפיל חניה - ירושלים

אז מה יעזור לנהגים לחנות בזול אם אין חניה?

כך בדיוק מתנהל שוק הנדל"ן בשנים האחרונות, מאז לקח השר כחלון את המושכות והחליט כי המדינה למעשה תשווק קרקעות רק בשיטת מחיר למשתכן.

קברניטי מחיר למשתכן אמרו את הדבר הבא: המדינה מוכרת קרקעות ביוקר ולכן הדירות יקרות. אנו יכולים למכור קרקעות בזול אך לאיזה יזם נבחר למכור? פשוט מאד, נמכור את הקרקע המוזלת לקבלן שיתחייב למכור את הדירה הזולה ביותר בסוף הדרך.

איך נדע כי רק משפחות שאנו רוצים לסייע להן ירכשו את הדירות הזולות? נקבע מערכת בירוקרטית אשר תסנן את הרוכשים.

איך נדע שהרוכשים לא ינצלו את הזכיה שלהם כדי לעשות רווח קל על ידי מכירתה במחיר השוק מיד לאחר הרכישה? נייצר עוד מערכת שתמנע מכירה משך כמה שנים.

יש לנו יותר משפחות להן אנו רוצים לסייע ממה שיש יכולת למכור דירות. לא נורא, נייצר מערכת של הגרלות.

כמו שאפשר להבין, כל כך הרבה מערכות בירוקרטיות הן לא רק מונעות יעילות, הן גם הופכות את העניין ליקר עבור משלמי המסים.

כשדברים הופכים למורכבים יותר מצד אחד ורווחיים פחות מצד שני, התוצאה, פחות קבלנים רוצים לבנות דירות למגורים. עכשיו כבר קל לדעת מה יקרה הלאה. כאשר יש נזק חקלאי ופחות עגבניות מגיעות לשוק, מחירי העגבניות עולים. למרות המון רעש, השורה התחתונה היא כי מאז החלה תכנית מחיר למשתכן לרוץ, בונים פחות דירות.

על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ב- 2017 מכרו פחות דירות מאשר ב – 2016. לכאורה נתון זה היה אמור לגרום לירידת מחירים. ברם, המחירים דוקא עלו. משונה לא? מוכרים פחות אך לא מורידים מחירים? זה יכול לקרות רק כאשר גם בונים פחות ואז הביקוש נשאר גבוה ואנשים משלמים את המחירים הגבוהים.

בשלב זה השר כחלון נראה מהצד כקצת מאבד עשתונות. אני מקשיב לו לאורך כל הקדנציה ומעבר לחיוכים ולנחמדות הגדולה שלו אני מזהה דברים שאותי מ א ד מטרידים. יותר ויותר טרמינולוגיה המתאימה לתקופות חשוכות של הקומוניזם הסובייטי עוברות כאילו כלום.

דוגמאות:

  • התייחסות למשקיעים כאספני דירות־סוג של אוייבי המשפחות הצעירות. מזכיר לי את הגדרת החקלאים האמידים ברוסיה כקולקים אשר הינם אוייבי המדינה.
  • התייחסות לכל מיני בעלי אינטרסים אפלים כאלו ואחרים "שלא רוצים שתגיעו לדירה". הגדרה די מוזרה. נניח שאני קבלן. איזה אינטרס יש לי לא לרצות שמישהו יקנה ממני דירה? ומה זה "קבוצות אינטרס"? האם לא כל אחד הינו בעל אינטרס כלשהו?
  • התייחסות לקבלנים כסוג של עושקים. למשל שר השיכון גלנט "שקבלנים יפסיקו לאכול סטייקים ויתחילו לאכול שניצלים". ואמירות דומות של שר האוצר. בפועל, בעוד כחלון משמיץ את הקבלנים הוא ארגן להם מצד אחד קרקע בכמעט חינם ומצד שני וודאות מוחלטת שיהיו קונים. במצב זה כאשר לקבלן אין צורך לעשות פעולות שיווק והוא יכול לבנות דירות בסדנדרט ירוד מתוך ידיעה שהן יימכרו בכל מקרה, רווחיות הקבלנים כלל לא ירדו. זאת קל לראות בדוחו"ת הכספיים של הקבלנים.

בגדול, הרעיון של כלכלה מנוהלת כפי שמנסה האוצר להנהיג בנושא הדיור, לא הצליח בשום מקום בעולם. אין אפילו כלכלה מפותחת אחת בעולם אשר מונהגת על ידי המדינה במקום על ידי כוחות השוק.


Optin Architect

מחירי הדירות ב- 2018?

לאור האמור לעיל, איני חושב שנראה שינויים במחירי הדיור ב- 2018. לדעתי מחיר למשתכן תתחיל להשפיע על שוק הדיור בעוד 5 שנים כאשר הרבה אנשים שרכשו דירה שאין להם כל כוונה לגור בה, יוציאו דירות אלו למכירה. לצערי, על פי מה שאני רואה, הרבה אנשים קונים דירות במחיר למשתכן מתוך מחשבה כוזבת שזכו בפייס. חלקם יהיו בלחץ גדול למכור בשניה שיוכלו כיוון שהם נכנסו לעסקה שגדולה עליהם והם יהיו בלחץ רב. אז, אנו עשויים לראות ירידת מחירים מסוימת.

המלצה שלי

הגעתם להחלטה שאתם רוצים לרכוש דירה? אני חושב שלא נכון יהיה להמתין לירידת מחירים כזו או אחרת. זהו פשוט סיכון גדול מידי למצב בו לפני שתהיה ירידה, יהיו עוד עליות ואז גם לאחר הירידה מצבכם לא יהיה טוב יותר. את ההחלטה האם לרכוש יש לבסס לא רק על שיקולים כלכליים המוצגים בגליון אקסל אשר בדרך כלל זה שבנק אותו כבר החליט מראש מה לדעתנו נכון לעשות, אלא לשקול גם האם כמשפחה תהיו מאושרים יותר בדירה בבעלותכם או לא.

בדירות להשקעה ההחלטה אפילו קלה יותר. אתם רוכשים דירה בנניח 650,000 שקלים בעפולה. את הידרה אתם מחזיקים 10 שנים. גם אם תהיה ירידה של נניח 10%, אני חושב שבטווח של עשר שנים, המחיר יהיה דומה לזה של היום. לזהות בכל נקודת זמן בדיוק האם הירידה הסתיימה ועכשיו הזמן לרכוש זהו דבר שהוכח פעמים רבות כלא ישים כשיטה אלא רק כמזל.

ראשי » בלוג » איך אפשר לטפל במחירי הדירות?

איך אפשר לטפל במחירי הדירות?

חיסכון כספי במיחזור משכנתא

הגדרת בעיית מחירי הדירות

כאשר מדברים על "בעיית מחירי הנדל"ן " מקובל להתייחס לשני נושאים: א. קושי של משפחות (איני אוהב את המונח זוג צעיר) לרכוש את דירת המגורים הראשונה שלהם או במילים אחרות יחס בעייתי בין ההכנסה החציונית לבין מחיר דירה ממוצעת.

ב. מחסור בדירות אשר גורם לעליית מחירים.

בהתייחס לסעיף הראשון, נניח שאקח את עצמי כדוגמה בלתי מייצגת לפני כעשור קניתי דירה בקרית אונו (קומה רביעית ללא מעלית) ב- 400,000 שקלים או כפי שתמחרו אז דירות – 100,000$. מחיר הדירה כיום הוא יותר מפי 3 כאשר העלייה בשכר החציוני בתקופה זו רחוק מאד מפי שלוש. נתונים על שכר חציוני בשנים קודמות לא מצאתי לצערי. לטעמי, שכר חציוני נותן אומדן טוב בהרבה משכר ממוצע לגבי "אמידותם" (מלשון אמיד) של אזרחי ישראל. אולם, גם סקירת השכר הממוצע מראה שהעלית השכר בעשור אחרון הייתה צנועה בהרבה מעליית מחירי הדירות:   שכר ממוצע לפי שנים   מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה   אפשר לראות שב- 2005 השכר היה 7219 וב- 2015 השכר היה 9145 כלומר עלייה של 27% לעומת עליית מחיר של הדירות (על פי הדוגמה הפרטית שלי) של למעלה מ- 300%.   אז נכון הדוגמה שלי אינה מייצגת ובמיוחד לאור ההרגל שלי לקנות דירות לא רגילות או כפי שמגדירים אותן חברים שלי: דירות שאנשים שפויים לא גרים בהן – קומה רביעית ללא מעלית.   אז בכמה עלה ממוצע מחירי הדירות:   עליית מחירי הידורת   מקור: גלובס   כלומר בממוצע עלו הדירות "רק"  פי שתיים בעשור האחרון, בשעה שהשכר עלה כאמור רק ב- 27%. נתון זה יוצר לחץ ובהחלט אפשר לדבר על קושי גדל והולך לקנות דירה למגורים.   איני אוהב את דיבורי ה"בועה" לא בועה. איני מתיימר "לדעת" האם מחירי הדירות כעת "נכונים" או לא. לטעמי אפשר לדעת דברים כאלו רק בעתיד, במידה ואכן תהיה ירידה חדה במחירים.


Optin Architect

למה אנשים ממשיכים לקנות דירות?

  וידוי קטן, למדתי כלכלה בדיוק באותם קורסים בהם למדו פקידי האוצר. למעשה המורה שלי לכלכלת ישראל היה דוד ברודט אשר שימש כמרצה במקביל (או מיד לאחר סיום) תפקידו כמנכ"ל משרד האוצר, כלומר אדם שמכיר דבר או שניים בכלכלת ישראל. לפקידי האוצר ישנם חיים קלים – הם אומרים משך שנים: המחירים יעלו עד שהציבור יפסיק לקנות דירות ואז הקבלנים יתקעו עם מלאי דירות ויורידו מחירים. זהו המודל הקלאסי של היצא וביקוש, מודל אותו לומד כל תלמיד מבוא לכלכלה ב' – מקרו כלכלה.   ישנה בעיה קטנטונת עם המודל – הוא כושל כבר שנים בניבוי התנהגות הצרכנים בנושא רכישת דירות – ככל שהמחירים עולים הביקוש עולה. הכיצד?

שינוי במחירי מוצר משפיע על הביקוש שלו על פי עקומת הביקוש. ככל שהמחיר העולה משפיע יותר על הכמות הנרכשת, אנו אומרים שעקומת הביקוש גמישה יותר. ככל שהמחיר משפיע פחות על הביקוש, אנו אומרים שהביקוש קשיח יותר. למשל אם מחירו של עץ יזנק ובעקבותיו מחירי כורסאות יעלו, אדחה את רכישת הסלון לשנה הבאה – זהו ביקוש גמיש. לעומת זאת אם אני חולה סכרת ומחיר האינסולין יזנק – אמשיך לקנות בדיוק את אותה כמות (אחרת אמות) – זוהי דוגמה קיצונית לביקוש קשיח. 

אז למה לעזאזל הביקוש לדירות קשיח ומה התועלת בבניה נוספת?

לכאורה הביקוש לדירות היה אמור להיות מאד גמיש. למוצר שנקרא דירה למגורים יש תחליף מצוין – דירה שכורה או הימנעות כליל מרכישת דירה (בישראל דירות רבות שעומדות ריקות משך כל השנה למשל אלפי דירות שרוכשים אנשים מחו"ל).  למה אנשים ממשיכים לרכוש דירה גם בצורה שמהצד נראית בלתי הגיונית לחלוטין? אני משמש כמנהל פורום נדל"ן בתפוז. פעמים רבות אני נחשף לרכישות דירה שעל פניו נראות (לי) בלתי הגיוניות בעליל. דוגמה:

משכנתא גדולה מדי

מדוע לרכוש? הסיכוי של בעל שכר 15,000 לממן משכנתא של 1,300,000 נמוך. מה עובר לו בראש? מה עובר לפקיד הבנק בראש כשהוא מאשר זאת?

התשובה פשוטה.

אנשים חושבים שהמחירים ימשיכו לעלות.  מתוקף עבודתי אני משוחח עם רוכשי דירות חדשים רבים. לחלקם אני אומר: אל תרכשו, לא תוכלו לשלם את המשכנתא בעוד כמה שנים. שתי תשובות חוזרות על עצמן:

  • אם לא נעמוד בתשלומים נמכור בעוד כמה שנים במחיר גבוה יותר.
  • מה האפשרויות שלנו? אנו חוסכים כל חודש X שקלים אבל מחירי הדירות עולים יותר ממה שאנו חוסכים וכל שנה אנו מאבדים רבע  חדר. עדיף לקנות עם ההון העצמי הנוכחי שלנו לפני שהוא לא יספיק אפילו לדירה קטנה יותר.

וזהו לב הבעיה – אנשים מאמינים שהמחירים ימשיכו לעלות. במצב כזה קורים שני דברים מנוגדים:

  1. לא משנה כמה המחירים עולים, הביקוש לא קטן כי אנשים חוששים שבעתיד יהיה קשה יותר לקנות. בנוסף, משקיעים רואים את המחירים עולים ומשתדלים לקנות עוד ועוד. הדבר נכון שבעתיים ליהודים מחו"ל אשר רואים בישראל עיר מקלט מצד אחד אך פתאום גם השקעה עם תשואה שבשנים האחרונות נשאה תשואה יוצאת מהכלל. רק כדי להדגיש אני ממש לא נגד השקעה של יהודים מחו"ל. כציוני אני תמיד זוכר שעיר מקלט ליהודי העולם זו המטרה הראשונה של מדינת ישראל.[spacer height="20px"]
  2. משקיעים ממשיכים להיכנס לשוק בו המחירים עולים כל הזמן. למעשה כאשר ישנה אמונה שהמחירים של מוצר תמיד בעלייה אז תמיד יהיה לו ביקוש ולא משנה מה מחירו. לדוגמה, האם הייתם קונים שתיל של פרח ב- 100 שקלים? ואם הייתם יודעים שבשבוע הבא יהיה מחירו 120 שקלים? בהולנד במאה ה- 17, היה תהליך כזה אשר כונה שיגעון הצבעונים ובסופו נמכרה פקעת צבעוני במחיר השווה לעשר פעמים הכנסה שנתית של עובד. במצב כזה גם מיסים על משקיעים לא יסייעו. אחת, כיוון שהרכישה ממשיכה להיות כדאית למרות המיסים ושתיים כיוון שקל מאד להתחמק מתשלומי מס אלו. מספר פעמים השנה "תהו" פקידי האוצר איך בעלי שכר נמוך רוכשים דירות בתל אביב, ודי לחכימא ברמיזא. [spacer height="20px"]
  3. לקבלנים לא שווה לבנות. נניח ששליש ממחיר הדירה זה הקרקע (כמובן שמשתנה בין מרכז תל אביב למרכז טבריה). קבלן קנה שטח לבניה. הוא רואה את המחירים של הקרקע הולכים ועולים. בעצם, למה שיבנה אם הוא יכול לחכות ולמכור ביותר כסף בעוד שנתיים? אולי בכלל במקום להסתכן, לבנות, לשווק ולמכור הוא פשוט ימכור את הקרקע לקבלן אחר ברווח של 10% (לשנה) ללא מאמץ?

טיפול בבעיית מחירי הדירות

לדעתי הפתרון הטוב ביותר לבעיית מחירי הדיור אינו על ידי סיסמאות כגון יש להפשיר ולבנות וכו'. כמובן שגם זה צריך להיות מבוצע אבל אני לא חסיד של קיצורי דרך. מאוחר יותר מישהו צריך לגור שם. אם התכנון יהיה חפוז וכתוצאה מזה תהיה פגיעה בערכי טבע כדוגמה, התושבים יסבלו. אפשר לראות במקומות רבים את התוצאה של בניית חירום בשנות החמישים. אנשים פשוט לא רוצים לגור באותן שכונות "רכבת" שנבנו במהירות. אנשים צריכים לגור בדירה, בשכונה תוססת ולא ב"פתרון דיור".

מה שאפשר לעשות זה לתת לאזרחים ביטוח נגד עלייה עתידית של מחירי הדיור. אין אנו יכולים למנוע מהמחירים לעלות או לרדת, אבל תארו לעצמכם מצב בו אותו אזרח מהציטוט שלמעלה, נכנה אותו ישראל אשר יש לו הון עצמי של 450,000 שקלים ויכולת החזר משכנתא של 5,500 שקלים. נניח לשם הדוגמה שהיום הוא גר עם שותף ומשלם 2500 שקלים, כלומר הוא יכול לחסוך 3000 שקלים בחודש.

אם אותו אזרח יידע בוודאות שגם אם מחירי הדירות יעלו, כח הקניה שלו יישאר זהה, כלומר את אותה דירה שהוא יכול לקנות היום, יוכל לקנת גם בעוד חמש שנים. לישראל שלנו לא  תהיה סיבה לחשוש ולרוץ לרכוש דירה תוך כדי לקיחת סיכון כה גדול.

הדרך לתת לו ביטחון שיוכל לרכוש בעתיד את אותה דירה שהוא יכול לרכוש היום היא פשוטה. מה אם היה נייר ערך אשר מחירו צמוד למדד מחירי הדיור? כלומר 450,000 השקלים של ישראל + 3000 שקלים לחודש היו מאפשרים לו לקנות נניח 10,000 יחידות של נייר ערך אשר במידה ומחירי הדירות יעלו ב- 10%, גם מחירו של נייר ערך זה יעלה ב- 10% ואז אותו אדם יידע שאת הדירה שהוא יכול לרכוש היום, הוא יוכל לרכוש גם בעוד שנתיים ואין מה למהר – אם מחיר הדירה יעלה, גם ההון שלו יעלה באותו אחוז.

למעשה רעיון זה אינו חדש ואינו מקורי שלי. כבר בשנת 1996 ערך בנק ישראל מחקר על האפשרות של המדינה להנפיק אגרות חוב צמודות למדד מחירי הדירות.

מחקר זה כנראה עורר גלים רבים מאד ולכן תוך זמן קצרצר הגיע רעיון זה לדיון בועדת הכלכלה של הכנסת בשנת 2011. דיון זה בועדת הכלכלה של הכנסת היה דיון מעניין. לקריאת הפרוטוקל המלא לחצו כאן.

יו"ר הועדה כרמל שאמה הציג את יתרונות המהלך כפי שפורטו לעיל.

יועץ שר האוצר ד"ר אבי שמחון מחזיק בתארים מכובדים: ראש החוג לכלכלה חקלאית באונב' העברית, מומחה למאקרו כלכלה ולכלכלת ישראל ולדעתי הדגים בצורה נפלאה בדיון זה את הנתק בין האקדמיה על מודליה התאורטיים לבין האנשים שמביאים משכורת ומצפים לחיות ממנה ואולי גם לרכוש ביום מן הימים דירה.

שמחון העלה טענה מעניינת (זיכרו שמדובר על 2011):

מתוך הפרוטוקול:

שמחון(ההדגשה בצהוב שלי).

למה כתבתי ששמחון הדגים את הניתוק של האקדמיה מהאנשים? לא בגלל התחזית שבדיעבד היא אתנחתא קומית על כך שמחירי 2011 הם השיא? אף אחד לא יכול לחזות את העתיד. אני חושב ששמחון מנותק מהציבור כאשר הוא מתייחס לנייר ערך צמוד למחירי הדירות (ובהתאמה לדירות עצמן) כמשהו שכל מה שהוא אמור לייצר זו תשואה ולא ביטחון ביכולת לרכוש דירה. נניח שמישהו רוכש אג"ח צמוד למחירי הדירות בערך המתאים לדירת 4 חדרים – מיליון וחצי שקלים. אם מחיר הדירה יירד ומחיר האג"ח שלו יירד בהתאמה – הוא עדיין יוכל לרכוש דירת ארבעה חדרים – הוא מסודר.

כמובן שההיפך (שמחיר הדירה יעלה) הוא בעל שכיחות שהיסטורית היא גדולה יותר וגם אז מחזיק האג"ח יהנה אמנם מהתשואה אבל יזכור שההוצאה המשפחתית הגדולה ביותר (רכישת דירה) גם היא התייקרה – מצבו לא נפגע ולא הוטב. ניתן לחשוב על אותה נקודה מהכיוון ההפוך, אותה משפחה שלא קנתה את האג"ח שהיה מגן עליה מפני עליית מחיר דירה מכיוון שהממשלה פחדה שמחיר האג"ח יירד, אותה משפחה קנתה לבסוף דירה עם משכנתא גדולה ובמידה שמחיר הדירות היה יורד הייתה נפגעת הרבה יותר.

אפשר לשים לב ששמחון גם מציין ש"לפני שלוש שנים לא חשבנו על זה" לאחר שבנק ישראל כבר "חשב על זה" וערך מחקר בדיוק ארבע שנים קודם.

חבר הכנסת יצחק וקנין דיבר לאחר שמחון ועשה את מה שלצערי חלק מחברי הכנסת מתמחים בו כלומר להעביר את הכדור הלאה: ש"המדינה" תפתור את הבעיה. כאילו שחברי הכנסת הם לא אלו שמניעים את ה"מדינה":

יצחק וקנין

 (ההדגשה אינה במקור).

גם וקנין מדגים לדעתי חוסר הבנה לנושא כאשר הוא חושב שבניה תוריד מחיר בשעה שיש לצורך העניין מספר עצום של רוכשים מבחוץ ומבפנים אשר ימשיכו לרכוש גם אם ההיצע יגדל רק בגלל האמונה שהמחירים עולים. ראיה לכך אפשר לראות בקלות בשכונות שלמות בראשון לציון ובאשדוד שבהן לא גר איש בדירות אלא הן בבעלות תושבי חוץ. כאשר יש משאב מצומצם (שטח לבניה) ואי אפשר לייבא את הסחורה (בתים) אזי ניסיון ל"הציף" את השוק נדון לכישלון כל עוד הציבור אינו מאמין ביכולת הממשלה באמת "להציף". לכן יש לחפש פתרונות באזורים אחרים.

 והסיכום הכל כך ישראלי

אחרי החגים

(משך הישיבה בהנחה שהחלה בזמן – 40 דקות).

למעשה דירה בישראל היא מור שאני לא מכיר מודל כלכלי שמנבא את התנהגות המחירים שלו. מצד אחד לא ניתן לייבא את המוצר או מוצר חליפי מחו"ל ומצד שני לקוחות / צרכנים של המוצר מחו"ל כן רוכשים אותו. מגמה זו הולכת להתחזק עם כל פיגוע או גילוי אנטישמיות באירופה.

אז הצעה לפתרון הייתה לפני שנים. הגורמים המקצועיים באוצר חשבו שהיא טובה ובכל זאת היא לא התקדמה. מה דעתכם, הגיע כבר "אחרי החגים"?

סיכום

במאמר נסקרה אפשרות לייצר מוצר פיננסי – איגרות חוב צמודות למחירי הדירות, אשר ישמש כתחליף לציבור אשר רוצה להיות בטוח שבעתיד יוכל לרכוש דירה. אחזקת נייר ערך זה תקטין את הביקושים לדירות כיוון שהיא תוציא מהמשחק שני קהלים גדולים: 

  • משקיעים אשר מחפשים עליית ערך (אותה יוכלו לקבל מנייר ערך זה, ללא ורך בהחזקת דירה בפועל).

  • משפחות ויחידים אשר בשלב זה לא מרגישים צורך דוחק לרכוש דירה למגורים אך פוחדים שלא יוכלו לעשות זאת מאוחר יותר ולכן רוכשים.

 

עדכון 2/12/2015:

מלשכת חבר הכנסת יעקב פרי נמסר:

מצוקת הדיור והורדת יוקר המחייה הם נושאים חשובים שנמצא בראש סדר העדיפויות של סיעת יש עתיד ושל חה"כ יעקב פרי, ואנחנו פועלים להביא לשינוי בנושא.

אנו מודים לך על הנקודות שהעלאת במכתבך ולוקחים אותן לתשומת ליבנו.

ניצור עמך קשר בהמשך במידת הצורך.

חבר הכנסת איתן כבל מסר:

תודה ומאוד מעניין…

נשלח מה-iPhone שלי :-).

חברי ועדת הכלכלה שלא ענו לפנייתי:

 

נאוה בוקר דוד ביטן יצחק וקנין עבד אלחכים חאג` יחיא דב חנין
יוסי יונה אורי מקלב איילת נחמיאס ורבין רועי פולקמן  
עיסאוי פריג` נורית קורן